REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/pa10202410272013
Vanúbia Rosa Da Costa1
Orientador: Domerito Aparecido da Silva2
RESUMO
O objetivo deste artigo é analisar os procedimentos registrais relacionados às multipropriedades, um modelo de compartilhamento de propriedade em que múltiplos proprietários possuem direitos sobre um mesmo bem. A pesquisa busca entender como os procedimentos registrais influenciam a segurança jurídica e a gestão desses empreendimentos. A metodologia adotada é a revisão bibliográfica. A pesquisa se baseia em uma análise crítica de livros, artigos acadêmicos, e legislação pertinente sobre multipropriedades e seus procedimentos registrais. A revisão é conduzida para identificar os principais desafios, práticas e normas regulatórias que impactam o registro e a administração das multipropriedades. A revisão abrange temas como a evolução das multipropriedades, comparações entre diferentes jurisdições e a legislação atual. A literatura revisada mostra que a multipropriedade é um modelo que cresceu com o turismo e que exige um registro claro para evitar conflitos. São discutidos também os desafios legais e administrativos que surgem na prática do registro desses empreendimentos. Os resultados esperados incluem uma compreensão aprofundada dos procedimentos registrais envolvidos na multipropriedade e suas implicações para a segurança jurídica dos investidores. Espera-se identificar lacunas e áreas que necessitam de melhorias na legislação e nos processos de registro. Os resultados devem fornecer recomendações para a melhoria dos procedimentos e para a criação de diretrizes mais claras e eficazes. A conclusão do artigo deve evidenciar que os procedimentos registrais são cruciais para o sucesso das multipropriedades, oferecendo uma base sólida para a segurança jurídica dos envolvidos. Deve-se apontar que, apesar de avanços na regulamentação, ainda existem desafios significativos que precisam ser enfrentados. Recomenda-se a implementação de práticas padronizadas e a atualização das leis para melhor atender às necessidades desse modelo de propriedade.
Palavras-chave: Multipropriedade, Procedimentos Registrais, Segurança Jurídica, Gestão de Propriedades, Legislação Imobiliária.
ABSTRACT
The objective of this article is to analyze the registration procedures related to timeshares, a model of shared ownership in which multiple owners have rights to the same property. The research seeks to understand how registration procedures influence the legal security and management of these ventures. The methodology adopted is a literature review. The research is based on a critical analysis of books, academic articles, and relevant legislation on timeshares and their registration procedures. The review is conducted to identify the main challenges, practices, and regulatory standards that impact the registration and management of timeshares. The review covers topics such as the evolution of timeshares, comparisons between different jurisdictions, and current legislation. The reviewed literature shows that timeshares are a model that has grown with tourism and that requires clear registrationto avoid conflicts. The legal and administrative challenges that arise in the practice of registering these ventures are also discussed. The expected results include an in- depth understanding of the registration procedures involved in timeshares and their implications for the legal security of investors. The aim is to identify gaps and areas that require improvements in legislation and registration processes. The results should provide recommendations for improving procedures and creating clearer and more effective guidelines. The conclusion of the article should demonstrate that registration procedures are crucial to the success of timeshares, providing a solid basis for the legal security of those involved. It should be noted that, despite advances in regulation, there are still significant challenges that need to be addressed. It is recommended that standardized practices be implemented and that laws be updated to better meet the needs of this property model.
Keywords: Timeshares, Registration Procedures, Legal Security, Property Management, Real Estate Legislation.
1 INTRODUÇÃO
O conceito de multipropriedade, também conhecido como time-sharing, tem emergido com crescente relevância no Brasil, impulsionado pelo dinamismo dos setores turístico e imobiliário nas últimas décadas. Este modelo de negócio permite que um bem imóvel seja compartilhado por múltiplos proprietários, cada um usufruindo do bem por períodos específicos e previamente estabelecidos. Essa abordagem visa tornar o acesso a propriedades de lazer mais acessível e financeiramente viável, ao distribuir os custos e responsabilidades entre diversos titulares.
