USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: UMA FORMA DE DESJUDICIALIZAÇÃO NA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

EXTRAJUDICIAL ADVERSE POSSESSION: A FORM OF DEJUDICIALIZATION IN THE ACQUISITION OF REAL ESTATE PROPERTY

REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.11123793

Valmir Lima Araújo,
Leonardo lima,
Professor: Luiz Carlos Ferreira Moreira

RESUMO

A usucapião, como meio tradicional de aquisição da propriedade imobiliária, enfrenta desafios dentro do sistema judiciário brasileiro, marcado pela lentidão e pela alta demanda de processos. Este contexto destaca a importância da usucapião extrajudicial, introduzida pelo Novo Código de Processo Civil como uma forma de desjudicializar o processo de regularização imobiliária. Esta modalidade, que permite a regularização de imóveis diretamente em cartório, sem necessidade de passar pelo Judiciário, representa um avanço significativo no direito brasileiro, prometendo maior eficiência e acessibilidade na resolução de disputas de propriedade. No entanto, apesar de seu potencial em acelerar a concretização do direito à propriedade e contribuir para a redução do congestionamento nos tribunais, persistem dúvidas sobre sua efetividade e o real impacto na dinâmica de aquisição de propriedade imobiliária. Este trabalho propõe-se a analisar a usucapião extrajudicial, buscando compreender sua eficácia, vantagens e desafios dentro do panorama atual, com o objetivo de identificar o marco legal, os procedimentos envolvidos e comparar essa modalidade com a via judicial tradicional. Além disso, visa avaliar os benefícios em termos de rapidez e acessibilidade, bem como examinar as barreiras para sua implementação efetiva. A relevância deste estudo é destacada pela necessidade de promover o acesso à justiça e à propriedade, considerando a usucapião extrajudicial como uma inovação capaz de desburocratizar e otimizar o sistema jurídico, reforçando assim o direito à moradia. A análise desta modalidade é essencial para entender suas potencialidades e limitações, oferecendo diretrizes para reformas legislativas e políticas públicas que promovam o acesso à propriedade e à justiça no Brasil.

Palavras chaves: Usucapião Extrajudicial, Desjudicialização, Aquisição de Propriedade Imobiliária.

ABSTRACT

Adverse possession, as a traditional means of acquiring real estate property, faces challenges within the Brazilian judicial system, characterized by slowness and high demand for processes. This context highlights the importance of extrajudicial adverse possession, introduced by the New Code of Civil Procedure as a way to desjudicialize the process of real estate regularization. This modality, which allows the regularization of properties directly at notary offices without the need to go through the Judiciary, represents a significant advance in Brazilian law, promising greater efficiency and accessibility in the resolution of property disputes. However, despite its potential to accelerate the realization of the right to property and contribute to reducing court congestion, there are still doubts about its effectiveness and the real impact on the dynamics of property acquisition. This work aims to analyze extrajudicial adverse possession, seeking to understand its efficacy, benefits, and challenges within the current panorama, with the goal of identifying the legal framework, the procedures involved, and comparing this modality with the traditional judicial route. Furthermore, it aims to evaluate the benefits in terms of speed and accessibility, as well as to examine the barriers to its effective implementation. The relevance of this study is underscored by the need to promote access to justice and property, considering extrajudicial adverse possession as an innovation capable of streamlining and optimizing the legal system, thereby reinforcing the right to housing. The analysis of this modality is essential to understand its potentialities and limitations, providing guidelines for legislative reforms and public policies that promote access to property and justice in Brazil.

Keywords: Extrajudicial Adverse Possession, Desjudicialization, Real Estate Property Acquisition.

1 INTRODUÇÃO

A aquisição da propriedade imobiliária é um tema que desafia constantemente o ordenamento jurídico brasileiro, não apenas pela sua relevância econômica e social, mas também pelos intrincados processos legais envolvidos. Neste contexto, a usucapião emerge como um instrumento tradicional para a regularização da posse de imóveis, fundamentando-se na ideia de que o uso prolongado e incontestável de um bem imóvel pode converter o possuidor em seu proprietário legítimo. Contudo, a tramitação dessa modalidade de aquisição pela via judicial frequentemente se depara com um sistema judiciário abarrotado e moroso, o que pode prolongar por anos a resolução de casos que, em sua essência, buscam apenas a formalização de uma situação fática de propriedade.

Diante desse cenário, a usucapião extrajudicial surge como uma inovação legislativa voltada à desjudicialização do processo de aquisição da propriedade imobiliária. Instituída pelo Novo Código de Processo Civil brasileiro, essa modalidade permite a regularização de imóveis por meio do registro em cartório, sem a necessidade de um processo judicial. Essa abordagem não só reflete um movimento de modernização e eficiência do direito brasileiro como também responde à crescente demanda por métodos mais ágeis e menos onerosos de resolução de disputas. A implementação da usucapião extrajudicial promete, portanto, um caminho alternativo para a concretização do direito à propriedade, essencial para a estabilidade social e o desenvolvimento econômico.

Entretanto, apesar de suas promessas, a aplicação da usucapião extrajudicial no Brasil ainda suscita questões importantes quanto à sua eficácia e impacto real na dinâmica de aquisição da propriedade imobiliária e na redução do congestionamento dos tribunais. Assim, dado o cenário jurídico brasileiro contemporâneo, caracterizado pelo acúmulo substancial de processos judiciais, chega-se o problema que se pretende responder: como a implementação da usucapião extrajudicial tem impactado na concretização do direito à moradia?

