USUCAPION AND URBAN LAND REGULARIZATION: SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY AND IMPLEMENTATION OF THE RIGHT TO HOUSING
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/cs10202510191822
Karinny Sousa Alencar1; Vilanir Chaves Silva2; Orientadora: Profa. Ma. Thalita Furtado Mascarenhas Lustosa3; Daniel Carvalho Sampaio4; Joelma Danniely Cavalcanti Meireles5; Luiz Carlos Carvalho de Oliveira6; Jane Karla de Oliveira Santos7
RESUMO
Este estudo examinou a usucapião como ferramenta de justiça social na efetivação do direito à moradia, em diálogo com a Regularização Fundiária Urbana (REURB). Parte-se de um contexto de déficit habitacional e insegurança possessória, que atinge bairros populares e pequenas propriedades rurais, no qual instrumentos jurídicos de titulação influenciam na inclusão territorial e na estabilidade residencial. Objetiva-se analisar a usucapião como mecanismo de concretização do direito à moradia e de regularização fundiária. Adotou-se abordagem qualitativa, exploratória descritiva, com procedimentos bibliográfico-documentais, cobrindo literatura e normas nacionais recentes, além de sistematização de decisões dos tribunais superiores. Os resultados indicam complementaridade entre REURB e usucapião (judicial e extrajudicial) e produzem uma matriz de decisão baseada em natureza do núcleo, maturidade probatória, risco de impugnação, custos, prazos e aderência urbanístico-ambiental. A síntese jurisprudencial estabiliza pontos críticos (uso misto, copropriedade, implemento do prazo, limite de área rural, bens públicos) e orienta instrução e qualificação registral. As considerações finais apontam que a efetividade depende de governança interinstitucional, técnica registral padronizada e monitoramento de resultados, com ênfase na CRF na REURB e na robustez probatória na via extrajudicial. O estudo oferece subsídios operacionais para escolhas procedimentais e reforça a vocação da usucapião como instrumento de inclusão territorial justa e duradoura.
Palavras-chave: usucapião; regularização fundiária; direito à moradia.
ABSTRACT
This study examines adverse possession as a tool of social justice for realizing the right to housing, in dialogue with Urban Land Regularization (REURB). It starts from a context of housing deficit and tenure insecurity affecting low-income neighborhoods and small rural properties, where legal titling instruments shape territorial inclusion and residential stability. The general aim is to analyze adverse possession as a mechanism for enforcing the right to housing and for land regularization. A qualitative, exploratory-descriptive approach was adopted, with bibliographic and documentary procedures covering recent national scholarship and norms, in addition to a systematization of higher-court decisions. The results indicate complementarity between REURB and adverse possession (judicial and extrajudicial) and yield a decision matrix based on the nature of the settlement, evidentiary maturity, risk of challenge, costs, timelines, and urban-environmental compliance. The jurisprudential synthesis stabilizes critical points (mixed use, co-ownership, completion of the statutory period during proceedings, rural area limit, public assets) and guides case preparation and registral qualification. The final considerations indicate that effectiveness depends on inter-institutional governance, standardized registral technique, and outcome monitoring, with emphasis on the Regularization Certificate (CRF) in REURB and on evidentiary robustness in the out-of-court channel. The study offers operational inputs for procedural choices and reinforces the vocation of adverse possession as an instrument for fair and lasting territorial inclusion.
Keywords: adverse possession. land regularization. right to housing.
1. INTRODUÇÃO
A moradia adequada consolidou-se no Brasil como direito social (Brasil, 1988) e pauta estruturante de desenvolvimento urbano. O quadro atual combina déficit habitacional, inadequação de domicílios e insegurança da posse, fenômenos que impactam, sobretudo, populações de baixa renda e territórios periféricos. A literatura brasileira tem destacado como a financeirização da terra e da moradia reconfigura cidades e tenciona políticas públicas, com efeitos diretos sobre o acesso e a permanência em assentamentos populares (Rolnik, 2015). Em paralelo, o debate do “direito à cidade” sublinha a centralidade da função social da propriedade e da gestão democrática na agenda urbana (Saule Júnior, 2016). A Fundação João Pinheiro (2024) atualiza séries e painéis sobre o déficit habitacional com base na PNAD Contínua de 2022, reforçando a necessidade de instrumentos jurídicos e administrativos de regularização e segurança de posse.
No plano jurídico, a Constituição de 1988 introduziu a função social da propriedade e dedicou capítulo à política urbana (arts. 182 e 183), posteriormente regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). A aplicação desse marco ao longo de duas décadas tem sido objeto de balanços críticos e propositivos na doutrina urbanística brasileira. Fernandes (2021) nota avanços institucionais e limites na implementação, indicando que os instrumentos urbanísticos só produzem efeitos distributivos quando articulados a políticas habitacionais e a uma gestão territorial efetiva. Em chave semelhante, Domingues e Tebaldi (2022) evidenciam como a concretização do direito à moradia exige conciliar proteção possessória, planejamento urbano e mediação de conflitos fundiários.
