THE PROMISE TO BUY AND SELL: THE PROBLEM OF SUCCESSIVE PROMISES TO BUY AND SELL PROPERTY AND THE PRINCIPLE OF CONVERTIBILITY OF LEGAL TRANSACTIONS
REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.10206071
Bruna Carvalho Silva1
João Pedro de Souza Silva2
Resumo: A promessa de compra e venda, prevista no Código Civil de 2002, vem sendo, hodiernamente, apontada como fonte de problemas, quando não cumpre com o seu objetivo, que é o registro da transferência do imóvel. Tal ação, que vem se tornando corriqueira entre a população, causa a criação de uma cadeia considerável de promitentes vendedores e compradores. Mas o que causaria essa falta de registro entre as partes? Seria a burocracia, costumes ou insuficiência financeira? Independente do fator que leva as partes a agirem desta forma, é indiscutível que tal fato precisa ser estudado e solucionado. É desta forma que surge a cessão onerosa de crédito como uma possível solução para a quebra da cadeia.
Palavras-chave: Promessa de compra e venda. Problemas. Registro de imóveis. Promitente comprador. Promitente vendedor. Cadeia. Cessão onerosa de crédito.
Abstract: The promise to buy and sell, provided for in the Civil Code of 2002, is currently being pointed out as a source of problems when it fails to fulfill its purpose, which is to register the property. This action, which has become commonplace among the population, causes the creation of a considerable chain of promissory sellers and buyers. But what causes this lack of registration between the parties? Is it bureaucracy, customs or financial insufficiency? Regardless of the factor that leads the parties to act in this way, it is indisputable that this fact needs to be studied and resolved. This is where the onerous assignment of credit comes in as a possible solution to breaking the chain.
Keywords: Promise to buy and sell. Problem. Land registry. Promissory seller. Chain. onerous assignment of credit.
1. INTRODUÇÃO
A promessa de compra e venda, encontra previsão legal no Código Civil de 2002, todavia, há em torno desta, diversas discussões doutrinárias, movidas pelas sucessivas promessas de compra e venda e formação de uma cadeia de promitentes compradores e vendedores.
Essas sucessivas promessas, independente da motivação, geram insegurança jurídica, movida pelos questionamentos de validação e consolidação do negócio jurídico proveniente de tal fato.
Diante da burocracia e dos altos valores para proceder de fato o registro da transferência da propriedade, muitas das vezes são celebrados apenas pré-contratos, contratos estes que não geram direitos reais sobre o imóvel, tão menos transferem a propriedade do bem, surgindo também a problemática de novos contratos onde um promitente comprador atua como vendedor de um imóvel ao qual não tem o direito de propriedade, e assim sucessivamente, dando origem as sucessivas promessas de compra e venda e criando cadeias de promitentes vendedores e compradores.
Ao longo do artigo é possível notar que há estudiosos e doutrinadores que adotam o pensamento de que a promessa de compra e venda constitui um direito real ad rem, ao contrário de outros, que defendem que o direito real só é adquirido quando da transferência efetiva do imóvel, ou seja, através do registro do título aquisitivo hábil, pelo Serviço Registral de Imóveis competente.
É sabido que, tal divergência doutrinária gera incertezas e discussões nos tribunais, como pode ser visto adiante, causando tamanha insegurança jurídica e o não cumprimento de normas legais e princípios que regulamentam o direito e suas aplicações.
Em virtude de tais complicações e incertezas, qual seria de fato a solução? A cessão onerosa de crédito vem sendo apontada, na doutrina moderna, como uma possível solução para que seja rompida, definitivamente, a cadeia de promitentes compradores e vendedores, alcançando de fato e de direito, o objetivo principal do negócio jurídico celebrado, sendo ele a transferência da propriedade para o real adquirente.
2. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO ORDENAMENTO JURÍDICO, DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA
Introduzida no Código Civil de 2002, a promessa de compra e venda trata-se da previsão de declaração das partes a respeito da venda de um bem, sendo tal espécie de contrato, alvo de apontamento de discussões doutrinárias e jurisprudenciais, merecendo assim, atenção da comunidade jurídica, nas questões que o concernem e suas particularidades, além, dos problemas decorrentes delas, principalmente os que tangem as cadeias de promitentes vendedores e compradores e a não efetivação do negócio jurídico objeto de tal promessa, a transferência da propriedade.
No cenário jurídico, a declaração de vontade das partes, mesmo que feita através de instrumento público, não transfere, por si só, o direito real de propriedade, uma vez que a eficácia da declaração de vontade se restringe às partes. E, se tratando de bens imóveis, a transferência e aquisição da propriedade, conforme prevê o artigo 1.245, do Código Civil, se dá através do registro do título aquisitivo hábil no Serviço Registral de Imóveis competente, desta forma, não permitindo que a aquisição da propriedade de bens imóveis ocorra na forma derivada, por mera tradição, com a entrega da posse do bem, como acontece com os bens móveis.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. (BRASIL, 2002).
Reforçando o disposto no artigo supra, é possível notar sua aplicação prática da seguinte forma:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM ANULAÇÃO DE NEGÓCIO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA FINAL E MEDIDA ASSECURATÓRIA E AÇÃO DE OPOSIÇÃO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE A AÇÃO DE OPOSIÇÃO PARA DECLARAR A NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E ACOLHE A OPOSIÇÃO, JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO DECLARATÓRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO PRIMEIRO NEGÓCIO.
Valiosidade reconhecida ao negócio jurídico levado a registro perante o ofício imobiliário. Inteligência do art. 1245 do Código Civil. Insurgência do autor que figurou como comprador no primeiro negócio jurídico. Preliminar de nulidade da r. Sentença por ausência de fundamentação. Não há acolhimento. Julgador que apresentou razões suficientes para o convencimento. Mérito. Aquisição efetivada mediante instrumento de procuração não dotado de poderes especiais. Nulidade evidenciada. Pretensão, ademais, que encontra óbice pela averbação do negócio jurídico subjacente junto ao ofício de registro de imóveis. Arguida má apreciação do acervo probatório. Inocorrente. Eficácia do registro que convalida a titularidade dominial do segundo adquirente. Nulidade do primeiro negócio que deve se resolver em perdas e danos a ser buscada em via própria. Decisão mantida. Recurso conhecido e não provido. (TJPR; Rec 0012038-39.2014.8.16.0129; Paranaguá; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Robson Marques Cury; Julg. 18/10/2022; DJPR 25/10/2022)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Ação de nulidade de registro. Sentença de improcedência. Autores, ora apelantes, que alegam ter alienado imóvel aos corréus, operação desfeita na mesma data por instrumento particular não levado a registro, o que culminou em nova alienação do bem aos outros corréus, por escritura pública devidamente registrada. Alegação de que as partes simularam a compra e venda. Transferência de bem imóvel que ocorre com o registro do título. Exegese do art. 1245, do Código Civil. Má-fé dos terceiros adquirentes, aqui corréus, não demonstrada. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; EDcl 0001597-17.2009.8.26.0607/50001; Ac. 15904383; Tabapuã; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro; Julg. 26/07/2022; DJESP 25/10/2022; Pág. 1699)
E, conforme rezam os artigos 1.227 e 1.245 a 1.247, os direitos reais sobre o imóvel são adquiridos apenas com o registro:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. (BRASIL, 2002).
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. (BRASIL, 2002).
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresenta o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. (BRASIL, 2002).
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. (BRASIL, 2002).
Em teoria, o processo de transferência de propriedade de bens imóveis aparenta ser desgastante e na prática se torna bastante penoso e oneroso, diante de todos os requisitos legais que devem ser observados para a confecção do título aquisitivo e para o registro do mesmo, além dos altos valores recolhidos pelos Serviços Notariais e Registrais, que englobam emolumentos, ISS, taxa de fiscalização judiciária e recompe.
