THE RIGHT TO HOUSING AND ITS REGULARIZATION THROUGH EXTRAJUDICIAL USUCAPION
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ra10202411300711
Diogo Farias Batista de Souza1
Mariana Thayrine Lopes de Azevedo2
RESUMO: O presente artigo analisa o direito à moradia estabelecido em tratados internacionais e na Constituição brasileira de 1988, especificamente no artigo 6º, que inclui a habitação entre os direitos sociais fundamentais. A pesquisa explora como os conceitos de posse e propriedade se inter-relacionam na garantia desse direito. Observa-se que muitos brasileiros enfrentam dificuldades para acessar moradias dignas, frequentemente possuindo a posse, mas não a propriedade formal de suas casas. A falta de registro formal dos imóveis resulta em insegurança jurídica para os moradores. O artigo examina a legislação brasileira, incluindo a Constituição Federal e a lei 13.465/2017, além de abordar conceitos de propriedade e posse e as principais teorias e princípios relacionados. Conclui-se que os mecanismos jurídicos, como a usucapião extrajudicial, são fundamentais para promover a regularização de imóveis e garantir o direito à moradia.
PALAVRAS-CHAVE: Moradia; Propriedade; Posse; Usucapião como forma de aquisição; Regularização.
ABSTRACT: This article analyzes the right to housing as established in international treaties and the 1988 Brazilian Constitution, specifically in Article 6, which includes housing among the fundamental social rights. The research explores how the concepts of possession and ownership interrelate in ensuring this right. It is observed that many Brazilians face challenges in accessing adequate housing, often possessing the physical occupation of their homes but lacking formal ownership. The absence of formal property registration results in legal insecurity for residents. The article examines Brazilian legislation, including the Federal Constitution and Law 13,465/2017, while addressing the concepts of ownership and possession and the main related theories and principles. It concludes that legal mechanisms, such as extrajudicial adverse possession, are essential for promoting property regularization and ensuring the right to housing.
KEYWORDS: Housing; Ownership; Possession; Adverse possession as a form of acquisition; Regularization.
1. INTRODUÇÃO
O direito à moradia é amplamente reconhecido como um direito humano fundamental, assegurado tanto por tratados internacionais, como a Declaração Universal dos Direitos Humanos (1948) e o Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (1966), quanto pela Constituição Federal de 1988, que o inclui entre os direitos sociais fundamentais no artigo 6º. Apesar disso, milhões de brasileiros enfrentam dificuldades em acessar moradias dignas, muitas vezes ocupando imóveis sem a devida formalização da propriedade. Essa irregularidade fundiária resulta em insegurança jurídica, prejudicando a garantia plena do direito à moradia, especialmente para populações de baixa renda.
Nesse contexto, a regularização fundiária torna-se essencial para transformar a posse em propriedade formalmente reconhecida. A usucapião extrajudicial, introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1071) e pela Lei nº 13.465/2017, surge como um mecanismo relevante para simplificar e acelerar o processo de regularização, dispensando a necessidade de uma ação judicial. No entanto, o uso desse procedimento ainda é limitado, devido a entraves burocráticos, desconhecimento sobre sua aplicação e dificuldades no acesso à documentação exigida.
Dessa forma, surge o seguinte problema de pesquisa: Como a usucapião extrajudicial pode contribuir para efetivar o direito à moradia no Brasil, especialmente em áreas urbanas com alta incidência de irregularidades fundiárias?
O objetivo deste estudo é avaliar o potencial da usucapião extrajudicial como ferramenta para a regularização fundiária e, consequentemente, para a garantia do direito à moradia, analisando os requisitos legais, os principais desafios práticos e sua eficácia na promoção da segurança jurídica. Além disso, busca-se compreender como a legislação vigente e os princípios fundamentais, como dignidade da pessoa humana e função social da propriedade, sustentam a aplicação desse instrumento.
A relevância social deste artigo está na possibilidade de contribuir para o debate sobre alternativas viáveis para resolver o déficit habitacional no Brasil, considerando a realidade de muitas famílias que ocupam imóveis sem registro formal. A metodologia adotada inclui a análise qualitativa de legislação brasileira, doutrina de direito civil e documentos internacionais que tratam do direito à moradia, além de uma revisão teórica sobre os conceitos de posse, propriedade e usucapião.
