ESG AND HOUSING POLICIES IN BRAZIL: THE INTERSECTION BETWEEN SUSTAINABILITY AND THE SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY IN THE CONTEXT OF THE MINHA CASA MINHA VIDA PROGRAM (TIER 1)
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/fa10202511142342
Andre Luiz Viviani de Abreu1
Andrea Longhi Duarte2
RESUMO
Este artigo acadêmico analisa a interseção entre os princípios ESG Environmental, Social and Governance e o Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, com foco na Faixa 1, avaliando os impactos ambientais da construção de novas habitações e propondo alternativas mais sustentáveis. Embora o MCMV seja fundamental para mitigar o déficit habitacional, seu modelo de expansão gera efeitos ambientais significativos, como desmatamento, alteração de ecossistemas, erosão do solo, geração massiva de resíduos da construção civil-RCC, externalidades da mineração de insumos e déficits de saneamento, contrariando os critérios ESG. O estudo contrapõe a alta demanda por moradia à existência de mais de 11 milhões de imóveis vazios no país, evidenciando falhas na aplicação da função social da propriedade e na eficiência do mercado imobiliário. Como alternativa, propõe-se a reabilitação de imóveis ociosos, estratégia que reduz impactos ambientais, promove economia circular e valoriza os recursos urbanos já disponíveis. Essa abordagem também favorece a inclusão social, ao reinserir populações de baixa renda em áreas centrais com infraestrutura consolidada, ao mesmo tempo em que fortalece a governança urbana, a função social da propriedade e o papel do Estado como agente promotor do bem-estar coletivo. A proposta prioriza a sustentabilidade e a justiça social em detrimento da especulação imobiliária e do uso irrestrito da propriedade, delineando um modelo habitacional mais equitativo e ambientalmente responsável.
Palavras-chave: ESG, Minha Casa Minha Vida, Habitação Social, Sustentabilidade, Função Social da Propriedade, Reabilitação Urbana, Déficit Habitacional.
ABSTRACT
This academic article analyzes the intersection between the ESG Environmental, Social and Governance principles and the Minha Casa Minha Vida – MCMV Program, focusing on Tier 1, assessing the environmental impacts of new housing construction and proposing more sustainable alternatives. Although the MCMV is fundamental to mitigating the housing deficit, its expansion model generates significant environmental effects, such as deforestation, alteration of ecosystems, soil erosion, massive generation of construction waste, externalities from mining inputs and sanitation deficits, contrary to ESG criteria. The study contrasts the high demand for housing with the existence of more than 11 million empty properties in the country, highlighting flaws in the application of the social function of property and in the efficiency of the real estate market. As an alternative, the rehabilitation of vacant properties is proposed, a strategy that reduces environmental impacts, promotes a circular economy and adds value to the urban resources already available. This approach also favors social inclusion by reinserting low-income populations into central areas with consolidated infrastructure, while strengthening urban governance, the social function of property and the role of the state as an agent promoting collective well-being. The proposal prioritizes sustainability and social justice over real estate speculation and the unrestricted use of property, outlining a more equitable and environmentally responsible housing model.
Keywords: ESG, Minha Casa Minha Vida, Social Housing, Sustainability, Social Function of Property, Urban Rehabilitation, Housing Deficit.
1. INTRODUÇÃO
A questão habitacional no Brasil configura-se como um dos mais persistentes e complexos desafios sociais, reverberando em múltiplas dimensões da vida humana e do desenvolvimento socioeconômico. A demanda por moradia digna transcende a mera necessidade de um teto, englobando aspectos fundamentais como segurança, acesso a serviços básicos, infraestrutura urbana e qualidade de vida. Neste cenário, programas governamentais, como o Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, lançado em 2009, emergiram como respostas urgentes para mitigar o déficit habitacional, especialmente para as camadas de menor renda. O enfoque na Faixa 1 do MCMV, destinada a famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640,00 (BRASIL, 2023), reflete a prioridade em atender à população em situação de vulnerabilidade, para a qual o acesso à moradia é um entrave significativo à inclusão social e à cidadania plena.
Contudo, a massiva expansão de empreendimentos habitacionais, embora socialmente relevantes, não está isenta de implicações. A construção civil, inerentemente, acarreta uma série de impactos ambientais que, se não devidamente gerenciados, podem comprometer a sustentabilidade dos territórios e a saúde dos ecossistemas. A dicotomia entre a urgência social da moradia e as consequências ecológicas das novas construções tem se tornado um ponto central de debate, especialmente à luz da crescente relevância dos princípios de Environmental, Social, and Governance – ESG. O arcabouço ESG, que transcende o mero cumprimento regulatório para abarcar uma visão holística de responsabilidade e desempenho sustentável, oferece uma lente crítica para avaliar a eficácia e a durabilidade das políticas públicas, incluindo as habitacionais.