Para tanto, o objetivo geral deste trabalho é analisar a usucapião extrajudicial como um método de desjudicialização na aquisição da propriedade imobiliária, buscando entender sua eficácia, benefícios e desafios no contexto atual. De maneira específica, pretende-se identificar o marco legal e os procedimentos envolvidos no processo de usucapião extrajudicial e sua comparação com a via judicial; avaliar os benefícios dessa modalidade em termos de rapidez, acessibilidade e redução da sobrecarga do sistema judiciário; e examinar os possíveis desafios e barreiras enfrentadas na sua implementação e realização, apoiando-se em dados estatísticos e análises doutrinárias.

A escolha deste tema justifica-se não apenas pela sua relevância jurídica e social, mas também pela necessidade de se promover mecanismos eficientes que facilitem o acesso à justiça e à propriedade. A usucapião extrajudicial representa uma inovação que pode contribuir significativamente para a desburocratização e a eficiência do sistema jurídico brasileiro, ao mesmo tempo em que fortalece o direito à moradia. A análise dessa modalidade é, portanto, fundamental para compreender as potencialidades e limitações da desjudicialização na aquisição da propriedade imobiliária, fornecendo subsídios para futuras reformas legislativas e políticas públicas voltadas à promoção do acesso à propriedade e à justiça no Brasil.

Na realização deste estudo, adotou-se o método de revisão bibliográfica focado em dados secundários. Esse método envolve a análise crítica de literatura publicada, como artigos, livros, teses, dissertações e documentos legais relacionados à usucapião extrajudicial. A pesquisa concentrou-se em fontes já existentes dos últimos 10 (dez) anos para compreender melhor as nuances legais, os procedimentos envolvidos e as implicações sociais da usucapião extrajudicial. Ao utilizar dados secundários, o estudo se apoia em pesquisas anteriores, teorias consolidadas e legislação pertinente para construir uma base teórica pertinente ao tema.

2 BREVE EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA USUCAPIÃO

A usucapião, instituto jurídico de origem romana, remonta ao ano 455 a.C., quando a Lei das Doze Tábuas estabeleceu não apenas as bases do direito civil, mas também normas relativas à posse de bens. Naquela época, o mecanismo permitia a aquisição da propriedade após períodos de posse contínua e incontestada, sendo um ano para bens móveis e dois anos para imóveis. Tal disposição visava consolidar a propriedade nas mãos daqueles que, de fato, exerciam a posse de maneira efetiva e pacífica, resolvendo problemas relacionados a títulos de propriedade questionáveis ou inexistentes.¹

Com o passar dos séculos, o direito romano evoluiu, trazendo ajustes significativos ao instituto da usucapião. A introdução de leis como a Lex Atinia, que proibiu a usucapião de objetos furtados, e outras legislações Lex Scribonia, que vedavam a usucapião de bens adquiridos por meios violentos, refletiam uma preocupação em limitar abusos, impedindo que a aquisição de propriedade pudesse ser feita através de atos ilícitos².

Na fase imperial, mais precisamente sob o decreto de Teodosio II, surgiu a concepção de que a negligência do proprietário original em reclamar um bem por um período de trinta anos resultava na perda definitiva do direito de reivindicação. Essa ideia de prescrição longíssima, como ficou conhecida, consolidava a posse após três décadas de inércia por parte do proprietário original, eliminando a necessidade de comprovação de justo título e boa fé pelo possuidor.³

A fusão dos conceitos de usucapio por Justiniano no ano de 528 d.C. representou uma unificação dos regimes de propriedade civil e pretoriana. O imperador romano destacou-se ao estabelecer que o longo tempo de posse não deveria apenas servir como defesa contra reivindicações, mas sim conferir ao possuidor um direito ativo de reivindicar a propriedade⁴.

No Brasil, antes do Código Civil de 1916, a usucapião já se apresentava como um meio de aquisição de propriedade, mas também como um mecanismo de perda de propriedade pela prescrição aquisitiva. O código de 1916, inspirado em parte pelo modelo alemão, trouxe mudanças significativas, consolidando a separação entre prescrição e usucapião e enfatizando a função social da propriedade⁵. A revisão no Código Civil de 2002 manteve esses princípios, adaptando-os às realidades contemporâneas do direito de propriedade no Brasil.

A trajetória da usucapião, desde suas origens na Roma Antiga até sua incorporação nos sistemas jurídicos modernos, ilustra sua importância como instrumento de estabilidade e justiça social. A evolução deste instituto reflete uma constante busca pelo equilíbrio entre o direito à propriedade e a necessidade de regularizar situações de fato, garantindo que o uso efetivo da terra seja reconhecido e protegido legalmente.

3 A IMPORTÂNCIA DO INSTITUTO (ASPECTO SOCIOLÓGICO)

A usucapião representa um importante mecanismo de regularização fundiária dentro do sistema jurídico brasileiro, possuindo profunda influência na estrutura das cidades. Ao permitir a aquisição da propriedade de imóveis por meio da posse prolongada e incontestada, este instituto atua não apenas como regulador de direitos, mas como um elemento de estabilidade e integração social, contribuindo para a redução de desigualdades e promovendo a ocupação racional do espaço urbano.¹

Desde a sua origem na Roma Antiga, a usucapião tem sido utilizada como um método para resolver disputas sobre a propriedade e formalizar a posse de terras, especialmente em períodos de expansão territorial. Na sociedade capitalista moderna, onde a propriedade privada constitui a base da acumulação de capital e transmissão de riquezas, o instituto da usucapião ganha um papel ainda mais crucial. Alvim elenca que o instituto não apenas confere segurança jurídica aos ocupantes de longo prazo, mas também promove a justiça ao reconhecer o valor do trabalho e do investimento pessoal no cuidado e melhoria de um bem.²

Ou seja, em seu aspecto sociológico, a usucapião se revela fundamentalmente na sua capacidade de integrar comunidades ao tecido formal das cidades. Em áreas urbanas com extensas ocupações informais, muitas vezes marcadas pela falta de serviços básicos e infraestrutura adequada, a regularização da posse através da usucapião pode ser o primeiro passo para a inclusão social e econômica dessas comunidades. Tal processo não apenas legitima a posse de indivíduos e famílias sobre suas moradias, mas também permite o acesso a créditos, melhorias habitacionais e serviços públicos.