Nesse cenário normativo, a regularização fundiária ganhou desenho mais sistemático com a Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB em modalidades de interesse social (REURB-S) e específico (REURB-E), além de reformar títulos e procedimentos registrais. A doutrina civil brasileira examinou criticamente o novo regime: Tartuce (2018) descreve a arquitetura da REURB, apontando virtudes operacionais (por exemplo, a legitimação fundiária) e riscos de desenho institucional quando desacoplado de garantias sociais, ambientais e urbanísticas. Em termos práticos, a regularização envolve medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, devendo articular cadastro, projeto urbanístico e titulação com serviços públicos e integração às redes de infraestrutura, diretriz já consolidada na literatura nacional sobre regularização de assentamentos. Assim, a REURB se conecta a outros instrumentos de segurança de posse, entre os quais a usucapião, compondo um repertório capaz de transformar situações de informalidade em estabilidade jurídica (Brasil, 2017a; Tartuce, 2018).
A usucapião, tradicionalmente concebida pela doutrina civil como modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, incorpora densidade social quando aplicada a contextos de moradia e vulnerabilidade (Farias; Rosenvald, 2025). A via extrajudicial, introduzida pelo art. 216-A da LRP e detalhada pelo Provimento CNJ nº 65/2017 (atualizado no âmbito do Provimento nº 149/2023), agrega celeridade e menor litigiosidade à regularização de ocupações consolidadas, sem afastar o controle jurídico-registral (Barreto et al., 2021; Conselho Nacional de Justiça, 2017; 2023). Em áreas urbanas, destacam-se as modalidades constitucional e especial urbana, inclusive a usucapião coletiva do Estatuto da Cidade, cujo desenho busca compatibilizar especificidades de ocupações comunitárias com a função social da propriedade (Silvestre, 2019). Cafrune, Silva e Melo (2022) também evidenciam a usucapião como peça de um arranjo protetivo mais amplo do direito à moradia e da segurança de posse, ao lado de medidas cautelares que evitaram despejos massivos.
Dessa forma, o objetivo geral deste estudo foi analisar a usucapião como ferramenta de justiça social na efetivação do direito à moradia e na regularização fundiária. Para alcançar esse objetivo, foram propostos os seguintes objetivos específicos: i) contextualizar o instituto à luz da função social da propriedade e do direito à moradia; ii) comparar a usucapião, nas vias judicial e extrajudicial, com a REURB quanto à adequação, aos requisitos e aos efeitos para a segurança da posse; iii) sistematizar entendimentos jurisprudenciais e controvérsias atuais sobre as modalidades aplicadas a contextos de moradia.
A pesquisa adotou abordagem qualitativa, de finalidade exploratório-descritiva e com procedimentos bibliográfico-documentais, entendendo-se por bibliográfica a síntese crítica do conhecimento acumulado e por documental o exame direto de fontes primárias normativas e institucionais, com planejamento e coerência entre problema, técnica e análise, conforme a orientação metodológica de Gil (2021). O corpus incluirá literatura acadêmica nacional (2014–2025) sobre usucapião, regularização fundiária e direito à moradia; diplomas e atos normativos (CF/1988, CC, LRP, Estatuto da Cidade, Lei nº 13.465/2017, Provimentos CNJ) e decisões e informativos jurisprudenciais, com ênfase no STJ; as buscas ocorrerão em SciELO, Scopus e Google Scholar, além de repositórios oficiais (Planalto, CNJ, STJ), adotando-se descritores padronizados e registro de estratégias de busca. A seleção seguirá critérios de inclusão (aderência temática direta; período 2014–2025; idioma português; revisão editorial ou chancela institucional) e exclusão (duplicatas; textos sem lastro acadêmico/institucional), com organização e crítica das fontes segundo procedimentos clássicos para estudos bibliográficos e documentais (Marconi; Lakatos, 2017).
Nesse cenário, a justificativa do estudo assenta-se em três planos interligados. No plano social, a escala e a persistência do problema habitacional torna prioritária a produção de conhecimento orientada à efetivação do direito à moradia. No plano acadêmico, a reconfiguração do arranjo jurídico desde a Lei nº 13.465/2017 (REURB) e a sistematização normativa recente do CNJ para os serviços extrajudiciais (Provimento nº 149/2023) impõem revisões analíticas que articulem regularização administrativa e titulação pela usucapião, inclusive para assentamentos consolidados. Por fim, no plano científico, decisões e sínteses doutrinárias recentes evidenciam um campo em atualização: o STJ reafirma que a usucapião privilegia a posse exercida de modo adequado em detrimento da propriedade desprovida de utilidade social, delineando requisitos e limites da modalidade urbana; a literatura discute se e como a REURB, em sua implementação, concretiza o direito constitucional à moradia.