A reflexão sobre a intersecção entre os princípios de ESG e o Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, com foco na Faixa 1, é imperativa para compreender como as ações de provisão habitacional podem ser alinhadas com as diretrizes de sustentabilidade inovadoras sendo que por inovação, verdadeiramente impactante, deve vir alinhada com o progresso humano e responder aos sentimentos mais profundos dos indivíduos para uma vida melhor.
Nessa temática de vida melhor, é importante orientar as políticas públicas na busca não apenas o bem-estar imediato, mas a sustentabilidade a longo prazo. Este alinhamento ganha ainda mais relevância quando se considera o “Pacto para o Futuro” da Organização das Nações Unidas – ONU, adotado em setembro de 2024, que se concentra em cinco objetivos maiores, incluindo o desenvolvimento sustentável e a ciência, tecnologia e inovação, reforçando a necessidade de uma governança global transformadora. Tais macro-orientações globais, como o crescimento das desigualdades, a degradação ambiental e as transições energéticas, exigem uma abordagem estratégica e de longo prazo para os investimentos e as inovações, incluindo as políticas habitacionais.
A problemática central deste artigo reside na aparente contradição entre o modelo predominante de provisão de moradia via construção de novos empreendimentos em áreas muitas vezes periféricas ou ambientalmente sensíveis e os imperativos de sustentabilidade e função social da propriedade. Questiona-se se o atual paradigma construtivo do MCMV, embora eficaz em números de unidades entregues, promove o desenvolvimento sustentável e a integridade socioambiental a longo prazo.
Conforme dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) no Censo realizado em 2022, que aponta por um número significativo na casa de milhões de propriedades particulares sem ocupação ou destinação, argumenta-se que, a insistência na construção de novas unidades pode representar uma falha em reconhecer a função social da propriedade e deixa de explorar alternativas mais eficientes e menos impactantes.
A elaboração deste estudo fundamentou-se em uma abordagem qualitativa, de caráter exploratório e analítico, orientada pela técnica de pesquisa bibliográfica e documental. Foram examinados dados oficiais provenientes do Censo Demográfico do IBGE, relatórios da Fundação João Pinheiro e legislação urbanística e habitacional, além de obras acadêmicas e artigos científicos que discutem sustentabilidade, políticas urbanas e a função social da propriedade. A análise dos conteúdos permitiu identificar padrões, contradições e implicações socioambientais do modelo de provisão habitacional baseado na construção de novas unidades, especialmente no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1). A metodologia adotada buscou, portanto, integrar a perspectiva normativa e jurídico-constitucional à análise crítica dos impactos ambientais e socioeconômicos, possibilitando uma interpretação coerente com os princípios ESG e com a necessidade de revisão dos paradigmas atuais da política habitacional brasileira.
Nesse sentido, os objetivos deste trabalho são: (i) questionar sobre os impactos ambientais decorrentes de novas construções habitacionais no contexto do MCMV, conectando-os aos princípios ESG; (ii) aprofundar a discussão sobre o direito à moradia digna no Brasil, confrontando-o com a realidade da especulação imobiliária e a liberalização do capital; e (iii) propor e discutir a modificação da política pública habitacional, sugerindo a alternativa de aproveitar as edificações já existentes e vazias por meio de reabilitação em atendimento à sua função social, em vez de focar majoritariamente na construção de novas habitações.
Este estudo adota um viés social e protecionista das políticas públicas, questionando o direito irrestrito de propriedade e à especulação imobiliária, a fim de promover maior debate sobre a primazia da função social da propriedade e do direito fundamental à moradia digna.
Para atingir esses objetivos, o presente artigo acadêmico está estruturado em três títulos principais, além da introdução e conclusão. O título 2, Impactos Ambientais e Socioeconômicos da Construção Civil no Contexto do MCMV, busca apontar externalidades negativas da construção, como desmatamento, geração de resíduos e impactos da mineração, analisando-os sob a ótica dos princípios ESG. O título 3, Desafios identificados e a conexão com os princípios ESG, traz o questionamento sobre o estresse da sustentabilidade atrelada à construção de novos empreendimentos habitacionais. Já o título 4 aborda a fundamentação constitucional do direito à moradia, contrapõe o déficit habitacional à existência de imóveis vazios que encontra foco no título 5 explorando as potencialidades da reabilitação urbana como uma política habitacional alternativa e mais sustentável. Por fim, o título 6 propõe uma releitura da política habitacional para migrar para um novo perfil, sem desconsiderar os avanços e resultados já obtidos, chegando na conclusão que sintetiza os achados, reforçando o viés adotado e oferece ideias para futuras políticas e pesquisas.