Um dos principais pontos de discussão no âmbito jurídico é a natureza jurídica da multipropriedade. Existe uma significativa divergência doutrinária e jurisprudencial sobre se esse instituto deve ser classificado como um direito real ou como um direito obrigacional. A definição dessa natureza tem implicações importantes: direitos reais conferem ao titular uma relação direta e imediata sobre o bem, o que pode incluir a possibilidade de ações como a reivindicatória; já os direitos obrigacionais são relacionados a compromissos entre partes, implicando outras formas de proteção, como a penhora por descumprimento contratual.
Este trabalho tem como objetivo principal analisar e esclarecer a natureza jurídica da multipropriedade e os procedimentos registrais relacionados a esse fenômeno no Brasil. A pesquisa será conduzida por meio de uma abordagem exploratória, investigando tanto a teoria geral dos direitos reais e obrigacionais quanto as especificidades do direito de propriedade e do instituto do condomínio. Utilizando um método de abordagem dedutivo, a análise partirá dos conceitos gerais para chegar à definição da natureza jurídica da multipropriedade.
Para uma compreensão aprofundada, será realizada uma revisão bibliográfica que incluirá livros, artigos científicos e outros recursos pertinentes. Embora haja uma quantidade limitada de materiais dedicados exclusivamente ao estudo da multipropriedade, o interesse crescente da comunidade acadêmica, especialmente após a promulgação da Lei 13.777/18, demonstra a relevância do tema. Esta lei introduziu uma regulamentação específica para a multipropriedade, exigindo a adaptação dos procedimentos registrais para lidar com as particularidades desse modelo de negócio.
O mercado imobiliário brasileiro tem visto um aumento significativo na oferta de multipropriedades, o que destaca a necessidade de procedimentos registrais adequados para regular eficientemente esses empreendimentos. A questão fundamental é como assegurar que os registros reflitam corretamente as especificidades e direitos associados à multipropriedade, garantindo a proteção e a clareza para todas as partes envolvidas.
Este projeto de trabalho de conclusão de curso visa explorar as nuances dos procedimentos registrais associados à multipropriedade, oferecendo uma visão crítica e abrangente sobre os desafios e implicações práticas desses procedimentos. A pesquisa procurará identificar os principais obstáculos enfrentados na prática, refletir sobre possíveis melhorias e propor ajustes que possam aprimorar a segurança jurídica no setor.
A justificativa para este estudo reside na importância crescente da multipropriedade no contexto imobiliário e turístico brasileiro. A expansão desse modelo de negócio exige uma compreensão clara e detalhada dos procedimentos registrais para garantir que sejam eficazes e adequados às necessidades específicas desse tipo de propriedade compartilhada. Além disso, a recente legislação sobre multipropriedade, representada pela Lei 13.777/18, trouxe novos elementos que impactam diretamente os procedimentos registrais, reforçando a necessidade de uma análise crítica e atualizada sobre a eficácia das práticas existentes.
Portanto, a realização deste trabalho é justificada pela relevância do tema no cenário atual e pela necessidade de aprimorar e adequar os procedimentos registrais à luz das novas normativas. Com isso, busca-se contribuir para a construção de um ambiente jurídico mais seguro e eficiente, atendendo às demandas do mercado e proporcionando maior clareza e proteção aos envolvidos na multipropriedade.
2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 MULTIPROPRIEDADE NA ATUALIDADE
Dando continuidade à exploração dos institutos da multipropriedade para uma compreensão mais aprofundada de suas variantes, esta seção visa analisar as modalidades existentes, destacar as vantagens e desvantagens na aquisição de propriedades, e ressaltar a importância do mercado imobiliário, enfocando o crescimento da multipropriedade e seu impacto geral no mercado.
Dentro da estrutura da multipropriedade, há diversas formas ou modalidades que podem reger o regime tanto de bens móveis quanto de imóveis. As mais comuns incluem a acionária ou societária, a imobiliária ou de complexo de lazer e a hoteleira.
O modelo societário ou acionário visa a formação de uma sociedade que regulamentará as normas internas de uso e gestão do patrimônio da pessoa jurídica. Conforme Tepedino (1993, p.24), trata-se de uma “multipropriedade mobiliária”, na qual uma sociedade é constituída como proprietária do empreendimento, e os adquirentes tornam-se sócios, conferindo-lhes o direito de utilização periódica de unidades específicas.
