REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/dt10202510300815
Lucas de Biaso Pinto Borges
Luciano Ribeiro Rodrigues
Resumo
O presente trabalho tem por finalidade analisar a usucapião extrajudicial como instrumento de celeridade e desjudicialização, em contraposição à morosidade característica do procedimento judicial tradicional. Com a introdução do art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) pelo Código de Processo Civil de 2015, criou-se a possibilidade de reconhecimento da usucapião diretamente perante o registro de imóveis, sem necessidade de intervenção judicial, salvo em caso de litígio. O estudo destaca a relevância da atuação de notários e registradores, cuja fé pública garante segurança jurídica ao procedimento, além de demonstrar o impacto positivo da medida na redução da sobrecarga do Judiciário. Contudo, também se observam entraves práticos, como resistência cartorária, exigências documentais excessivas e eventuais impugnações. Conclui-se que a usucapião extrajudicial representa um importante avanço no sistema jurídico brasileiro, ainda que dependa de ajustes interpretativos e práticos para atingir plena efetividade.
Palavras-chave: Usucapião extrajudicial. Celeridade. Desjudicialização. Morosidade processual. Propriedade.
Abstract
The purpose of this research is to analyze extrajudicial adverse possession as a mechanism of celerity and dejudicialization, in contrast to the slowness that characterizes the traditional judicial procedure. With the introduction of Article 216-A into the Public Records Law (Law No. 6.015/1973) by the 2015 Code of Civil Procedure, it became possible to recognize adverse possession directly before the real estate registry, without judicial intervention, except in cases of dispute. This study highlights the importance of notaries and registrars, whose public faith ensures legal certainty, as well as the positive impact of the measure in reducing the overload of the Judiciary. However, practical obstacles are also identified, such as registry office resistance, excessive documentary requirements, and possible objections. It is concluded that extrajudicial adverse possession represents a significant advance in the Brazilian legal system, although it still depends on interpretative and practical adjustments to achieve full effectiveness.
Keywords: Extrajudicial adverse possession. Celerity. Dejudicialization. Judicial slowness. Property.
1. Introdução
A morosidade processual constitui um dos maiores desafios enfrentados pelo Poder Judiciário brasileiro, comprometendo a efetividade do princípio da razoável duração do processo, consagrado no art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal. No âmbito do direito das coisas, tal problemática é notoriamente observada nas ações de usucapião, tradicionalmente marcadas por longos trâmites judiciais, que muitas vezes se estendem por anos, gerando insegurança jurídica e inviabilizando o exercício pleno do direito de propriedade pelos possuidores.
Com a promulgação do Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015), buscou-se uma reestruturação voltada à simplificação e celeridade dos procedimentos. Nesse contexto, a inclusão do art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) introduziu no ordenamento jurídico pátrio a possibilidade da usucapião extrajudicial, a ser processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis, sob a condução de tabeliães e registradores, representando significativo avanço no movimento de desjudicialização de procedimentos em que não haja litígio.
A morosidade da via judicial em demandas de usucapião é diagnosticada pela doutrina como um entrave estrutural que descola a simplicidade dos fatos (posse consolidada) da complexidade do rito (multiplicidade de atos, intimações, perícias), o que mantém milhares de famílias sem título formal por longos períodos (COUTO, 2021; PAIVA, 2015).
Nesta linhagem, também apresenta João Pedro Lamana Paiva, em sua obra “O procedimento da usucapião extrajudicial.” (2016):
A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor.
O procedimento extrajudicial da usucapião apresenta-se, assim, como alternativa eficaz à via judicial, caracterizando-se pela simplicidade, celeridade e segurança jurídica. Estima-se que, uma vez preenchidos os requisitos legais, o reconhecimento da propriedade possa ser obtido em prazo médio de noventa a cento e vinte dias, em contraste com a morosidade dos processos judiciais de usucapião, que frequentemente perduram por anos.
De acordo com Mello (2016, p. 60):
Não deveria ser assim, porque a desjudicialização deve ser considerada como fenômeno independente dos grandes problemas que assolam a Justiça. A morosidade da Justiça não é um fato novo, ocorrido tão apenas a partir de meados do século passado. Mesmo na Roma antiga, notícia a doutrina que já era questionada a morosidade do processo. […] De fato, quando o Estado não consegue dar resposta rápida e eficaz à solução dos conflitos, surgem então mecanismos alternativos, que não refletem senão uma revisão conceitual e empírica dos próprios meios dispostos aos indivíduos para se protegerem da ameaça de lesão, da ação ilícita de terceiros ou para reaverem seus direitos.
Além de atender ao clamor social pela eficiência, a usucapião extrajudicial fortalece a atuação dos serviços notariais e registrais, cuja fé pública confere confiabilidade ao procedimento. Ademais, insere-se no cenário contemporâneo de busca por soluções que conciliem a segurança jurídica com a efetividade dos direitos fundamentais, especialmente o direito de propriedade e sua função social.
Diante desse panorama, o presente trabalho tem como objetivo analisar a efetividade da usucapião extrajudicial frente à morosidade da via judicial, verificando seus avanços, limitações e desafios práticos. Para tanto, adotar-se-á abordagem teórica e normativa, amparada em doutrina, jurisprudência e legislação pertinentes, de modo a avaliar em que medida o novo procedimento cumpre a função de desonerar o Judiciário e garantir maior celeridade e segurança no reconhecimento da propriedade.
