REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.11518494
Emilly Almeida de Santana1
RESUMO
O presente trabalho trata sobre a usucapião especial urbano como mecanismo de política pública de habitação. A usucapião especial urbano é um instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por uma pessoa que o ocupa há certo tempo, mesmo que não seja o proprietário legal. Esse tipo de usucapião é regulamentado pela Constituição Federal e pelo Código Civil Brasileiro, sendo uma forma de regularização fundiária e uma importante ferramenta de política pública de habitação. A metodologia utilizada é a de revisão bibliográfica. Conclui-se que a usucapião especial urbano pode ser um importante mecanismo de política pública de habitação, desde que seja implementada de forma adequada e integrada a outras iniciativas de desenvolvimento urbano e social.
PALAVRAS-CHAVE:Direito à Moradia. Usucapião Especial Urbana. Regularização Fundiária.
ABSTRACT
This work deals with special urban adverse possession as a public housing policy mechanism. Special urban adverse possession is a legal instrument that allows the acquisition of ownership of a property by a person who has occupied it for a certain period of time, even if they are not the legal owner. This type of adverse possession is regulated by the Federal Constitution and the Brazilian Civil Code, being a form of land regularization and an important public housing policy tool. The methodology used is bibliographic review. It is concluded that special urban adverse possession can be an important public housing policy mechanism, as long as it is implemented appropriately and integrated with other urban and social development initiatives.
KEYWORDS: Right to Housing. Special Urban Usucapion. Land regularization.
1 INTRODUÇÃO
Certamente, a propriedade desempenha papéis em benefício do proprietário, mas é inegável que também possui um impacto significativo na sociedade. Enquanto muitos tipos de bens existem apenas para satisfazer o dono, como é o caso de sapatos e objetos de uso pessoal, os bens imóveis têm um papel que transcende o indivíduo.
Os imóveis rurais, por exemplo, possuem diversas funções, incluindo aspectos econômicos, ambientais, trabalhistas e sócio-humanos. Da mesma forma,no contexto urbano, prédios particulares têm relevância cultural e histórica, refletindo a identidade de uma época e uma comunidade.
Todas essas funções, que vão além dos interesses individuais, são encapsuladas pelo conceito de “função social” da propriedade. Esse termo é aplicado quando um bem oferece utilidade não apenas pública, mas também especial, unindo todos os membros da sociedade em torno dele.
É notório que, com o crescimento desordenado das áreas urbanas, as populações mais pobres se concentram em aglomerados, antes denominados favelas e agora mais comumente referidos como comunidades. Os residentes dessas áreas enfrentam carências severas de infraestrutura básica, como acesso à água potável, e vivem em condições habitacionais precárias e não regularizadas.
Nesse contexto, a usucapião especial urbana surge como uma medida para regularizar a propriedade das moradias nessas localidades, garantindo sua função sócio-humana.
Diante dessas considerações preliminares, o presente artigo propõe como problema a ser investigado: como a aquisição de imóvel através da Usucapião Especial Urbana é possível atingir a função social da propriedade?
O objetivo geral consiste em analisar a Usucapião Especial Urbano como mecanismo de política pública de habitação. Para atingir esse objetivo, serão definidos os seguintes objetivos específicos: Investigar o embasamento legal e constitucional da usucapião especial urbano como instrumento de política pública de habitação. Analisar as principais características e requisitos da usucapião especial urbano, destacando seu processo de aplicação e seus resultados. Avaliar o impacto da usucapião especial urbano na redução do déficit habitacional e na promoção da inclusão social. Identificar desafios e limitações enfrentados na implementação da usucapião especial urbano como política pública de habitação.
Esta pesquisa adotará uma abordagem qualitativa, utilizando como principal técnica de coleta de dados a análise documental e bibliográfica. Serão consultadas legislações, jurisprudências, estudos acadêmicos, relatórios governamentais e outras fontes pertinentes para embasar a discussão teórica sobre o tema.
2 DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO NO DIREITO BRASILEIRO
Etimologicamente, a palavra “usucapião”, de origem latina, significa “tomar pelo uso”. Ao longo do tempo, debates surgiram em torno do gênero gramatical desse termo, com alguns autores defendendo que pertenceria ao masculino, enquanto outros afirmavam que seria feminino. A Constituição Federal de 1988, em seu art. 183, § 3º, assim como o art. 191, parágrafo único, não fazem menção ao gênero do vocábulo, deixando essa questão em aberto.
Entretanto, o Código Civil Brasileiro de 2002, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, adotou a expressão “da usucapião” no feminino, rompendo com uma tradição linguística sedimentada ao longo de décadas. Portanto, neste estudo, daremos ênfase ao vocábulo no feminino.