Para organizar a administração do empreendimento, são emitidas duas categorias de ações: ações ordinárias e ações preferenciais. As ações ordinárias são detidas pelos proprietários originais, que têm direitos de administração do empreendimento e são proprietários dos ativos em um sistema de propriedade múltipla. Já as ações preferenciais são negociadas com futuros sócios (múltiplos proprietários), conferindo direitos exclusivos e perpétuos de uso dos ativos por um prazo determinado no contrato social da companhia ou acordo de acionistas. O Estatuto Social e o Acordo de Acionistas são instrumentos que regulamentam detalhadamente o sistema de time-sharing, abordando aspectos como administração, compra e venda de ações, entre outros.
Conclui-se que o modelo societário transforma o multiproprietário em investidor, permitindo a negociação de ações com terceiros e garantindo segurança operacional ao organizar a relação patrimonial por meio do contrato societário, que assegura à empresa os direitos de gestão do proprietário original. Ao abordar a temática da multipropriedade, é essencial considerar os procedimentos registrais envolvidos, respeitando as normativas e regulamentações pertinentes para garantir a efetividade.
A multipropriedade imobiliária, amplamente adotada em diversos países, é uma técnica de aproveitamento de bens móveis e imóveis por meio da subdivisão em frações temporais, operando sob o regime condominial. Esse sistema garante a cada coproprietário o direito exclusivo de uso e gozo de determinada fração de tempo, abrangendo o solo, a edificação, áreas comuns e serviços de apoio do imóvel, tais como restaurantes e lanchonetes.
De acordo com Mesquita (1982. p. 1: 39-69), há duas espécies de multipropriedade imobiliária:
Na literatura especializada, distinguem-se duas categorias: a primeira envolve a concessão de um direito real limitado, como habitação, usufruto, ou a criação de um instituto próprio para viabilizar o compartilhamento da propriedade. Já a segunda está associada à potencial concessão de um direito real de propriedade, condicionando-o à utilização durante a fração de tempo estipulada na instituição do respectivo condomínio.
Conforme estabelecido pela Lei de Multipropriedade, nº 13.777/18 (BRASIL, 2018), tanto os bens móveis quanto os imóveis possuem a natureza jurídica de direito real. A aquisição de um imóvel sob esse regime ocorre mediante uma escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Este registro corresponde ao valor relativo à parte da unidade autogovernada, considerando a vida útil anual do bem.
Este modelo proporciona uma notável segurança ao adquirente, permitindo inclusive a transferência a herdeiros e legatários, em conformidade com a legislação sucessória brasileira.
Por fim, no âmbito da modalidade hoteleira, o propósito é fomentar e impulsionar o turismo por meio da comercialização de posse, viabilizando a ocupação dos apartamentos ao longo do ano. Geralmente associada à multipropriedade imobiliária, esta prática implica na aquisição da propriedade de uma fração temporal do imóvel compartilhado. Além disso, transfere-se a gestão dos serviços para uma empresa hoteleira, estabelecendo assim um duplo regime no mesmo empreendimento.
Tepedino (1993) enfatiza a vantagem da transferência da gestão dos serviços às empresas especializadas:
Ao delegar a gestão multiproprietária a redes hoteleiras, frequentemente representadas por empresas multinacionais, surge o estímulo à prática de intercâmbio entre os multiproprietários. Essa iniciativa visa à permuta anual das suas respectivas frações, possibilitando a troca de períodos de uso em locais e países diversos. Isso resulta na formação de um “banco de trocas”, notavelmente diversificado e atrativo para aqueles que apreciam viagens. Assim, um multiproprietário detentor de uma quinzena anual em Cannes, por exemplo, pode realizar a troca de uso do seu apartamento em determinado ano com um titular de direito sobre uma propriedade localizada em Búzios ou mesmo nas distantes Ilhas Mauricius (1993).
A multipropriedade hoteleira, nesse contexto, assume uma natureza jurídica obrigacional com o intuito de assegurar aos multiproprietários a otimização eficaz de sua fração temporal, tornando o empreendimento mais atrativo. Os detentores dessa modalidade de propriedade, no entanto, assumem a responsabilidade de comunicar à rede hoteleira, anualmente, o período desejado para usufruir do imóvel, ou se optam por desfrutá-lo em outra época do ano. Esse desejo deve ser atendido com preferência sobre terceiros, desde que haja disponibilidade de reserva.