O artigo será estruturado em três capítulos. O primeiro aborda os conceitos fundamentais de posse e propriedade, explorando as distinções entre ambos e as teorias que os sustentam. O segundo capítulo analisa o instituto da usucapião, suas modalidades e a evolução da desjudicialização desse processo no Brasil. Por fim, o terceiro capítulo discute a usucapião extrajudicial como instrumento de regularização fundiária, destacando seus desafios práticos e sua importância para a efetivação do direito à moradia.
2. POSSE E PROPRIEDADE: DISTINÇÕES, TEORIAS E APLICAÇÕES NO DIREITO BRASILEIRO
No campo do direito civil, a posse e a propriedade são conceitos fundamentais, embora distintos em sua natureza jurídica e aplicação. A propriedade é um direito real assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil, que dispõe: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Por sua vez, a posse é definida pelo artigo 1.196 do Código Civil, que estabelece: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
Embora a posse não seja um direito real, ela é juridicamente protegida devido à sua importância prática. Historicamente, a posse tem sido objeto de debates doutrinários. A Teoria Subjetiva de Savigny sustenta que, para configurar a posse, são necessários dois elementos: o corpus, que representa o poder físico sobre a coisa, e o animus, a intenção de agir como proprietário. A Teoria Objetiva de Ihering, por outro lado, e adotada pelo Código Civil de 2002, entende que o corpus é suficiente para caracterizar a posse, considerando o animus como implícito na relação fática.
A classificação da posse, conforme o artigo 1.197 do Código Civil, distingue entre posse direta, exercida por quem detém fisicamente o bem, como um locatário, e posse indireta, mantida por quem cede a posse direta a terceiros. O artigo 1.201 do Código Civil prevê ainda a divisão entre posse de boa-fé e má-fé, indicando que: “É de boa-fé a posse quando o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.”
Já a posse ad usucapionem, essencial para a aquisição da propriedade via usucapião, está regulada nos artigos 1.238 a 1.242 do Código Civil, que estabelecem os requisitos, como posse contínua, mansa e pacífica, além do animus domini, ou seja, a intenção de ser dono.
Embora distintos, posse e propriedade frequentemente interagem, especialmente em casos de regularização fundiária. A propriedade é garantida como direito fundamental pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, que assegura: “É garantido o direito de propriedade.”
No entanto, ela está subordinada ao princípio da função social, conforme o artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal, que determina: “A propriedade atenderá a sua função social.” Ademais, a ordem econômica também vincula o direito de propriedade, como estabelece o artigo 170 da Constituição Federal, que prevê:
“A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existências dignas, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: […] propriedade privada.”
Conclui-se que a posse, enquanto fato jurídico protegido, viabiliza a aquisição de direitos reais, enquanto a propriedade, como direito subjetivo pleno, confere ao titular o domínio absoluto sobre o bem, respeitadas as limitações impostas pela função social e pela ordem econômica. Essas categorias desempenham um papel complementar no ordenamento jurídico, especialmente na regularização fundiária e na efetivação do direito à moradia.
3. PRINCÍPIOS
De acordo com a doutrina os princípios servem como um norte para que o legislador tenha no momento da criação das leis e ao juiz no momento de aplicar essas leis, e também tem a função de limitar o poder do Estado. Aqui estão algumas das principais razões e contextos que demonstram essa relatividade do direito de propriedade em função de ser restrita:
3.1 Princípio da dignidade da pessoa humana
O direito à moradia digna e regularizada é um direito humano reconhecido no plano internacional, podendo ser considerado também parte da cidadania. Na Declaração Universal dos Direitos Humanos (1948), em seu art. 25 assevera que toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis, e ainda nesse sentido, o Pacto
Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (1966) em seu art. 11 expressa que os Estados Partes reconhecem o direito de toda pessoa a um nível de vida adequado para si e sua família, inclusive alimentação, vestuário e moradia adequados, e a uma melhoria contínua de suas condições de vida.
A questão da moradia, posse e propriedade é um tema central no debate sobre direitos humanos e desenvolvimento urbano no Brasil, a Constituição Federal de 1988 assegura a todos o direito à moradia, reconhecendo-a como um direito social fundamental. No entanto, a realidade mostra que milhões de brasileiros ainda vivem em condições precárias, sem acesso a uma moradia digna e segura. A complexidade do problema envolve diversas esferas, desde a falta de políticas públicas eficazes até a morosidade e ineficiência do sistema judiciário na resolução de conflitos de posse e propriedade.