2. Fundamentos da Usucapião no Direito
A usucapião figura como instituto jurídico de extrema relevância no Direito Civil, constituindo modalidade de aquisição da propriedade fundada no exercício contínuo e prolongado da posse, desde que adimplidos os requisitos legais. Historicamente, apresenta-se como instrumento de estabilização das relações sociais e de pacificação de conflitos, ao transformar em propriedade formal uma situação fática consolidada pelo tempo, atendendo, ao mesmo tempo, à função social da propriedade e à necessidade de segurança jurídica.
2.1 Conceito e Origem Histórica da Usucapião
A usucapião é um dos modos originários de aquisição da propriedade, cuja legitimidade se fundamenta na posse prolongada e no decurso do tempo. Oriunda do direito romano, surgiu como mecanismo para consolidar situações de fato em situações de direito, assegurando estabilidade social e segurança nas relações jurídicas patrimoniais.
O instituto da usucapião remonta ao Direito Romano, onde foi inicialmente previsto na Lei das XII Tábuas, como forma de consolidar a propriedade pela passagem do tempo. Como observa Couto (2016, p. 29), “a usucapião sofreu modificações ao longo das fases do Direito Romano, sempre acompanhando a propriedade e as suas formas de transmissão, dentro da realidade histórica do povo romano”.
No período clássico, o tempo de posse operava como fator de estabilização, impedindo a reivindicação do bem após certo período. Essa concepção foi sendo reelaborada ao longo do período clássico, quando a usucapião passou a ter papel fundamental para transformar a posse em domínio, garantindo segurança aos negócios jurídicos imperfeitos.
No campo doutrinário, essa transformação é brilhantemente sintetizada por San Tiago Dantas, ao explicar que “o tempo transforma em domínio a posse, consolidando o direito daquele que possui. Essa transformação da posse em domínio, pelo simples fluxo do tempo, constitui o que se chama usucapião”. Em uma perspectiva mais atual, o instituto é visto como um poderoso instrumento de pacificação social. Para Marcelo Couto (2016), a usucapião deve ser entendida como um mecanismo que “sana vícios, reconhece o exercício pacífico de um direito no tempo e gera título apto a promover a mutação da titularidade formal”.
No Brasil, o instituto foi recepcionado desde o Código Civil de 1916 e reafirmado no Código Civil de 2002 (arts. 1.238 a 1.244). A Constituição de 1988 também o consagra, tanto ao prever a usucapião especial urbana (art. 183, CF) quanto a usucapião especial rural (art. 191, CF), em consonância com o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 170, III, CF).
Essa evolução evidencia que a usucapião não se limita a um mecanismo de proteção individual, mas cumpre relevante função social: regulariza a titularidade formal de situações consolidadas de domínio fático, contribuindo para a segurança jurídica e a valorização da dignidade da pessoa humana, já que possibilita a muitos cidadãos transformarem em propriedade jurídica o que há muito tempo é, de fato, sua moradia ou meio de subsistência.
2.2 Espécies de Usucapião Previstas na Legislação
A usucapião apresenta múltiplas modalidades, cada qual adaptada a diferentes realidades fáticas e sociais. O Código Civil de 2002 prevê diferentes modalidades de usucapião, cada qual com requisitos próprios:
- Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC/2002): posse contínua por 10 anos, com justo título e boa-fé. Essa modalidade protege o adquirente que, acreditando na validade de seu título, exerce a posse de maneira pacífica e ininterrupta. A exigência de justo título e boa-fé reflete a ideia de que o possuidor foi induzido a acreditar que sua aquisição era legítima, sendo premiado pela confiança e pela estabilidade social.
- Usucapião Ordinária Pró-labore (art. 1.242, parágrafo único, CC/2002): reduz o prazo para 5 anos se o imóvel for utilizado como moradia habitual ou se nele houver investimentos de caráter produtivo. O legislador buscou estimular o aproveitamento do imóvel e assegurar proteção especial à moradia, aproximando-se da função social da propriedade, em consonância com a CF/88.
- Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC/2002): posse ininterrupta por 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. Essa espécie valoriza o tempo e a consolidação fática, privilegiando o exercício prolongado da posse em detrimento da inércia do proprietário registral. É a modalidade mais abrangente, que confere propriedade a quem age como dono por longo período, ainda que sem amparo jurídico inicial.
- Usucapião Extraordinária Habitacional (art. 1.238, parágrafo único, CC/2002): prazo reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece moradia habitual ou realiza obras produtivas. Aqui, a legislação premia a utilização social do imóvel, reforçando o princípio constitucional da função social da propriedade, ao beneficiar quem transforma o bem em espaço de moradia ou de produção.
- Usucapião de Servidões (art. 1.379, CC/2002): posse prolongada por 10 anos, consolidando servidão aparente. Essa modalidade é voltada às relações de vizinhança, quando o uso contínuo e ostensivo de uma passagem ou acesso acaba por gerar a aquisição do direito real correspondente, garantindo estabilidade e segurança nas relações fundiárias.