Dessa maneira, vários proprietários podem desfrutar de maneira exclusiva e contínua dos serviços oferecidos pelo apartamento e hotel, tratando-os como uma segunda residência, de acordo com os intervalos de tempo anualmente especificados no contrato. Essa abordagem visa proporcionar aos multiproprietários uma experiência mais flexível e personalizada, permitindo-lhes adaptar o uso do imóvel de acordo com suas preferências e necessidades ao longo do tempo.
2.2 O MERCADO IMOBILIÁRIO
A multipropriedade imobiliária tem exercido um impacto substancial no cenário do mercado imobiliário, especialmente no segmento voltado para propriedades de lazer, como resorts e apartamentos à beira-mar. Conforme mencionado anteriormente, essa abordagem de investimento imobiliário emerge como uma opção atrativa para indivíduos que almejam possuir uma residência de férias sem a necessidade de arcar com todos os encargos de manutenção e administração do imóvel ao longo do ano completo.
Essa modalidade oferece aos interessados a oportunidade de compartilhar a propriedade, resultando na redução dos custos individuais e proporcionando acesso a um local de lazer desejado. Ao compartilhar as responsabilidades de manutenção e gestão com outros multiproprietários, os investidores podem desfrutar dos benefícios de um imóvel de lazer sem o ônus financeiro total associado à propriedade exclusiva. Essa flexibilidade e compartilhamento de custos têm impulsionado o crescimento e a popularidade da multipropriedade imobiliária no contexto do mercado imobiliário atual. A multipropriedade imobiliária está exercendo um impacto substancial no mercado imobiliário, especialmente no setor de propriedades de lazer, como resorts e apartamentos à beira-mar. Conforme destacado anteriormente, essa abordagem de investimento tem se revelado uma opção atrativa para aqueles que desejam possuir uma residência de férias sem a necessidade de arcar com todos os custos de manutenção e administração durante todo o ano.
Essa modalidade tem experimentado um notável crescimento no Brasil nos últimos anos, principalmente no segmento de propriedades destinadas ao lazer. De acordo com o relatório “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2022”, elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting, o mercado de multipropriedade registrou um crescimento de aproximadamente 30% nos últimos cinco anos. Esse crescimento resultou em um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 28 bilhões, com o lançamento de 128 empreendimentos em diferentes fases, incluindo aqueles em construção ou já em operação (CALFAT, 2017). Esse cenário evidencia a ascensão e consolidação da multipropriedade como uma tendência significativa no panorama imobiliário brasileiro (CALFAT, 2017).
Apesar da delicada situação econômica brasileira, decorridas da pandemia do Covid-19, o segmento de multipropriedade foi impulsionado no segundo semestre de 2021 e início de 2022 pela melhoria do controle da pandemia. Nesse período, 28 novos empreendimentos foram lançados, totalizando cerca de R$ 12,9 bilhões em VGV, atingindo um total de R$ 41,2 bilhões em VGV e 156 multipropriedades.Calfat (2017) analisa o crescimento exponencial:
Os indicadores apresentam um cenário extremamente otimista, e a notável expansão dos destinos de férias por meio da modalidade também merece destaque. Esse fenômeno é evidente em locais inesperados, como a cidade de Olímpia, situada no interior de São Paulo, que vem se destacando de maneira notável. Nenhum outro segmento do mercado imobiliário turístico demonstrou um desempenho tão expressivo. Atualmente, a multipropriedade está presente em 20 estados brasileiros, indicando uma disseminação considerável dessa abordagem. Além disso, é importante ressaltar o impacto positivo na criação de empregos e geração de renda decorrentes das novas operações. Vale destacar que nos últimos dois anos, essa modalidade alcançou um nível de destaque ainda mais pronunciado.
Para o especialista, o modelo da multipropriedade no Brasil foi formalmente regulamentado pela Lei federal 13.777/18, desempenhando um papel fundamental no impulsionamento mais robusto desse segmento. Destaca-se também que as transações dessa natureza são devidamente registradas em cartório de imóveis, seguindo o mesmo procedimento da aquisição tradicional. Esse método contribui significativamente para a ocupação contínua do empreendimento ao longo do ano.
