REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.8260261
¹Laura De Abreu Adôrno Gonçalves Jardim
Orientador: Ivo Carrijo Andrade Neto
resumo
PASSO A PASSO:
- Tenha Um Terreno, Contrate Um Arquiteto, Aguarde O Projeto,
- Projeto Pronto (Momento Para Análise E Alterações Pertinentes),
- Aprovado O Projeto, Projeto Executivo,
- Aprovação Na Prefeitura, Pagamentos De Taxas E Afins,
- Contrate mão de obra (empresa, mestre de obras, equipes), planilhas de etapas, fases, mão de obra,
- Organize orçamentos de materiais e equipamentos, início de obra,
- Acompanhamento Constante (Imprescindível Para Que Todos As Etapas Saiam Conforme O Planejado, Evitando Danos, Prejuízos E Atrasos),
- Vistoria Final (Habite-Se)
- Entrega Da Obra!
“Planeje com antecedência: não estava chovendo quando Noé construiu a arca.
“RichardC.Cushing(1885-1970)
INTRODUÇÃO
Três palavras e funções são essências para o sucesso construtivo, sendo elas:
PLANEJAMENTO, ORÇAMENTAÇÃO E ACOMPANHAMENTO.
Planejamento vem do latim “planus” e significa “achatado, nivelado”, sendo assim planejar é alinhar uma ideia, organizar, seria enxergar os objetivos de maneira clara, a ideia do planejamento e sua essencialidade.
Ao pensarmos na palavra orçamentação nos remete à orçamento, valores, dinheiro e economia, nos dias de hoje principalmente economia, palavra fundamental de quem pensa em construir.
“Companio” uma palavra latina que traduzida para português seria acompanhar, e significa, repartir o pão, estar junto, e é dessa forma também na construção, acompanhar é estar presente, participar, tomar decisões, ir na mesma direção da obra.
ESTÁGIO I: CONCEPÇÃO E VIABILIDADE
- Definição do programa de necessidades;
- Delimitação das etapas, local e profissionais;
- Estimativa de custos:
- Estudo de viabilidade: analise do orçamento e comparativo entre custo e benefício;
- Identificação da fonte orçamentária:
- Anteprojeto – projeto básico: estudo do anteprojeto
ESTÁGIO II: DETALHAMENTO DO PROJETO E DO PLANEJAMENTO
- Orçamento analítico: custos e serviços descriminados;
- Planejamento: cronograma de obra, prazos e contratos com prestadores de serviço;
- Projeto básico – projeto executivo: inclusão de todos elementos necessários e detalhamento do projeto básico;
ESTÁGIO III: EXECUÇÃO
- Obras civis: execução de serviços, compras de matérias, locação de maquinários;
- Montagens mecânicas e instalações elétricas e sanitárias: execução das atividades, cada equipe em sua área;
- Controle de qualidade: examinar se todas as etapas técnicas e contratuais foram executadas com qualidade;
- Administração contratual: diário de obra, aditivos contratuais e aplicação de sanções;
- Fiscalização de obra ou serviço: acompanhamento diário da obra, solução de problemas, reunião com o grupo;
ESTÁGIO IV: FINALIZAÇÃO
- Comissionamento: testagem e colocação de todos os equipamentos para funcionar;
- Inspeção final: aferição se todos os objetos estão dispostos e o contrato foi cumprido;
- Transparência de responsabilidades: entrega da obra;
- Liberação de retenção contratual: liberação de algum dinheiro que possa vir a ter ficado retido pela empresa contratante;
- Resolução das últimas pendencias: acerto de contas;
- Termo de recebimento: entrega das chaves e termo assinado pela empresada contratada e contratante.
- LOTE:
- Orçamentação;
- Mão de obra.
- PROJETO:
- Orçamento de custos e servicos;
- Cronograma e prazos;
- Projeto executivo com detalhamento.
- ÁLVARAS:
- Execução da obra;
- Estrututal;
- Elétrico;
- Hidráulico;
- Acabamento;
- Controle de qualidade;
- Acompanhamento.
- GUIAS PAGAS:
- Teste dos equipamentos;
- Inspeção final;
- Entrega das chaves;
- Acerto de contas;
- Termo de entrega assinado.