Outro aspecto relevante da usucapião é a sua contribuição para o cumprimento da função social da propriedade. Este conceito exige que a propriedade atenda às suas funções sociais, promovendo o bem-estar dos que dela se beneficiam e evitando a especulação e o abandono⁸. Por meio da usucapião, propriedades que estariam subutilizadas ou abandonadas são transformadas em lares, áreas produtivas ou espaços comunitários, atendendo às necessidades reais da população.

Além disso, a usucapião ajuda a reduzir conflitos por posse de terra, um problema comum em muitas regiões. Ao estabelecer critérios claros para a aquisição de propriedade por posse, o direito reduz as disputas legais e promove um ambiente mais harmonioso e estável. Este aspecto é particularmente importante em áreas rurais e urbanas onde a documentação de propriedade é frequentemente irregular ou inexistente.

A segurança jurídica proporcionada pela usucapião também tem impactos econômicos significativos. Ao assegurar o direito de propriedade, os indivíduos são incentivados a investir e melhorar seus imóveis, contribuindo para o desenvolvimento econômico local e aumentando a base tributária das cidades³. Com isso, financia-se a expansão e melhoria de serviços públicos e infraestrutura.

Em síntese, a usucapião é mais do que um simples mecanismo legal. O instituto desempenha um papel vital no desenvolvimento urbano e social, oferecendo uma via para a regularização de propriedades e a integração de comunidades marginalizadas. Noutras palavras, a usucapião não apenas facilita a administração eficaz da justiça, mas também promove a igualdade, a segurança e o progresso social. Portanto, sua importância transcende o âmbito legal, alcançando dimensões sociais e econômicas fundamentais para a construção de sociedades mais justas e equitativas.

4 ASPECTOS LEGISLATIVOS

4.1 Definição e espécies da Usucapião

A usucapião, figura legal com longa tradição no sistema jurídico, foi originalmente estabelecida pelo Código Civil de 1916, e seu processo sempre se desenvolveu através da justiça formal. No entanto, a introdução do artigo 216-A na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) pelo novo Código de Processo Civil de 1973⁴ marcou um avanço significativo, ao introduzir a alternativa de se buscar a usucapião por um caminho extrajudicial, oferecendo maior rapidez e conveniência para os interessados.

É importante sublinhar que a modificação introduzida se refere apenas ao aspecto processual da aquisição de propriedade por usucapião, mantendo inalteradas as condições substantivas necessárias para o sucesso do processo. Assim, as diversas formas de usucapião, incluindo as variantes ordinária, coletiva, matrimonial, extraordinária, rural, urbana e urbana coletiva, podem ser processadas judicialmente ou, se o requerente assim desejar, através de um procedimento administrativo.

Originalmente, o Código de Processo Civil de 1973, especificamente nos artigos 941 a 945, reconhecia exclusivamente o método judicial como meio de obter o reconhecimento do direito de usucapião. Contudo, o novo CPC expandiu as possibilidades, permitindo agora que essa reivindicação possa ser feita também por meio de um processo extrajudicial.⁵

No procedimento judicial, é necessário submeter uma petição inicial no tribunal competente, localizado na área onde o imóvel em questão está situado. Esta petição deve incluir todos os elementos essenciais para se reivindicar a propriedade de forma originária, além de um memorial descritivo detalhado e a planta do imóvel. Importante também neste documento é a definição dos réus da ação, que devem incluir o proprietário registrado no cartório de imóveis, os donos dos terrenos adjacentes ao bem em disputa e seus respectivos cônjuges. Dessa maneira, a inclusão desses indivíduos como réus cria, devido à natureza da disputa, um litisconsórcio necessário, ou seja, a obrigatoriedade de sua participação conjunta no processo.⁶

É conhecido que propriedades públicas não são suscetíveis a usucapião. Portanto, sob a legislação anterior do Código de Processo Civil (1973), era obrigatório que representantes dos Municípios, Estados e da Fazenda Pública Federal fossem notificados por correio para decidirem sobre seu interesse no processo, especialmente se o imóvel em questão fosse público.

Entretanto, essa prática, especificamente o artigo 943 de tal regramento⁷ que detalhava o procedimento de notificação dos entes públicos, não foi mantida ou incorporada na nova estrutura processual após a revogação dessa lei. Atualmente, no que diz respeito à notificação dos órgãos públicos para fins de transparência, o artigo 259, I, do Código em vigor⁸ estipula a necessidade de se publicar um edital, permitindo assim que as entidades governamentais sejam informadas sobre a matéria principal do litígio.

No contexto do procedimento judicial padrão, é essencial que o Ministério Público seja notificado, atuando como um vigilante das normas jurídicas. No entanto, a participação ativa do Ministério Público no caso pode ser dispensada, dado que existe uma política interna que orienta sua atuação apenas em situações onde sua intervenção se faça estritamente necessária, como em circunstâncias que envolvam direitos de menores.¹⁵

Segue-se então com as etapas de notificações e citações já mencionadas, avançando-se pelo trâmite processual comum e, em situações excepcionais, pelo sumário, tal qual o previsto para a usucapião coletiva estabelecida pelo artigo 14 da Lei nº 10.257/2001. É relevante notar que, nesses processos judiciais, a possibilidade de uma decisão preliminar sobre o mérito da causa pode surgir na ausência de objeções por parte do Ministério Público e dos entes públicos, somada à percepção do juiz de que não são necessárias mais provas para a análise do caso.⁹

