REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ma10202512301405
Flávio da Costa Brito Lima
Prof. Me. Ramon Gabriel Gondim Matos Cavalcante
RESUMO
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017, tornou-se um dos mais relevantes instrumentos de garantia do direito à cidade, sobretudo em municípios que apresentam expansão urbana acelerada e marcada por ocupações informais, como Marabá-PA. Este artigo analisa a aplicação da REURB no município, considerando sua relação com o Plano Diretor Municipal de 2018 e os desafios técnicos, jurídicos e institucionais que dificultam sua efetivação. A pesquisa, de abordagem qualitativa, baseia-se em análise bibliográfica, documental e normativa, contemplando legislações federais, estaduais e municipais, assim como estudos doutrinários e documentos institucionais referentes ao ordenamento territorial. Verificou-se que a execução da REURB em Marabá enfrenta entraves como ausência de cadastros atualizados, precariedade de infraestrutura em núcleos informais, limitações administrativas e incompatibilidades entre os parâmetros urbanísticos vigentes e a realidade consolidada das ocupações. A análise evidencia a necessidade de atualização do Plano Diretor, fortalecimento institucional da SDU, criação de um núcleo específico de regularização fundiária, ampliação da articulação intersetorial e implementação de banco de dados cartográfico georreferenciado. Conclui-se que, embora a REURB represente importante ferramenta de inclusão socioespacial, sua efetividade depende de ajustes normativos, integração administrativa e ações continuadas de gestão territorial.
Palavras-chave: Regularização Fundiária. REURB. Marabá. Políticas Urbanas.
ABSTRACT
Urban Land Regularization (REURB), established by Federal Law nº 13.465/2017, has become one of the most relevant instruments for ensuring the right to the city, especially in municipalities marked by accelerated urban expansion and informal occupations, such as Marabá-PA. This article analyzes the implementation of REURB in the municipality, considering its relationship with the 2018 Municipal Master Plan and the technical, legal, and institutional challenges that hinder its effectiveness. This qualitative research is based on bibliographic, documentary, and normative analysis, encompassing federal, state, and municipal legislation, as well as doctrinal studies and institutional documents related to territorial planning. Findings indicate that REURB execution in Marabá faces obstacles such as lack of updated cadastral data, precarious infrastructure in informal settlements, administrative limitations, and incompatibilities between current urban parameters and the consolidated reality of occupied areas. The study highlights the need to update the Master Plan, strengthen the SDU institutionally, create a specific land regularization unit, expand intersectoral coordination, and implement a georeferenced cartographic database. It concludes that although REURB is a key tool for socio-spatial inclusion, its effectiveness depends on normative adjustments, administrative integration, and continuous territorial management actions.
Keywords: Land Regularization. REURB. Marabá. Urban Policies.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A urbanização acelerada e desordenada no Brasil gerou um expressivo crescimento de ocupações irregulares, comprometendo o acesso à moradia digna, à infraestrutura urbana e aos serviços públicos essenciais. Essa realidade é particularmente visível nos municípios do interior da Região Norte, como Marabá, no sudeste do Pará, onde grande parte da população reside em áreas carentes de titulação fundiária, saneamento básico, pavimentação e equipamentos urbanos. Nesse contexto, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) surge como um importante instrumento de política pública para promover a inclusão social e garantir o direito à cidade.
A Lei Federal nº 13.465/2017 representou um marco no ordenamento jurídico ao unificar e sistematizar os procedimentos de regularização fundiária urbana e rural. No âmbito urbano, a norma instituiu dois tipos de regularização — a REURB-S (de interesse social) e a REURB-E (de interesse específico) — com o objetivo de conceder segurança jurídica, ampliar o acesso à propriedade formal e ordenar o território de forma sustentável.
No caso de Marabá-PA, a implementação da REURB encontra amparo no Plano Diretor Municipal, instituído pela Lei Complementar nº 27/2018, o qual define diretrizes para o desenvolvimento urbano e estabelece zonas prioritárias para a regularização fundiária. Apesar dos avanços normativos, persistem desafios técnicos, jurídicos e administrativos que dificultam a efetivação da política, tais como a ausência de cadastros atualizados, a precariedade de infraestrutura em áreas ocupadas e a limitação de recursos humanos e materiais da administração pública local.