Segundo Diego Amaral, advogado especializado em direito imobiliário, um empreendimento de multipropriedade geralmente compreende entre 26 e 52 cotas. Ele esclarece que a escritura referente à cota detalha o valor do imóvel, suas características e o período de uso correspondente. Amaral destaca que cada proprietário tem a prerrogativa de utilizar o imóvel por até quatro semanas ao ano, um período máximo alinhado ao padrão de utilização comum de propriedades em destinos turísticos. Ele enfatiza que essa abordagem contrasta com a prática tradicional em que muitos indivíduos arcam com os custos de manutenção de um imóvel durante 12 meses, embora o utilizem por um período consideravelmente menor. (CAMPOS, 2022).
Diego Amaral também observa que a multipropriedade se revela particularmente atrativa para investidores estrangeiros que planejam visitar o Brasil uma ou duas vezes ao ano. Esse aspecto adiciona uma dimensão internacional à modalidade, atraindo aqueles que buscam uma propriedade para lazer em um destino turístico e desejam otimizar a utilização ao longo do ano, de acordo com seus próprios planos de viagem. (CAMPOS, 2022).
A multipropriedade imobiliária emerge como uma forma de investimento que vem conquistando crescente relevância no mercado, possibilitando aos investidores a divisão do valor total da propriedade e a oportunidade de desfrutar do bem de maneira compartilhada. Com a devida regulamentação desse setor, essa modalidade de investimento tem se tornado progressivamente mais atrativa e acessível.
A normatização do mercado de multipropriedade contribuiu para sua crescente atratividade, atraindo investidores interessados em diversificar seus portfólios imobiliários. Além disso, essa abordagem oferece a vantagem de propriedades com valores mais acessíveis, permitindo a participação de um número maior de investidores. A possibilidade de usufruir do bem de forma compartilhada proporciona uma experiência flexível e alinhada às demandas do mercado contemporâneo.
Para muitos investidores, a multipropriedade também representa uma oportunidade de gerar renda extra, seja por meio da utilização periódica do imóvel ou pela participação em programas de aluguel quando o bem não está em uso. Essa versatilidade financeira adiciona um componente atrativo, tornando a multipropriedade uma opção relevante para aqueles que buscam otimizar seus investimentos no setor imobiliário de maneira mais acessível e dinâmica.
2.3 EFEITOS DA LEI 13.777/18 (LEI DA MULTIPROPRIEDADE)
A Lei 13.777/18, conhecida como Lei da Multipropriedade, foi promulgada pelo Congresso Nacional e sancionada pelo então Presidente da República, Michel Temer, em 20 de dezembro de 2018, com o objetivo de abordar as incertezas associadas ao instituto da multipropriedade imobiliária no Brasil. Essa legislação introduziu o Capítulo VII-A no Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil, além de realizar alterações em dois artigos da Lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos.
O Artigo 1.358-C foi um dos pontos centrais dessa lei, estabelecendo que a multipropriedade passa a ser considerada um regime de condomínio. Nesse novo modelo, os proprietários de um mesmo imóvel possuem frações de tempo para desfrutar exclusivamente do imóvel de maneira alternada. Isso implica que a aquisição do imóvel não se limita apenas à propriedade física, mas também ao tempo que cada multiproprietário tem para usufruir do mesmo. O parágrafo único do mesmo artigo estipula que a multipropriedade não será imediatamente extinta se todas as frações de tempo pertencerem ao mesmo multiproprietário. Essa disposição visa preservar a continuidade do arranjo de multipropriedade em casos específicos.
Além disso, a Lei da Multipropriedade promoveu alterações na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), reforçando a legalidade e regulamentação desse novo modelo de propriedade imobiliária no Brasil. Dessa forma, a legislação busca trazer clareza e segurança jurídica para os envolvidos nesse tipo de empreendimento, consolidando a multipropriedade como uma opção reconhecida e regulamentada no cenário imobiliário brasileiro.
Conforme destacado por Blaskesi (2018), o Artigo 1.358-D e seus respectivos incisos esclarecem que o imóvel sujeito à multipropriedade é considerado indivisível e não está sujeito a ações de divisão ou extinção de condomínio. Essa característica de indivisibilidade é legalmente estabelecida, o que implica que, uma vez celebrado o contrato de multipropriedade, os proprietários não possuem mais a faculdade de subdividir o imóvel. Além disso, a indivisibilidade abrange não apenas o imóvel em si, mas também as instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao uso e gozo do mesmo, reforçando a integralidade do conceito de multipropriedade e consolidando as condições estipuladas pela lei.