Caso, por outro lado, o juiz permaneça sem convicção sobre a matéria, pode determinar que o requerente forneça evidências adicionais que sustentem sua reivindicação de posse para usucapião. Se houver contestação, o contestante deverá, então, apresentar sua defesa e evidências que refutem a procedência da ação de usucapião. Seguindo-se à etapa de saneamento do processo, na qual o juiz endereça pendências processuais preparando o caso para sentença e, se restarem questões, dá-se início à fase de instrução e julgamento, com o objetivo de emitir um veredito sobre o pedido inicial, julgando-o fundado ou não.¹⁷

Após a superação de todas as etapas do processo judicial, a decisão final do juiz terá caráter declaratório, resultando na criação de um vínculo jurídico de propriedade entre o objeto e o sujeito. Dessa forma, a decisão judicial servirá como um documento válido para que o registro da propriedade seja efetuado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estipula o parágrafo único do artigo 1.241 do Código Civil.¹⁰

Analisando o processo sob uma perspectiva processual, fica evidente que a via judicial de usucapião carece de agilidade devido à vasta quantidade de procedimentos que o juiz deve executar até alcançar uma decisão sobre o mérito da causa. Além disso, a realidade prática diverge significativamente da teoria, visto que o caminho processual inclui etapas complexas.

Assim, é importante notar que a mesma instância cível responsável por analisar pedidos de usucapião também é encarregada de avaliar ações de interditos proibitórios, despejos e outras questões possessórias, além de demandas civis. Nesse cenário, torna-se claro o elevado volume de casos no judiciário nacional, com muitos processos ultrapassando o tempo considerado razoável para sua conclusão, desafiando assim o princípio da duração razoável do processo.

4.2 As particularidade da Usucapião Extrajudicial

A modalidade de usucapião administrativa, igualmente referida como usucapião extrajudicial, não representa uma inovação dentro do ordenamento legal do Brasil. Isso se deve ao fato de que a legislação do programa “Minha Casa, Minha Vida”, especificamente a Lei nº 11.977 de 2009 e suas modificações posteriores feitas pela Lei nº 12.424 de 2011, que visam à regularização de terras em zonas urbanas, já incorporava essa abordagem ao vinculá-la ao objetivo do processo de legitimação de posse, enxergando-a como um dos possíveis desfechos da regularização fundiária prevista na legislação.

Essa legislação estipula que a legitimação de posse é um ato da administração pública destinado a outorgar um título que reconhece a posse de um imóvel demarcado para uso urbano, especificando a duração e o caráter dessa posse, bem como a identidade do possuidor, conforme estabelecido no artigo 47, inciso IV da mencionada norma (BRASIL, 2009).¹¹

Conforme Breno Dores elucida, a usucapião extrajudicial constitui um tipo de usucapião que se destaca como um método inovador de concretizar o princípio constitucional de proteção à moradia e à função social da propriedade, inserido no conceito ampliado de desjudicialização dos litígios civis.¹²

De acordo com Almir de Sousa Júnior et al., a Lei 11.977/2009 introduz no sistema jurídico a valorização da eficácia jurídica da posse que desempenha uma função social e, em busca de agilizar sua transformação em propriedade, permite que a regularização de imóveis em favelas ou áreas similares seja realizada por meio extrajudicial. Por meio dessa abordagem, a legislação visa eliminar obstáculos presentes no âmbito judicial que dificultam o acesso do possuidor ao título de propriedade.¹³

A adoção do procedimento extrajudicial para a usucapião encontra justificativa, entre outros motivos, na necessidade de simplificar e descomplicar os procedimentos para efetivar a função social da propriedade, contribuindo significativamente para o aprimoramento dessas funções. Essa abordagem não compromete os critérios de aquisição de propriedade por usucapião, nem as salvaguardas constitucionais ao direito de propriedade, desde que se respeitem a sua função social e o princípio da ampla defesa.¹⁴

Nessa direção, o Código de Processo Civil atual, surge como um vetor para a instituição de procedimentos processuais mais rápidos, eficazes e pertinentes, visando à concretização e ao desenvolvimento de um ordenamento jurídico mais equitativo. Este mesmo código, em seu artigo 1.071, modifica a Lei de Registros Públicos ao adicionar o artigo 216-A, que facilita o reconhecimento da usucapião de maneira extrajudicial, através de um pedido formalizado no cartório de registro de imóveis na jurisdição do bem objeto da usucapião.¹⁵

Nesse âmbito, o artigo 216-A inserido na Lei de Registros Públicos possibilita que a parte interessada possa requerer o reconhecimento da usucapião de forma extrajudicial, por intermédio de um cartório, com o processo sendo conduzido administrativamente, sem prejuízo da opção por uma ação judicial se o pedido for negado. Contudo, o processo administrativo deve ser realizado no cartório de registro de imóveis do distrito onde se localiza o bem, sendo mandatória a presença de um advogado junto ao solicitante, como já mencionado.¹⁶

Essa abordagem representa um trâmite administrativo pelo qual se estabelece um rito legal que pode culminar na declaração do direito de propriedade pelo tabelião, mediante o cumprimento das condições estabelecidas pela legislação.