Diante disso, o presente artigo tem como objetivo geral analisar a aplicação da REURB no município de Marabá-PA à luz da Lei nº 13.465/2017 e do Plano Diretor de 2018, destacando os principais entraves e propondo soluções para o aprimoramento da política fundiária municipal. Como objetivos específicos, busca-se: (i) examinar os fundamentos jurídicos da REURB; (ii) verificar a compatibilidade entre o Plano Diretor de Marabá e os dispositivos legais da Lei nº 13.465/2017; e (iii) propor medidas para fortalecer a atuação do município na execução da regularização fundiária urbana.
A escolha do tema se justifica pela relevância prática e acadêmica da regularização fundiária no processo de construção de cidades mais justas, sustentáveis e inclusivas. Considerando que a cidade de Marabá possui vasta extensão territorial e significativa diversidade de ocupações informais, o estudo contribui para a compreensão das potencialidades e limitações da REURB no contexto amazônico, servindo como base para formulação de políticas públicas mais eficazes.
A metodologia adotada será qualitativa, com base em pesquisa bibliográfica, documental e normativa. Serão analisados dispositivos da legislação federal e municipal, bem como estudos doutrinários e institucionais que tratam da temática fundiária. O recorte territorial será o município de Marabá, com ênfase em áreas urbanas passíveis de regularização segundo os critérios estabelecidos pelo Plano Diretor.
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
O presente capítulo tem como objetivo apresentar os principais fundamentos teóricos e normativos que sustentam a política de regularização fundiária urbana no Brasil. Serão abordados os conceitos-chave da REURB, sua evolução legislativa, os princípios da função social da propriedade e do direito à cidade, bem como as diretrizes estabelecidas no Plano Diretor de Marabá-PA, enquanto instrumento de ordenamento territorial.
Regularização Fundiária Urbana – Aspectos Conceituais
A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e garantir o direito à moradia e à cidade. Instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, a REURB objetiva promover o desenvolvimento das cidades de forma sustentável, assegurando a segurança jurídica da posse e o pleno exercício da cidadania.
A norma distingue duas modalidades de regularização: a REURB-S (de interesse social), voltada para populações de baixa renda; e a REURB-E (de interesse específico), direcionada a ocupações que não se enquadram como de interesse social, embora também careçam de formalização fundiária. Essa classificação permite que o poder público adapte os instrumentos de regularização à realidade socioeconômica das comunidades envolvidas.
Evolução normativa da regularização fundiária no Brasil
A regularização fundiária no Brasil passou por importantes transformações legislativas ao longo das últimas décadas. O marco inicial se deu com a Constituição Federal de 1988, ao reconhecer a função social da propriedade (art. 5º, XXIII; art. 170, III) e assegurar o direito à moradia (art. 6º). Posteriormente, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) reforçou esses princípios ao estabelecer diretrizes para a política urbana, incluindo instrumentos como o usucapião urbano e a concessão de uso especial para fins de moradia.
Com a edição da Lei nº 11.977/2009, buscou-se sistematizar a regularização fundiária de interesse social, mas foi apenas com a Lei nº 13.465/2017 que houve a consolidação e ampliação dos mecanismos voltados tanto à REURB-S quanto à REURB-E.
Função social da propriedade e direito à cidade
A função social da propriedade é um dos pilares do ordenamento jurídico brasileiro. No meio urbano, ela pressupõe que a propriedade cumpra seu papel de contribuir para o bem coletivo, o desenvolvimento sustentável e o acesso à moradia digna. A inobservância da função social justifica a atuação do Estado para promover a regularização de ocupações que, embora inicialmente informais, constituem moradias efetivas de comunidades vulneráveis.
O direito à cidade, por sua vez, envolve o acesso democrático ao espaço urbano, à infraestrutura, aos serviços públicos e à participação na gestão da cidade. A REURB deve ser compreendida como um instrumento que materializa esse direito, reduzindo desigualdades e promovendo inclusão social por meio da titulação de imóveis e da urbanização de áreas anteriormente marginalizadas.
O Plano Diretor de Marabá de 2018 como instrumento de ordenamento territorial
O Plano Diretor de Marabá, instituído pela Lei Complementar nº 17.846/2018, é o principal instrumento de planejamento urbano do município e baseia-se nos princípios do Estatuto da Cidade. Dentre suas diretrizes, destacam-se a democratização do acesso à terra, a garantia da função social da propriedade e a promoção da inclusão urbana por meio da regularização fundiária.