2. MARCO CONSTITUCIONAL E FINALIDADES PÚBLICAS DO INSTITUTO
2.1 Direito à Moradia e Função Social
A Constituição de 1988 consagra a moradia como direito social (art. 6º) e afirma que a propriedade deve atender à função social (art. 5º, XXIII), inserindo tais preceitos no capítulo da política urbana (arts. 182 e 183) e orientando a atuação estatal em todas as esferas (Brasil, 1988). Na literatura urbanística recente, a avaliação dos 20 anos do Estatuto da Cidade indica que a efetividade desses comandos depende de capacidades institucionais e de articulação entre instrumentos e políticas habitacionais, com foco redistributivo e gestão democrática (Fernandes, 2021).
O direito à moradia adquire densidade empírica quando situado no quadro do déficit habitacional e da inadequação de moradias. Painéis da Fundação João Pinheiro baseados na PNAD Contínua de 2022 reportam cerca de 6,2 milhões de domicílios em déficit e detalham componentes e desigualdades territoriais (Fundação João Pinheiro, 2024). Em paralelo, o Ministério das Cidades reposiciona regularização fundiária e melhorias habitacionais como eixo de política pública, explicitando objetivos e arquitetura programática em 2024 para ampliar o acesso à moradia adequada (Brasil, 2024a).
A função social atua como diretriz estruturante da política urbana e da propriedade. O Estatuto da Cidade regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição e estabelece que a política urbana visa ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade, com diretrizes de garantia do direito a cidades sustentáveis e moradia (Brasil, 2001). No plano teórico-normativo, Saule Júnior (2016) propõe o “direito à cidade” como paradigma para reorientar urbanização e regulação do solo sob os princípios de justiça social e equidade, reforçando a centralidade da moradia e da função social como critérios de conformação do uso da propriedade.
A vinculação entre moradia e função social aparece também nos modos de aquisição originária da propriedade voltados à proteção de posses socialmente qualificadas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sintetiza que a usucapião privilegia a posse exercida de modo adequado em detrimento da propriedade desprovida de utilidade social, reafirmando requisitos e limites da modalidade urbana especial (Brasil, 2023). Em contextos comunitários, a usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade oferece resposta jurídica compatível com ocupações consolidadas, articulando titulação e permanência com a finalidade social do domínio (Silvestre, 2019).
A regularização fundiária urbana amplia essa agenda ao transformar ocupações informais em situações jurídicas estáveis, integradas à cidade. A Lei nº 13.465/2017 institui a REURB e reorganiza instrumentos registrais e urbanísticos com vistas à inclusão territorial e segurança da posse (Brasil, 2017a). Belloir e Moreira (2023) problematizam em que medida a implementação concreta da REURB protege o direito à moradia ou prioriza dimensões patrimoniais, sugerindo salvaguardas para alinhar a execução aos parâmetros constitucionais de função social.
A proteção judicial do direito à moradia e da função social também se manifesta em contextos de conflito possessório. Na ADPF 828, o Supremo Tribunal Federal condicionou remoções e reintegrações durante a pandemia a balizas de proporcionalidade e proteção de vulneráveis, reconhecendo a centralidade da moradia no sistema de direitos fundamentais (Brasil, 2022a). Cafrune, Silva e Melo (2022) sistematizam esse ciclo decisório e apontam caminhos para reduzir a invisibilização do direito à moradia, promovendo soluções que conciliam tutela possessória, dignidade e função social.
A efetividade do binômio moradia-função social demanda governança e técnica registral adequadas. O Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023) busca homogeneizar procedimentos notariais e registrais com impactos sobre a segurança jurídica na titulação, inclusive em processos de usucapião e REURB (Conselho Nacional de Justiça, 2023). No plano municipal, avaliações sobre instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir mostram seu potencial redistributivo quando orientado por planejamento e por metas de habitação social, compondo com a função social um arranjo para ampliar acesso à cidade e à moradia (Domingues; Tebaldi, 2022).
A moradia como direito social e a função social da propriedade formam um núcleo normativo e político que orienta a produção e a regulação do espaço urbano. Esse núcleo se concretiza por meio de instrumentos jurídicos (usucapião, REURB, instrumentos urbanísticos) e de decisões judiciais que valorizam o uso socialmente útil da propriedade, exigindo implementação coordenada e monitorável (Brasil, 2001; 2017). Fernandes (2021) destaca que capacidades institucionais, desenho procedimental e participação social definem a passagem do texto constitucional à efetividade cotidiana do direito à moradia.
2.2 Modalidades de Usucapião Com Viés Social
A usucapião com finalidade social compreende, no ordenamento brasileiro, quatro eixos normativos principais: a especial urbana individual (art. 183 da CF/1988; art. 1.240 do CC), a especial rural (art. 191 da CF/1988; art. 1.239 do CC), a familiar por abandono do lar (art. 1.240-A do CC) e a coletiva em assentamentos urbanos (art. 10 do Estatuto da Cidade). Essas modalidades operam a transição da posse qualificada para domínio, quando presentes requisitos de tempo, finalidade de moradia e ausência de outro imóvel, expressando a função social da propriedade (Brasil, 2001; 2002). Silvestre (2020) descreve que a modalidade coletiva foi concebida para núcleos urbanos informais em que não se individualiza o lote, permitindo titularidade compatível com a realidade comunitária.