Em vista de ser um trâmite administrativo, conclui-se que apenas indivíduos com capacidade civil plena podem iniciar o processo, enquanto que pessoas incapazes também podem participar, desde que devidamente assistidas ou representadas, segundo o estabelecido pela legislação. No caso de entidades jurídicas interessadas, é necessário que comprovem sua legalidade e regularidade, anexando uma certidão atualizada de seus documentos constitutivos, além de evidenciar a documentação relativa ao registro junto ao órgão competente.¹⁷

Ressalta-se ainda a alteração promovida pela Lei 13.465/2017, que estabeleceu diretrizes específicas para a usucapião administrativa de imóveis localizados em condomínios edilícios. Dessa forma, não se faz necessário notificar cada um dos titulares de direitos reais ou coproprietários individualmente, sendo suficiente a notificação do síndico para que este possa apresentar manifestação. Caso o imóvel adjacente faça parte de um condomínio edilício, a notificação do síndico também se faz suficiente, eliminando a necessidade de seguir o mesmo procedimento com todos os coproprietários.¹⁸

5 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COMO FORMA DE DESJUDICIALIZAÇÃO NA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

5.1 A desjudicialização de Direitos Possessórios no contexto da Usucapião Extrajudicial

O sistema jurídico atual apresenta-se lento e enfraquecido, uma situação que motivou um esforço para tornar os processos mais ágeis, simples e menos burocráticos, visando a uma resolução mais rápida e eficiente de disputas e interesses. Com esse objetivo, o Código de Processo Civil de 2015 introduziu a ideia de desjudicialização, buscando remover a resolução de conflitos do âmbito judicial e oferecer aos envolvidos um caminho alternativo mais simples e rápido para solucionar suas disputas fora dos tribunais.¹⁹

A alternativa extrajudicial adquire grande relevância social e tem o grande potencial de atrair um número significativo de casos, devido à sua associação com o movimento de desjudicialização e o seu potencial de contribuir para a pacificação social através de uma alteração no comportamento humano, conforme discutido anteriormente.

Conforme Paiva et al. elucidam, a desjudicialização visa a retirada de determinadas atividades do âmbito judicial, que tradicionalmente lhe eram atribuídas, delegando-as a entidades privadas colaborativas, com destaque para notários e registradores públicos. O propósito é garantir a efetividade do princípio constitucional da rapidez processual e alinhar as ações judiciais com as expectativas da sociedade por resoluções conflituosas mais ágeis.²⁰

A introdução do pedido de usucapião extrajudicial representa uma inovação no contexto da desjudicialização do processo de aquisição de propriedade imobiliária por usucapião. Percebe-se que o objetivo deste mecanismo extrajudicial é ampliar e acelere a prestação jurisdicional.

A desjudicialização, especialmente no que tange ao Usucapião Extrajudicial, marca um progresso significativo, visando promover mais agilidade e eficiência no procedimento através da retificação do registro imobiliário. Isso ocorre pela transição da resolução de casos do âmbito judicial para o extrajudicial, atribuição agora compartilhada por notários e registradores.²¹

A modalidade extrajudicial assume um papel crucial para a comunidade, apresentando-se como altamente relevante e provável de receber um vasto interesse, dada sua conexão com o processo de desjudicialização que almeja a harmonização social por meio de ajustes no comportamento humano. A colaboração e a coexistência pacífica são aspectos essenciais para a tranquilidade coletiva, pois, com a cooperação entre as partes, o processo torna-se rápido e desprovido de conflitos, eliminando a necessidade de recorrer ao Judiciário e, consequentemente, aliviando sua carga de trabalho. ²²

Segundo Bockzar et al., a implementação da usucapião por meio dos cartórios contribui para a redução da sobrecarga no Judiciário e para a resolução mais ágil de disputas, focando sempre na resolução pacífica dos conflitos e em prover respostas rápidas às necessidades sociais. A descrença na justiça por parte de muitos, seja por experiências negativas ou falta de informação, ressalta a importância de promover uma participação mais ativa da população na gestão da justiça, tornando-a mais democrática através da adoção de procedimentos que facilitem o acesso à justiça, atualmente obstruído por burocracia e corporativismo típicos dos serviços públicos.²³

Desse modo, a usucapião extrajudicial se propõe a simplificar a regularização de propriedades fora da esfera judicial, sendo realizada diretamente nos cartórios, o que tornará os processos mais simples para todos os envolvidos e promoverá o desenvolvimento social, diante do descontentamento geral com a morosidade e a complexidade do sistema judiciário.

Destaca-se, portanto, a importância desse tipo de usucapião, beneficiando tanto a sociedade quanto as instituições públicas. Para que o procedimento extrajudicial seja eficaz, os responsáveis devem exercer suas funções com dedicação, visto que a legislação por si só não é suficiente para alterar a realidade vigente, destinada a pacificar as relações sociais no tocante à propriedade.

5.2 Vantagens e Desvantagens da Usucapião Extrajudicial

Centro Universitário Internacional – UNINTER, Curitiba, 2022, p. 50. Disponível em: https://www.uninter.com/mestrado/wp-content/uploads/2022/10/06-Dissertacao-Final-Fabielle-PillatiBueno.pdf. Acesso em: 20, mar. 2024.

Como destacado, o panorama atual do sistema de justiça no Brasil revela-se sobrecarregado. Esse fenômeno deriva da garantia de acesso incondicional ao Judiciário para resolução de litígios, conforme estabelecido pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5º, inciso XXXV²⁴, que resultou em um crescimento substancial no volume de casos apresentados aos tribunais, levando a um acúmulo sem precedentes de processos em todas as instâncias judiciais.

Segundo Noronha, em resposta ao crescente número de processos iniciados indiscriminadamente por uma população cada vez mais propensa a buscar a justiça, emerge o Código de Processo Civil de 2015, que se alinha à tendência de retirar certos procedimentos da esfera judicial. Essa legislação promoveu um aumento significativo na participação das Serventias Extrajudiciais, oferecendo, ao mesmo tempo, alternativas que permitem ao juiz encaminhar determinados casos para jurisdição voluntária.²⁵

Portanto, uma das inovações trazidas pela nova lei foi a transferência de certos procedimentos para as Serventias Extrajudiciais, os quais anteriormente só podiam ser realizados por meio do sistema judicial, dentre essas, a Usucapião Extrajudicial. Uma consequência direta dessa mudança foi a redução do número de processos de usucapião nos tribunais, visto que as Serventias Extrajudiciais agora dispõem de instrumentos significativos para auxiliar na diminuição da crescente carga processual.²⁶

Noutras palavras, a adoção do processo de Usucapião pelas Serventias Extrajudiciais representa uma limitação da interferência estatal em questões que dizem respeito aos direitos negociáveis dos indivíduos, aliviando o Poder Judiciário de uma vasta gama de procedimentos, sejam eles de jurisdição voluntária ou litigiosa.