Além dos valores recolhidos pelas serventias extrajudiciais supra citadas, há também que se falar nos impostos que incidem sobre a transferência de bens imóveis, a exemplo o ITBI, que tem previsão na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, sendo regido pela Lei nº 5.172, de 1966 – Código Tributário Nacional, em seus artigos 35 a 42, além das disposições dos Códigos Tributários Municipais, uma vez que os municípios também são responsáveis por regulamentar e fiscalizar o recolhimento do referido imposto.
Art. 156, CF. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana;
II- transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
III- serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar.
§ 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000)
I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e (Incluído pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000)
II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000)
§ 1º-A O imposto previsto no inciso I do caput deste artigo não incide sobre templos de qualquer culto, ainda que as entidades abrangidas pela imunidade de que trata a alínea “b” do inciso VI do caput do art. 150 desta Constituição sejam apenas locatárias do bem imóvel. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 116, de 2022)
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
II – compete ao Município da situação do bem.
§ 3º Em relação ao imposto previsto no inciso III do caput deste artigo, cabe à lei complementar:
I – fixar as suas alíquotas máximas e mínimas; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 37, de 2002)
II – excluir da sua incidência exportações de serviços para o exterior. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
III – regular a forma e as condições como isenções, incentivos e benefícios fiscais serão concedidos e revogados. (BRASIL, 1988).
Em virtude das complicações burocráticas e dos altos valores recolhidos pelas serventias notariais e registrais, para lavratura e registro do título aquisitivo, tem-se aqueles indivíduos que optam por celebrar contratos de promessa de compra e venda, prática esta, aceita pelo presente ordenamento jurídico. Porém, a problemática reside quando o promitente comprador atua como vendedor de um imóvel ao qual não tem direitos reais de propriedade, uma vez que, não obedeceu o disposto no artigo 1.245, do Código Civil, não havendo o registro do título aquisito hábil, no Serviço Registral de Imóveis competente, criando assim, uma cadeia de promitentes vendedores e compradores.
Desta forma, o presente trabalho objetiva elencar os problemas provenientes das sucessivas promessas de compra e venda.
3. DO CONTRATO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Pablo Stolze Gagliano (2023), Rodolfo Pamplona Filho (2023), são autores contemporâneos que se tornam fundamentais para a abordagem da temática aqui proposta, pois trazem clareza para entender questões e consequências envolvendo os contratos e, principalmente, a promessa de compra e venda. E, inicialmente, conceituam contrato como:
Um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social da propriedade e da boa-fé objetiva, auto disciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades. (GAGLIANO, Pablo, S. e Rodolfo Pamplona Filho, 2023).
Nesse diapasão, as partes – promitente comprador e vendedor, exercendo a autonomia de suas vontades, firmam promessa de compra e venda, sendo assim, se torna importante diferenciar o Contrato de Compra e Venda do Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda:
O Contrato de Compra e Venda é o contrato principal pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço).
Já o Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar que tem como objetivo um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido após a quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante. (GAGLIANO, Pablo, S. e Rodolfo Pamplona Filho, 2023).
O segundo conceito abordado, é o tema estabelecido neste artigo, que passou a ser previsto de forma expressa pelo Código Civil de 2002, em seus artigos 1417 e 1418:
Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (BRASIL, 2002).
Art. 1418, CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (BRASIL, 2002).