CHECK LIST DOCUMENTOS:
- Requerimento
- Título de propriedade
- Certidões negativas de ônus e
- Ações reais
- Alvará de licença para construção civil
- Projeto arquitetônico
- • art ou rrt
- • nbr 12.721
- • alvará do corpo de bombeiros
- • ppra e pcmso
- • certidão negativa de registro de imóveis
- • certificado de regularidade fiscal
- • certidão de tributos imobiliários
DOCUMENTOS SOLICITADOS PELA PREFEITURA:
- Planta do imóvel;
- Cópia do iptu pago;
- Cpf e rg, originais ou cópias, da pessoa
- Responsável pelo negócio;
- O setor, quadra e lote (sql) do imóvel;
- Escritura do imóvel e contrato de
- Locação se for o caso.
PLANEJAMENTO
Gerenciar uma construção de forma adequada e perspicaz não é um trabalho fácil, ainda mais quando não há planejamento, talvez a improvisação seja o maior vilão de uma obra de sucesso. O planejamento é muito mais abrangente, envolve orçamento, compras, gestão de pessoas, comunicação e articulação. Esquematizar é garantir soluções rápidas e perspicazes para eventuais erros, o planejamento favorece a eficiente realização da tarefa.
P- Planejar: planejamento de obras, buscando estudar o projeto, gerando cronogramas e as programações.
D- Desempenhar: construção começa a se materializar de forma concreta e real, Se trata da vistoria de cada etapa construtiva, comparando o que foi planejado e o que foi executado.
C- Checar: No quarto momento ocorre a participação de todos os envolvidos, buscando verificar possíveis melhorias, observar erros, buscar alterações estratégicas e realizar mudanças.
A- Agir: No quarto momento ocorre a participação de todos os envolvidos, buscando verificar possíveis melhorias, observar erros, buscar alterações estratégicas e realizar mudanças.
TRAJETO
O roteiro é indispensável e padrão, independentemente do tipo de construção.
Identificar a atividade: trata-se de identificar e demarcar as atividades que serão exercidas durante a execução da obra.
As atividades exercidas nas etapas construtivas precisam estar dispostas na tabela de duração e com o seu tempo já estipulado e bem definido, sendo ele em dias, semanas ou meses.
DESENROLAR DE ATIVIDADES E ORGANIZAÇÃO DE DIAGRAMA
Organizar um diagrama capaz de definir as etapas e atividades amarradas entre si é fundamental, já que a partir desse também é possível prever duração de cada etapa e cada período crítico da obra.
CRONOGRAMA E CÁLCULO DAS FOLGAS
O cronograma deverá ser apresentado seguindo o GRÁFICO DE GANTT, apresentando de maneira simples de ser lida e interpretada, demostrando em cores o tempo combinado para duração de cada etapa.
As etapas críticas são demarcas em cores escuras evidenciando o tempo e demonstrando que não há abertura para atrasos.
ESTRUTURA ANALÍTICA DO PROJETO
Estrutura analítica do Projeto (EAP),uma estrutura bem organizada, apresentando níveis e etapas a serem concluídas. É de fundamental importância devendo ser anexadas todas as atividades a serem realizadas, até mesmo a que não poderemos delimitar tempo de execução e custos.
ATÉ ONDE SEPARAR?
Não há uma regra propriamente clara, no entanto, entendemos que pouco detalhamento é passível de risco e um detalhamento exagera onera a obra.
ORÇAMENTAÇÃO
É de fundamental importância ter uma prévia, estimativa média de quando se irá gastas para executar o projeto, por conta disso indispensável a orçamentação. Diferente de orçamento é o produto, enquanto orçamentação é desenvolvimento do plano.
Os valores de custos e gastos são basicamente uma previsão do que se irá gastar.
O orçamento deverá ser obrigatoriamente pensado e proposto antes do início das obras, para que não exista erros grotescos e nem se abra margens para grandes custos e ônus.
O orçamento deve buscar a transparência e realidade do projeto, pautando-se em fluidez e liberdade. Dentre os principais atributos podemos frisar os seguintes:
- ESPECIFICIDADE: Cada orçamento é único e individual
- APROXIMAÇÃO: “O orçamento não tem que ser exato, porém preciso”,
- TEMPORALIDADE: O orçamento tem uma data para ser seguido, expirando a um curto prazo.
- ENFOQUES DO ORÇAMENTO: Orçamento é visto como uma tabela descritiva de todos os custos , despesas e valores.
As três grandes frentes de etapas são: “estudos das condicionantes, composição de custos e determinação de preços”
ESTUDOS DAS CONDICIONANTES:
O orçamento só poderá ser realizado e previsto mediante um projeto, seja ele básico ou executivo, para isso a leitura e interpretação do projeto e as características e peculiaridades técnicas são fundamentais.