Nesse contexto, a Constituição Federal, que se extrai o fundamento da usucapião, em seu artigo 5º, XXIII- a função social da propriedade, bem como o artigo 6º caput, que garante o direito fundamental à moradia. Assim, logo após a garantia do direito de propriedade, a Constituição traz a Função Social, instituto esse que impõe uma limitação a esse direito, surge, desse modo, uma nova mentalidade norteada pelo Princípio da dignidade da pessoa humana. Princípio esse que pode ser entendido como garantia das necessidades vitais básicas de cada indivíduo, é um dos fundamentos do estado Democrático de Direito e tem sua previsão no art.1º, inciso III da carta magna. Entre os direitos basilares está o direito à moradia.
O direito à moradia digna foi reconhecido e implantado como pressuposto para a dignidade da pessoa humana, desde 1948, com a declaração universal dos direitos humanos e foi recepcionado e propagado na Constituição federal de 1988. E ainda, de acordo com a doutrina, o cidadão é um indivíduo vinculado à ordem jurídica de um Estado e, assim, a lei assegurará a seus cidadãos todos os direitos, desse modo respeitar a cidadania é reconhecer que pessoas em situação de desigualdade econômica e social são igualmente sujeitos de direito. (Sarlet, 2012).
3.2. O Princípio Constitucional da Função Social
O direito de propriedade para o referido princípio estabelece que o homem deve contribuir para o bem-estar da coletividade em detrimento dos seus interesses individuais. Assim, nesse sentido, a Lei Maior dispõe que a propriedade deverá atender a sua função social, portanto o direito de propriedade não é absoluto e sim relativo, já que a função social é seu limitador constitucional, conforme o art. 5º, inciso XXIII, afirma que todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.
O direito à moradia é tido como direito social de terceira- dimensão, é considerado um dos pressupostos do Estado Democrático de Direito brasileiro, que tem por fundamento a dignidade da pessoa humana, correspondente aos anseios dos indivíduos, como direito essencial à vida humana (COSTA; VENÂNCIO,2016,P.123).
A função social de acordo com Christiano Cassettari expressa que a sua importância atual é tão grande que o Código Civil elevou a função Social da propriedade a categoria de preceito de ordem pública no parágrafo único do artigo 2035, de acordo com o seu Parágrafo único aduz que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. (CASSETARI, 2020, pag.473).
Portanto, a função social impõe limites ao direito de propriedade, para garantir que o exercício deste direito não seja prejudicial ao bem coletivo. Isto significa que uma propriedade rural ou urbana não deve atender apenas aos interesses de seu proprietário, mas também ao interesse da sociedade.
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filhos explicam que o “Princípio da Socialidade surge em contraposição à ideologia individualista e patrimonialista do sistema de 1916. Por ele, busca-se preservar o sentido de coletividade, muitas vezes em detrimento de interesses individuais. Por isso, valores foram positiviados no prestígio à função social do contrato (art. 421) e à natureza social da posse (art. 1.239 e s.).” Os autores entendem que a Função social não é apenas um limitador dos direitos inerentes à propriedade, mas sim, uma forma de imposição de comprometimentos positivos em benefício da coletividade.
3.3. O Direito à Moradia
Observa-se que Constituição da República de 1988, no que tange ao direito à moradia, buscou efetivar os direitos daqueles indivíduos que se encontram em situações de pobreza pela falta de moradia, realidade essa que atingi boa parte da população brasileira, reconhecendo assim a realidade fática da desigualdade existente e desse modo procurou mecanismos que proporcionasse o direito à moradia.
Pode-se exemplificar através da Lei nº 13.465/2017 que entre outros aspectos trata da regularização fundiária urbana (Reurb), essa lei representou um dos mecanismos legais para a garantia de segurança jurídica dos ocupantes de imóveis irregulares, bem como para o cumprimento do direito fundamental à moradia consagrada como direito social dentro da Constituição e concebido como pressuposto da dignidade da pessoa humana consoante previsto pela Declaração universal dos Direitos humanos.
A Lei nº 13.465/2017 dispõe em seu art. 9º que:
Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
§ 1º Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
§ 2º A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016.
Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentais aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas urbanísticas, ambientais e sociais destinadas às incorporações de núcleos urbanos informais ao ordenamento território urbano e a titulação de seus ocupantes.
Em primeiro plano, significa que a legislação está disponível para oferecer aos indivíduos que já possuem a propriedade de uma unidade habitacional e cumprem os requisitos necessários à possibilidade de obter a legalização da posse através do registro.