A forma de contrato aqui mencionada, poderá ocorrer na modalidade pública ou particular, o que, se torna vantajoso e peculiar de tal modalidade de contrato, pois, descarta o rigor público, que muitas vezes é exigido em outras circunstâncias, e facilita a sua formalização. Mas que, pode também, desencadear a já abordada cadeia de promitentes compradores e vendedores, haja vista, a facilidade de contração da promessa, a não possibilidade de transferência da propriedade apenas com a mesma e a dificuldade financeira enfrentada no cenário brasileiro atual. Em virtude de tais peculiaridades, os autores, então, preferem adotar um novo conceito, semelhante ao de ARNOLDO WALD:
Preferimos conceituar a promessa como um direito real ad rem, direito de adquirir a coisa, ou seja, de incluir o imóvel em seu patrimônio – formando uma nova categoria no campo dos direitos reais, na qual incluiríamos, ao lado da promessa, o direito criado pelo pacto de retrovenda, cujas consequências são aliás análogas. (WALD, 2023)
Desta forma, compactuando com o pensamento dos autores supra, é possível dizer que a promessa de compra e venda constitui um direito real ad rem, conferindo lhe o direito de adquirir a coisa, sendo que nesse sentido, o promitente comprador adquire direito real sobre o imóvel, diferente do pensamento e alguns doutrinadores, que preferem dizer que o direito real só é adquirido quando da transferência efetiva da propriedade. Aqui, prefere-se acreditar que o direito real nasce a partir do pacto firmado, em virtude das consequências geradas por tal promessa.
4. DA CONVERSÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM ESCRITURA PÚBLICA
Amplamente utilizada no direito privado, a promessa de compra e venda é uma espécie de contrato no qual uma das partes (chamada de promitente vendedora), se obriga a vender a outra parte (denominada promitente compradora), um bem imóvel, por preço, condições e modos pactuados na declaração de vontade das partes, sendo que, tal instituto jurídico vem, de forma recorrente, sendo alvo de discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Sendo importante ressaltar que, a referida promessa, encontra respaldo jurídico no ordenamento vigente.
O problema reside quando a promessa de compra e venda não se converte em escritura pública, tornando-se um título aquisitivo hábil para a transferência da propriedade.
Cabe ressaltar que tal promessa, por si só, não tem a eficácia de transferir a propriedade do bem imóvel ao promitente comprador, garantindo ao mesmo apenas o direito real de aquisição do bem, e não o direito real de propriedade do imóvel, nos moldes do artigo 1.417, do Código Civil:
Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (BRASIL, 2002).
Maria Helena Diniz menciona sabiamente em sua obra: Curso de Direito Civil Brasileiro, que é exigida a conversão da promessa de compra e venda em escritura pública, de acordo com o art. 108 do Código Civil Brasileiro, sendo, desta forma, a presente formalidade, indispensável para figurar a vontade das partes.
Conforme menciona o art. 108 do Código Civil Brasileiro:
Art. 108, CC. Não dispondo a Lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (BRASIL, 2002).
É sabido que o princípio da continuidade registral, previsto no art. 195, da Lei de Registros Públicos, prevê um liame rigoroso entre o titular do domínio e aquele que realiza a alienação, onde, não estando o imóvel registrado em nome do outorgante, será exigida o prévio registro do título anterior, na matrícula do imóvel objeto do negócio jurídico, para que se possa manter a continuidade do registro.
Art. 195, Lei 6.015/1973. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. (BRASIL, 1973)
O princípio em tela, refere-se a ideia de que os registros públicos devem ser mantidos de forma contínua e ininterrupta, garantindo a segurança jurídica e a confiabilidade dos atos e fatos jurídicos registrados. Esse princípio busca assegurar a continuidade das informações e a proteção dos direitos dos indivíduos, evitando lacunas ou interrupções nos registros.
Sendo assim, as sucessivas promessas de compra e venda, não teriam validade diante de tal princípio, pois, não obedecem liames rigorosos durante a cadeia filiatória da promessa em tela, onde os indivíduos que não possuem direitos reais sobre os imóveis atuam erroneamente como vendedores do mesmo.