2. IMPACTOS AMBIENTAIS E SOCIOECONÔMICOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO CONTEXTO DO MCMV
A construção civil, considerada um dos pilares do desenvolvimento econômico e social por sua capacidade de gerar empregos, impulsionar a economia e viabilizar infraestrutura urbana, também representa uma das atividades com maior potencial de impacto ambiental ao longo de todo o seu ciclo de vida (GONÇALVES JUNIOR et al., 2014). No caso de programas habitacionais de larga escala, como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), esses impactos são intensificados pela magnitude dos empreendimentos, o que desafia os princípios de sustentabilidade e compromete a resiliência dos ecossistemas urbanos e rurais.
Nesse contexto, a Responsabilidade Social Empresarial – SER – também conhecida como Corporate Social Responsibility – CSR – é definida pela Comissão Europeia como “a responsabilidade das empresas vis-à-vis dos efeitos que elas exercem sobre a sociedade” (UNIÃO EUROPEIA, 2025). Embora essa concepção esteja originalmente voltada para o setor privado, ela é plenamente aplicável às ações estatais, especialmente em políticas públicas de grande alcance como o MCMV. O Estado, ao implementar essas políticas, deve integrar considerações sociais e ambientais, sob pena de reproduzir padrões insustentáveis que geram prejuízos coletivos.
Os riscos ESG – Environmental, Social and Governance – referem-se a fatores que precisam ser gerenciados com responsabilidade para prevenir perdas financeiras e danos reputacionais, como têm demonstrado casos recorrentes de negligência corporativa e corrupção. Quando ignorados, esses riscos extrapolam o setor privado e impõem à sociedade impactos sociais, ambientais e, a longo prazo, econômicos, que oneram o erário e afetam diretamente a população. Incorporar a gestão desses riscos às políticas públicas é, portanto, uma exigência contemporânea da boa governança.
Um dos primeiros impactos ambientais visíveis na implantação de empreendimentos habitacionais é o preparo do terreno, que frequentemente implica o desmatamento de áreas naturais. No Brasil, país com alta biodiversidade, essa prática implica perda de vegetação nativa, fragmentação de habitat e redução da biodiversidade. A remoção da cobertura vegetal desloca espécies, desorganiza cadeias ecológicas e, muitas vezes, extingue espécies endêmicas ou ameaçadas. Os efeitos são agravados quando as obras ocorrem em áreas ambientalmente sensíveis ou de transição ecológica, comprometendo serviços ecossistêmicos essenciais à vida.
Além do desmatamento, os empreendimentos alteram ecossistemas locais ao modificar cursos d’água, áreas de drenagem e padrões naturais de infiltração da água no solo. A impermeabilização causada por pavimentações e edificações agrava enchentes, pois impede a absorção da água da chuva, sobrecarregando os sistemas urbanos de drenagem. A movimentação de terra e o uso de maquinário pesado intensificam a erosão do solo, levando à perda da camada fértil, ao assoreamento de corpos hídricos e à instabilidade de encostas, fatores que elevam significativamente o risco de deslizamentos e desastres naturais (SIMÕES; REIS, 2014). Essas consequências já se refletem no aumento de eventos climáticos extremos e suas perdas associadas nas últimas décadas, reforçando a necessidade de práticas construtivas mais sustentáveis.
Outro aspecto crítico diz respeito à geração de resíduos. A construção civil é uma das maiores geradoras de resíduos sólidos no mundo e, no Brasil, essa realidade se repete. Os Resíduos da Construção Civil – RCC, popularmente conhecidos como entulho, são compostos por uma variedade de materiais como concreto, argamassa, cerâmica, metais, madeira, gesso e plásticos. A geração volumosa e o descarte inadequado desses resíduos configuram um grave problema ambiental e de saúde pública, especialmente quando não há um plano efetivo de gerenciamento atrelado aos empreendimentos do MCMV.
O descarte irregular de RCC compromete a paisagem urbana, favorece a proliferação de vetores de doenças, contamina o solo e a água por meio de lixiviados e sobrecarrega os aterros sanitários, muitos dos quais já operam acima de sua capacidade. Além disso, a obstrução de sistemas de drenagem pluvial por esses resíduos agrava enchentes e alagamentos. A destinação adequada, por meio de reciclagem, reutilização ou valorização energética, ainda é incipiente no país, apesar de seu potencial transformador. A ausência de uma política integrada de gestão de RCC reflete a dificuldade em incorporar os princípios da economia circular, um dos objetivos centrais da transição ecológica da União Europeia (UNIÃO EUROPEIA, 2024).