- Usucapião Especial Rural (art. 191, CF/88; art. 1.239, CC/2002): posse por 5 anos, até 50 hectares, desde que produtiva e utilizada para moradia. Essa espécie é destinada a pequenos agricultores, concretizando o direito à terra para fins de trabalho e moradia. Exprime com clareza a função social da propriedade rural, assegurando que terras improdutivas não permaneçam sem destinação social adequada.
- Usucapião Especial Urbana (art. 183, CF/88; art. 1.240, CC/2002; art. 9º da Lei nº 10.257/2001): posse por 5 anos, em área de até 250m², para moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel. Trata-se de mecanismo de política urbana e de efetivação do direito fundamental à moradia (art. 6º da CF), assegurando ao possuidor de baixa renda a titularidade formal de seu imóvel urbano.
- Usucapião Urbana Coletiva (art. 10, Lei nº 10.257/2001): posse coletiva por 5 anos em núcleos urbanos informais de baixa renda. Aplica-se em áreas ocupadas por comunidades inteiras, geralmente em situação de exclusão social. Essa modalidade evita a necessidade de individualização prévia dos lotes e fortalece a regularização fundiária coletiva, permitindo que comunidades inteiras tenham acesso à propriedade formal.
- Usucapião Familiar (art. 1.240-A, CC/2002, incluído pela Lei nº 12.424/2011): posse exclusiva por 2 anos em imóvel urbano até 250m², em caso de abandono do lar pelo ex-cônjuge ou companheiro. Criada no contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, busca proteger o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel, assegurando-lhe a propriedade quando o outro abandona a família.
Além dessas, existe a usucapião administrativa, introduzida pela Lei nº 11.977/2009, restrita a projetos de regularização fundiária de interesse social. Como observa Paiva (2015, p. 1), “a concessão da usucapião pela via administrativa foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, mas esta é aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social”.
O pluralismo de modalidades atende a diferentes realidades sociais e econômicas, demonstrando a preocupação do legislador em assegurar o direito fundamental à moradia e o cumprimento da função social da propriedade. Ao permitir que situações de posse prolongada se convertam em propriedade formal, a usucapião torna-se também instrumento de inclusão social, regularização imobiliária e pacificação de conflitos fundiários.
3. A Usucapião Judicial e a Morosidade Processual
A usucapião judicial, historicamente, sempre constituiu o meio ordinário de reconhecimento da aquisição da propriedade pelo decurso do tempo. Trata-se do procedimento em que o interessado ajuíza ação perante o Poder Judiciário, instruindo a inicial com a demonstração da posse prolongada, do animus domini e dos demais requisitos legais, conforme previstos nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil.
Entretanto, a experiência prática demonstrou que, apesar de ser instrumento consolidado na tradição processual brasileira, a via judicial enfrenta severos entraves decorrentes da burocracia e da sobrecarga do Judiciário. Esses fatores tornam o procedimento demasiadamente moroso, gerando insegurança jurídica e desestimulando a regularização fundiária por parte da população.
3.1 O Procedimento Judicial Tradicional
Antes do advento do CPC/2015, a usucapião possuía rito próprio previsto no Código de Processo Civil de 1973. Com a revogação do procedimento especial, a ação de usucapião passou a tramitar pelo rito comum, ainda que preservados certos requisitos formais, como a citação pessoal dos confinantes, dos entes públicos e do proprietário tabular, além da obrigatoriedade de intimação do Ministério Público quando presente interesse de incapazes.
A sistemática exige, ainda, a produção de diversas provas: planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas, ata notarial (atualmente admitida), bem como depoimentos testemunhais. Todo esse conjunto de atos, aliado às intimações pessoais e às publicações de edital, torna o processo judicial naturalmente complexo.
O jurista José Carlos de Moraes Salles (2010), uma das maiores autoridades no tema, já apontava para o problema estrutural do rito:
O processo de usucapião, em regra, é complexo e demorado. Envolve a participação de um grande número de sujeitos (citação dos confinantes, intervenção das Fazendas Públicas e do Ministério Público), o que fatalmente contribui para a sua lentidão
3.2 Problemas Enfrentados: Burocracia e Sobrecarga do Judiciário
A morosidade da via judicial não decorre apenas da estrutura legal, mas também do excesso de judicialização no Brasil. O reconhecimento de situações fáticas consolidadas, como a posse prolongada, poderia ocorrer de maneira mais simples, sem a necessidade de litígio.
Nestas linhagens, apresentam Dornelles e Cassel Júnior (2015):
Como bem sabemos o processo de usucapião ainda é excessivamente moroso, e pensando na celeridade que os Serviços Notariais e Registrais podem dar aos procedimentos de jurisdição voluntária e naqueles em que não há litígios, e tendo certeza da segurança jurídica que os caracterizam, é que defendemos o procedimento da usucapião extrajudicial, tendo a atuação de Notários e Registradores na operacionalização do Ordenamento Jurídico. Pois, como bem se observa pelos operadores de direito, a retificação de área extrajudicial, procedimento que podemos nos arriscar em dizer ter servido de exemplo, para a usucapião extrajudicial, tem tramitado de forma célere no Registro de Imóveis, com todos os requisitos importantes que este apresenta.