Avançando nessa linha de pensamento, a segunda inovação introduzida pela legislação recente é a extensão do processo de Usucapião Extrajudicial a todas as categorias de Usucapião previstas na lei brasileira. A introdução da Usucapião Administrativa marcou a primeira instância de um procedimento de Usucapião para propriedade imobiliária que ocorre fora do ambiente judicial.²⁷

A rapidez processual representa a terceira melhoria identificada na legislação atual, que é incorporada ao processo de Usucapião Extrajudicial. Enquanto o processo de Usucapião judicial é conhecido por sua longa duração, um aspecto central do Código de Processo Civil, a nova metodologia se destaca pela sua agilidade.

Para Sousa Júnior, a aplicação do processo de Usucapião Extrajudicial é substancialmente mais eficiente, com uma previsão de conclusão entre 90 a 120 dias, em contraste com o processo judicial de usucapião, que pode levar em média dez anos. No entanto, nem sempre as novas regulamentações alcançam a produtividade esperada. Nesse sentido, observa-se que o Código de Processo Civil apresentou um retrocesso em relação ao tratamento desse instituto.²⁸

O passo atrás se deu devido à interpretação de que o processo de Usucapião Extrajudicial funciona como uma retificação consensual, ou seja, interpretou-se que a Usucapião Extrajudicial necessitaria de acordo mútuo entre as partes. No entanto, essa visão não se sustenta, já que para o procedimento de Usucapião não é essencial a existência de consenso entre o adquirente e o proprietário original, uma vez que, atendidos todos os requisitos legais para a modalidade em questão, o requerente é reconhecido como proprietário, cabendo ao processo de Usucapião apenas formalizar essa condição.²⁹

Portanto, a legislação, inicialmente, pressupõe um caráter consensual ao estipular no inciso II do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos que o titular de direito real deve assinar a planta do imóvel. Isto significa que o dono do bem objeto da Usucapião deve endossar a planta, permitindo assim que o registrador proceda com o pedido sem rejeitá-lo por falta de documentação, viabilizando que o adquirente se estabeleça legalmente como proprietário do imóvel.

Pode ser previsível que o detentor do direito real sobre um imóvel, na maioria das vezes, recuse-se a assinar a planta do mesmo. Na ausência da assinatura do proprietário na planta, o registrador deve notificá-lo para que manifeste explicitamente sua concordância com o processo, isto é, para confirmar se permite ou não que o requerente adquira a propriedade por usucapião. Desta forma, é claro que o consentimento do proprietário precisa ser explícito, e a falta de uma resposta da sua parte será interpretada como uma objeção ao processo de Usucapião Extrajudicial.

Este ponto evidencia um aspecto regressivo na legislação, considerando que a Usucapião Administrativa representa uma tentativa de possibilitar a aquisição de propriedade por meios extrajudiciais sem a exigência do consentimento do atual proprietário expresso na planta do imóvel. Se o detentor do direito real não contestar ou se manter neutro perante o procedimento, o processo deve prosseguir.

Uma vez notificado o titular do direito real e na ausência de contestação ou indiferença da sua parte, a demarcação urbanística será formalizada, permitindo que o processo continue. Com a formalização dessa demarcação, procede-se ao registro do parcelamento, e cabe ao poder público emitir o título de legitimação, o qual também deve ser registrado. Após um período de espera de cinco anos, pode-se solicitar ao oficial de Registro de Imóveis a transformação do título de legitimação de posse em registro de propriedade. Portanto, no contexto da Usucapião Administrativa, o silêncio é interpretado como um sinal de consentimento.

A principal questão relacionada à Usucapião Extrajudicial reside na regressão de seu processo, estabelecida de forma deficiente pelo legislador, que exigiu a anuência do detentor do direito sobre o imóvel para que o procedimento pudesse seguir adiante. Apesar de a Usucapião Extrajudicial representar um avanço significativo em termos de independência do sistema judiciário, transferindo essa atribuição para as Serventias Extrajudiciais, tal progresso é ofuscado pela necessidade de consentimento. Portanto, é evidente que a Usucapião Extrajudicial também enfrenta obstáculos em sua aplicação.³⁰

Assim, surge um desafio complexo quando o proprietário permanece em silêncio, o que não necessariamente indica oposição ao processo conforme o § 2º do art. 216-A, mas pode refletir uma indiferença quanto às implicações de não expressar sua posição, uma situação que pode se tornar frequente no futuro devido à maneira como o processo foi estruturado.

A eventualidade de contestação, expressão de desacordo pelos interessados ou a falta de pronunciamento do proprietário, tal ausência será interpretada como uma recusa ao trâmite administrativo, limitando assim a efetividade prática desse avanço.

Por fim, destaca-se que a Usucapião Extrajudicial transfere responsabilidades antes exclusivas do Judiciário para as Serventias Extrajudiciais, impactando especialmente os Tabelionatos de Notas e os Cartórios de Registro de Imóveis, que agora têm a incumbência de desenvolver e aplicar este procedimento renovado.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este estudo teve como foco a análise do processo de Usucapião Extrajudicial, que, conforme identificado pelas pesquisas realizadas, permite um envolvimento mais significativo das Serventias Extrajudiciais, particularmente dos Notários e Registradores de Imóveis. A implementação da Usucapião Extrajudicial surge como uma estratégia para reduzir o volume de casos no Judiciário, encaminhando-os para instâncias administrativas. É inequívoco que os profissionais dessas serventias têm a capacidade de contribuir efetivamente para a resolução de disputas fora do ambiente judicial, alinhando-se à tendência contemporânea de retirar certos procedimentos da esfera judicial.