Nesta modalidade de multipropriedade, a realização de ações que visem a divisão da propriedade em condomínio é expressamente proibida. A utilização da fração de tempo, sendo exclusiva e indivisível entre os multiproprietários, não permite qualquer forma de subdivisão. A integralidade das instalações, equipamentos e mobiliários presentes na propriedade é destinada ao uso coletivo de todos os multiproprietários, assegurando uma fruição plena e compartilhada. Essa disposição tem como propósito garantir a integridade e a estabilidade do empreendimento, promovendo um ambiente coeso e harmonioso para todos os envolvidos.
Adicionalmente, no que diz respeito à fração de tempo, estabelece-se que a mesma deve ser de, no mínimo, 7 (sete) dias consecutivos ou intercalados em relação ao conjunto de multiproprietários. Essa definição visa proporcionar um período adequado para cada multiproprietário desfrutar das instalações, contribuindo para uma gestão equitativa e eficiente do tempo de uso compartilhado. Esses detalhes regulamentares reforçam a estrutura da multipropriedade, assegurando um funcionamento organizado e satisfatório para todos os participantes do empreendimento.
Conforme o Artigo 1.358-E, § 1º, essa fração de tempo pode ser:
- – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
- flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou
- misto, combinando os sistemas fixo e flutuante (BRASIL, 2018).
Considerando um ano composto por 365 dias, ao realizar a divisão desse período pelo número de dias por semana (7), obtemos um total de 52 semanas, equivalente a 364 dias. Isso implica que, no sistema de multipropriedade, um imóvel pode ser desfrutado ao longo do ano por até 52 proprietários. Estes têm a flexibilidade de escolher entre uma utilização fixa e precisa, ocorrendo nos mesmos meses e dias em anos subsequentes, ou uma abordagem mais flexível, alternando períodos ao longo do ano ou mesclando ambas as formas de utilização.
O parágrafo segundo do mesmo artigo estabelece que os multiproprietários possuem o direito a um mínimo de dias consecutivos durante o ano. Além disso, há a possibilidade de adquirir frações superiores ao mínimo estabelecido, permitindo um uso por períodos mais extensos. Por exemplo, ao adquirir uma fração maior que sete dias, um multiproprietário terá o direito de usufruir de períodos correspondentes a essa fração, ultrapassando o período mínimo estabelecido.
Em síntese, as alterações legais propostas visaram proporcionar segurança jurídica ao instituto da multipropriedade, estabelecendo regras claras sobre o regime condominial, a indivisibilidade do imóvel e a utilização das frações de tempo pelos multiproprietários. Essas mudanças conferem uma base legal robusta para o desenvolvimento e adequada regulamentação desse modelo de propriedade, garantindo aos envolvidos direitos e responsabilidades claramente definidos.
2.4 REGISTRO DA MULTIPROPRIEDADE
A promulgação da Lei 13.777/18 (BRASIL, 2018) trouxe uma transformação crucial no registro da multipropriedade ao estabelecer que os contratos dessa modalidade devem ser devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa disposição representa um avanço significativo na regulamentação desse mercado, introduzindo benefícios substanciais para todos os participantes.
Anteriormente, a ausência de uma obrigatoriedade específica de registro no Cartório de Registro de Imóveis gerava incertezas e insegurança quanto aos direitos dos multiproprietários. Com a implementação da nova legislação, a exigência de registro tornou-se um requisito essencial para a validade e eficácia dos contratos de multipropriedade.
O registro no Cartório de Registro de Imóveis oferece uma gama de vantagens e benefícios. Em primeiro lugar, garante a publicidade dos direitos dos multiproprietários, possibilitando que terceiros tenham conhecimento da existência da multipropriedade sobre o imóvel. Essa transparência é fundamental para a segurança jurídica das transações imobiliárias, prevenindo conflitos e resguardando os interesses envolvidos. No contexto da publicidade, é essencial destacar que os direitos reais sobre bens imóveis só se consolidam mediante registro junto ao cartório de imóveis, conforme estabelece o artigo 1.227 do Código Civil.