Conclui-se que o direito à moradia é um componente fundamental dos direitos humanos e da dignidade humana. Assegurar moradias adequadas e acessíveis para todos é um desafio que requer esforços integrados de governos, comunidades e organizações internacionais. Desse modo, é essencial continuar promovendo políticas públicas eficazes, combatendo a desigualdade e garantindo que todos tenham acesso a uma moradia digna e segura.
4. A AQUISIÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE O IMÓVEL ATRAVÉS DA REGULARIZAÇÃO
O problema da moradia no Brasil é bem complexo, existe um cenário de desafios a irregularidade fundiária, por exemplo, é um dos grandes desafios, especialmente nas áreas urbanas. Muitos imóveis não possuem registro formal, o que dificulta a garantia dos direitos de posse e propriedade.
A Lei nº 13.465/2017 traz em seu bojo a tentativa concreta com novos instrumentos que se revelam propícios para resolver grande parte das irregularidades fundiárias urbanas. A titulação através da regularização fundiária é um deles, uma vez que visa a outorga do título de propriedade ao beneficiário, a aquisição da propriedade operada nesses moldes tem caráter originário como expressamente determinado no art. 11, VII da mencionada lei- para fins desta Lei, consideram-se: VII – legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb.
Pode-se depreender da lei mencionada que os ocupantes que possuírem moradia e estarem exercendo a sua posse e não detém o título de propriedade, cabe ao poder público através desses instrumentos jurídicos impulsionar a inclusão de núcleos humanos ao ordenamento territorial urbano, e por via de consequência, a dignidade da pessoa humana.
Não obstante, o instituto ser abrangente e ter escopo atribuir a titulação aos moradores, vale ressaltar que existe limitações temporais à aplicação do instituto jurídico, eis que os benefícios da regularização se destinam -se exclusivamente aqueles ocupantes de núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016, consoante depreende-se em seu art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes e ainda no seu § 2º A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016.
O objetivo do mecanismo da Reurb é criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constitui sobre eles direitos reais em favor dos seus ocupantes, estabelecer assim a forma do título da Regularização imobiliária visando a regularização jurídica da propriedade imobiliária informal.
É recentíssimo na ordem jurídica, porque é uma das hipóteses fora da via jurisdicional de formação de um título de propriedade de imóveis, fundada na posse prolongada, culminando com a aquisição da propriedade imobiliária por meio da Usucapião. Para isso, opera-se a conversão do título de posse em título de propriedade.
4.1. DA REURB-S UTILIZANDO O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
O procedimento da Reurb está tudo previsto na lei que estabelece como legitimados para o processo de regularização fundiária de interesse social, além da União, dos Estados, do Distrito federal, dos Municípios também, e os próprios beneficiários da regularização fundiária e outras organizações ligadas à atividade, tais como cooperativas habitacionais, associações de moradores, entre outros.
Posteriormente, ocorrerá a demarcação urbanística, que se baseia em um levantamento de situação da área a regularizar, caracterizando a ocupação existente, reunindo em um só auto os documentos que demonstrem a demarcação realizada, os quais devem instruí-los (planta de demarcação, memorial descritivo, planta de sobreposição e certidões em seguida pedido de averbação do auto de demarcação. O poder público promovente da regularização envia o auto de demarcação ao Registro de imóveis em cuja circunscrição está localizada a área a regularizar, com pedido de averbação do auto de demarcação urbanística.
O Registro de Imóveis recebe e protocola o documento, passando a realizar buscas para identificar o proprietário e a respectiva matrícula ou transcrição do imóvel. E finalmente, segue o projeto de regularização sua execução (por um ou vários municípios em conjunto), o parcelamento, (abertura de matrículas dos lotes) e o respectivo registro e a outorga dos títulos de legitimação de posse aos beneficiários da regularização.
Cumprido o prazo para a concessão de usucapião extrajudicial, está será requerida igualmente ao oficial do registro imobiliário da circunscrição territorial, de localização do imóvel usucapto.
Para complementar, outro aspecto relevante da lei é, especialmente está disposto no art. 13 da Lei nº 13.465/2017, que trata das modalidades de Reub, cujas quais consistem na REURB-S ( de interesse social) e na REURB- E (de interesse específico), o presente artigo focou na REURB-S que conforme o inciso primeiro do art. 13 caracteriza se pela regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente pela população de baixa renda, assim declarado em ato do poder executivo municipal; e no inciso segundo a REURB-E, que caracteriza -se pela regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I do referido dispositivo legal.