A instituição da usucapião remonta ao Direito Romano, com o objetivo de proteger a posse do adquirente imperfeito, que recebia a coisa sem as formalidades necessárias de acordo com a legislação da época. A primeira legislação a tratar desse tema foi a Lei das XII Tábuas, que estabelecia prazos para a usucapião de imóveis e móveis. Posteriormente, em Roma, além dos requisitos de “uso” e “tempo”, foram agregadas duas condições à usucapião: o “justo título” e a “boa fé”. O primeiro consistia em documentação que comprovasse o uso, sem conferir a propriedade, enquanto o segundo referia-se a uma atitude que não violasse os princípios morais e os costumes romanos.
Esses preceitos romanos tinham o objetivo de proteger as propriedades dos cidadãos romanos e das províncias romanas, evitando que estrangeiros se apropriassem delas. Com o crescimento do território romano para fora das muralhas, o direito de usucapir terras conquistadas foi estendido aos estrangeiros. Assim, a usucapião também passou a ser conhecida como “praescriptio longi temporis”, sendo aceita inclusive pelo Imperador Justiniano. Posteriormente, o Imperador Teodósio diferenciou a usucapião da “praescriptio longi temporis”, tratando uma como forma de aquisição e a outra como forma de extinção de direitos.
No Brasil, o primeiro dispositivo legal sobre o assunto foi a Lei nº 601, de 1850, que estabelecia que o posseiro adquiriria o domínio da terra, desde que sua ocupação fosse destinada à produção e moradia, condições semelhantes às atuais. Após essa lei, a usucapião ganhou respaldo constitucional com a Carta de 1934, instituindo a usucapião “pro labore” para o pequeno produtor rural, medida repetida na Carta de 1937. O Decreto-Lei nº 710/38 ressaltou que as terras públicas poderiam ser usucapidas.
Posteriormente, a Constituição de 1946 fez alterações, limitando a área a ser usucapida a vinte e cinco hectares, o que foi aumentado em 1964 pela Emenda Constitucional nº 10, para até cem hectares. O Estatuto da Terra, Lei nº 4504/64, foi importante ao regular a matéria diante das omissões constitucionais de 1967 e 1969. A Lei nº 6969/81 também contribuiu positivamente ao reduzir o prazo de prescrição aquisitiva.
É perceptível que, com todas essas legislações, a usucapião era mais voltada para o setor rural, possivelmente como uma estratégia do Poder Público para fortalecer o interior do país, até mesmo permitindo a usucapião de terras estatais.
Atualmente, a Constituição Federal de 1988 regula a usucapião, juntamente com o Código Civil e o Estatuto da Cidade, regulamentado pela Lei nº 10.257/01.
2.1 Conceito de Usucapião
De acordo com Cordeiro (2012) define esse instituto como “um método de adquirir a propriedade por meio da posse contínua ao longo de um período determinado, com os requisitos estabelecidos em lei”. Para Pedro Nunes (citado por Cordeiro, 2012, p. 67) apresenta o seguinte conceito: “É a prescrição adquirida, construtiva ou positiva da propriedade e de certos direitos reais, através da posse ininterrupta durante um prazo específico, sob as condições legais inerentes a ela; é um meio de adquirir ou consolidar o domínio da coisa, principalmente baseado na negligência ou prolongada inércia do proprietário com relação ao seu não uso”.
Portanto, sob uma perspectiva que considera as partes envolvidas neste instituto, atualmente, a usucapião é compreendida tanto como um meio de adquirir quanto de perder o direito de propriedade.
2.2 A função social da propriedade e a usucapião
A Constituição Federal de 1988 atribui à propriedade um conjunto de restrições e induções que compõem o conteúdo de sua função social. No que diz respeito à propriedade urbana, o legislador constituinte dedicou normas que, inseridas na Política Urbana, visam compelir o proprietário a atribuir a seu bem uma destinação condizente com o interesse social da cidade.
A política urbana é definida nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, os quais estabelecem o seguinte:
Art. 182 – A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes […].
Portanto, cabe ao Poder Público Municipal a execução da política de desenvolvimento urbano conforme diretrizes estabelecidas em lei. É notável que a Constituição Federal enfatiza nos artigos mencionados as funções sociais da propriedade e da cidade, ao mesmo tempo em que estabelece que os planos diretores municipais devem estabelecer políticas para o desenvolvimento urbano.
O artigo 183 institui a Usucapião Urbana Individual, com características próprias que indicam sua singularidade.
Art. 183 – Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º – O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º – Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Entretanto, quanto à Usucapião Urbana, este será abordado de forma mais detalhada posteriormente, em capítulo exclusivo. No que se refere ao direito de propriedade, seu fundamento está na Constituição Federal de 1988, em seu Art. 5º, incisos XXII e XXIII:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[…]
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Por ser um direito fundamental, este preceito ganhou importância significativa, ultrapassando os limites do direito privado, não sendo apenas um direito individual.