Paralelamente, a elevada demanda por habitações no MCMV impulsiona a extração intensiva de matérias-primas da natureza, como areia, pedra, cal e cimento. Essas atividades extrativistas, muitas vezes realizadas com pouca fiscalização ou em desacordo com a legislação ambiental, causam impactos severos e duradouros. A retirada de areia de rios e margens costeiras provoca erosão, altera o fluxo hídrico, desequilibra ecossistemas aquáticos e compromete a fauna e a flora. Já a mineração de rochas para brita altera a paisagem, gera poeira, ruídos e resíduos.
A produção de cimento, componente-chave da construção civil, é especialmente crítica por ser intensiva em energia e emissora de grandes volumes de gases de efeito estufa, principalmente dióxido de carbono, oriundo da descarbonização do calcário. Embora essas emissões sejam, em grande parte, classificadas como indiretas na cadeia de valor, seu volume total contribui significativamente para o aquecimento global. A contínua priorização de novas construções com materiais convencionais, em detrimento da reabilitação de estruturas existentes ou do uso de alternativas sustentáveis, agrava a pressão sobre os recursos naturais e aprofunda os desafios climáticos, contrariando os compromissos de mitigação das mudanças climáticas e de proteção da biodiversidade.
3. DESAFIOS IDENTIFICADOS E CONEXÃO COM PRINCÍPIOS ESG
A construção de grandes empreendimentos habitacionais acarreta diversas externalidades ambientais e socioeconômicas diretas, como desmatamento para preparo de terreno, poluição do ar e da água, geração intensa de resíduos, e impermeabilização do solo; além disso, há impactos indiretos provenientes da extração de matérias-primas, que levam à degradação de ecossistemas e aumento das emissões de gases de efeito estufa.
Segundo Mehra et al. (2022), a indústria da construção é um consumidor incomparável dos materiais extraídos da natureza; cerca de 24% das extrações globais são utilizadas para a construção civil, que em última análise, gera impacto severo no meio ambiente com a perturbação do ecossistema, danos a paisagem, a flora, água, dentre outros mais. Além disso, não se pode deixar de preocupar com os resíduos decorrentes de construção e demolição que em números pelo mundo, só nos Estados unidos esses resíduos totalizaram 534 milhões de toneladas, correspondente a 67% de resíduos sólidos produzidos, enquanto na União Europeia 924 milhões de toneladas foram acumulados em 2016, 36% dos resíduos sólidos (PAPAMICHAEL et al., 2023). No Brasil, embora não existam dados específicos, a Secretaria de Meio Ambiente e Logística de São Paulo estima que são produzidos 48 milhões de toneladas desses resíduos por ano (SECRETARIA DE MEIO AMBIENTE, INFRAESTRUTURA E LOGÍSTICA, 2024).
A expansão de novos empreendimentos habitacionais, especialmente em áreas de urbanização acelerada e, por vezes, desordenada frequentemente precede ou se desvincula da instalação de infraestrutura de saneamento básico adequada. A ausência ou a insuficiência de redes coletoras de esgoto e de estações de tratamento pode resultar na deterioração do ambiente local com o vazamento de efluentes domésticos despejados em fossas rudimentares. Esses derramamentos de esgoto contaminam os recursos hídricos (rios, lagos, lençóis freáticos), comprometem a saúde pública por meio da proliferação de doenças de veiculação hídrica e degradam ecossistemas aquáticos, levando à mortandade de peixes e à perda de biodiversidade.
Este cenário de saneamento precário nos novos conjuntos habitacionais do MCMV revela uma falha crítica na dimensão social e ambiental dos princípios ESG. A sustentabilidade de um empreendimento não se limita à sua fase de construção, mas abrange todo o seu ciclo de vida, incluindo a qualidade de vida dos moradores e a preservação do entorno.
Embora o programa MCMV siga as regras do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS – que permite soluções alternativas de saneamento, como o caso de fossas sépticas em locais sem rede de esgoto, o fundamento de que uma atividade econômica é sustentável se não causa prejuízo importante a nenhum dos outros objetivos ambientais (UNIÃO EUROPEIA, 2024), deveria ser um norte inegociável para a política habitacional.
O Estado, enquanto promotor de tais empreendimentos, possui o dever e a responsabilidade de garantir que toda a cadeia de valor – da concepção à ocupação – esteja em conformidade com padrões mínimos de sustentabilidade e dignidade humana.