O Plano Diretor delimita as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), priorizando-as como áreas aptas para aplicação da REURB-S. Além disso, estabelece parâmetros urbanísticos e ambientais que orientam a ocupação do solo, buscando compatibilizar o crescimento urbano com a sustentabilidade. A utilização desse plano como base para a implementação da REURB é essencial para garantir a legalidade dos processos e a efetividade das políticas públicas locais.
METODOLOGIA
A presente pesquisa adota uma abordagem qualitativa, de natureza exploratória e descritiva, com o objetivo de compreender a aplicação da Regularização Fundiária Urbana (REURB) no município de Marabá-PA, à luz da Lei Federal nº 13.465/2017 e do Plano Diretor Municipal de 2018.
Trata-se de um estudo bibliográfico e documental, com base na análise de legislações federais, estaduais e municipais, bem como de obras doutrinárias e documentos institucionais relacionados à temática fundiária e ao planejamento urbano. A pesquisa também utiliza fontes secundárias, como relatórios técnicos e diagnósticos territoriais, que possibilitam o entendimento da realidade urbana do município de Marabá.
O método de abordagem utilizado é o dedutivo, partindo-se da análise do ordenamento jurídico e das diretrizes teóricas sobre regularização fundiária urbana, para posteriormente aplicar esses conceitos à realidade concreta do município, considerando seus desafios práticos, institucionais e sociais.
A delimitação territorial da pesquisa está centrada no município de Marabá-PA, com ênfase nas áreas urbanas consolidadas passíveis de regularização fundiária, nos termos definidos pelo Plano Diretor Municipal e pela legislação vigente.
RESULTADOS E DISCUSSÕES
Neste capítulo, será realizada uma análise crítica da realidade fundiária urbana do município de Marabá-PA, com base nas diretrizes da REURB e nas disposições do Plano Diretor de 2018. A partir da observação dos entraves técnicos, jurídicos e institucionais, propõem-se caminhos e estratégias para fortalecer a atuação do poder público local na efetivação da regularização fundiária urbana.
A realidade fundiária urbana do município de Marabá-PA
Marabá, município polo do sudeste paraense, vivencia uma série de desafios relacionados à ocupação irregular do solo urbano. A expansão populacional não acompanhada de planejamento adequado resultou em inúmeros núcleos urbanos informais, muitos dos quais carecem de infraestrutura básica, serviços públicos essenciais e, sobretudo, de regularização fundiária. Regiões como São Félix, Independência, Nova Marabá e bairros periféricos da zona urbana concentram grande parte dessa demanda, onde centenas de famílias residem em lotes sem titulação formal e, em muitos casos, com dimensões inferiores aos parâmetros previstos na legislação.
Apesar de haver um esforço da gestão pública em atender a essa demanda, o volume de ocupações, aliado à limitação de equipe técnica, recursos financeiros e entraves burocráticos, torna o processo lento e, por vezes, ineficaz. Ainda que o município possua um Plano Diretor atualizado (Lei Complementar nº 17.846/2018), a ausência de uma estrutura permanente dedicada exclusivamente à REURB tem dificultado sua implementação em larga escala.
A aplicação da REURB em Marabá à luz do Plano Diretor de 2018
O Plano Diretor de 2018 estabeleceu importantes diretrizes para a promoção da regularização fundiária, como a delimitação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e o reconhecimento da ocupação consolidada como base para intervenção urbanística. Contudo, a efetivação da REURB em Marabá ainda esbarra em entraves como a fragmentação das políticas públicas, a insuficiência de dados geoespaciais atualizados e a carência de articulação entre os setores técnico, jurídico e social da administração.
A legislação federal exige o cumprimento de etapas específicas para a REURB, como a elaboração de planta georreferenciada do núcleo, estudo técnico, declaração de legitimidade da ocupação, emissão de CRF (Certidão de Regularização Fundiária) e, por fim, o registro em cartório. Na prática, muitos desses documentos ainda não são padronizados no município, o que retarda os processos e gera insegurança tanto para a população quanto para os órgãos envolvidos.
A título de exemplo, alguns lotes situados em áreas públicas ou remanescentes de desmembramentos antigos apresentam menos de 10 metros de frente, sendo necessários ajustes interpretativos à luz do Plano Diretor e da Lei nº 13.465/2017. Isso reforça a importância da flexibilização urbanística como medida excepcional para viabilizar a inclusão dessas famílias na formalidade, respeitando o princípio da função social da propriedade.