A morosidade se explica, em grande parte, pela sobrecarga do Poder Judiciário brasileiro. Milhares de ações são propostas anualmente, incluindo aquelas de baixa complexidade ou desprovidas de conflito real entre as partes, como é o caso de grande parte das ações de usucapião.
A consequência prática é a paralisação do direito de propriedade em sua dimensão formal. Sem o título registral, o possuidor não pode dispor do imóvel, utilizá-lo como garantia ou mesmo transmiti-lo validamente. Isso gera insegurança jurídica, fomenta a informalidade e perpetua desigualdades sociais. Como ressalta Couto (2021, p. 45), “grande parte das situações de informalidade decorrem tão somente da falta de titulação”, o que revela que não é a ausência de requisitos de posse que inviabiliza a aquisição da propriedade, mas a dificuldade de acesso a uma via processual célere.
A doutrina moderna reconhece que a via extrajudicial foi pensada para os casos de “não-litígio”, onde o direito já é claro e consolidado, mas carece apenas de formalização, ou seja, a lentidão judicial era o principal obstáculo à efetividade do direito de propriedade.
Nesse sentido, o jurista Flávio Tartuce (2020) ressalta que o foco é o reconhecimento de um fato consumado:
A usucapião extrajudicial é uma demonstração de que o Estado busca por vias mais céleres e menos custosas para resolver conflitos que, em muitos casos, não possuem lide instalada, mas sim a necessidade de mero reconhecimento de um direito já consolidado pelo tempo. A via judicial, pela sua inerente lentidão, era um obstáculo ao pleno exercício do direito de propriedade.
3.3 Impactos da morosidade sobre a efetividade do direito de propriedade
A lentidão da via judicial para reconhecimento da usucapião compromete diretamente a efetividade do direito de propriedade e a concretização da função social constitucionalmente imposta (art. 5º, XXIII, e art. 170, III, CF/88). O direito de propriedade não se esgota na mera titularidade formal constante de registro público, mas exige condições para que o titular possa exercer plenamente os poderes de usar, gozar, dispor e reaver o bem (art. 1.228, CC/2002). Quando o Estado-juiz demora para reconhecer uma situação possessória consolidada, cria-se uma distância intolerável entre a realidade fática e a realidade jurídica.
Couto (2021, p. 45) sublinha que “grande parte das situações de informalidade decorrem tão somente da falta de titulação”, demonstrando que o entrave não está nos requisitos da posse, mas na incapacidade do Judiciário de transformar em título jurídico a situação de fato. A consequência é a perpetuação de um limbo jurídico que fragiliza o direito de propriedade: o possuidor age como dono, mas não pode dar ao imóvel destinação plena no mercado formal.
O processo moroso afronta o princípio da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF/88) e acaba por frustrar o direito fundamental à moradia (art. 6º, CF/88). Muitas famílias, que residem há anos em imóveis urbanos ou rurais, veem-se privadas do reconhecimento formal da propriedade e, consequentemente, excluídas de políticas públicas de urbanização, saneamento e financiamento habitacional.
Ademais, a morosidade gera insegurança coletiva, pois imóveis sem registro regular dificultam a formação de um cadastro imobiliário fidedigno, prejudicando a arrecadação tributária, a organização urbanística e o planejamento agrário. Em última análise, a demora judicial compromete não apenas a esfera individual do possuidor, mas o interesse público na regularização fundiária e na ordenação do território.
Portanto, a morosidade judicial transforma o processo em uma desvantagem para a própria finalidade da regularização, ferindo o objetivo de promover a paz social e a função social da terra, como pontuado em estudos acadêmicos sobre o tema:
Em que pese ser a usucapião instrumento de regularização fundiária que desempenha papel fundamental no cumprimento da função social da propriedade e da cidade… a morosidade do procedimento judicial deste instrumento não o torna tão vantajoso em detrimento de outros instrumentos de regularização fundiária, em virtude do lapso temporal que lhe é exigido. (SANTOS; LIMA JUNIOR, 2021).
Dessa forma, a morosidade da usucapião judicial não se configura como mero problema procedimental. Trata-se de um entrave estrutural à concretização de direitos fundamentais, que evidencia a necessidade de alternativas mais céleres e eficazes, como a usucapião extrajudicial, a ser tratada no próximo capítulo.
4. A Usucapião Extrajudicial no Ordenamento Jurídico
A introdução da usucapião extrajudicial no sistema jurídico brasileiro representa um dos marcos mais relevantes do movimento de desjudicialização inaugurado pela Emenda Constitucional nº 45/2004 e consolidado pelo CPC/2015. O art. 1.071 do novo diploma processual acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), possibilitando que o reconhecimento da usucapião seja realizado diretamente no registro de imóveis, sem necessidade de intervenção judicial, desde que inexistam impugnações ou litígios.
Esse novo procedimento não substitui a via judicial, mas oferece ao jurisdicionado uma alternativa célere e segura para a regularização da propriedade, atendendo à exigência constitucional da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF/88).