Adicionalmente, os impactos socioeconômicos dessas práticas são multifacetados e de longo alcance. As comunidades beneficiadas pelo MCMV, muitas vezes deslocadas para a periferia, enfrentam não apenas a precariedade do saneamento, mas também a falta de acesso a serviços públicos essenciais, como transporte, saúde, educação e lazer. A criação de cidades dormitório desumanizadas, sem a devida infraestrutura e coesão social, não apenas falha em promover a inclusão social, mas também perpetua ciclos de pobreza e marginalização, minando a dimensão social do ESG.
Em suma, a estratégia de construção de novos conjuntos habitacionais do MCMV, sem a devida priorização dos critérios ESG e uma análise profunda de seus impactos a longo prazo, acarreta custos ambientais e sociais elevadíssimos. Desmatamento, geração de resíduos, impactos da mineração e saneamento precário são externalidades que comprometem a sustentabilidade do programa e a qualidade de vida dos beneficiários.
É fundamental, portanto, repensar o modelo, buscando alternativas que alinhem o direito à moradia com a responsabilidade socioambiental, em consonância com os objetivos de desenvolvimento globais. A ineficiência gerada por esses impactos, além de prejuízos sociais e ambientais, também representa um custo financeiro indireto para o Estado, seja com a mitigação de desastres, seja com a provisão posterior de infraestrutura que deveria ter sido planejada desde o início.
4. HABITAÇÃO, FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E ALTERNATIVAS DE POLÍTICA PÚBLICA
A moradia digna, reconhecida como direito fundamental pela Constituição Federal de1988, enfrenta obstáculos profundos para se tornar realidade no Brasil. Embora garantido no papel, esse direito social esbarra numa complexa rede de interesses econômicos e dinâmicas de mercado que priorizam a especulação em detrimento do bem-estar coletivo. O resultado é um cenário paradoxal onde imóveis desocupados proliferam enquanto cresce o déficit habitacional, empurrando populações vulneráveis para periferias cada vez mais distantes e precárias. Esse desequilíbrio não apenas agrava a desigualdade urbana, mas também revela as contradições entre o ordenamento jurídico e as práticas efetivas do mercado imobiliário.
A especulação imobiliária emerge como um dos principais entraves à concretização do direito à moradia. Investidores adquirem propriedades estratégicas e as mantêm ociosas, aguardando valorização, enquanto o custo de vida nas cidades se torna proibitivo para grande parte da população. Essa lógica mercantilista, somada à baixa regulação estatal, produz efeitos perversos: centros urbanos se elitizam através de processos de gentrificação, enquanto as periferias incham sem a devida infraestrutura, criando verdadeiras cidades-dormitório isoladas dos centros de oportunidade. A consequência é uma urbanização fragmentada que reproduz e intensifica desigualdades históricas.
Diante desse cenário, o princípio constitucional da função social da propriedade surge como contrapeso necessário. Estabelecido nos artigos 5º e 182 da Carta Magna, esse princípio limita o direito de propriedade quando este entra em conflito com o interesse coletivo. Na prática, significa que imóveis urbanos devem cumprir um papel ativo no desenvolvimento das cidades, seja através de sua utilização adequada, seja pelo pagamento de tributos progressivos quando mantidos ociosos. O Estatuto da Cidade, lei complementar que regulamenta esses dispositivos, oferece instrumentos poderosos para combater a especulação, como a possibilidade de desapropriação para fins sociais e a edificação compulsória. No entanto, a aplicação dessas medidas tem sido tímida e inconsistente, muitas vezes sucumbindo à pressão de grupos de interesse e à inércia administrativa.
Essa lacuna entre o potencial regulatório e a realidade das políticas urbanas representa mais do que uma falha operacional – configura uma crise de governança que mina a confiança nas instituições públicas. Quando mecanismos legais existentes não são devidamente implementados, cria-se um ciclo vicioso onde a especulação se fortalece e o acesso à moradia digna se torna cada vez mais restrito. A persistência desse modelo acentua a percepção de que os direitos sociais, embora formalmente reconhecidos, permanecem inacessíveis para amplos setores da população. Romper esse círculo exige não apenas vontade política, mas uma reavaliação profunda sobre como conciliar desenvolvimento urbano, justiça social e dinamismo econômico num país marcado por profundas desigualdades estruturais.
5. A DISCREPÂNCIA ENTRE DÉFICIT HABITACIONAL IMÓVEIS VAZIOS: UMA ANÁLISE CRÍTICA
A tensão entre o direito à moradia e a especulação imobiliária se manifesta de forma alarmante na disparidade entre o número de famílias sem acesso à moradia digna e a quantidade de imóveis vazios no país. De acordo com os últimos dados divulgados pela Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional no Brasil girava em torno de 5,9 milhões de moradias em 2019, refletindo a incapacidade de milhões de famílias de acessar uma habitação adequada (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2021). Este número abarca tanto a coabitação familiar involuntária, o ônus excessivo de aluguel, a precariedade da moradia e a informalidade do assentamento, revelando a complexidade e a multifacetada natureza da carência habitacional no país.