Em virtude do caráter social atribuído a ele, passou a respeitar princípios gerais, como o da função social e da dignidade da pessoa humana, transformando os paradigmas da propriedade (Sousa Junior, 2010).
Assim, a Constituição disciplina o direito de propriedade como direito fundamental, deixando a regulamentação das relações civis referentes ao domínio a cargo do Código Civil de 2002. No Art. 1228, o Código Civil estabelece que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Como um direito e garantia fundamental, este direito está entre as cláusulas pétreas (Art. 60, § 4º, inciso IV da CF), que são pontos que não podem ser abolidos por meio de emenda constitucional e que fornecem o sustentáculo jurídico a uma nação, conferindo segurança tanto no campo do Direito quanto no campo social. Apesar de todas as mudanças pelas quais passou, o direito de propriedade continua sendo um direito líquido e certo e não pode ser restrito de forma arbitrária (Sousa Junior, 2010).
Os requisitos para esse instituto são de ordens reais e formais. Os requisitos reais referem-se ao que pode ser objeto de usucapião, pois nem todas as coisas são suscetíveis de apropriação pelo homem. De acordo com Diniz (2002, p.102) afirma que jamais poderão ser objeto de usucapião:
a) as coisas que estão fora do comércio, pela sua própria natureza, por não serem suscetíveis de apropriação pelo homem, como o ar, a luz solar etc.; b) os bens públicos que, estando fora do comércio, são inalienáveis […]; c) os bens que, por razões subjetivas, apesar de estarem no comércio, são excluídos dele, necessitando que o possuidor inverta seu título possessório.
Outro impedimento é a cláusula de inalienabilidade que pode gravar um bem, fazendo com que este não possa ser objeto de usucapião devido ao caráter erga omnes imposto por tal cláusula e seu caráter real. Ou seja, somente a res habilis (coisa hábil) poderá ser usucapida, sendo estas, as comercializáveis e, até, algumas glebas públicas.
Inicialmente, é importante esclarecer que a usucapião pressupõe a existência de posse anterior, caracterizando-se pelo domínio adquirido através da posse por um período específico determinado por lei.De acordo com Savigny (citado por Prates, 2010, p. 26), posse é definida como o poder que uma pessoa tem de controlar fisicamente uma coisa, com a intenção de tê-la para si e de defendê-la contra interferências alheias.
A posse ad usucapionem, no entanto, requer outras características. Em geral, deve ser contínua, pacífica e pública, durante o prazo estabelecido pela lei (Prates, 2010).Segundo o Artigo 1243 do Código Civil, a posse para fins de usucapião deve ser exercida com a intenção de se tornar proprietário, além de ser mansa, pacífica, contínua e pública. Mansa e pacífica significa que não houve contestação do proprietário ou de seus sucessores. A continuidade é evidenciada pelo longo período de utilização, podendo até ocorrer a sucessão da posse em certos casos.
Em termos simples, posse pacífica é aquela que não foi adquirida por meio de violência ou uso de força, também conhecida como “Posse Justa”.Por outro lado, o Artigo 1.208 do Código Civil estabelece que a permissão ou tolerância não constitui posse, assim como atos violentos ou clandestinos não autorizam sua aquisição, a menos que cesse a violência ou clandestinidade.
Para uma compreensão mais clara, é necessário destacar os vícios que impedem a qualificação da posse como justa:
– Posse violenta: obtida com uso de força ou coação, não sendo mansa e pacífica;
– Posse clandestina: adquirida de forma oculta, sem publicidade;
– Posse precária: resultante da violação da confiança depositada no possuidor, que tinha a obrigação de devolver a posse ao proprietário dentro de um prazo acordado.
O elemento tempo é crucial neste instituto jurídico, pois a prescrição aquisitiva depende da inatividade do titular do domínio, permitindo a outrem, mediante o cumprimento dos requisitos legais, pleitear a Usucapião após o período determinado, que varia em cada caso específico (Prates, 2010).
Embora o tempo seja um elemento comum a todas as modalidades de Usucapião, a duração necessária para sua efetivação varia conforme cada uma delas. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2019, p. 228) definem o justo título como o instrumento que induz um possuidor a acreditar que possui a condição de proprietário, embora possa conter defeitos que impeçam a aquisição da propriedade.
A boa-fé surge da convicção de ter adquirido o bem do legítimo proprietário, de acordo com a lei (Prates, 2010). Na Usucapião Extraordinária, a boa-fé é presumida conforme o Artigo 1.242 do Código Civil, pois o longo período de posse (15 anos) presume a boa-fé, não admitindo prova em contrário.