Além disso, a usucapião especial urbana individual protege a moradia de baixa renda em áreas até 250 m², exigindo posse mansa e pacífica por cinco anos, uso para habitação e inexistência de outro imóvel em nome do possuidor (Brasil, 1988). A jurisprudência do STJ sistematiza requisitos e limites, acentuando que a usucapião privilegia a posse exercida de modo adequado em detrimento da propriedade desprovida de utilidade social, reforçando seu caráter de justiça social em contextos urbanos (Brasil, 2023). Trajano (2021) caracteriza a usucapião especial urbana como de natureza eminentemente social, voltada à garantia do direito fundamental à moradia da população de baixa renda e ao cumprimento da função social da propriedade.
A usucapião especial coletiva foi desenhada para núcleos urbanos informais nos quais não se consegue individualizar lotes, permitindo a declaração judicial de domínio em favor da coletividade possuidora, após cinco anos de posse sem oposição, com destinação habitacional e perfil socioeconômico compatível (Brasil, 2001). A doutrina sintetizada no verbete da Enciclopédia Jurídica PUC-SP destaca a aderência dessa modalidade a ocupações consolidadas e sua capacidade de promover segurança da posse com arranjo comunitário de titularidade (Silvestre, 2019). Em leitura das mudanças introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, Silvestre (2020) identifica a usucapião coletiva como instrumento apto a articular regularização fundiária e a proteção da moradia, com ajustes materiais e processuais que ampliam sua aplicação prática.
A usucapião especial rural articula posse-trabalho, pequena produção e moradia da família, exigindo cinco anos ininterruptos, área não superior a 50 hectares, produtividade e inexistência de outro imóvel (Brasil, 1988). Em síntese recente, o STJ enfatizou a finalidade protetiva dessa modalidade e esclareceu que o limite de 50 hectares é máximo, inexistindo metragem mínima, interpretação que alinha o instituto à promoção do pequeno agricultor e à função social do imóvel (Brasil, 2024b). À luz da doutrina civil brasileira. Tartuce (2025) qualifica a usucapião especial rural como vocacionada à fixação do homem no campo, impondo ao usucapiente ocupação produtiva do imóvel e residência no local, em coerência com a função social da propriedade.
A usucapião familiar (art. 1.240-A do CC) visa estabilizar a moradia daquele cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel até 250 m² após o abandono do lar pelo outro, exigindo posse direta exclusiva por dois anos e inexistência de outro imóvel em seu nome (Brasil, 2002). Macedo e Siqueira (2024) e o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (2021) detalham os elementos do abandono e os limites de aplicação, advertindo para a necessidade de prova robusta do afastamento voluntário, contínuo e injustificado. A moldura constitucional fixou balizas sociais e fronteiras: a proteção recai sobre a posse voltada à moradia digna, enquanto bens públicos permanecem fora do campo da usucapião (art. 183, §3º, e art. 191, parágrafo único, CF/1988), o que evita a conversão privada de áreas estatais (Brasil, 1988). A leitura do STJ de que a utilidade social da posse orienta o instituto reforça o papel distributivo das modalidades especiais, sem afastar os filtros de legalidade e a análise casuística (Brasil, 2023).
Embora o procedimento não seja modalidade, a via extrajudicial contribui para dar efetividade às usucapiões de cunho social, ao disciplinar, no art. 216-A da LRP, um rito perante o Registro de Imóveis com diretrizes do Provimento CNJ nº 65/2017 e consolidação no Provimento nº 149/2023 (Conselho Nacional de Justiça, 2017; 2023). Em paralelo, o Estatuto da Cidade explicita que a usucapião coletiva demanda sentença judicial (art. 10, §2º), mantendo sua processualidade própria diante da complexidade dos assentamentos (Brasil, 2001). Em conjunto, essas modalidades estruturam um repertório de tutela possessória com finalidade social, adequado a situações de vulnerabilidade urbana e rural, desde moradias individuais a ocupações comunitárias. A combinação de requisitos materiais (tempo, área, moradia, ausência de outro imóvel) e finalidades públicas (função social, inclusão territorial) permite que a usucapião opere como instrumento de regularização fundiária e de concretização do direito à moradia no plano micro do caso concreto (Brasil, 2001; 2002).
3. USUCAPIÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
3.1 REURB (lei 13.465/2017) e a Usucapião
A REURB foi estruturada pela Lei nº 13.465/2017 como conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais voltadas à integração de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial, com titulação de seus ocupantes e inclusão nas redes de serviços. A lei distingue REURB-S (destinada à população de baixa renda) e REURB-E (casos sem o recorte social), atribuindo protagonismo ao Município na classificação, instrução e aprovação dos projetos (Brasil, 2017a). O Decreto nº 9.310/2018 detalha etapas, competências e peças essenciais, reforçando que a regularização demanda coordenação entre licenciamento urbanístico ambiental, aprovação administrativa e registro imobiliário, sob as diretrizes comuns em todo o território nacional (Brasil, 2018a).