Em contraste com esse cenário de escassez, o Censo Demográfico de 2022 do IBGE revelou um dado alarmante: existem mais de 11 milhões de imóveis vazios no Brasil (IBGE, 2022). Essa cifra supera em quase o dobro o déficit habitacional, evidenciando uma profunda anomalia no mercado imobiliário e na política urbana brasileira. A existência de um vasto estoque de imóveis desocupados, em um contexto de milhões de pessoas sem moradia, é um sintoma claro de que a propriedade não está cumprindo sua função social e que o mercado, por si só, é incapaz de equacionar a questão habitacional de forma justa e eficiente.
Essa discrepância não é meramente um problema de oferta e demanda; é fundamentalmente uma questão de alocação de recursos, de prioridades políticas e de falha na governança urbana. O modelo predominante do MCMV, que privilegia a construção de novas unidades, muitas vezes em áreas periféricas ou de expansão, contribui indiretamente para a manutenção dessa anomalia. Ao focar exclusivamente na produção de novo estoque, em detrimento da reabilitação e do adensamento de áreas já consolidadas, o programa desconsidera o potencial de reuso e de otimização da infraestrutura já existente, onde a proximidade com empregos, serviços e equipamentos urbanos seria mais benéfica para os moradores.
A política pública habitacional deveria incluir o enfrentamento dessa contradição. A persistência dessa dicotomia entre demanda e ociosidade de imóveis exige uma reavaliação radical das políticas. A lógica de manutenção versus reparação pode ser aplicada aqui: enquanto a construção de novas moradias é a manutenção de um sistema que perpetua a lógica da especulação, a reabilitação é a reparação de um sistema que falha em utilizar seus recursos de forma eficiente e justa, e que se desvia de sua função social. Ignorar essa discrepância é perpetuar um modelo insustentável e socialmente injusto.
6. A RELEITURA DA POLÍTICA HABITACIONAL COM NOVOS PARADIGMAS
A moradia digna, consagrada como direito fundamental na Constituição de 1988, esbarra num paradoxo inaceitável: enquanto milhares de imóveis permanecem fechados e subutilizados nas áreas urbanas, famílias são empurradas para a periferia ou ao desabrigo. Essa contradição expõe a falência de um modelo que privilegia o direito absoluto de propriedade em detrimento da dignidade humana e da função social do espaço urbano. É imperativo reorientar a política habitacional para enfrentar essa distorção, convertendo imóveis ociosos em moradias para quem precisa, em vez de perpetuar a expansão predatória de novos empreendimentos em zonas distantes – solução que só agrava segregação socioespacial e impactos ambientais.
A especulação imobiliária cristaliza essa lógica perversa. Investidores mantêm propriedades estratégicas intencionalmente vazias, aguardando valorização, enquanto o custo de vida nas cidades exclui populações inteiras. O resultado é a degradação dupla do tecido urbano: centros esvaziados de vida comunitária e periferias inchadas sob precariedade, onde a falta de infraestrutura e serviços essenciais nega diariamente o direito à cidade. Diante desse cenário, insistir na construção de novos conjuntos habitacionais em áreas remotas – muitas vezes desmatadas e sem planejamento – não apenas reproduz desigualdades, mas também ignora solução óbvia e mais sustentável: utilizar o patrimônio edificado já existente e ocioso.
Nesse contexto, o princípio constitucional da função social da propriedade (Art. 5º, XXIII e Art. 182, §2º) não pode ser letra morta. Ele estabelece claramente que a propriedade urbana deve servir ao interesse coletivo, prevalecendo sobre o lucro individual quando há conflito com necessidades sociais básicas. O Estatuto da Cidade oferece justamente os instrumentos para essa virada: o parcelamento ou edificação compulsórios, o IPTU progressivo no tempo e, sobretudo, a desapropriação com fins sociais pode e deve ser mobilizada para destravar imóveis subutilizados. Aplicá-los com determinação é passo essencial para inverter a lógica atual, garantindo que a moradia digna – e não a rentabilidade do capital especulativo – seja o eixo das políticas urbanas.