Como observa Paiva (2015) em sua obra “Novo CPC Introduz a Usucapião Extrajudicial no País”:
A característica diferencial desse novo procedimento será, entretanto, o da celeridade, sendo possível estimar que terá uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
4.1 Introdução do art. 216-A da Lei de Registros Públicos pelo CPC/2015
A inclusão do art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), promovida pelo art. 1.071 do CPC/2015, marcou uma ruptura paradigmática no tratamento da usucapião no Brasil. Pela primeira vez, o legislador autorizou que um procedimento tradicionalmente processado apenas pela via judicial pudesse ser reconhecido diretamente perante o Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais e não houvesse litígio.
Diferentemente da usucapião administrativa da Lei nº 11.977/2009, que se mostra restrita a situações de regularização fundiária urbana de interesse social, a modalidade extrajudicial pode ser utilizada para todas as espécies previstas no Código Civil, desde que não haja oposição. Do ponto de vista prático, a introdução do art. 216-A desloca para os notários e registradores a responsabilidade de conduzir um procedimento de natureza declaratória, até então reservado ao Judiciário.
Como bem lembra Dornelles e Cassel Júnior (2015, p.5):
Como bem sabemos o processo de usucapião ainda é excessivamente moroso, e pensando na celeridade que os Serviços Notariais e Registrais podem dar aos procedimentos de jurisdição voluntária e naqueles em que não há litígios, e tendo certeza da segurança jurídica que os caracterizam, é que defendemos o procedimento da usucapião extrajudicial, tendo a atuação de Notários e Registradores na operacionalização do Ordenamento Jurídico.
Outro ponto relevante é que o legislador optou por preservar as cautelas da via judicial dentro do procedimento registral. O art. 216-A exige a notificação dos confinantes, dos titulares de direitos reais e dos entes públicos, bem como a publicação de edital para terceiros interessados. Desse modo, garante-se a publicidade e a segurança jurídica, preservando o contraditório em sua dimensão formal.
Por fim, o impacto da introdução do art. 216-A é duplo. No plano individual, garante ao possuidor o acesso célere ao título formal de propriedade, possibilitando segurança jurídica, acesso a crédito e inserção em políticas públicas. No plano coletivo, contribui para desafogar o Judiciário, reduzir o estoque de processos e promover a regularização fundiária em larga escala, aproximando a realidade fática da realidade registral.
4.2 Procedimento Extrajudicial: Requisitos e Documentos Necessários
O procedimento de usucapião extrajudicial, inaugurado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (incluído pelo art. 1.071 do CPC/2015), é caracterizado por sua simplicidade formal em comparação com a via judicial, mas mantém a observância de requisitos documentais rigorosos que garantem segurança jurídica ao ato registral. A opção do legislador foi clara: simplificar o caminho de aquisição da propriedade quando não houver litígio, mas sem renunciar às cautelas indispensáveis à proteção de terceiros e à higidez do registro.
Nesse sentido, o art. 216-A da LRP prevê que o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deve ser formulado pelo interessado, obrigatoriamente representado por advogado, instruído com documentação específica:
- Ata notarial: Documento lavrado por tabelião atestando o tempo da posse e a cadeia possessória, instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória, conferindo fé pública e eficácia probatória ao procedimento.
- Planta e memorial descritivo: Elaborados por profissional habilitado, assinados pelo possuidor e pelos titulares de direitos reais e confinantes. Esse requisito busca garantir a segurança técnica e jurídica, evitando sobreposição de áreas.
- Certidões negativas: Expedidas pelos distribuidores da Justiça Estadual e Federal, tanto da comarca do imóvel quanto do domicílio do possuidor, para comprovar a inexistência de ações que possam comprometer o reconhecimento da usucapião.
- Justo título ou outros documentos: Ainda que não sejam obrigatórios em todas as modalidades, servem para reforçar a demonstração da origem e continuidade da posse, como pagamento de tributos e contratos de cessão de direitos.
Embora o procedimento tenha sido concebido como célere, sua eficácia depende do correto atendimento a esses requisitos documentais. A experiência prática já demonstra dificuldades, sobretudo na obtenção das assinaturas de confrontantes ou na juntada de certidões atualizadas.
Ainda assim, a doutrina converge no entendimento de que o rigor é necessário para assegurar a confiabilidade do registro e a segurança jurídica. Trata-se, portanto, de um equilíbrio entre celeridade e cautela, de modo que a propriedade reconhecida extrajudicialmente tenha a mesma força e estabilidade daquela declarada em sentença judicial.
5. A Celeridade da Usucapião Extrajudicial frente à Morosidade Judicial
A criação da usucapião extrajudicial representa um dos avanços mais significativos do sistema jurídico brasileiro no que concerne à efetividade da regularização fundiária. O instituto surge como resposta direta à morosidade do Judiciário. Enquanto a via judicial se arrasta por anos em razão de citações, manifestações do Ministério Público, perícias e recursos, o procedimento extrajudicial foi concebido como mecanismo célere, desburocratizado e eficaz, permitindo que situações fáticas consolidadas sejam transformadas em propriedade formal de maneira ágil.