4.2 DESJUDICIALIZAÇÃO
Diante do problema social para regularizar a moradia, observa-se que a adoção de mecanismos extrajudiciais surge como uma alternativa viável e eficaz para a regularização fundiária e a garantia dos direitos de moradia. O uso da usucapião extrajudicial, por exemplo, permite que indivíduos que ocupam uma propriedade por um determinado período, de forma contínua e sem oposição, possam obter o reconhecimento formal de sua posse sem a necessidade de recorrer ao Judiciário.
Esse procedimento, regulamentado pelo Código de Processo Civil de 2015 e pela Lei nº 13.465/2017, tem o potencial de agilizar a regularização de imóveis e reduzir o número de conflitos fundiários. A Constituição Federal de 1988,em seu art. 5º inciso LXXVIII, assim dispõe que a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.
O inciso acima citado, é suma importância, (El Debs,2019, p. 403) aponta que Por força da Emenda constitucional nº 45, de 2004, que incluiu o inciso LXXVIII, ao art.5º, a efetividade e celeridade na solução das pretensões resistidas passam a ser um “novo” direito fundamental à celeridade na prestação jurisdicional e administrativa. Todo o ordenamento pátrio passa a reinventar dentro dessa sistemática moderna, o que tangenciou nas construções legislativas de fortalecimento e implemento da atividade extrajudicial.
Nesse contexto, a autora enfatiza a atuação dos serviços notariais e registrais que passam a ser de suma importância para a realização de demandas consensuais. Visando dessa forma, a desjudicialização, como uma possível solução a sobrecarga do judiciário, explanando sua importância das serventias extrajudiciais e facilitando a celeridade do processo da regularização do imóvel.
Por esse motivo, conclui-se que a desjudicialização que também tem sentido de extrajudicialização é uma realidade cada vez mais presente a tendência de se buscar vias alternativas extrajudiciais na resolução de conflitos, assim, vários diplomas jurídicos estão sendo elaborados visando a desjudicialização com objetivo de reduzir do poder judiciário, atribuições que não possuem natureza litigiosa.
Nesse diapasão, o presente artigo com o tema posse e a sua Regularização do imóvel pode ser realizada de duas formas, pela via judicial e pela via administrativa. A administrativa trata-se da Usucapião extrajudicial que foi inserida no Novo Código de Processo Civil com o intuito de desjudicializar, quando possível, a aquisição da propriedade por meio do reconhecimento da usucapião, conferindo celeridade e economia processual.
Dessa forma, a desjudicialização significa o deslocamento de algumas atividades que antes eram atribuídas a apreciação do poder judiciário para outros ambientes, como por exemplo, para as serventias extrajudiciais, admitindo que estes órgãos possam realizar essas atividades por meio de procedimentos administrativos.
É preciso destacar que a usucapião extrajudicial, administrativa ou cartorária não se trata de nova modalidade de usucapião, mas sim, de um procedimento administrativo realizado diretamente nas serventias extrajudiciais para o reconhecimento da posse e aquisição da propriedade, através do preenchimento dos requisitos legais exigidos.
5. DIREITO À MORADIA MAIS ATRAVÉS DO USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A usucapião extrajudicial é vista como uma solução viável, célere que facilita a regularização das moradias irregulares, evidenciando seus benefícios e a importância de sua aplicação para garantir o direito à moradia digna e segura para todos os cidadãos. Pelos conceitos de posse no presente artigo como já citado, a posse não é um direito, é um fato juridicamente protegido para ser proprietário se faz necessário o registro.
Para regulamentar a modalidade da Regularização Urbana REURB-S a legislação autorizou a regularização fundiária em sua dimensão ou natureza jurídica ao constituir um processo de natureza administrativa, cujo rito procedimental é dotado de duas fases distinta. Na primeira fase é aquela na qual se dá a legitimação da posse sobre o imóvel regularizando-o; e a segunda fase é aquela em que se dá a aquisição da propriedade sobre esse imóvel, por meio da usucapião extrajudicial. Trata-se de uma proteção jurídica para as moradias irregulares e assim sai do plano abstrato para o plano concreto, sendo um direito fundamental do cidadão e uma obrigação do Estado no cumprimento de políticas públicas.
Como já visto, a usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade, é um instituto que garante a Aquisição do domínio àquele que detém a posse da coisa por um período de tempo, quando preenchidos certos requisitos, transformando assim, a posse em propriedade. Assim os requisitos necessários para a consumação da usucapião, consiste em ser a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinária.