No entanto, algumas modalidades de usucapião dispensam certos requisitos, como na usucapião extraordinária, em que o justo título e a boa-fé são presumidos devido ao longo tempo de posse, 15 anos, não admitindo prova em contrário devido à presunção absoluta (jure et de jure).
Porém, devido ao foco desta pesquisa na Usucapião Especial Urbana, os requisitos das outras modalidades de usucapião não serão abordados em detalhes, sendo destacados apenas no capítulo relevante à pesquisa.
3 ESPÉCIES DA USUCAPIÃO
O Código Civil brasileiro estabelece quatro formas de usucapião, denominadas Extraordinária, Ordinária, Especial Urbana e Especial Rural, cada uma com requisitos comuns e particularidades distintas, todas voltadas para uma distribuição mais equitativa da terra com fins sociais (Sousa Junior, 2010).
A usucapião extraordinária, conforme descrita no Artigo 1238 do referido Código, decorre de posse pacífica e contínua, exercida com a intenção de possuir como dono, podendo ser por um período de 15 anos sem a necessidade de justo título ou boa-fé, ou por 10 anos caso haja evidência de posse-trabalho, em que o possuidor tenha realizado melhorias produtivas na terra (Sousa Junior, 2010).
Por outro lado, o Artigo 1242 do mesmo Código apresenta a Usucapião Ordinária, em que o diferencial está no tempo de posse. Neste caso, o prazo é de 10 anos de posse incontestável ou 5 anos se o bem tiver sido adquirido onerosamente e depois ocorrer o cancelamento do registro, sendo necessário que o possuidor resida no local ou tenha realizado investimentos sociais ou econômicos, além do justo título e da boa-fé (Sousa Junior, 2010).
A usucapião especial rural, também conhecida como pro labore ou constitucional rural, está prevista no Artigo 191 da Constituição Federal e no Artigo 1239 do Código Civil brasileiro. Nessa modalidade, o usucapiente deve utilizar a terra para fins de trabalho e residência, não ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano, possuir a terra de forma incontestada por 5 anos, e a área não pode exceder 50 hectares nem ser pública (Sousa Junior, 2010).
Por fim, a Usucapião Especial Urbana, também chamada de pro habitatione ou Constitucional, possui modalidades Individual e/ou Coletiva, que serão abordadas de forma mais detalhada posteriormente.
4 A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
A Medida Provisória nº 514 de 2010, que versa sobre o Programa Federal Minha Casa Minha Vida e aborda a regularização fundiária de assentamentos urbanos, foi convertida na Lei nº 12.424/2011. Esta lei, por sua vez, introduziu o art. 1.240-A no CC/2002, modificando o prazo de 5 anos, até então vigente como o menor prazo para a aquisição do domínio de um imóvel por meio da usucapião. Com a promulgação da Lei nº 12.424/2011, esse prazo foi reduzido especificamente para essa modalidade de usucapião. No entanto, trata-se de uma modalidade especial, pois não envolve um terceiro proprietário; ocorre entre os co-proprietários, quando um deles passa a deter a propriedade individual sobre o bem usucapido em detrimento do outro (Chalhoub, 2023).
Para que essa forma de usucapião seja aplicada, o regime de bens dos cônjuges pode ser de comunhão total ou parcial, ou o regime de participação final nos aquestos. Se o regime for de separação convencional de bens, a ausência de bens comuns não autoriza a aplicação dessa modalidade de usucapião (Farias; Rosenvald, 2021).
Percebe-se, pela legislação citada, que o legislador brasileiro objetivou, de certa forma, punir o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar. Isso reacende discussões no âmbito do Direito de Família sobre a culpa pelo fim do casamento ou da união. Atualmente, prevalece nas relações familiares o vínculo afetivo, e não mais se discute a culpa pelo término do relacionamento conjugal. Portanto, como menciona Ozéias J. Santos, o abandono de lar previsto para a usucapião conjugal deve ser visto à luz da função social da posse, não da moralidade da culpa pela dissolução do vínculo conjugal (Santos, 2017).
O legislador brasileiro, ao tentar proteger o cônjuge ou companheiro abandonado pelo outro, empregou um mecanismo questionável ao punir o cidadão com a perda de um bem por não desejar mais manter a convivência conjugal. Por outro lado, ao instituir essa possibilidade, também força o cônjuge que deseja deixar o relacionamento a resolver questões patrimoniais antes de se separar. Esse é, sem dúvida, um dos temas mais complexos nas dissoluções de vários tipos de sociedades conjugais existentes atualmente (Silva, 2018).