5. DO NÃO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Outro ponto de relevância, que deve ser analisado, é o quão oneroso se torna o processo de transferência de um bem imóvel, além de toda burocracia que gira em torno da mesma. Levando também em conta que, segundo o banco de dados do Serasa, o Brasil, possuía em 2022, 69,4 milhões de inadimplentes, e o valor médio de dívida por pessoa era de 4,5 mil. Fato que corrobora, para que, cada vez mais, indivíduos busquem maneiras de burlar qualquer negócio jurídico que seja extremamente oneroso, para satisfazer o seu objetivo principal, tendo reflexos, inclusive no negócio jurídico retratado.
Tratando especificamente da transferência de imóveis apenas utilizando-se dos contratos de promessa de compra e venda, leva a formação da cadeia de promitentes vendedores e compradores, sem a confirmação, através de escritura pública, do ato firmado, gerando insegurança jurídica.
Dados importantíssimos, para demonstrar que, os indivíduos, ao se depararem com altos custos, buscam maneiras de burlar qualquer negócio jurídico que se torne oneroso, para atingir assim, seu objetivo principal, tendo relevância direta, inclusive, no negócio jurídico em questão. Tal tentativa gera problemas, como a criação de cadeias de promitentes vendedores e compradores, onde não há a transferência do direito real de propriedade do imóvel, entretanto, os promitentes vendedores e compradores atuam negociando o direito real – que não possuem, sobre o imóvel, como se proprietários fossem, ferindo o princípio da continuidade registral, já mencionado.
Vale ressaltar que, o direito real aqui abordado, é o direito real à propriedade e não a aquisição do bem, quando, assinada uma promessa de compra e venda, esta, garante a possibilidade de direito real sobre a aquisição do bem, porém, o direito de propriedade, só nasce, quando efetivamente registrado o título aquisitivo hábil, pois, a promessa de compra e venda em si, não preenchem requisitos legais necessários para a transferência da propriedade do bem imóvel.
Súmula 239, STJ. Há de prevalecer, então, a velha e prestimosa lição de Darcy Bessone, acolhida integralmente pelo decisório do STJ, na qual se faz a nítida distinção entre a constituição da obrigação de fazer e o aparecimento do direito real de aquisição, diante dos compromissos de compra e venda. (Súmula da Jurisprudência Predominante do Superior Tribunal de Justiça. Edição: Imprensa Nacional, 2011, p. 41. Disponível em: <www.stj.jus.br>)
Ainda sobre o não registro da promessa de compra e venda, ARNOLDO WALD:
Uma vez não registrado o compromisso de compra e venda, concluímos naturalmente que o direito real do promitente comprador não se teria constituído.
De fato.
Todavia, a nossa realidade, mormente para os que militam no interior do país, demonstra que o registro da promessa é uma atitude, embora necessária, pouco frequente, e, por vezes, até certo ponto desconhecida.
Nem sempre por ignorância, mas também por inocência ou, não podemos negar, por falta de condições para o pagamento das taxas cartorárias ou do tributo de transmissão, inúmeras promessas de compra e venda são pactuadas, diariamente, a latere do sistema registrário oficial. (GAGLIANO, Pablo, S. e Rodolfo Pamplona Filho, 2023).
Desta forma, não é possível ignorar a realidade, e dizer que o direito real do promitente comprador deve ser ignorado, este deve ser reconhecido, como pode-se notar a seguir.
5.1 DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL E A CADEIA DE PROMITENTES COMPRADORES E VENDEDORES
Porém, apesar da possibilidade de aquisição de um direito real, o mesmo não existe, ou se faz confuso, quando ao não observar o princípio da continuidade registral, o proprietário de fato não é o proprietário de direito, e, dá início a uma cadeia de promitentes compradores e vendedores.
Tal cadeia gera enorme insegurança jurídica, onde, conforme já mencionado, o proprietário de fato não é o proprietário de direito, de acordo com a matrícula do imóvel no registro imobiliário e toda a cadeia de promitentes vendedores e compradores, não conseguem, de forma clara, exercer os direitos que possuem, em detrimento da ordem de sequência das promessas que devem ser seguidas.