5.1 Estimativa de Duração do Procedimento
A principal virtude da usucapião extrajudicial, reconhecida tanto pela doutrina quanto pelos operadores do direito, reside em sua celeridade. Enquanto na via judicial a tramitação de uma ação de usucapião pode perdurar por anos, a experiência prática e os estudos doutrinários indicam que o procedimento perante o cartório de registro de imóveis tem duração estimada de 90 a 120 dias quando cumpridos regularmente os requisitos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos e inexistirem impugnações, conforme citado anteriormente nesta pesquisa.
Essa estimativa de duração reflete o desenho legal do instituto, que concentra os atos em uma fase administrativa única, sob direção do registrador imobiliário. O prazo de 15 dias para manifestação dos confrontantes, titulares de direitos reais e entes públicos, bem como para eventuais terceiros interessados via edital, permite que em poucos meses se obtenha uma resposta definitiva. Na ausência de impugnação, o oficial de registro pode imediatamente proceder à abertura ou retificação da matrícula em nome do usucapiente.
Assim, a estimativa de 90 a 120 dias simboliza não apenas um dado técnico-procedimental, mas um verdadeiro avanço político-jurídico, pois permite a concretização célere de direitos fundamentais, reduzindo a distância entre a realidade fática da posse e a realidade formal do registro.
5.2 Comparação com o Tempo Médio do Processo Judicial
O contraste entre o tempo da usucapião judicial e o da extrajudicial é uma das justificativas centrais para a introdução do art. 216-A da Lei de Registros Públicos. A via judicial, mesmo após a reforma processual de 2015, permanece marcada por um conjunto de atos sucessivos e formalidades rígidas que, somados à sobrecarga estrutural do Judiciário, tornam a duração do processo incompatível com a expectativa social de regularização célere da propriedade.
Na esfera jurisdicional, a usucapião é tratada como ação de conhecimento sujeita ao rito comum do CPC/2015. Isso implica a prática de múltiplos atos processuais: citação do proprietário tabular, dos confrontantes e dos entes públicos, intervenção obrigatória do Ministério Público, produção de provas técnicas (planta, memorial descritivo, perícias), além da possibilidade de contestações e recursos. Esse encadeamento faz com que os processos de usucapião tramitem, em média, por anos.
A morosidade das ações de usucapião não se deve, em regra, à complexidade dos fatos, mas ao modelo processual que insiste em tratar como contencioso aquilo que, em sua essência, é mero reconhecimento de uma situação consolidada. Para o autor, esse distanciamento entre a simplicidade do fato e a complexidade do rito explica por que milhares de famílias permanecem em posse prolongada sem acesso ao título formal
Na prática, portais especializados confirmam essa realidade. Segundo estudo do escritório VLV Advogados, “um processo de usucapião judicial pode demorar de 5 a 10 anos para ser concluído, dependendo da comarca e da complexidade da prova”, ao passo que a via extrajudicial pode ser finalizada em 6 meses a 1 ano quando a documentação está regular e não há impugnações (VLV ADVOGADOS, 2025). No mesmo sentido, o portal Vieira Braga indica que a média judicial varia de 1 a 5 anos, enquanto a extrajudicial, em hipóteses simples, dura “cerca de 6 meses a 1 ano” (VIEIRA BRAGA, 2025).
Portanto, enquanto a via judicial se caracteriza pela lentidão e pela sobrecarga de atos processuais, a extrajudicial desponta como instrumento de efetividade. A comparação temporal não é apenas quantitativa, mas qualitativa: revela que a tutela da propriedade não pode ficar refém de um Judiciário congestionado, quando existem alternativas legais capazes de oferecer segurança, celeridade e acesso mais democrático à regularização fundiária.
5.3 Entraves Práticos à Efetividade da Via Extrajudicial
Embora o procedimento extrajudicial da usucapião represente uma das mais relevantes inovações do CPC/2015 e um marco da desjudicialização, a sua implementação prática não se mostra isenta de obstáculos. Se, por um lado, a doutrina ressalta sua celeridade, por outro identifica uma série de entraves que comprometem a efetividade do instituto e a realização plena do direito fundamental à moradia e à propriedade.
O primeiro desafio diz respeito à interpretação restritiva de alguns dispositivos legais. O §2º do art. 216-A da LRP prevê que o silêncio dos confrontantes deve ser interpretado como discordância. Lamana Paiva (2015) considera essa solução inadequada, uma vez que afirma:
Restará, entretanto, um problema de difícil solução na hipótese em que haja o silêncio do titular do direito real sem que isso signifique propriamente discordância com a realização do procedimento (§ 2º do art. 216-A), mas signifique indiferença às consequências de sua não manifestação expressa, que talvez venha a ser uma hipótese bastante recorrente no futuro, dada à forma como o procedimento foi concebido.
No plano econômico, a crítica recai sobre os emolumentos cartorários. A via extrajudicial, embora mais célere, pode se tornar inacessível aos mais vulneráveis, em razão dos custos de ata notarial, certidões e emolumentos registrais, de modo que a gratuidade prevista no art. 98 do CPC/2015 precisa ser efetivamente aplicada também nesta esfera. Em muitos Estados, contudo, o benefício da gratuidade é interpretado de forma restrita, o que inviabiliza que justamente aqueles que mais precisam da regularização tenham acesso ao instituto.