Essa crítica também é compartilhada por Farias e Rosenvald, conforme expõem em obra atualizada:
Como resultado, ao incluir o abandono voluntário e injustificado do lar como um dos requisitos para a usucapião, a Lei n. 12.424/11 ressuscita a discussão sobre a infração aos deveres do casamento ou união estável. Em vez de priorizar a liberdade e o reconhecimento do fim da afetividade, avalia-se a culpa e a causa da separação, temas que haviam sido eliminados pela EC mencionada, cuja eficácia é imediata e direta, não requerendo a edição de qualquer norma infraconstitucional (Farias; Rosenvald, 2021, p. 466).
É essencial interpretar com cautela o requisito do “abandono de lar”, pois nem todo abandono levará à contagem do prazo para a aquisição do bem imóvel, especialmente quando ocorre por acordo entre os cônjuges ou companheiros, ou quando a continuidade da convivência se torna insustentável.
Além disso, com o divórcio ou dissolução da união estável, cessa a posse mansa e pacífica capaz de gerar o domínio do bem, uma vez que, nesses casos, as questões familiares e patrimoniais são resolvidas, desde que a ação seja ajuizada dentro do prazo de dois anos após o término da relação conjugal (Silva, 2018).
É importante destacar que o art. 1240-A também pode ser aplicado às uniões homoafetivas. Esse entendimento foi estabelecido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) após o julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade – ADI 4277 e da Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental – ADPF 132/RJ, publicada em 14 de outubro de 2011, que interpretou o art. 1723 do CC à luz da CRFB/1988 ainda vigente, estendendo à união homoafetiva os mesmos direitos conferidos à união estável.
Outro ponto a ser considerado é que essa modalidade de usucapião não se aplica a propriedades localizadas em áreas rurais. O art. 1240-A do CC menciona apenas imóveis de até 250 m2, situados em áreas urbanas. Isso indica uma falta de justificativa para o tratamento diferenciado, já que o mesmo nível de proteção deveria ser conferido ao cônjuge ou companheiro em situação de abandono que reside em área rural.
É evidente que a criação dessa nova forma de usucapião, com uma abordagem patrimonialista e de controle moral, gera mais dúvidas do que soluções, o que pode, em alguns casos, resultar em conflitos ainda maiores entre os cônjuges ou companheiros.
A usucapião especial urbana individual, também conhecida como usucapião pro-moradia, encontra-se prevista na CRFB/1988, no art. 183, no CC brasileiro de 2002, no art. 1.240, bem como no art. 9º da Lei nº 10.251/2001 – Estatuto da Cidade. Esta modalidade de usucapião será o foco da próxima seção deste artigo.
O Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001 –, ao abordar a usucapião especial urbana, introduziu a expressão “área ou edificação urbana de até 250 metros quadrados” (Brasil, 2001), encerrando assim uma grande controvérsia sobre se áreas urbanas construídas poderiam ser objeto de usucapião. Com a promulgação da Lei nº 10.257/01, essa questão foi esclarecida, estabelecendo que áreas urbanas construídas ou terrenos com até 250 m2 podem ser usucapidos (Cordeiro, 2011).
A usucapião especial urbana individual, regulamentada pelo Estatuto da Cidade, é indiscutivelmente um dos instrumentos para a efetivação da política constitucional de desenvolvimento urbano, especialmente voltada para beneficiar a parcela da população sem moradia e de baixa renda (Ribeiro, 2012).
Os requisitos da usucapião especial urbana são os seguintes: posse, desde que exercida com animus domini, de forma mansa e pacífica, por alguém que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e que não tenha se beneficiado anteriormente do instituto; prazo mínimo de 5 anos de posse ininterrupta; moradia efetiva do usucapiente; área ou construção urbana não superior a 250 m2; e não incidência sobre imóvel público (Farias; Rosenvald, 2021).
Portanto, o possuidor deve exercer a posse de forma direta e pessoal, sem a interferência de representantes, já que a pessoalidade da posse é essencial.Cumpre salientar que a pessoa natural legitimada para a usucapião especial urbana individual será tanto o brasileiro como o estrangeiro residente no Brasil, pois não há nenhuma distinção imposta pela lei quanto à essa possibilidade.
Em 2001 a usucapião especial urbana passou a ter como sujeitos de direito as coletividades surgindo a denominada “usucapião especial urbana coletiva” que visa, para além de atender ao direito de moradia no âmbito do planejamento municipal, a ser instrumento de implemento de políticas públicas de urbanização das cidades, reorganização e recuperação das áreas ou núcleos habitacionais degradados e irregularmente ocupados por coletividades de baixa renda.
4.1 Dos requisitos da usucapião especial urbana
A usucapião Especial Urbana Individual apresenta determinados requisitos para sua aplicação. São eles: o imóvel (edificação) ou área urbana, com uma dimensão máxima de 250 m²; a inexistência de outra propriedade registrada em nome do usucapiente, seja urbana ou rural; a posse do local por no mínimo 5 anos de forma ininterrupta e sem contestação, além da destinação exclusiva para moradia própria ou da família, não podendo ser utilizada para outro fim, exceto quando uma parte é destinada ao sustento do usucapiente ou de sua família.