O núcleo do procedimento é a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), ato administrativo de aprovação que acompanha o projeto e viabiliza o registro no fólio real (Brasil, 2017a). Registrada a CRF, abre-se matrícula para o perímetro ou se utilizam as matrículas existentes, conforme o caso, e, em seguida, promovem-se as aberturas das matrículas das unidades regularizadas, com as averbações necessárias (Brasil, 2017a). Guias técnicos de corregedorias e de entidades registrárias replicam essa sequência (prenotação da CRF, registro, abertura de novas matrículas), oferecendo modelos e checklists que alinham o procedimento administrativo às exigências de qualificação registral (Moura, 2017; Amazonas, 2025).
A Lei nº 13.465/2017 introduziu a legitimação fundiária como modo originário de aquisição do domínio outorgado pelo poder público no âmbito da REURB, com regramento próprio de sujeição, prazos e sujeitos (Brasil, 2017a). O § 2º do art. 23 explicita que o domínio é adquirido livre de ônus e gravames da matrícula de origem, ressalvados aqueles vinculados ao próprio legitimado, reforçando a vocação saneadora e estabilizadora da titulação administrativa (Brasil, 2017a). Na doutrina, a legitimação é descrita como técnica de efetivação da função social e de redução de custos de transação para populações vulneráveis, devendo operar em diálogo com os requisitos urbanísticos do projeto (Tartuce, 2018).
A produção de efeitos registrais pela REURB guarda relação direta com o projeto urbanístico e com a documentação pública que o lastreia. Registrada a CRF, consolida-se a cadeia de atos que permite a individualização das unidades, a instituição das áreas públicas e a correção de descrições tabulares, inclusive com abertura de matrícula para o perímetro quando inexistirem registros anteriores adequados (Brasil, 2017a). Materiais de treinamento recentes, voltados a gestores e oficiais, padronizam fluxos e documentos (p. ex., minutas de CRF e roteiros de qualificação), auxiliando na superação de entraves recorrentes, como sobreposições de cadastro e dúvidas de confrontações (Amazonas, 2025; Paraná, 2025).
No plano distributivo, a legislação confere tratamento favorecido à REURB-S quanto a custas e emolumentos, em razão do caráter social da intervenção, sem afastar a disciplina estadual aplicável aos serviços notariais e registrais (Brasil, 2017a). Materiais orientativos de registradores e associações apontam a importância de calibrar a política de gratuidades com a sustentabilidade dos serviços e a previsibilidade procedimental, de modo a assegurar a efetividade do procedimento para famílias de baixa renda (Moura, 2017; Paraná, 2025). A calibragem financeira e organizativa compõe o desenho de governança que conecta o ato registral à política urbana.
Belloir e Moreira (2023) ressaltam que REURB e usucapião são vias autônomas e complementares, acionadas segundo a configuração fática do assentamento e a maturidade probatória da posse. Os autores examinam se a execução municipal da Lei nº 13.465/2017 tem concretizado o direito à moradia ou priorizado dimensões patrimoniais do registro, advertindo para a necessidade de preservar o eixo urbanístico-social do processo. Em termos de arquitetura institucional, a REURB confere domínio por ato administrativo (e.g., legitimação fundiária), ao passo que a usucapião é modo originário baseado no tempo e na destinação social da posse, processável judicial ou extrajudicialmente (Brasil, 1973; 2017a).
Portanto, a convergência entre REURB e usucapião, quando bem estruturada, potencializa resultados: assentamentos com desenho urbanístico definido e robustez documental tendem a se beneficiar da REURB, enquanto posses consolidadas individualmente podem trilhar a usucapião extrajudicial com menor litigiosidade; nos casos litigiosos ou coletivos complexos, a via judicial pode ser a adequada. A literatura chama atenção para critérios de escolha ancorados em custos, prazos, riscos de impugnação e salvaguardas ambientais e urbanísticas, preservando a teleologia constitucional da função social (Belloir; Moreira, 2023).
3.2 Usucapião Extrajudicial (art. 216-A da LRP)
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião, “sem prejuízo da via jurisdicional”, a ser processado diretamente no Registro de Imóveis da situação do bem (Brasil, 1973). O Provimento CNJ nº 65/2017 estabeleceu diretrizes nacionais sobre requisitos, documentos e comunicações, e o Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial) consolidou normas para serviços notariais e registrais, com vistas a uniformizar práticas e fortalecer a qualificação registral (Conselho Nacional de Justiça, 2017; 2023). Trata-se de via de desjudicialização orientada à celeridade quando a prova se apresenta madura e não há litígio relevante.