Essa inovação foi estabelecida pelo Código de Processo Civil de 2015, por meio do artigo 1.071, que introduziu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos. Este artigo especifica que, com um acordo mútuo entre as partes, o processo pode ser realizado nos Cartórios de Registro de Imóveis da área onde o bem está localizado. Entretanto, em caso de controvérsia, o processo pode ser direcionado para o sistema judicial.

Dessa forma, a nova legislação processual civil enfatiza a importância dos métodos alternativos para a solução de conflitos, visando diminuir a exclusividade do https://repositorio.faculdadefama.edu.br/xmlui/handle/123456789/169. Acesso em: 05, abr. 2024.

Judiciário em resolver disputas, com destaque para a Usucapião Extrajudicial. Isso assegura um processo mais ágil, pois torna mais acessível para o possuidor adquirir a propriedade de imóveis sem a necessidade de uma decisão judicial formal, graças à transferência de responsabilidades do Judiciário para as Serventias Extrajudiciais. Essa alteração nas responsabilidades repercute nas atividades dos Notários e Registradores de Imóveis, já que os requerimentos apresentados aos registradores devem ser acompanhados de uma Ata Notarial.

Ao examinar a Usucapião Extrajudicial, identifica-se uma questão que pode afetar negativamente sua eficácia. A formulação presente no § 2º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos estabelece que o processo é intrinsecamente baseado no acordo, exigindo a assinatura do proprietário na planta do imóvel e, implicitamente, sua aprovação para que o requerente adquira o bem. Sem essa assinatura, o registrador deve solicitar ao proprietário que manifeste sua concordância ou discordância, interpretando a ausência de resposta como uma objeção.

Esse é o núcleo da dificuldade que desafia uma solução fácil, dada a lacuna existente na legislação atual. A falta de manifestação do proprietário pode não representar uma objeção, mas sim uma indiferença. Contudo, o avanço do processo depende exclusivamente da autorização formal do proprietário. Dessa forma, torna-se evidente que o procedimento pode acabar sendo ineficaz, considerando a improbabilidade de alguém consentir na perda de seu imóvel.

Diante desses obstáculos previstos para a Usucapião Extrajudicial no cenário jurídico brasileiro, espera-se que haja um refinamento dessa modalidade por parte dos notários e registradores. Além disso, antecipa-se a possibilidade de uma regulação mais adequada pelo Conselho Nacional de Justiça, visando a efetivação da medida. O sucesso na transferência do processo de Usucapião para as Serventias Extrajudiciais representaria uma ferramenta valiosa para reduzir o volume de litígios nos tribunais.

Portanto, diante da complexidade desse procedimento, é desejável a introdução de novas legislações que aprimorem e expandam o alcance desse mecanismo, incorporando à legislação atual um método mais efetivo e acessível para a população brasileira.

1 RODRIGUES, Rivaldo Jesus. Da Usucapião: origens, evolução histórica e a sua função social no ordenamento jurídico brasileiro no Século XXI. Monografia (Pós-graduação) –Centro Universitário de Anápolis, Anápolis, 2014, p. 12. Disponível em: https://www.academia.edu/download/43440528/DISSERTACAO_historia.pdf. Acesso em: 20, abr. 2024.

2 KELLY, John M. Uma breve História da teoria do Direito Ocidental. São Paulo: JMF Editora, 2010, p. 99.

3 ARAÚJO, Fábio Caldas de. Usucapião. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2015, p. 58.

4 KELLY, John M. Uma breve História da teoria do Direito Ocidental. São Paulo: JMF Editora, 2010, p. 198.

5 ARAÚJO, Fábio Caldas de. Usucapião. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2015, p. 115.

6 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. Vol. 4. 11. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019.

7 ALVIM, J. E. Carreira. Ação de usucapião judicial de imóvel. Juruá: Juruá Editora, 2022, p. 28. ⁸ AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de Direito Civil V – Direito das Coisas. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2019, p. 80.

8 PAIVA, João Pedro Laana. KÜMPEL, Vitor Frederico. VIANA, Giselle de Menezes. Usucapião extrajudicial: aspectos civil, notariais e registráis. São Paulo: YK Editora, 2023, p. 38.

9 Art. 216-A, Lei n.º 6.015/73: “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: […]”.

10 BRASIL. Lei n.º 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5869.htm. Acesso em: 28, mar. 2024.

11 CARTAXO, Tarsila Shimoda. A aplicabilidade do instituto da Usucapião extrajudicial a partir do Provimento n.º 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça. Monografia (Graduação) – João Pessoa, 2022, p. 29 a 31. Disponível em: https://repositorio.ufpb.br/jspui/bitstream/123456789/28710/1/TARSILA%20SHIMODA%20CARTAXO. pdf. Acesso em: 28, mar. 2024.

12 Art. 943, CPC/1973: “Art. 943. O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão, que declarar justificada a posse. Parágrafo único. Observar-se-á o procedimento ordinário”.

13 Art. 259, I, CPC/15: “Art. 259. Serão publicados editais: I – na ação de usucapião de imóvel”. ¹⁵ BUENO, Fabielle Pillati. Análise econômica da desjudicialização por meio da atividade notarial e registral: um ensaio a partir do procedimento da usucapião extrajudicial. Dissertação (Mestrado) – Centro Universitário Internacional – UNINTER, Curitiba, 2022, p. 50. Disponível em: https://www.uninter.com/mestrado/wp-content/uploads/2022/10/06-Dissertacao-Final-Fabielle-PillatiBueno.pdf. Acesso em: 20, mar. 2024.