A persistente omissão do poder público nessa frente configura não apenas negligência administrativa, mas uma violação sistêmica de direitos. Quando o Estado recua diante da pressão de grupos econômicos e deixa de impor a função social da propriedade, ele naturaliza a exclusão e renúncia ao seu papel constitucional. Reabilitar imóveis abandonados para habitação social é mais do que uma alternativa técnica eficiente: é a afirmação ética de que nenhum direito de propriedade pode justificar a existência de tetos vazios enquanto seres humanos dormem ao relento. Exige coragem política para confrontar privilégios, mas é o único caminho para cidades verdadeiramente justas e sustentáveis.
A reformulação da política habitacional brasileira sob o princípio constitucional da função social da propriedade é imperativo jurídico, econômico e ético comprovado por dados concretos. Enquanto o país registra 5,8 milhões de famílias sem moradia adequada (FJP; 2021), o censo do IBGE revela mais de 11 milhões de imóveis urbanos vazios – um paradoxo que desnuda a contradição entre o direito individual de propriedade e os direitos fundamentais coletivos consagrados no artigo 5º, XXIII da Constituição. Essa distorção não apenas viola o princípio da dignidade humana erigido no art. 1º, III, CF/88, mas impõe custos estratosféricos à sociedade.
Juridicamente, o Supremo Tribunal Federal na ADI 2213 já firmou entendimento de que “o direito de propriedade não se reveste de caráter absoluto, eis que, sobre ele, pesa grave hipoteca social, a significar que, descumprida a função social que lhe é inerente (CF, art. 5º, XXIII), a propriedade deixa de existir” (BRASIL, 2004), alinhando-se à jurisprudência internacional como o Caso Yordanova vs. Bulgária na Corte Europeia de Direitos Humanos (CORTE EUROPEIA DE DIREITOS HUMANOS, 2012), que afirmou a primazia do direito à moradia sobre a propriedade ociosa.
O Estatuto da Cidade, regulamentando o artigo 182 da Constituição, oferece instrumentos subutilizados como o IPTU progressivo no tempo – que poderia gerar receitas municipais adicionais enquanto combate a ociosidade – e a desapropriação-sanção para fins sociais, mecanismos projetados exatamente para reverter lógicas especulativas. Tal medida não é novidade, encontrando eco em países como Alemanha, Itália, França, Países Baixos, Espanha, Malásia, Reino Unido, EUA e Canadá que já se movimentam contra a plataforma de locação por temporada – AIRBNB, devido ao impacto na crise da moradia (SYMONS, 2023).
Economicamente, a manutenção do status quo representa duplo desperdício: desperdício de capital imobilizado em propriedades subutilizadas e desperdício de recursos públicos com soluções paliativas.
Para gestores públicos, a agenda prioritária exige: priorizar imóveis subutilizados nos planos diretores municipais conforme determina o artigo 182, §4º da Constituição Federal, implementar sistemas de cobrança do IPTU progressivo integrando cadastros imobiliários e fiscais; criar bancos de dados públicos de imóveis ociosos com transparência; e reorientar os recursos do FGTS, destinando para reabilitação urbana em vez de novos conjuntos periféricos.
Transformar tetos vazios em moradias dignas não é apenas tecnicamente viável – é obrigação constitucional inadiável. Exige coragem política para aplicar o arcabouço jurídico existente, convertendo privilégios individuais em justiça coletiva e substituindo a lógica predatória da especulação por cidades verdadeiramente inclusivas. A função social da propriedade não pode permanecer como retórica jurídica: deve ser a bússola ética que realinha o direito à cidade aos imperativos da dignidade humana.
7. CONCLUSÃO
A análise da intersecção entre os princípios de ESG e o Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, com foco na Faixa 1, revela uma complexa teia de desafios e oportunidades no campo da política habitacional brasileira. Este artigo buscou demonstrar que, embora o MCMV tenha desempenhado um papel fundamental na redução do déficit habitacional, seu modelo predominante de construção de novos empreendimentos em larga escala tem gerado impactos ambientais e socioeconômicos significativos que demandam uma reavaliação crítica. Os impactos relacionados ao desmatamento, alteração de ecossistemas, erosão do solo, vasta geração de resíduos da construção civil RCC, as externalidades da mineração de insumos básicos e os desafios persistentes de saneamento básico em muitos dos novos conjuntos habitacionais apontam para uma dissonância entre a prática e os imperativos de sustentabilidade ambiental e social inerentes aos princípios ESG.