A instrução do pedido exige representação por advogado ou defensor e robustez probatória. O Provimento nº 65 elenca documentos essenciais: ata notarial que descreva o exercício da posse e seu tempo; planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART/RT; cadeia possessória, certidões negativas que indiquem ausência de oposição e, quando cabível, elementos de georreferenciamento, além de documentos pessoais e de qualificação (Conselho Nacional de Justiça, 2017). A ata notarial constitui peça probatória central, pois atesta circunstâncias fáticas relevantes da posse e pode incorporar depoimentos e outros meios de prova (Conselho Nacional de Justiça, 2017).
Regularmente protocolado o requerimento, o oficial promove as notificações de titulares de direitos reais e de demais interessados, inclusive confrontantes, além de publicar edital para ciência de terceiros, com prazos e formas definidos na regulamentação (Conselho Nacional de Justiça, 2017). O procedimento comporta diligências saneadoras e pedidos de complementação documental. Diante de dúvida objetiva e não sanável, o registrador emite nota devolutiva fundamentada, preservando-se o controle de legalidade dos atos registrais (Conselho Nacional de Justiça, 2017).
Em caso de impugnação de titulares, confrontantes, entes públicos ou terceiros, o oficial deve buscar conciliação ou mediação; frustrada a autocomposição, encerra-se o processamento extrajudicial, com entrega de relatório circunstanciado ao interessado para eventual ajuizamento da ação judicial de usucapião (Conselho Nacional de Justiça, 2017). Essa regra evita decisões administrativas em cenário contencioso e resguarda a competência jurisdicional quando há controvérsia sobre o direito alegado, preservando a higidez do procedimento cartorário (Conselho Nacional de Justiça, 2017).
Quando se tratar de imóvel rural, o Provimento nº 65 impõe requisitos adicionais: apresentação do CAR, do CCIR quitado e de certificação do INCRA quanto à inexistência de sobreposição do polígono com outras áreas certificadas, além da observância de regras de georreferenciamento (Conselho Nacional de Justiça, 2017). Qualificada positivamente a documentação, o registrador efetiva o registro do reconhecimento extrajudicial, com abertura de nova matrícula ou averbação na matrícula existente quando o pedido abranger a totalidade do imóvel (Conselho Nacional de Justiça, 2017). Essas cautelas reforçam publicidade, especialidade e continuidade registral.
Ademais, a orientação jurisprudencial é convergente: o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.824.133/RJ, fixou que não é necessário esgotar a via extrajudicial para ajuizar ação de usucapião, pois o art. 216-A ressalva expressamente o cabimento direto da via jurisdicional; a ausência de “prévio indeferimento administrativo” não afasta o interesse de agir (Brasil, 2020a). Em termos práticos, a escolha entre o rito cartorário e a ação judicial depende da maturidade probatória, do risco de impugnação e da configuração fática da posse, critérios que a doutrina aplicada vem enfatizando (Barreto et al., 2021).
Nesse contexto, a experiência prática e a literatura destaca ganhos de celeridade e economicidade quando a comprovação do tempo e da qualidade da posse é consistente e as anuências são viáveis, sobretudo em posses urbanas destinadas à moradia (Barreto et al., 2021; Lamana Paiva, 2018). Não se prescinde, porém, dos filtros de legalidade: especialidade objetiva e subjetiva, continuidade, notificações válidas e transparência do procedimento. A consolidação normativa pelo CNJ (Provimento nº 149/2023) e a difusão de manuais e checklists contribuem para uniformizar práticas e reduzir assimetrias regionais, conectando a via extrajudicial à teleologia da função social da propriedade (Conselho Nacional de Justiça, 2023; Lamana Paiva, 2018).
Sendo assim a usucapião extrajudicial se mostra como porta de entrada eficaz para a estabilização dominial em contextos compatíveis, coexistindo com a REURB e com a via judicial. A decisão metodológica sobre qual caminho trilhar deve combinar leitura jurídico-registral (aptidão documental, riscos e custos) e leitura urbanística-social (destinação à moradia, integração urbana e salvaguardas ambientais), de modo a concretizar o direito à moradia sem esvaziar as exigências de segurança jurídica (Brasil, 1973; Belloir; Moreira, 2023).
4. JURISPRUDÊNCIA E CONTROVÉRSIAS
A jurisprudência recente consolidou parâmetros materiais e processuais que impactam diretamente a efetivação do direito à moradia por meio da usucapião, especialmente nas modalidades de viés social. O Superior Tribunal de Justiça tem reiterado que o instituto privilegia a posse socialmente útil em detrimento de propriedades desprovidas de função social, sistematizando temas como uso misto, copropriedade, prazo aquisitivo e interação com o registro de imóveis (Brasil, 2023). Esse corpo decisório funciona como lastro interpretativo para a aplicação constitucional e infraconstitucional (CF/1988; CC/2002; Estatuto da Cidade), fornecendo balizas para julgamentos de casos individuais de moradia urbana e rural.
Nessa perspectiva, o tema recorrente refere-se ao uso misto (residencial comercial) do imóvel. A Terceira Turma do STJ, no REsp 1.777.404/TO, afirmou que o exercício simultâneo de pequena atividade econômica não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana, desde que a porção comercial sirva ao sustento do núcleo familiar e o imóvel seja utilizado também como moradia (Brasil, 2020b). A relatora, Min. Nancy Andrighi, observou que a exclusividade de uso residencial não está expressa nos dispositivos constitucionais e legais da modalidade especial urbana, prevalecendo a leitura teleológica orientada à moradia.