14 ALVIM, J. E. Carreira. Ação de usucapião judicial de imóvel. Juruá: Juruá Editora, 2022, p. 81. ¹⁷ IBIDEM, p. 83.

15 Art. 1.241, CPC/15: “Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

16 BRASIL. Lei n.º 11.977, de 7 de julho de 2009. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em: 07, mar. 2024.

17 DORES, Breno. BIAZI, Danielle Portugal de. A usucapião extrajudicial: aspectos práticos sob a ótica notarial e registral. São Paulo: Livraria do Advogado, 2019, p. 11.

18 SOUSA JUNIOR, Almir Mariano de. LIMA, Daniela de Freitas.Marcos regulatórios da regularização fundiária urbana: foco nas leis 11.977/2009 e 13.465/2017. Direito da Cidade, v. 12, n. 3, 2020, p. 11 e 12. Disponível em: https://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&profile=ehost&scope=site&authtype=crawler&jrnl =18096077&AN=148789641&h=Lp8TPqx9esk1JhmHh0O44sLbnawQLvee0py1HUwtApfihOH81Unom 9u%2FWuC3bVkK66NWUAQaKm%2Fl1yvY88vFWQ%3D%3D&crl=c. Acesso em: 06, mar. 2024.

19 COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião extrajudicial: doutrina e jurisprudência. 4. ed. Salvador: Editora JusPODIVM, 2021, p. 53 e 54.

20 BRASIL. Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 08, mar. 2024.

21 BRASIL. Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 09, mar. 2024.

22 DORES, Breno. BIAZI, Danielle Portugal de. A usucapião extrajudicial: aspectos práticos sob a ótica notarial e registral. São Paulo: Livraria do Advogado, 2019, p. 18 e 19.

23 BRASIL. Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em> 10, mar. 2024.

24 MARCHETTI FILHO, Gilberto Ferreira. LEMES, Ana Julia Muniz. Desjudicialização: Aquisição da propriedade imóvel pelo procedimento de Usucapião extrajudicial. Meritum: Revista de Direito da Universidade FUMEC, v. 15 n. 1, 2020. Disponível em: https://openurl.ebsco.com/EPDB%3Agcd%3A6%3A25338598/detailv2?sid=ebsco%3Aplink%3Aschol ar&id=ebsco%3Agcd%3A145674469&crl=c. Acesso em 17, mar. 2024.

25 PAIVA, João Pedro Laana. KÜMPEL, Vitor Frederico. VIANA, Giselle de Menezes. Usucapião extrajudicial: aspectos civil, notariais e registráis. São Paulo: YK Editora, 2023, p. 42.

26 BUENO, Fabielle Pillati. Análise econômica da desjudicialização por meio da atividade notarial e registral: um ensaio a partir do procedimento da usucapião extrajudicial. Dissertação (Mestrado) –

27 HABERMANN JÚNIOR, Cláudio. LEVENDOSK, Raíra Tuckmantel Habermann. Usucapião judicial e extrajudicial: doutrina e prática. 3. ed. Leme: Editora Rumo Jurídico, 2024, p. 35.

28 BOCZAR, Ana Clara Amaral Arantes. LONDE, Carlos Rogério de Oliveira. CHAGAS, Daniela Bolivar Moreira. ASSUMPÇÃO, Letícia Franco Maculan. Usucapião extrajudicial: questões notariais, registrais e tributárias. 4. ed. São Paulo: Editora Mizuno, 2022, p. 47.

29 Art. 5º, XXXV, CF/88: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: […] XXXV – a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.

30 NORONHA, Rosangelica Castelo Branco Campos. Usucapião extrajudicial e seus reflexos no acesso à justiça. Brazilian Journal of Health Review, v. 6, n. 5, p. 22663-22678, 2023, p. 15. Disponível em: https://ojs.brazilianjournals.com.br/ojs/index.php/BJHR/article/view/63326/45567. Acesso em: 05, abr. 2024.

31 HABERMANN JÚNIOR, Cláudio. LEVENDOSK, Raíra Tuckmantel Habermann. Usucapião judicial e extrajudicial: doutrina e prática. 3. ed. Leme: Editora Rumo Jurídico, 2024, p. 41.

32 PAIVA, João Pedro Laana. KÜMPEL, Vitor Frederico. VIANA, Giselle de Menezes. Usucapião extrajudicial:n aspectos civil, notariais e registráis. São Paulo: YK Editora, 2023, p. 56.

33 SOUSA JUNIOR, Almir Mariano de. LIMA, Daniela de Freitas.Marcos regulatórios da regularização fundiária urbana: foco nas leis 11.977/2009 e 13.465/2017. Direito da Cidade, v. 12, n. 3, 2020, p. 14. Disponível em: https://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&profile=ehost&scope=site&authtype=crawler&jrnl =18096077&AN=148789641&h=Lp8TPqx9esk1JhmHh0O44sLbnawQLvee0py1HUwtApfihOH81Unom 9u%2FWuC3bVkK66NWUAQaKm%2Fl1yvY88vFWQ%3D%3D&crl=c. Acesso em: 06, mar. 2024.

34 SLYWITCH, Yuri Coelho. Análise do procedimento de Usucapião extrajudicial e suas (des) vantagens. Monografia (Graduação) – Uberlândia, 2023. Disponível em: https://repositorio.ufu.br/bitstream/123456789/38451/1/An%c3%a1liseProcedimentoUsucapi%c3%a3o.pdf. Acesso em: 04, abr. 2024.

35 RIBEIRO, Camila Cristina Rodrigues Gonçalves. A usucapião extrajudicial: notas acerca do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça. Artigo (Graduação) – Instituto Metropolitano de Educação e Cultura LTDA – FAMA, Anápolis, 2023. Disponível em:

REFERÊNCIAS

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