Ademais, o registro confere autenticidade aos contratos, garantindo a validade perante terceiros e instituições financeiras. Essa autenticidade facilita, por exemplo, a obtenção de financiamentos ou a realização de transações imobiliárias envolvendo a multipropriedade. Outro aspecto relevante é que o registro no Cartório de Registro de Imóveis possibilita a individualização das frações de tempo correspondentes à multipropriedade. Cada fração de tempo deve estar vinculada à matrícula do imóvel, proporcionando uma identificação precisa e inequívoca dos direitos de cada multiproprietário.
Essa disposição não apenas contribui para a segurança dos investimentos no setor da multipropriedade, mas também fortalece a confiança dos compradores e investidores. Eles podem ter a certeza de que seus direitos serão devidamente registrados e protegidos perante a lei, aumentando a confiança no mercado e impulsionando o crescimento e a consolidação dessa modalidade de propriedade.
Assim, a exigência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, trazida pela Lei 13.777/18 (BRASIL, 2018), representa um avanço significativo no setor da multipropriedade. Essa disposição proporciona segurança jurídica, publicidade, autenticidade e individualização dos direitos dos multiproprietários, contribuindo de maneira substancial para o fortalecimento desse mercado e para a proteção dos interesses de todos os envolvidos.
3. METODOLOGIA
Este estudo tem como objetivo investigar as multipropriedades do orégano, focando tanto em seus benefícios nutricionais quanto farmacológicos como planta medicinal. Para alcançar esse objetivo, será adotada uma abordagem metodológica que integra análises qualitativas e quantitativas, buscando compreender os efeitos e aplicações do orégano na saúde humana. A pesquisa será fundamentada por uma revisão bibliográfica abrangente, que incluirá artigos científicos, revisões acadêmicas e documentos relevantes sobre as propriedades multifacetadas do orégano. A busca pela literatura será realizada em bases de dados especializadas, como PubMed e Scopus, bem como em portais de pesquisa científica. Serão utilizados termos-chave como “orégano”, “benefícios nutricionais”, “propriedades farmacológicas”, “planta medicinal” e “fitoquímicos”. A seleção dos documentos seguirá critérios específicos, priorizando estudos que investigaram diretamente os efeitos nutricionais e farmacológicos do orégano, além de relatos de casos e ensaios clínicos pertinentes. A pesquisa será conduzida em português e inglês, empregando operadores booleanos para refinar a busca e garantir a inclusão de estudos relevantes. Apenas documentos publicados nos últimos 14 anos (2010 a 2024) serão considerados.
Ao final da pesquisa, espera-se oferecer uma análise detalhada das multipropriedades do orégano como planta medicinal, contribuindo para a compreensão de suas aplicações terapêuticas e promovendo seu potencial uso tanto na medicina quanto na saúde pública.
De acordo com Gil (2002, p. 44), a pesquisa bibliográfica é fundamentada em materiais já elaborados, predominantemente livros e artigos científicos, e este estudo se alinha a essa definição ao explorar os procedimentos registrais e evidências acumuladas sobre o orégano.
4. RESULTADOS
A pesquisa investigou os procedimentos registrais associados à multipropriedade, enfocando a aplicação da Lei 13.777/18 e as práticas adotadas pelos cartórios de registro de imóveis no Brasil. O estudo analisou como a nova legislação impactou a segurança jurídica, a transparência e a eficácia dos registros de multipropriedades.
Durante o estudo, observou-se que a obrigatoriedade de registro no Cartório de Registro de Imóveis trouxe melhorias significativas para a segurança jurídica dos contratos de multipropriedade. A pesquisa evidenciou que a publicidade dos direitos dos multiproprietários e a autenticidade dos contratos foram reforçadas, reduzindo incertezas e conflitos. Além disso, constatou-se que o registro facilita a individualização das frações de tempo, tornando mais clara a divisão e a utilização do imóvel entre os diferentes proprietários.
Adicionalmente, a pesquisa explorou as diferentes modalidades de multipropriedade, incluindo os modelos acionário, imobiliário e hoteleiro, e suas implicações práticas. Foi identificado que cada modalidade apresenta vantagens e desafios específicos em termos de administração e direitos dos proprietários. Por exemplo, o modelo hoteleiro facilita a gestão por empresas especializadas, enquanto o modelo acionário permite a negociação de ações e a formação de sociedades.