Propostas de melhorias na política municipal de regularização fundiária
Para que a REURB seja plenamente implementada em Marabá, é essencial que o município adote uma abordagem institucionalizada, intersetorial e contínua na gestão da política fundiária urbana. Diversos entraves observados em campo demonstram a necessidade de aprimoramentos tanto na estrutura administrativa quanto na legislação urbanística vigente.
Dentre as medidas prioritárias, destacam-se:
Atualização do Plano Diretor Municipal (Lei Complementar nº 17.846/2018), a fim de adequar os parâmetros urbanísticos à realidade consolidada dos núcleos informais, permitindo, por exemplo, a regularização de imóveis com frentes inferiores ao mínimo atualmente exigido e dimensões fora do padrão tradicional, especialmente nas situações em que há configuração mista de ocupações (residencial/comercial ou pública/privada);
Criação de um Núcleo Municipal de Regularização Fundiária (NMRF), vinculado à Superintendência de Desenvolvimento Urbano (SDU), com equipe técnica multidisciplinar, atuação contínua e atribuições específicas para conduzir processos de REURB-S e REURB-E; Implementação de um banco de dados fundiário e cartográfico georreferenciado, com mapeamento digital dos núcleos urbanos informais, visando garantir celeridade e precisão na elaboração de plantas de sobreposição, memoriais descritivos e relatórios técnicos;
Fortalecimento da articulação institucional com os cartórios de registro de imóveis, Ministério Público e Defensoria Pública, para promover mutirões de regularização, emissão simplificada da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e maior acesso à justiça;
Desburocratização e padronização dos procedimentos técnicos, com a criação de modelos unificados de documentos, fluxogramas de processos internos e capacitação contínua dos servidores públicos envolvidos;
Estímulo à participação social nas ações de REURB, por meio da criação de canais de atendimento comunitário, campanhas educativas e envolvimento direto dos moradores nas etapas de diagnóstico e levantamento de dados.
Essas medidas visam tornar o processo de regularização fundiária mais inclusivo, eficiente e sintonizado com a realidade urbana de Marabá, garantindo segurança jurídica aos moradores e ordenamento territorial ao município.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A regularização fundiária urbana configura-se como uma das mais relevantes políticas públicas para a efetivação do direito à cidade, à moradia digna e à inclusão social, especialmente em municípios que enfrentam crescimento populacional desordenado e histórico de ocupações irregulares, como é o caso de Marabá-PA. A promulgação da Lei Federal nº 13.465/2017 representou um avanço significativo ao unificar os procedimentos de regularização, introduzir instrumentos modernos e ampliar o alcance da titulação formal de imóveis.
No entanto, a análise demonstrou que a implementação da REURB em Marabá ainda enfrenta diversos entraves, muitos deles decorrentes de limitações técnicas, institucionais e normativas. Apesar da existência de um Plano Diretor atualizado, instituído em 2018, a legislação municipal ainda carece de ajustes que permitam a inclusão de imóveis com dimensões atípicas ou configurações mistas, recorrentes nos núcleos urbanos informais do município.
Verificou-se que o Departamento de Assuntos Fundiários da Superintendência de Desenvolvimento Urbano (SDU) já exerce papel essencial na condução dos processos de REURB. Contudo, seu fortalecimento por meio da capacitação técnica e da ampliação do corpo funcional é fundamental para consolidar uma atuação eficaz, multidisciplinar e contínua. Além disso, a integração entre os setores jurídico, técnico e social da administração pública, aliada à atualização de cadastros, à padronização documental e à participação comunitária, são pilares essenciais para o sucesso da política fundiária municipal.
Assim, conclui-se que a REURB, quando implementada de forma estruturada, pode ser um verdadeiro instrumento de justiça social e desenvolvimento urbano sustentável. No contexto de Marabá, sua efetivação depende da articulação entre a legislação federal e o planejamento urbano local, da capacitação institucional e da vontade política em reconhecer a moradia como um direito fundamental.
O presente estudo contribui não apenas para o debate acadêmico sobre regularização fundiária, mas também oferece subsídios práticos à administração pública municipal. Como proposta de continuidade, sugere-se o aprofundamento de pesquisas sobre a aplicação da REURB em núcleos específicos de Marabá e a elaboração de um protocolo técnico-jurídico padronizado para regularização fundiária urbana no município.
REFERÊNCIAS
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