Portanto, quando uma pessoa encontra-se na posse de um imóvel, com o ânimo de dono, no entanto não detém a sua propriedade, Faltando lhe o registro do título, e consequentemente necessita de segurança jurídica, para resolver tal problema, cabe para o interessado realizar a regularização do imóvel utilizando o procedimento da Usucapião Extraordinária, que é uma das formas de aquisição de propriedade, preenchidos os requisitos legais necessários, quais sejam: a posse mansa e pacífica por um período de tempo e o atendimento da função social, a boa-fé também é requisito para a Usucapião Ordinária.
É da Constituição Federal de 1988 que se extrai o fundamento da usucapião, a exemplo do art.5º, “XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”. Destaque-se que a Constituição federal, traz logo após a garantia do direito de propriedade, um inciso que impõe uma limitação a esse direito.
O direito à moradia a sua correlação posse e propriedade no presente artigo, traz a usucapião extraordinária como solução que visa a regularização jurídica da posse em propriedade como hipótese fora da via jurisdicional, de formação de um título de propriedade para imóveis, fundado na posse prolongada culminando com a aquisição da propriedade da moradia.
5.1 PROCEDIMENTO PARA A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL ATRAVÉS DO USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A usucapião extrajudicial representa uma solução prática para muitos dos entraves encontrados no processo tradicional de regularização fundiária. Ao permitir a aquisição de propriedade de maneira mais célere e menos onerosa, esse mecanismo contribui para a inclusão social e para a promoção do direito à moradia digna. Além disso, a simplificação dos procedimentos fortalece a segurança jurídica, proporcionando maior estabilidade e confiança nas relações de posse e propriedade.
De acordo com (El Debs, 2020, p.402) a usucapião extrajudicial é facultativa e será conduzida e decidida diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis, sem intervenção do Ministério Público e independentemente de homologação judicial. Portanto, é uma faculdade de requerer a usucapião junto ao cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial.
A legislação elenca dois tipos de procedimentos, no caso do tema em estudo pode ser realizado através do procedimento da usucapião extrajudicial. O código civil de 2002 em seu artigo 1.245 determina que a propriedade do imóvel somente se transfere após o registro no cartório em nome do adquirente. Contudo, como pode assegurar o direito à moradia, ou seja, o que fazer para regularizar a propriedade imobiliária.
Em virtude dessa indagação, a legislação possibilita que o próprio interessado possa buscar assegurar seu direito à moradia por meio da aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel, na medida em que está, ao garantir o pleno exercício dos direitos de usar, fruir, dispor e reaver o imóvel em relação a terceiros, concede ao morador segurança jurídica e poderes mais amplos.
Desse modo, é através do Registro que ocorre a transmissão da propriedade do imóvel de acordo com os artigos. 1.227 e 1.245 do Código Civil. A Lei nº 6.015 de 1973, conhecida como a lei de registros públicos, assevera que a matrícula é realizada por ocasião do primeiro registro de cada imóvel. Por outro lado, “a legislação também possibilita assegurar o direito à moradia àquele que possui uma situação fática, ou seja, exerce a posse e detém o imóvel em nome próprio, e assim para a legislação brasileira, a pessoa que mora no imóvel não necessariamente é proprietária dele”. (El Debs, 2019, p. 396).
Para formalizar a posse em propriedade, para isso é preciso fazer constar o nome e respectivo título de aquisição no registro (matrícula) do imóvel junto ao cartório competente. Sem esse registro, o morador é apenas possuidor do imóvel onde reside. Desta forma para regularizar a propriedade do imóvel surge a possibilidade da regularização de imóvel através do procedimento da Usucapião extrajudicial, que é uma forma de aquisição originária da propriedade.
Nesse sentido, é possível a aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel através da regularização do imóvel realizada utilizando o procedimento da Usucapião, que é um instituto que garante a aquisição do domínio àquele que detém a posse da coisa por um período de tempo, desde que preenchidos certos requisitos, pois tem natureza jurídica de aquisição originária da propriedade, sendo que a sentença proferida nesta ação é meramente declaratória, quando se refere a usucapião Judicial; quando se refere a Usucapião Extrajudicial é realizada por um Tabelião de Notas que vai lavrar uma escritura pública de constatação de usucapião, que após esse ato será levado ao Registro de imóveis de competência do local do imóvel para efetivar o referido registro.
Como dito anteriormente, o Novo Código de Processo Civil através do artigo 1.071 inseriu à Lei dos Registros Públicos n°6.015/73 o artigo 216-A:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
Prevendo a possibilidade de a usucapião ser extrajudicialmente no cartório de registro de imóveis onde está situado o imóvel usucapiendo, consoante dispõe, no Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com a I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
(El Debs, 2019, p. 396), assevera que a completa regularização de um imóvel, abrangerá diversos aspectos, para além do jurídico. Este, no entanto, fica a propriedade, garantindo segurança e oponibilidade erga omnes inerentes ao direito real (proprietário, cônjuges e eventuais herdeiro.