Outra controvérsia relevante diz respeito à copropriedade parcial. Em 2022, a Terceira Turma, no REsp 1.909.276/RJ, assentou que a aquisição de metade ideal do imóvel não obsta a usucapião especial urbana quando o possuidor exerce posse exclusiva e não dispõe de outra moradia, pois o art. 1.240 do CC veda “outro imóvel” e não a titularidade parcial do próprio bem usucapiendo (Brasil, 2022b). A decisão harmoniza o requisito da inexistência de outro imóvel com a realidade de arranjos dominiais imperfeitos comuns em assentamentos consolidados.
Quanto ao prazo aquisitivo, o STJ, no REsp 1.361.226/MG, reconheceu a possibilidade de implemento no curso do processo, permitindo que o requisito temporal se complete após o ajuizamento quando a posse segue mansa e contínua (Brasil, 2018b). O entendimento dialoga com o Enunciado 497 da V Jornada de Direito Civil (Conselho da Justiça Federal, 2012), segundo o qual “o prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo”, ressalvada a má-fé processual. A orientação evita extinções prematuras e promove economia processual em casos de posse estabilizada.
No campo da dimensão territorial, sob o rito dos repetitivos (Tema 985), a Segunda Seção do STJ, no REsps 1.667.843/SC, fixou que a usucapião extraordinária urbana não pode ser negada apenas porque a área é inferior ao módulo municipal, se preenchidos os requisitos próprios (Brasil, 2017b). A tese diferencia a finalidade da usucapião (regularização da posse) das regras de parcelamento e edificação (função social da cidade), preservando a tutela da moradia mesmo diante de padrões urbanísticos que estabeleçam módulos mínimos.
Ainda em matéria urbana, o STJ decidiu, no Tema 1.025, ser cabível a usucapião de imóveis particulares desprovidos de registro situados em loteamento antigo e irregular (Planaltina/DF), destacando que a sentença declara o direito material e o registro é efeito posterior, não condição do reconhecimento (Brasil, 2021). A orientação separa plano material (aquisição originária) e plano registral (publicidade e certificação), importante para assentamentos consolidados sem cadeia dominial regular.
A interface entre via extrajudicial e ação judicial gerou discussões sobre interesse de agir. A Terceira Turma do STJ, no REsp 1.824.133/RJ, definiu que não há necessidade de esgotar a via cartorária para propor ação de usucapião, pois o art. 216-A da LRP consagra a via judicial independentemente do procedimento administrativo (Brasil, 2020a). A jurisprudência, portanto, faculta a escolha do caminho conforme maturidade probatória e risco de impugnação, preservando a desjudicialização sem criar condição de procedibilidade.
Na usucapião especial rural, o STJ reforçou a finalidade protetiva do art. 191 da CF e do art. 1.239 do CC, esclarecendo que o limite de 50 hectares é máximo e não há metragem mínima, interpretação que favorece o pequeno agricultor e coaduna com a função social (Brasil, 2024b). O entendimento alinha a tutela possessória rural ao objetivo de fixação da família no campo, reduzindo incertezas quanto a glebas inferiores ao módulo.
A insuscetibilidade de usucapião de bens públicos permanece como cláusula firme de constitucionalidade: o §3º do art. 183 e o parágrafo único do art. 191 da CF/1988 vedam usucapião de bens públicos (Brasil, 1988). Em linha com essa moldura, a Terceira Turma do STJ, no REsp 1.874.632, negou usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), por entender haver vinculação a serviço público e qualificação como bem público para fins de imprescritibilidade aquisitiva (Brasil, 2018c). A diretriz protege o patrimônio público e orienta a filtragem de casos de moradia em imóveis afetados pelo interesse coletivo.
Além disso, na usucapião familiar (art. 1.240-A do CC), a controvérsia central recai sobre a configuração do abandono. A jurisprudência dos tribunais estaduais têm exigido demonstração de afastamento voluntário, contínuo e injustificado do lar, associado à ausência de assistência material e moral, não bastando mera separação física (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, 2021). A competência para a ação, quando o pedido principal é a usucapião, é do Juízo Cível, mesmo havendo substrato familiar, conforme Súmula 24 do TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, 2021). Esses parâmetros reforçam a natureza patrimonial do pedido e disciplinam a prova do requisito temporal de dois anos com posse exclusiva.