A discussão sobre a função social da propriedade, um pilar fundamental da ordem jurídica brasileira, foi central para evidenciar a contradição entre a necessidade urgente de moradia para milhões de brasileiros e a existência de um número ainda maior de imóveis vazios. Essa anomalia, nutrida pela especulação imobiliária e por um exercício irrestrito do direito de propriedade que se sobrepõe ao interesse coletivo, demonstra uma falha sistêmica na alocação de recursos urbanos e na efetivação de um direito constitucionalmente assegurado. A disparidade entre o déficit habitacional, apontado pela Fundação João Pinheiro, e o elevado número de imóveis desocupados, conforme o Censo IBGE 2022, não é apenas uma questão estatística, mas uma representação palpável da ineficiência, da iniquidade e da injustiça social que permeiam a questão urbana no Brasil. A reabilitação de imóveis ociosos surge como resposta urgente e multidimensional à crise habitacional brasileira, articulando de forma sinérgica os princípios constitucionais da função social da propriedade, o direito à moradia digna e a sustentabilidade urbana. Esta abordagem, longe de ser meramente técnica, configura-se como imperativo ético e jurídico, especialmente quando confrontamos os milhares de domicílios vazios no país confrontado com outros milhares brasileiros em moradias inadequadas. A Constituição Federal, ao estabelecer no artigo 5º, XXIII a função social da propriedade e no artigo 6º o direito à moradia, cria um marco normativo que deve orientar políticas públicas transformadoras, conforme consolidado pelo STF na ADI 2213, onde ficou claro que o interesse coletivo prevalece sobre a ociosidade especulativa. O reaproveitamento do patrimônio edificado subutilizado apresenta vantagens incontestáveis. A reabilitação de imóveis existentes reduz o consumo de materiais de construção quando comparada a novos empreendimentos, além de economizar no uso de água. Essa transição para um modelo circular de desenvolvimento urbano não apenas mitiga impactos ambientais, mas revitaliza centros urbanos degradados, combatendo processos de esvaziamento e decadência que caracterizam, especialmente, muitas áreas centrais das cidades brasileiras.
A dimensão social desta equação revela-se ainda mais impactante. Ao disponibilizar imóveis ociosos em áreas consolidadas para habitação social, rompe-se com o ciclo perverso que empurra populações vulneráveis para periferias distantes.
O desafio que se coloca, portanto, transcende a mera otimização de recursos -trata-se de redefinir o próprio paradigma de desenvolvimento urbano no país. A aplicação rigorosa de instrumentos já existentes, como o IPTU progressivo e a desapropriação-sanção previstos no Estatuto da Cidade, combinada com transparência na gestão do patrimônio imobiliário e participação social ativa, pode converter o potencial teórico desta abordagem em realidade tangível. Enquanto persistirem imóveis ociosos e famílias sem teto, a plena realização do direito à cidade permanecerá uma promessa constitucional não cumprida, lembrando-nos diariamente que a verdadeira medida do desenvolvimento urbano não está em seus edifícios, mas na qualidade de vida que oferece a todos os cidadãos.
Reforça-se, com base nesta análise, o viés social e protecionista das políticas públicas. O direito à moradia digna não pode ser subserviente à lógica de mercado ou à especulação desenfreada. A função social da propriedade, longe de ser uma abstração teórica, é um imperativo constitucional que exige a ação regulatória e interventiva do Estado para sua efetivação. A priorização da reabilitação urbana significa reconhecer que o bem-estar coletivo e a sustentabilidade ambiental devem sobrepor-se ao direito irrestrito de propriedade quando este último não cumpre sua função social. É um passo em direção a uma governança mais responsável, que protege o meio ambiente e promove a equidade social, combatendo o crescimento das desigualdades e degradação do meio ambiente.
As implicações dessas análises são diretas para o futuro das políticas habitacionais no Brasil. Sugere-se que o Estado brasileiro, ao reformular programas como o MCMV, priorize o investimento em ações de aquisição e reabilitação de imóveis e terrenos vazios em áreas urbanas já consolidadas. Isso exige não apenas recursos financeiros e técnicos, mas também um arcabouço legal e regulatório mais assertivo para a aplicação dos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade, como o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação por interesse social. Tal abordagem não só otimiza recursos públicos, mas também fortalece a legitimidade do Estado perante a sociedade, mitigando a crise de confiança nas instituições.
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1Doutorando em Administração Pública (Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa – IDP), Mestre em Direito, Estado e Cidadania (UGF), Especialista em Direito Privado e Processo Civil (UGF), integrante do Grupo de Pesquisa Contratações Governamentais Contemporâneas – CNPq dgp.cnpq.br/dgp/espelhogrupo/7310322018580125; advogado da CAIXA ECONOMICA FEDERAL.@outlook.com. End. CEJB, 131, Cj G. 71680-365
2Especialista em Direito Empresarial (FGV-RIO); Graduada em Gestão de Produção (Universidade Feevale); consultora matriz da CAIXA ECONOMICA FEDERAL.