COMPOSIÇÃO DE CUSTOS:
- Identificação dos serviços;
- Levantamento de quantitativos ;
- Discriminação dos custos diretos;
- Discriminação dos custos indiretos;
- Cotação de preços;
- Definição de encargos sociais e trabalhistas.
DETERMINAÇÃO DE PREÇOS:
GRAUS DE ORÇAMENTO
A principal preocupação do gestor e proprietário é o custo final da obra, quanto menor a obra mais fácil chegar a um cálculo final de forma precisa,
GRAUS DE DETALHAMENTO DO ORÇAMENTO
- ESTIMATIVA DE CUSTOS: Comparação dos orçamentos arquivos e produzidos anteriormente com o atual, para ser ter noção do quão grande poderá se encontrar. Na construções civis a referência é o valor do m² construído sendo parâmetro principalmente para o CUB (custo unitário Básico)
- ORÇAMENTO PRELIMINAR: O orçamento preliminar é tido com um orçamento mais detalhados dos eventos a serem percorridos, a estimativa de custos é mais perspicaz e eficiente.
- ESTIMATIVA DE CUSTOS POR ETAPA DE OBRA: Fase em que o orçamento inicial subdividido em etapas menores para ser ter um percentual mais aproximado do custo total da obra, o valor estimado é calculado de forma individual.
- ORÇAMENTO ANALÍTICO: O mais aproximado do valor real e também a etapa mais cautelosa com material e mão de obra, para que não haja desperdiço de insumos e principalmente a locação adequada de equipamentos.
- LEVANTAMENTO DE QUANTIDADES: Para realização de orçamento de obra é necessário mais do que a simples vontade, requer conhecimento em todas as áreas de execução, conhecendo dos processos e de quanto material cada etapa necessitará. Essa etapa é tida como uma das mais complexas e detalhista.
- COMPOSIÇÃO DE CUSTOS: Composição de custos será baseada nos custos para execução do serviços, materiais e equipamentos, isto é, tudo que engloba a construção deverá estar descrito na tabela, devendo estar organizada conforme a etapa da obra e englobando tudo que a envolver.
- CUSTO DE MÃO DE OBRA: Os prestadores de serviço têm envolvimento e participação em todas as etapas, sendo desde o projeto, passando pelo planejamento, planilha de custos, essa parte é responsável de 50% a 60% do custo final da obra.
- CUSTO DE MATERIAL: O material em alguns casos específicos diz respeito a aproximadamente mais metade do valor da obra, sendo fundamental importância a elaboração de planilha de custo unitário e total.
ACOMPANHAMENTO
O acompanhamento de obra nada mais é que um processo cujo seu objetivo principal é garantir que todas as etapas previstas no planejamento/ projeto/ orçamentação sejam corretamente cumpridas, a fim de se evitar eventuais erros, atrasos e gastos desnecessários. Acompanhar é cumprir rotinas de visitas e vistorias, levantando dados, arquivos e anotações do decorrer da obra.
Se planejamento fosse uma ciência exata, o cronograma inicial seria preciso o bastante para gerenciar a obra, dispensando a tarefa de monitoramento e controle. No entanto, sendo dinâmico por natureza e possuindo uma dose de imprevisibilidade, o planejamento impõe ao planejador o acompanhamento da obra.
Qual é a importância do acompanhamento de obra?
Apesar de parecer um processo simples, o acompanhamento de obras é uma tarefa bem técnica e complexa, precisando o responsável estar a par de todo projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico.
Quem pode ser responsável pelo acompanhamento ?
Profissionais da área de construção, sendo eles:
ARQUITETOS, ENGENHEIROS, MESTRE DE OBRAS, TÉCNICOS EM EDIFICAÇÕES.
Para otimizar o acompanhamento de obra e garantir assertividade e eficiência, algumas iniciativas são cruciais, como:
- Fazer um planejamento, Cronograma realista,
- Visitar periodicamente a construção,
- Produzir relatórios,
- Responsabilidades trabalhistas.
Principais erros no acompanhamento de obra
FALTA DE PLANEJAMENTO: O erro mais comum no acompanhamento de obras é a falta de planejamento, tornando-a essencial e indispensável para que todo projeto flua bem, evitando maiores problemas e atrasos da obra.
Uma obra bem elaborada e planejada é mais fácil de ser acompanhada e desenvolvida.