Seguindo essa dinâmica, caso ocorra a formação de uma cadeia de promitentes compradores e vendedores, seria justo e preciso, ainda que a promessa não fosse registrada, que a parte prejudicada pelo inadimplemento desta outra, tenha seu direito satisfeito, com amparo também, na jurisprudência pacificada, destacando-se:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73.
EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO.
NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI N. 4.591/64. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA.
PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem pronuncia se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos.
2. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes.
3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02).
4. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. Precedentes.
5. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.
6. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.
7. Recurso especial provido.(REsp 1490802/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3.ª Turma, julgado em 17-4-2018, DJe 24-4-2018)
Nesse óbice, reconhece-se o direito do promitente comprador, de ter seu objetivo satisfeito, mesmo quando a promessa não é registrada em âmbito cartorial.
5.2. DA CESSÃO ONEROSA DE CRÉDITO COMO SOLUÇÃO PARA QUEBRA DA CADEIA
Nesse sentido, surge a cessão onerosa de crédito:
A cessão de crédito é, pois, um negócio jurídico pelo qual o credor transfere a um terceiro seu direito. O negócio jurídico tem feição nitidamente contratual. (SILVIO, p.150, 2009).
A cessão onerosa de crédito é um instituto do direito civil que consiste na transferência de um crédito de uma pessoa para outra, mediante pagamento de um valor em dinheiro ou outra contraprestação acordada entre as partes.
Nesse tipo de cessão, o cedente (aquele que transfere o crédito) recebe uma contrapartida financeira do cessionário (aquele que adquire o crédito). Essa contrapartida pode ser um valor em dinheiro, bens ou serviços.
A cessão aqui abordada está regulada pelo Código Civil brasileiro, no artigo 286 e seguintes, onde o referido artigo menciona que o credor pode ceder o seu crédito, caso não viole a natureza da obrigação, lei ou convenção com devedor. E, para que seja válida, é necessário que haja consentimento do devedor original, ou seja, da pessoa que está obrigada a pagar o crédito. Além disso, é importante que a cessão seja feita por meio de um contrato escrito, para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.
Uma vez realizada a cessão onerosa de crédito, o cessionário passa a ser o novo titular do crédito, podendo cobrar o devedor original a exercer todos os direitos e prerrogativas relacionadas a esse crédito.
É importante ressaltar que a cessão onerosa de crédito difere da cessão gratuita, na qual não há pagamento de contrapartida financeira. Além disso, a cessão onerosa também se diferencia da cessão de crédito por novação, na qual ocorre a substituição do devedor original por um novo devedor, mediante consentimento de todas as partes envolvidas.
Desta forma, a cessão onerosa de crédito, ora abordada neste tópico, poderia ser usada para pôr fim a cadeia de promitentes compradores e vendedores. Onde tem-se a cessão dos direitos na ordem da cadeia criada, com a finalidade de reduzir a mesma até a chegada da relação entre o proprietário de direito, titular da propriedade do imóvel e o real e atual comprador do imóvel.
Assim, o promitente comprador da cadeia estabelecida, ao invés de criar sucessivas promessas, cede seu direito de compra a um terceiro, onde, “um não proprietário” realiza a transferência – dentro do possível, dos direitos e obrigações da referente promessa.
6. DAS CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS (NOS TRIBUNAIS) DAS SUCESSIVAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA
As consequências jurídicas das sucessivas promessas de compra e venda nos tribunais do Brasil, podem variar dependendo das circunstâncias específicas de cada caso, pois, assim como em qualquer processo judicial, é preciso avaliar a situação e suas peculiaridades, bem como as provas apresentadas pelas partes.