Considerando que esse procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado. por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor.
Como visto acima, os procedimentos da usucapião extrajudicial passam-se no ambiente do Cartório de Registro de Imóveis atribuindo ao oficial o poder de processar este pedido de acordo com o seu convencimento, não confundindo-se com o juiz de direito, pois este não tem a chamada jurisdição.
5.2 O PROVIMENTO DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA Nº 65 DE 14 DE DEZEMBRO DE 2017
Consta no provimento Nº 65 do Conselho Nacional de Justiça, em suas considerações estabelecendo as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. tem como objetivo padronizar e uniformizar a prática dos atos notariais e de registros indispensáveis ao reconhecimento extrajudicial de usucapião em todos os Estados brasileiros, trazendo os requisitos para serem observados pelos Tabeliões quanto a ata notarial.
O provimento nº 65/2017 surgiu com um papel muito importante no procedimento extrajudicial da usucapião, o procedimento trouxe as diretrizes necessárias para conferir maior segurança jurídica e dinamismo na atuação dos profissionais dos tabelionatos de Notas e dos cartórios de registros possam atuar com mais dinamismo e segurança jurídica.
O provimento nº 65/2017 teve uma contribuição significativa e veio para reduzir a discussão em torno da viabilidade do procedimento extrajudicial da usucapião tornando-o ainda mais seguro, de forma a compartilhar adequadamente o caminho da desjudicialização no ordenamento jurídico, estabelecendo diretrizes para o procedimento extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis, podendo abranger a propriedade e demais direitos reais passíveis de usucapião. O provimento citado considera a previsão de que, sem prejuízo da via jurisdicional, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião será processado diretamente no ofício de registro de imóveis (art. 216 A da lei 6.015/1973 lei de registros públicos); considerando a maior celeridade, redução de custos e de demandas do poder judiciário mediante a desjudicialização de procedimentos. (El Debs, 2019, p. 411).
Iniciando pela uniformização da competência territorial estabelecendo nos termos do art.5º do prov. Nº 65/2017 que a ata notarial deve ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, acrescenta ainda que o tabelião poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura do imóvel, fato que o vincula à circunscrição do imóvel. Estabelecida a competência territorial, o procedimento administrativo da usucapião se inicia com a petição do advogado habilitado ou defensor público, a ser direcionada ao Oficial do Registro de Imóveis competente e deve ser instruída, entre outros documentos, com a ata notarial. O inciso I do art.4º do provimento 65/2017, assim dispõe em seu Art. 4º, I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste – a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.
O Artigo acima citado destaca a importância da ata notarias para o procedimento da usucapião extrajudicial, (El Debs, 2019, p. 411) conceitua a ata notarial como um instrumento técnico e descritivo, em que as provas são reunidas e elencadas de forma lógica e encadeadas, devendo inicialmente descrever o bem usucapiendo, isso conforme a descrição da matrícula e da planta apresentada. A ata notarial, possui previsão legal no art. 384 do código de processo civil Parágrafo único, e tem como finalidade ser um instrumento que consolida as provas, que deve atestar a origem do imóvel, o tempo de posse e outras circunstâncias.
5.3 DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA DE ACORDO COM O PROV. Nº 65/2017 DO CNJ PARA O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Constata-se que os casos em que o interessado possuidor pretenda o imóvel sem origem registral poderá ser possível pleitear a regularização da situação do seu imóvel através da usucapião. Assim, o instituto da usucapião extrajudicial surge como uma das formas de aquisição originária da propriedade pelo decurso do tempo, isso de acordo com o preenchimento dos requisitos instituído pelo arcabouço legislativo.
Desse modo, surge o presente instituto da regularização de imóvel através da usucapião extrajudicial, como já registrado é um tema relevante porque existe alguns casos em que a pessoa possuem a posse de um imóvel, mas não o registro, ou casos que não procede ao registro da propriedade por desconhecimento, ocorre, por exemplo, quando realiza a compra do imóvel por contrato de gaveta, ou seja através de um contrato de compra e venda e não efetiva a escritura definitiva e principalmente não realiza o registro desse contrato perante o cartório de Registro de Imóveis.