Os achados desta pesquisa destacam o potencial da multipropriedade para oferecer soluções flexíveis e acessíveis para a aquisição de propriedades de lazer. O crescimento do mercado de multipropriedade no Brasil, impulsionado pela recente legislação, demonstra uma tendência positiva e uma maior aceitação desse modelo no setor imobiliário. A pesquisa também ressaltou o papel importante da multipropriedade na diversificação dos portfólios de investimento e na ampliação das oportunidades para investidores, tanto nacionais quanto internacionais.
Embora os resultados sejam promissores, é importante reconhecer que ainda existem desafios significativos a serem superados. A complexidade na aplicação da legislação e a necessidade de ajustes nos procedimentos registrais para lidar com casos específicos de multipropriedade podem gerar dificuldades. A interpretação das normas e a implementação uniforme dos procedimentos em todo o território nacional ainda requerem atenção e aprimoramento para garantir a eficácia e a segurança do modelo.
Em suma, a pesquisa demonstra que a Lei 13.777/18 trouxe avanços substanciais para a regulamentação e o registro da multipropriedade no Brasil, melhorando a transparência e a segurança jurídica. No entanto, o setor ainda enfrenta desafios relacionados à aplicação prática das normas e à necessidade de uniformização dos procedimentos registrais. A compreensão e a adaptação contínuas desses aspectos são cruciais para o desenvolvimento sustentável e eficiente da multipropriedade no mercado imobiliário brasileiro.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente estudo sobre a multipropriedade, em particular à luz da Lei 13.777/18, oferece uma visão abrangente sobre o impacto e a evolução desse modelo no mercado imobiliário brasileiro. A análise da multipropriedade, especialmente à luz da Lei 13.777/18, revela um cenário dinâmico e promissor para o mercado imobiliário brasileiro. Esta legislação, ao introduzir um regime claro e regulamentado para a multipropriedade, trouxe avanços significativos na segurança jurídica e na transparência das transações imobiliárias, abordando lacunas que anteriormente geravam incertezas.
A Lei 13.777/18 foi um marco importante, estabelecendo regras claras para a divisão de propriedades e a utilização de frações de tempo, garantindo que o modelo de multipropriedade seja amplamente reconhecido e aceito no Brasil. A obrigatoriedade de registro no Cartório de Registro de Imóveis é um passo fundamental para assegurar a publicidade e a autenticidade dos contratos, facilitando a individualização das frações de tempo e oferecendo uma base sólida para a proteção dos direitos dos multiproprietários.
O crescimento do mercado de multipropriedade, conforme indicado pelos relatórios e análises recentes, demonstra uma aceitação crescente e uma expansão significativa dessa modalidade no setor imobiliário. O aumento no número de empreendimentos e o crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV) são indicadores positivos da popularidade e da viabilidade da multipropriedade como uma solução de investimento atraente. Além disso, a capacidade de gerar renda extra e a flexibilidade oferecida aos investidores são aspectos que contribuem para a relevância desse modelo.
No entanto, o setor enfrenta desafios que precisam ser abordados para garantir um desenvolvimento contínuo e sustentável. A complexidade da aplicação da legislação e a necessidade de ajustes nos procedimentos registrais podem gerar dificuldades práticas. A uniformização dos processos e a interpretação consistente das normas são cruciais para a eficácia da implementação da multipropriedade em todo o território nacional.
É fundamental que os profissionais do setor imobiliário, incluindo advogados, desenvolvedores e gestores de empreendimentos, continuem a adaptar suas práticas e procedimentos para alinhar-se com as exigências legais e regulamentares. A colaboração entre entidades governamentais, setor privado e demais partes interessadas pode contribuir para a resolução desses desafios e para a promoção de um ambiente mais eficiente e seguro para a multipropriedade.
Em síntese, a multipropriedade se consolida como uma opção viável e crescente no mercado imobiliário brasileiro. A legislação recente trouxe avanços significativos, mas a continuidade do aprimoramento dos processos e a adaptação às novas demandas do mercado serão essenciais para o futuro sucesso e expansão desse modelo. A compreensão das suas vantagens, desafios e a importância de uma regulamentação eficiente são fundamentais para maximizar os benefícios da multipropriedade e garantir sua sustentabilidade a longo prazo.
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