No entanto, em geral, os tribunais brasileiros têm entendido que a realização de sucessivas promessas de compra e venda sem o efetivo cumprimento do contrato podem configurar má-fé e gerar consequências jurídicas para a parte que descumpriu o contrato. É o que diz a seguinte jurisprudência:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL “A NON DOMINO”. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. “Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais” (AgRg no AREsp XXXXX/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda “a non domino”, a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda “a non domino”, à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: XXXXX DF XXXXX/XXXXX-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/11/2021, T4 -QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/11/2021)
Em alguns casos, os tribunais, têm reconhecido a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos pela parte prejudicada:
Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ – Súmula n.543) Tema 577 – tese firmada: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. REsp 1300418/SC
Além disso, a parte que descumpriu o contrato, bem como as promessas pode ser condenada a pagar indenização por danos morais e materiais causados à outra parte, conforme encontra-se amparo os artigos 186 e 187 do Código Civil.
É de suma importância ressaltar que cada caso deverá ser analisado de forma minuciosa por seu douto juízo, levando em consideração as circunstâncias específicas de cada liame. Porém, é indubitável que terão consequências jurídicas para quem realiza o negócio jurídico de forma desordeira e/ou de má-fé.
7. CONCLUSÃO
Tendo em vista as sucessivas promessas de compra e venda, estabelecidas pelos promitentes compradores e vendedores, motivados por costume, insuficiência financeira ou a burocracia existente no ato de registro do imóvel, o negócio jurídico aqui em tela, enfrenta diversos problemas e questionamentos sobre seus efeitos e validade.
A insegurança jurídica aqui tratada, surge pelo fato de que o proprietário de fato não é proprietário de direito. Seria válido dizer que não há direito real estabelecido na presente ação pois não cumpre o requisito de transferência da propriedade, com o registro da escritura pública, lavrada pelo serviço notarial, no serviço Registral de imóveis competente. Porém, é impossível ignorar a realidade que perpassa por milhares de brasileiros, o direito do promitente comprador deve ser reconhecido, e levada em consideração sua realidade.
Em virtude dos fatos mencionados, se faz necessária a cessão onerosa de crédito, como solução para a problemática enfrentada, onde, o promitente comprador, ao não criar sucessivas promessas de compra e venda e, dar início a cadeia desejada, cede seus direitos a um terceiro e também suas obrigações na promessa.
Sendo assim, a cessão onerosa de crédito pode ser utilizada como uma solução para diminuir as sucessivas promessas de compra e venda, pois permite que o vendedor original do imóvel transfira o seu crédito a terceiros, recebendo o valor de forma acordada. E também de forma legal, diferente da ocorrência das cadeias supracitadas.
Nesse caso, o vendedor original do imóvel pode ceder o seu crédito a um terceiro interessado, que passará a ser o novo titular do crédito. Desta forma, o terceiro adquirente assume a posição de credor em relação ao comprador do imóvel, podendo cobrar o pagamento e exercer todos os direitos e prerrogativas relacionados a esse crédito.
Essa prática pode ser vantajosa para o vendedor original, pois este recebe o valor acordado de forma antecipada, evitando a necessidade de aguardar o cumprimento e a possível ocorrência da formação de sucessivas promessas de compra e venda. Ademais, o terceiro adquirente assume o risco de inadimplência do comprador do imóvel, ficando responsável por cobrar o pagamento.
No entanto, é importante ressaltar que a cessão onerosa de crédito deve ser realizada de acordo com as normas legais e contratuais aplicáveis, garantindo a segurança jurídica das partes envolvidas. É recomendável que seja feito um contrato escrito, estabelecendo as condições que serão aplicadas na cessão, e os direitos e obrigações das partes. É necessário também, obter o consentimento do devedor original, ou seja, do comprovador do imóvel, para que a cessão seja válida.
8. REFERÊNCIAS
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1 Graduanda em Direito pelo Centro Universitário – UNA Bom Despacho, membro do Direito na Escola e
Assistente de Apoio do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
2 Graduando em Direito pelo Centro Universitário – UNA Bom Despacho, atua na área imobiliária, compondo a equipe responsável pelo Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Bom Despacho