Reiterando esses requisitos essenciais para a usucapião Especial Urbana (Individual), de acordo com Prates (2010), devem ser observados os seguintes preceitos:
a) Aplicação exclusiva a áreas urbanas de até duzentos e cinquenta metros quadrados;
b) Uso exclusivo da área usucapienda para a moradia do usucapiente e sua família;
c) Proibição de o usucapiente ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
d) Posse ininterrupta por no mínimo 5 anos, sem contestação;
e) Exercício da posse com “animus domini”;
f) Posse justa, ou seja, não contaminada por vícios como violência, clandestinidade e precariedade (Da Silva, 2022).
Outro requisito crucial para a aquisição da propriedade por meio da usucapião é o provimento jurisdicional, que, após ser concedido pelo juiz competente, deve ser registrado imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da área onde o imóvel está localizado. Esse registro finaliza a aquisição da propriedade, tornando-a eficaz contra todos, tanto na modalidade individual quanto na coletiva, nesta última, o juiz atribuirá uma fração ideal do imóvel a cada possuidor.
Quando deferida, a usucapião, em princípio, não está sujeita ao cumprimento do Plano Diretor municipal ou aos requisitos urbanísticos, exceto em casos de fraude à lei, uma vez que se trata de uma aquisição originária e a observância dessas rígidas regras poderia minar a eficácia do instituto.
Quanto à sentença que declara existente a Usucapião Coletiva, Sousa Junior (2010) explica que ocorre a constituição de um condomínio entre as pessoas que estavam na posse da área urbana, que apresenta as seguintes características:
a) Frações iguais, significando que cada possuidor tem uma fração ideal da área urbana objeto da ação de usucapião, a menos que haja um acordo escrito anteriormente à inclusão da sentença no registro imobiliário, estabelecendo quotas diferentes;
b) Indistinção das frações ideais, ou seja, não há áreas comuns e autônomas;
c) Indivisibilidade, ou seja, a área urbana não pode ser dividida entre os condôminos sem a aprovação de dois terços deles, após a urbanização posterior à constituição do condomínio;
d) Decisões válidas pela maioria presente;
e) Vinculação dos discordantes ou ausentes, ou seja, as decisões da maioria vinculam os discordantes e os ausentes (Macêdo; Siqueira, 2023).
Após a constituição do condomínio, o Estatuto da Cidade não prevê explicitamente sua administração. Portanto, por analogia, aplica-se o regime da Lei 4591/1964, com a eleição de um síndico, convocação de assembleias e elaboração de convenção condominial.
Nesse tipo de condomínio, não são criadas unidades autônomas, como nos condomínios civis ou naqueles regidos pela Lei nº 4591/1964. Cada possuidor possui uma cota parte ou fração ideal, e o condomínio só pode ser extinto após a urbanização do local e com a anuência dos condôminos em uma deliberação qualificada nesse sentido.
Além disso, após a declaração da Usucapião Coletiva, um coproprietário não pode buscar novamente a usucapião contra os outros condôminos, pois o Estatuto da Cidade proíbe essa possibilidade, estipulando que esse instituto só pode ser usado uma vez. Entretanto, a alienação, venda ou troca pode ser realizada por qualquer condômino sem a necessidade de respeitar o direito de preferência, desde que seja por uma necessidade legítima e não uma mera especulação imobiliária.
A Lei nº 10.257/2001 estabelece obstáculos e impedimentos à usucapião para evitar seu abuso e uso inadequado, evitando o que alguns doutrinadores chamam de “indústria da Usucapião Especial Urbana”. Por exemplo, o § 2º do Art. 9º da referida lei estipula que o direito de usucapir não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez, para evitar a especulação imobiliária.
Além disso, a usucapião de terras públicas é impossível, conforme estabelecido no Art. 183, § 3º da CF, e na Súmula nº 340 do STF, que afirma que “desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.
A sucessão hereditária dentro da Usucapião Especial Urbana Individual permite que o herdeiro legítimo mantenha a posse de seu antecessor, desde que resida no imóvel na abertura da sucessão, conforme estabelecido no Art. 9º, parágrafo terceiro da Lei nº 10.257/2001. O Código Civil também prevê que a posse seja transmitida ao herdeiro do possuidor, preservando todas as suas características. Essa forma de sucessão, chamada de successio possessionis, é exclusiva dessa modalidade de usucapião.