NÃO MONITORAR OS CUSTOS: A falta de organização e acompanhamento frequente é responsável pelo descontrole de gastos, ultrapassando o orçamento previsto.
LINHA DE PROGRESSO
Durante o acompanhamento da obra ocorre a conferência do progresso de cada etapa, conhecido comumente como linha progresso, nessa etapa são definidos os novos rumos da obra e seus cronogramas a partir do desenvolvimento da construção Cada etapa da obra é identificada com uma letra e a barra em semanas ou dias corresponde qual o percentual de atividade até a conclusão final.
Existe a necessidade de traçar uma tabela para atividades e materiais, onde demonstra de forma esquemática quando cada etapa deverá iniciar, desenvolver e em qual dia deverá estar concluída.
ATUALIZAÇÃO DO PLANEJAMENTO
Depois de já identificado e evidenciado as etapas de progresso da obra dá-se inicio a atualização dos cronogramas e tabelas, reorganizando para que todas as etapas ocorram de forma perspicaz , ajustando de forma real, definindo quais atividades estão atrasadas e quais estão adiantadas.
ALTERAÇÃO DO CAMINHO CRÍTICO
O principal resultado após a atualização do planejamento nada mais é do que a definição de quais caminhos e etapas serão descritos como críticos.
O responsável pelo acompanhamento e atualização da tabela deverá estar sempre atento observando as etapas críticas e constatando os prazos a fim de que a obra corra sem eventuais surpresas e deslizes.
O arquiteto, engenheiro ou até mesmo o mestre de obras deve estar sempre atento as etapas que ainda estão por vir, já que o caminho crítico é sempre o que vem depois e não o que já esta concluído, agindo de modo a evitar atrasos da obra.
Por meio da Resolução nº 1024/09, exige que todas as atividades relacionadas a empreendimentos, sejam fiscalizadas e, para tal, exigem a execução do relatório de acompanhamento de obra.
Uma das formas mais eficazes de fazer acompanhamento de obras é gerar relatórios e ter todos arquivados, conferindo com frequência os prazos e custos.
Documentos indispensáveis:
- Cadastro de Obras;
- Cadastro de Fiscais;
- Relatório Diário de Obras;
- Galeria de Fotos;
- Registro de Clima;
- Relatórios por Período;
- Registro de Mão de Obra;
REFERÊNCIAS:
GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. — 4. ed. atual. — São Paulo: Pini, 2004.
MATTOS, Aldo Dórea. Como preparar orçamentos de obras: dicas para orçamentistas, estudos de caso, exemplos. — São Paulo: Editora Pini, 2006.
PROJECTMANAGEMENTINSTITUTE. A guide to the Project Management Sody of Knowledge (PMBOIO Guide). 4, h ed. Project Management Instituto 2008.
MATTOS, Aldo Dórea. Planejamento e controle de obras. – São Paulo; Pini, 2010.
PINI, Alternativas tecnológicas para edificações, volume 1. — São Paulo: Pini, 2008.
DIAS, Paulo Roberto Vilela. Engenharia de custos: uma metodologia de orçamentação para obras civis. 5.ed. São Paulo: Pini, 2005.
TISAKA,MACAHIJKO. Orçamento na construção civil: consultoria, projeto e execução. — São Paulo: Editora Pini, 2006.
XAVIER, Carlos Magno da Silva. Gerenciamento de projetos: como definir e controlar o escopo do projeto. 2′ ed, São Paulo: Saraiva, 2008.
SOUZA, Ubiraci Espinelli lemes de. Como reduzir perdas nos canteiros: manual de gestão do consumo de materiais. 1.ed. São Paulo: Pini, 2005
Construir não é uma tarefa fácil, tanto para quem não tem experiência na área, quanto para recém formados e até mesmo para trabalhadores, que atuam a muito tempo na construção civil.
Muitas vezes sobra teoria e falta prática e outras vezes apenas a “experiência” prática acaba gerando vícios construtivos, fazendo com quem etapas cruciais para o êxito fiquem esquecidas, utilizando somente a metodologia do famoso “tocador de obras”.
Esse Manual de Bolso foi idealizado com finalidade de explicar as etapas construtivas de maneira rápida e sucinta. O objetivo primordial desse pequeno manual é fazer o público alvo entender e utilizar os métodos essenciais para o êxito construtivo, fazendo com que as etapas não fiquem esquecidas, tendo sucesso na execução da obra, conseguindo com que ela seja finalizada no prazo e dentro das prescrições normativas!
¹@lauraabreu_