O contexto estrutural do direito à moradia impacta a interpretação de conflitos possessórios correlatos. No ciclo decisório da ADPF 828, o Supremo Tribunal Federal condicionou despejos e reintegrações, durante a pandemia, a balizas de proporcionalidade e de proteção de vulneráveis, reconhecendo a centralidade da moradia no sistema de direitos fundamentais (Brasil, 2022a). Embora não versem diretamente sobre usucapião, o precedente informa a hermenêutica de casos de moradia consolidada e reforça a leitura teleológica da posse socialmente útil, favorecendo soluções que integrem regularização e dignidade.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A temática examinada evidenciou um campo jurídico-operacional em permanente aperfeiçoamento, no qual a usucapião lida sobre a função social da propriedade e do direito à moradia e dialoga com a regularização fundiária administrativa para reordenar situações de informalidade. A leitura integrada de normas, decisões e práticas registrárias permitiu compreender a passagem da posse socialmente qualificada à titularidade estável como processo que combina projeto urbanístico, técnica de prova e organização institucional. Nessa chave, a moradia aparece como eixo estruturante de escolhas jurídicas, e como consequência eventual da titulação.
O percurso analítico consolidou um arranjo em que usucapião e REURB assumem papéis complementares. A via administrativa mostra vocação para tratar núcleos com desenho urbanístico definido e capacidade de atuar em bloco, enquanto a usucapião, judicial ou extrajudicial, oferece resposta pontual a posses individualizadas, inclusive quando o assentamento não reúne condições para regularização coletiva. A coordenação entre essas rotas emerge como requisito de efetividade: planejamento territorial, qualificação registral e instrução probatória avançam de modo coerente quando articulados num mesmo horizonte de política pública.
Do ponto de vista aplicado, o estudo organizou critérios objetivos de escolha procedimental: natureza do núcleo (coletivo ou individual), maturidade probatória (ata notarial, planta e memorial, cadeia possessória), probabilidade de impugnação, custos e prazos do trâmite, além da aderência urbanístico-ambiental. Esses parâmetros funcionam como matriz decisória replicável por gestores, defensorias e serventias, favorecendo previsibilidade, redução de retrabalho e melhor alocação de recursos institucionais. A centralidade da CRF na REURB e a robustez documental na usucapião extrajudicial compõem, em conjunto, um roteiro de implementação.
A sistematização do entendimento jurisprudencial recente opera como estabilizador normativo. Aspectos sensíveis para contextos de moradia, uso misto compatível com habitação, fração ideal no próprio bem, completude do prazo no curso do processo, distinção entre módulo urbano e aquisição originária, reconhecimento de situações antigas sem registro, limites envolvendo áreas públicas e especificidades da modalidade rural, passam a dispor de balizas claras para decisão e qualificação registral. O resultado é um ambiente mais seguro para a escolha do caminho jurídico e para a avaliação de risco nos casos concretos.
Como desdobramento, delineiam-se entregas úteis à prática: padronização de fluxos entre Municípios e Registros de Imóveis; fortalecimento da prova da posse com instrumentos técnicos adequados; qualificação da comunicação com interessados e confrontantes; e monitoramento de resultados materiais da titulação. Indicadores de estabilidade residencial, o acesso a serviços e a redução de litígios oferecem base para avaliação contínua de políticas e para ajustes procedimentais, mantendo a regularização fundiária alinhada aos fins constitucionais.
Em perspectiva, o campo aponta agendas de pesquisa e gestão: mensuração comparada de efeitos entre REURB e usucapião em diferentes recortes territoriais; estudo de modelos de governança que integrem planejamento urbano, assistência jurídica e serviço registral; e consolidação de repertórios probatórios para casos coletivos e familiares. A experiência acumulada indica que a efetividade cotidiana do direito à moradia depende de capacidades institucionais e de desenho procedimental consistente. Por fim, o trabalho contribui com um mapa de rotas e critérios para decisões mais estáveis, orientadas pela função social e pela integração dos assentamentos à cidade e ao território.
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1Bacharelanda em Direito pela faculdade de Tecnologia de Teresina-CET. E-mail kharynstar@hotmail.com.
2Bacharelanda em Direito pela faculdade de Tecnologia de Teresina-CET. E-mail vila.cs@hotmail.com.
3Especialista em Direito Previdenciário pela Estácio-CEUT. Professora do curso de Direito da Faculdade CET. E-mail: professor41@faculdadecet.edu.br . https://orcid.org/0009-0003-0770-7658.
4Mestre em Direito pela Universidade Católica de Brasília. Coordenador de Direito da Faculdade Tecnológica de Teresina CET. Email: professor04@cet.edu.br . Orcid: https://orcid.org/0009-0009-2497-0953.
5 Mestra em Direito pela Universidade Católica de Brasília. Professora de Direito da Faculdade de Tecnologia de Teresina. – CET. E-mail:professor15@faculdadecet.edu.br.
6Doutor em Educação pela Universidade Federal do Piauí. Professor da Faculdade de Tecnologia de Teresina CET. E-mail: coliveira.luiz@gmail.com. CV: https://lattes.cnpq.br/1647240795355981
7Mestra em Direito pela Universidade Católica de Brasília. Professora de Direito da Faculdade Tecnológica de Teresina CET. Email: professor21@faculdadecet.edu.br. Orcid: https://orcid.org/0000-0003-1276-9426.