Na modalidade Coletiva, existem algumas diferenças em relação aos requisitos da modalidade Individual, como o tempo (cinco anos), a finalidade (moradia), a ausência de contestação na posse ininterrupta e a não propriedade de outro imóvel. Os requisitos específicos da usucapião na forma coletiva incluem uma área urbana com mais de 250 m², que pode incluir vielas e até pequenas praças, desde que não sejam vias públicas e não sejam consideradas bens públicos, pois não atendem aos critérios para tal. Esses espaços são utilizados em benefício do grupo e podem ser urbanizados quando reconhecidos como área habitada.
A ocupação deve ser realizada por uma população de baixa renda, que não tem condições financeiras de adquirir ou alugar um local para morar sem prejudicar seu sustento. Além disso, é necessário que estejam em composse, sem exclusão entre elas, conforme estabelecido pelo Art. 1.199 do CC, o que impede a individualização de uma parte do terreno ou imóvel urbano.
Nessa modalidade, existe a possibilidade de continuar os prazos possessórios, ou seja, o possuidor atual pode considerar o tempo de posse de seu antecessor, seja pela successio possessionis ou pela accessio possessionis. Não é necessário comprovar esses períodos com escritura pública ou documento particular, apenas exercer a posse com animus domini, conforme previsto no Art. 10 da Lei nº 10.257/2001.
5 DAS SANÇÕES AO PROPRIETÁRIO QUE NÃO DOTA O BEM DE FUNÇÃO SOCIAL
Retomando a discussão abordada no tópico anterior, o direito de propriedade tem evoluído ao longo do tempo, e hoje deve ser interpretado à luz dos princípios constitucionais, especialmente o da função social da propriedade. Esse princípio também se aplica à propriedade urbana, que deve desempenhar um papel benéfico no contexto urbano, não sendo livremente utilizada pelo proprietário. Existem instrumentos, como o IPTU progressivo, que limitam o direito de propriedade e funcionam como uma sanção para proprietários negligentes (Silva, 2023).
A usucapião, em todas as suas formas, serve como uma sanção contra proprietários que não cumprem a função social de seus imóveis. Quando outra pessoa ocupa a propriedade e a torna útil ao longo do tempo, cumprindo os requisitos específicos de cada modalidade de usucapião, ocorre a transferência do domínio para o possuidor. Segundo Farias e Rosenvald, esse modelo jurídico serve como uma recompensa ao ocupante que utiliza o bem como se fosse seu, ao mesmo tempo que penaliza o proprietário negligente que não exerce seus direitos contra a posse de outrem. A sentença de usucapião apenas reconhece o domínio adquirido legalmente, atribuindo-o ao usucapiente no registro imobiliário (Freyesleben, 2015).
Na usucapião especial urbana coletiva, a dinâmica é semelhante: os proprietários da área perdem o título de propriedade em favor dos ocupantes de baixa renda, que utilizam o imóvel como se fosse seu, cumprindo assim a função social da propriedade urbana. É fundamental que a posse seja destinada à moradia do ocupante e de sua família. Essa modalidade de usucapião limita o direito do proprietário desidioso ao mesmo tempo que promove o direito fundamental à moradia e o princípio da função social da propriedade (Da Silva Ramos, 2016).
A usucapião urbana coletiva, seja por meios processuais ou normativos, é um instrumento único de regularização fundiária que legitima a posse dos moradores de assentamentos irregulares. O registro imobiliário gratuito garante a transferência formal da propriedade após a sentença de usucapião coletiva, conferindo segurança jurídica aos ocupantes.
Legalizar situações de fato ao longo do tempo é essencial para mitigar tensões sociais. A usucapião especial urbana coletiva encerra uma série de problemas relacionados à legitimidade da propriedade, oferecendo uma solução coletiva para questões de regularização fundiária que não poderiam ser resolvidas individualmente pelos ocupantes. Assim, a usucapião coletiva legitima a posse de várias pessoas e contribui para a urbanização de aglomerados urbanos, conforme previsto pelo legislador do Estatuto da Cidade (Almeida, 2023).
Dentro desse contexto, a urbanização, como discutido anteriormente, proporcionará aos residentes do assentamento irregular usucapido o acesso à moradia, que vai além da mera propriedade urbana, incluindo as condições essenciais para uma habitação digna.
É importante observar que o acesso à moradia, através desse instituto, beneficia diversas pessoas, abrangendo todos os moradores do assentamento informal usucapido. É evidente que proporcionar acesso à propriedade urbana e às condições mínimas de habitação, sem recorrer à usucapião urbana, é uma tarefa desafiadora, tanto para os indivíduos quanto para o poder público.