Diante disso, percebe-se que nesses casos possuem a posse mas não detém a propriedade, e para fins de alienação do imóvel, o registro é necessário. A forma de regularização, caso realmente não exista matrícula, o imóvel pode ser regularizado através de usucapião extrajudicial, caso não seja um imóvel público, pois imóvel público não pode ser usucapido. De acordo com o site da Associação dos Notários e Registradores (ANOREG), o procedimento da usucapião Extraordinária pode ser feito de acordo com as etapas a seguir: Inicialmente ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial, na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.
Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente. Nesta esteira, tendo em vista as grandes mudanças legislativas já mencionadas, que permitiu o reconhecimento da propriedade originária através do procedimento de usucapião extrajudicial, é imperioso que o advogado saiba o procedimento e os documentos necessários ao processamento deste instituto em cartório.
Nesse sentido, segue abaixo, conforme o provimento nº 65/2017 CNJ entre outros os documentos necessários para o reconhecimento da usucapião administrativa perante os cartórios extrajudiciais.
Lembrando que os mesmos documentos que forem apresentados no Tabelionato de Notas para lavratura da Ata Notarial para fins de usucapião, serão apresentados no Registro de Imóveis, para registro da usucapião. (El Debs, 2019, p. 404), “Em que pese o processo ser de competência do oficial do registro de imóveis, dispõe o inciso I, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, para instruir o pedido da usucapião extrajudicial, é necessário que o requerimento esteja acompanhado da ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, a pedido da parte interessada”.
De acordo com o Prov. nº 65/ 1917 deverá ser apresentados no Registro de Imóveis, para registro da usucapião, os seguintes documentos: “ 1) Petição Inicial; 2) Ata Notarial; 3) Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;4) Justo título ou qualquer outro documento que comprove a posse, a origem e sua continuidade, formando a cadeia possessória; 5) Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a ausência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas; 6) Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n.10.267/2001, e nos decretos regulamentadores;7) Procuração Pública ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado a(o) advogado(a) pelo requerente e por seu cônjuge/companheiro; 8) Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo.
Observa-se que o procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes e do Poder Público.
Por fim, quando uma pessoa se encontra na posse de um imóvel, com o ânimo de dono, e, no entanto, não detém a sua propriedade, faltando-lhe o registro do título, e consequentemente necessita adquiri a segurança jurídica. Para resolver tal problema, cabe para o interessado realizar a regularização do imóvel utilizando o procedimento da Usucapião Extraordinária, que é uma das formas de aquisição de propriedade, preenchidos os requisitos legais necessários, quais sejam: a posse mansa e pacífica por um período de tempo e os requisitos estabelecidos na lei. e tendo como efeito o atendimento da função social.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O desenvolvimento do tema abordado permite concluir que a usucapião extrajudicial é um instrumento jurídico fundamental para a efetivação do direito à moradia no Brasil, especialmente em áreas urbanas com alta incidência de irregularidades fundiárias. Este mecanismo, introduzido pela Lei nº 6.015/1973, com a inclusão do artigo 216-A por meio do Código de Processo Civil de 2015 e regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ, demonstra-se como uma solução ágil e acessível para a regularização fundiária, promovendo a titularidade de imóveis e conferindo segurança jurídica aos possuidores.
A usucapião extrajudicial possibilita que indivíduos e famílias que ocupam imóveis de forma mansa e pacífica há períodos determinados pela lei regularizem sua situação diretamente em cartórios de registro de imóveis, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Essa modalidade não apenas reduz a burocracia e os custos envolvidos no processo, mas também democratiza o acesso à propriedade, beneficiando as camadas mais vulneráveis da sociedade, como as minorias e os economicamente desfavorecidos.
Além disso, o instituto reforça o cumprimento da função social da propriedade, conforme previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal, ao integrar imóveis irregulares ao mercado formal e contribuir para o ordenamento urbano. Também atua como ferramenta de implementação de políticas públicas urbanas, promovendo o desenvolvimento sustentável das cidades e combatendo o déficit habitacional.
Portanto, responde-se ao problema de pesquisa ao reconhecer que a usucapião extrajudicial efetiva o direito à moradia ao proporcionar celeridade, acessibilidade e segurança jurídica no processo de regularização fundiária. Sua aplicação amplia o alcance das políticas habitacionais, integrando áreas informais ao ordenamento jurídico e garantindo que os possuidores possam se tornar proprietários formais, com todos os direitos inerentes, reafirmando a dignidade e a cidadania de milhares de brasileiros.
REFERÊNCIAS
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