Outro ponto crítico refere-se à insegurança dos serviços registrais. Como aponta Paiva (2015):
A redação dada ao § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Públicos pareceu-nos inadequado ao procedimento tendo em vista que a usucapião é um instituto relativamente ao qual não é exigido, necessariamente, consenso ou concordância entre o requerente e o requerido, como ocorre no procedimento de retificação extrajudicial (este, sim, caracteristicamente consensual) já que, ainda que ausente o consenso, se preenchidas as condições legais pelo usucapiente, este estará em plenas condições de adquirir a propriedade imobiliária
Embora o procedimento seja concebido para ser célere e simples, na prática, muitos cartórios, diante de dúvidas ou da ausência de assinaturas, optam por impor exigências excessivas ou por encaminhar o caso ao Judiciário, replicando a burocracia que se buscava superar.
Além disso, existem críticas à regulamentação administrativa do procedimento. O Provimento nº 65/2017 do CNJ, ao permitir a manutenção de gravames e ônus anteriores na matrícula mesmo após a usucapião, acaba por relativizar a natureza originária da aquisição, o que fragiliza a segurança jurídica e distancia o instituto de sua função constitucional.
6. A Usucapião Extrajudicial Como Instrumento de Desjudicialização e Regularização Fundiária
A introdução da usucapião extrajudicial pelo art. 216-A da LRP, via CPC/2015, deve ser compreendida dentro do movimento mais amplo de desjudicialização do direito brasileiro, que busca transferir para a esfera administrativa procedimentos que não envolvem litígio, reservando ao Judiciário apenas a solução de conflitos. Trata-se de estratégia normativa para enfrentar a crise de morosidade judicial, assegurando, ao mesmo tempo, a efetividade de direitos fundamentais como a propriedade, a moradia e a dignidade da pessoa humana.
A desjudicialização já vinha se consolidando com experiências anteriores, como a possibilidade de realização de inventários, separações e divórcios consensuais diretamente em cartório (Lei nº 11.441/2007) e a retificação administrativa de registro imobiliário (Lei nº 10.931/2004). Nesse contexto, a usucapião extrajudicial surge como uma medida que amplia a atuação dos notários e registradores, atribuindo-lhes papel central na concretização da função social da propriedade.
6.1 Desjudicialização como Tendência do Direito Contemporâneo
A desjudicialização, fenômeno cada vez mais consolidado no ordenamento jurídico brasileiro, corresponde ao movimento legislativo e institucional de retirar do Poder Judiciário determinadas matérias que não envolvem litígios efetivos, transferindo-as para a esfera administrativa ou notarial. No campo do direito privado, o Brasil já havia experimentado passos importantes nesse sentido: a Lei nº 10.931/2004, que autorizou a retificação administrativa do registro imobiliário; e a Lei nº 11.441/2007, que permitiu a realização de inventários, partilhas, separações e divórcios consensuais diretamente em cartório. A usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 1.071 do CPC/2015, que inseriu o art. 216-A na LRP, insere-se exatamente nessa lógica.
Não se trata, portanto, de esvaziar o Poder Judiciário, mas de readequar suas funções. Ao deslocar procedimentos de jurisdição voluntária para a esfera extrajudicial, o legislador permite que o Judiciário concentre esforços em litígios verdadeiros, nos quais se exige atividade jurisdicional típica de resolução de conflitos. Paralelamente, atribui aos notários e registradores a condução de processos que, embora relevantes, não dependem da intervenção de um juiz para assegurar legitimidade.
Basso (2019) enfatiza que a desjudicialização não diminui garantias: requalifica o caminho procedimental quando o que se busca é o reconhecimento de uma situação fática consolidada, conforme trecho de sua obra “Usucapião Extrajudicial e Seus Reflexos Atuais”:
A usucapião extrajudicial foi pensada como intuito de desobstruir o Judiciário e dar andamento a esse tipo de ação. Desta forma, por meio do Código de Processo Civil, possibilitou-se o processamento diretamente no registro de imóveis. Entretanto, como é um procedimento que exige provas robustas e que demonstrem a posse mansa e pacífica ao longo do tempo, houve a necessidade de maiores regulamentações.
A doutrina também observa que a desjudicialização se alinha ao fenômeno mais amplo da chamada “administração consensual de conflitos”, pela qual se prioriza a solução extrajudicial de litígios ou pretensões em que não exista efetiva resistência. Segundo Paiva (2015), “o procedimento extrajudicial da usucapião terá um bom funcionamento como instrumento de regularização fundiária, especialmente em casos em que já existe prévio negócio entre o usucapiente e o titular do domínio”. Trata-se, assim, de medida que prestigia a autonomia privada, ao mesmo tempo em que promove o interesse coletivo pela formalização da propriedade.
Em síntese, a desjudicialização da usucapião materializa um novo paradigma jurídico-processual: transfere-se ao registrador imobiliário e ao notário a competência para conduzir procedimentos que, embora complexos, não exigem, a priori, atividade jurisdicional típica. Assim sendo, revela-se como um processo gradativo de transformação do direito brasileiro em direção a um modelo mais eficiente, menos sobrecarregado e mais comprometido com a concretização de direitos fundamentais.