Assim, percebe-se que a usucapião urbana coletiva representa uma abordagem inovadora na regularização fundiária dentro da estrutura dos aglomerados urbanos. Ela não apenas legitima a posse, transferindo a titularidade do domínio, mas também realiza o direito fundamental à moradia, promovendo a inclusão social da comunidade possuidora e facilitando o acesso aos elementos essenciais de uma habitação digna, como saneamento básico e transporte público.
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A usucapião especial urbana emerge como um mecanismo de política pública de habitação com potencial transformador no cenário urbano contemporâneo. Ao longo deste trabalho, exploramos as diversas facetas desse instrumento jurídico, destacando sua importância na promoção do direito à moradia digna e na regularização fundiária de assentamentos informais.
Através da análise das características e requisitos da usucapião especial urbana, foi possível compreender como ela se torna uma ferramenta eficaz para enfrentar os desafios relacionados à ocupação desordenada das cidades e à falta de acesso à moradia adequada por parte de parcelas significativas da população.
Ao garantir a transferência da propriedade de imóveis ocupados por famílias de baixa renda, a usucapião especial urbana não apenas reconhece a posse legítima desses grupos, mas também promove a inclusão social e a redução das desigualdades urbanas. Além disso, ao exigir que a posse seja exercida de forma mansa e pacífica, bem como destinada à moradia, esse mecanismo assegura que a função social da propriedade seja efetivamente cumprida.
É importante ressaltar que a eficácia da usucapião especial urbana como política pública de habitação depende não apenas da sua regulamentação legal, mas também de uma atuação coordenada entre os poderes públicos, a sociedade civil e outros atores relevantes. A promoção de políticas habitacionais integradas, que combinem a regularização fundiária com a oferta de infraestrutura básica e serviços públicos, é essencial para garantir a sustentabilidade e a efetividade desse mecanismo.
Sendo assim, a usucapião especial urbana representa não apenas um instrumento jurídico, mas também uma expressão do direito à cidade e do compromisso com a construção de espaços urbanos mais justos, inclusivos e democráticos. Por meio dela, é possível vislumbrar um futuro onde a habitação digna seja verdadeiramente acessível a todos os cidadãos, independentemente de sua condição socioeconômica.
9 REFERÊNCIAS
ALMEIDA, R. S. et al. Imóveis desocupados e políticas públicas habitacionais: análise a partir da jurisprudência e marcos normativos brasileiros. 2023.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado, 2006.
CHALHOUB, Daniel Queiroz. O usucapião especial urbano e a efetivação da função social da propriedade. Revista de Direito da Cidade, v. 3, n. 2, p. 245-274, 2013.
CORDEIRO, António Menezes. Da usucapião de imóveis em Macau. 2012.
DE SOUSA JÚNIOR, José Lopes. Usucapião especial urbana e a função social da propriedade. THEMIS: Revista da Esmec, v. 8, n. 2, p. 243-268, 2010.
DA SILVA RAMOS, Jefferson; NOIA, Angye Cássia. A construção de políticas públicas em habitação e o enfrentamento do déficit habitacional no Brasil: uma análise do Programa Minha Casa Minha Vida. Desenvolvimento em questão, v. 14, n. 33, p. 65-105, 2016.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil-v. 7. Saraiva Educação SA, 2010.
FREYESLEBEN, Luiz Eduardo Ribeiro. A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA DO ESTATUTO DA CIDADE COMO INSTRUMENTO DE PROMOÇÃO DO PRÍNCIPIO FUNDAMENTAL DO RESPEITO À DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. Revista do CEJUR/TJSC: Prestação Jurisdicional, v. 1, n. 3, p. 108-120, 2015.
MACEDO, Yvila Maria Pitombeira; SIQUEIRA, Marcelo Sampaio. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA E FAMILIAR: UTILIZAÇÃO MISTA DO IMÓVEL E ABANDONO
RESIDENCIAL. Revista Brasileira de Direito Civil em Perspectiva, v. 9, n. 2, 2024.
PRATES, Clyde Werneck. Usucapião no Direito Brasileiro. Curitiba: JM Livraria Jurídica, 2010.
RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. rev. e atual. com a usucapião familiar. São Paulo: Saraiva, v. 1, p. 2, 2012.
ROSENVALD, NELSON; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Novo tratado de responsabilidade civil. Saraiva Educação SA, 2019.
SANTOS, Jorge Cardoso; NASCIMENTO, Carlota Bertoli. Usucapião Extrajudicial. Direito, Cultura e Cidadania, v. 6, n. 1, 2017.
SILVA, Ana Paula Rocha da. A usucapião familiar e o retorno da discussão da culpa no direito de família. Trabalho de conclusão de curso (Graduação em Direito)Faculdade Nacional de Direito, Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2018.
1Graduanda do Curso de Direito do Centro Universitário Fametro; E-mail: emillysantanas2@gmail.com; ORCID: 0009-0002-9544-1150.