6.2 O papel da usucapião extrajudicial na regularização fundiária e inclusão social
O Brasil convive historicamente com elevados índices de informalidade fundiária, tanto em áreas urbanas quanto rurais. Milhões de famílias residem em imóveis sem registro ou com cadeias dominiais irregulares, o que compromete o exercício pleno do direito de propriedade e impede o acesso a políticas públicas e ao crédito formal. Nesse cenário, a usucapião revela-se instrumento privilegiado para a regularização fundiária e para a inclusão social, permitindo que posses consolidadas no tempo sejam convertidas em propriedade formal.
Marcelo de Rezende Couto enfatiza que a usucapião deve ser compreendida em sintonia com os valores constitucionais, lembrando que “grande parte das situações de informalidade decorre tão somente da ausência de titulação”. Ou seja, não se trata de disputas possessórias litigiosas, mas de questões documentais e registrais que poderiam ser resolvidas com a atuação eficiente do instituto. Ao conferir título formal, a usucapião extrajudicial insere o imóvel no circuito jurídico e econômico, viabilizando transações, acesso a crédito e segurança jurídica para as famílias.
Além disso, a usucapião extrajudicial cumpre papel estratégico na efetivação da função social da propriedade, ao estimular que imóveis abandonados ou improdutivos sejam incorporados ao mercado formal e utilizados para moradia ou produção. A Constituição Federal (art. 5º, XXIII; art. 170, III; arts. 182 e 183) já consagrou essa função, e a via extrajudicial funciona como instrumento de realização prática desse mandamento constitucional.
7. Considerações Finais
7.1 Síntese dos resultados da pesquisa
A análise desenvolvida ao longo do trabalho permitiu constatar que a usucapião, em suas múltiplas modalidades, constitui um dos mais importantes instrumentos de efetivação do direito de propriedade no Brasil, em especial pelo seu vínculo direto com a função social da propriedade e com o direito fundamental à moradia.
Verificou-se que o procedimento judicial tradicional, embora consolidado, apresenta sérias limitações em razão da burocracia processual e da sobrecarga do Poder Judiciário, que inviabilizam a entrega célere da tutela jurisdicional. Por outro lado, a usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos pelo CPC/2015, representa um avanço paradigmático no processo de desjudicialização, ao permitir que situações de posse prolongada e pacífica sejam reconhecidas diretamente perante o cartório de registro de imóveis.
A doutrina analisada confirma que a extra judicialização não é mera inovação procedimental, mas instrumento que confere maior racionalidade, eficiência e efetividade à aplicação do direito, aproximando a realidade social da formalidade registral
7.2 Avanços e limitações do procedimento extrajudicial
O principal avanço identificado é a celeridade. Enquanto o processo judicial pode se arrastar por anos, a via extrajudicial, quando não há impugnações, pode ser concluída em poucos meses, conforme destacam Paiva e Couto em seus estudos. Essa rapidez traduz-se em inclusão social, ao permitir que famílias de baixa renda obtenham título formal e tenham acesso a crédito, programas habitacionais e segurança patrimonial.
Outro avanço é a contribuição para a regularização fundiária em larga escala, pois o instituto permite que núcleos urbanos e áreas rurais ocupadas por décadas sejam formalmente incorporados ao sistema registral, fortalecendo a segurança jurídica e a arrecadação pública.
Contudo, a pesquisa revelou também limitações significativas. A principal delas é o rigor do §2º do art. 216-A da LRP, que interpreta o silêncio dos notificados como discordância, gerando entraves artificiais e remetendo muitos casos ao Judiciário. Soma-se a isso a resistência de alguns cartórios, que impõem exigências excessivas, bem como os custos com emolumentos e certidões, que podem inviabilizar o acesso dos mais vulneráveis, a despeito da previsão de gratuidade no CPC/2015. Também merece crítica a possibilidade de manutenção de gravames após a usucapião, prevista em regulamentações administrativas, que relativiza sua natureza de aquisição originária.
7.3 Perspectivas futuras para efetividade do instituto
As perspectivas futuras apontam para a necessidade de aperfeiçoamento normativo e institucional. Em primeiro lugar, é indispensável a revisão legislativa da interpretação do silêncio, de modo que a ausência de resposta dos notificados não constitua obstáculo absoluto. Em segundo, urge a uniformização das práticas cartorárias, por meio da atuação do CNJ e das corregedorias locais, para garantir padronização, transparência e eficiência.
Ademais, é fundamental ampliar a aplicação da gratuidade da justiça no âmbito extrajudicial, garantindo que a usucapião seja efetivamente um instrumento de inclusão social e não um privilégio de quem pode arcar com os custos do cartório. Por fim, a consolidação do instituto dependerá da capacitação dos notários e registradores, que devem assumir o papel de protagonistas na promoção da segurança jurídica sem replicar entraves burocráticos típicos do processo judicial.
Em síntese, a usucapião extrajudicial é uma resposta contemporânea à crise da morosidade judicial, um mecanismo de desjudicialização e pacificação social que, se bem implementado e constantemente aperfeiçoado, poderá transformar-se em verdadeiro instrumento de justiça social e de efetividade do direito fundamental de propriedade.
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