FROM THE ORIGIN TO THE LEGAL AND PRACTICAL ASPECTS OF TIME-SHARING IN CURRENT NATIONAL LAW
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/cs10202505160756
Guilherme Henrique de Paulo Perez1
João Victor Vieira de Santanna2
RESUMO
O presente trabalho explora um estudo a respeito das alterações legislativas promovidas pela Lei de nº 13.777 de 2018, qual incorporou ao ordenamento as regulamentações a respeito da multipropriedade ou time-sharing, tendo em vista as inovações e desdobramentos entre a legislação civil, a consumerista e a registral. Exploram-se aspectos gerais dos direitos reais, as perspectivas históricas e do direito material do instituto, como também o entendimento jurisprudencial indicado nas lições e superações ocorridas com a nova lei. Abordam-se, também, casos práticos, nos quais se promove a ligação com os ramos civilistas e consumeristas. Ressaltam-se, ainda, as importantes limitações estabelecidas pelos princípios constitucionais atinentes ao tema, que trazem maior coerência ao instituto e maior segurança às relações jurídicas concernentes à aplicação da matéria em questão.
Palavras-chave: direito civil; direitos reais; direito de propriedade; multipropriedade; time sharing.
ABSTRACT
This paper will expose a study on the legislative changes promoted by Law No. 13.777 of 2018, which incorporated regulations regarding multiproperty or time-sharing, In view of the innovations and developments between civil law, consumerism and the registral. It explores general aspects of real rights, the historical perspectives and the material law of the institute, as well as the jurisprudential understanding indicated in the lessons and overcoming that occurred with the new law. Practical cases are also dealt with, in which the connection with the civilist and consumerist branches is promoted. We also emphasize the important limitations established by the constitutional principles related to the theme, which bring greater coherence to the institute and greater security to the legal relations concerning the application of the matter in question.
Keywords: Civil right; real rights; property right; multiproperty; time-sharing.
I. INTRODUÇÃO
A intenção do estudo que se apresentará no decorrer deste trabalho é a elucidação da aplicação do instituto da multipropriedade no direito vigente, passando pela análise de seu conceito, natureza jurídica e as peculiaridades diante do caso concreto.
O ser humano necessita da convivência em grupo para melhor desenvolver-se. Porém, a convivência coletiva impõe ordem, determinada por regras de comportamento. Essa normatização indica a existência de restrições que limitam a atividade dos indivíduos componentes dos diversos grupos sociais. O fim do direito é precisamente determinar regras que permitam aos homens a vida em sociedade3.
Essa reflexão de convivência coletiva se estende aos diversos ramos do Direito, servindo essa ciência, também, para atenuar as possíveis lides que possam advir desse relacionamento interpessoal.
Além do mais, sendo a convivência humana múltipla, os clássicos institutos do direito civil também devem acompanhar. Como delineado no presente artigo, não podemos indicar que a multipropriedade seja um instituto novo no ordenamento.
Desta forma, o que a Lei nº. 13.777, de dezembro de 2018 realizou foi apenas a definição legal de algo já existente no plano dos fatos que, por vezes, acaba por ser regulado por decisões judiciais.
Não houve apenas a inclusão no Código Civil, entre os artigos 1358-B ao 1358- U, mas também na Lei de Registros Públicos, de nº 6.015, de 1973.
Disso melhor se explorará nos tópicos subsequentes.
II. CONCEITO DE MULTIPROPRIEDADE E SUA NATUREZA JURÍDICA
De proêmio, necessário se faz uma breve análise do conceito de multipropriedade ou time-sharing, introduzido pela lei 13.777 de 2018, bem como quais diplomas a regem além de tal normativa.
Maria Helena Diniz cita o célebre conceito de Gustavo Tepedino, para quem:
O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido, como ensina GUSTAVO TEPEDINO, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal, quinzenal ou semanal). Possibilita o uso de imóvel (casa, apartamento, flat, chalé) em certos períodos ou temporadas, variando o preço conforme o tempo de sua utilização e temporada (baixa, média ou alta). Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios4.
Partindo do conceito já delineado pelo Prof. Tepedino, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial de nº 1.546.165/SP, proferido pela 3ª Turma, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e acórdão proferido pelo Ministro João Otávio de Noronha, julgado no dia 26.04.2016, e disponibilizado no DJe do dia 06.09.2016, reconheceu a natureza real da multipropriedade, conforme se depreende a seguir:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.
2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus.
3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.
4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.
5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição.
6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária.
7. Recurso especial conhecido e provido – Grifo nosso.
Bem se sabe que uma das principais discussões acadêmicas e jurisprudenciais sobre novos institutos é saber sua natureza jurídica. Conforme se conclui do julgado do STJ de 2016 e, portanto, anterior à Lei nº. 13.777/2018, há o reconhecimento do instituto time-sharing como direito real, no qual entendeu-se pela ampliação do rol já previsto no artigo 1.225, do Código Civil, cujo rompimento com o paradigma da taxatividade, tão exortado pela doutrina e pela jurisprudência, que garantiria maior segurança jurídica tanto no aspecto material como registral.
O julgado da Corte fez surgir discussões sobre a possibilidade de um negócio jurídico entabulado entre partes poder criar um instituto jurídico que se considerasse como mais um direito real, além dos já dispostos no artigo 1225, do Código Civil. Havia quem entendesse que se tratava apenas de mais um aspecto do próprio direito de propriedade, já previsto no inciso I, do artigo 1225, do Código Civil, como um dos efeitos da elasticidade própria deste instituto.
Autores como Rosenvald e Chaves traziam em suas obras antes da legislação inovadora que se tratava efetivamente de um direito real. Confira-se:
A multipropriedade imobiliária é direito real. Alguns poderiam insinuar que a legislação é silente neste particular. Porém, sabemos que o atributo da taxatividade dos direitos reais não lhes insere na redoma da tipicidade. Assim, é plenamente possível o exercício de um espaço de autonomia negocial para que os particulares possam ajustar diferentes contornos ao direito de propriedade conforme as variações e demandas do tráfico jurídico. Ademais, no câmbio do direito de propriedade para os “direitos de propriedades”, veicula-se a noção de que a propriedade é dotada de plasticidade, podendo transitar entre um conteúdo jurídico máximo e um mínimo, traduzido este como o essencial para que o conteúdo do domínio se mantenha com o seu titular5.
Na época, o posicionamento adotado pelo STJ para se instituir o mínimo de segurança jurídica a um instituto tão frágil era compreensível, haja vista que a multipropriedade era composta por negócios jurídicos atípicos, vez que sua forma de aquisição, venda e transmissões em geral não eram disposta em lei.
Assim, entendia-se que os contratos que os veiculavam se tratavam de negócios jurídicos atípicos, possuindo como objeto um direito real instituído entre as partes, com fulcro mínimo na característica da elasticidade ou plasticidade da propriedade já indicada no inciso I, do artigo 1225, do Código Civil.
No entanto, ressalvado entendimento divergente, entende-se que tal linha de pensamento encontra-se superada pela vigência da Lei nº. 13.777, de 2018, constituindo verdadeiro ativismo congressual ou superação legislativa da jurisprudência (reação legislativa).
Diferentemente da lógica exposta, a lei atual entende a multipropriedade como uma forma de condomínio, como vimos, estando incluída no Capítulo VII com o nome “Do condomínio em multipropriedade”.
Deste modo, o time-sharing é hoje um regime de condomínio, o que causa implicações na prática e especialmente nos atos registrais peculiares, havendo aplicação subsidiária das normas já atinentes ao condomínio, além do Código de Defesa do Consumidor, como expressa o artigo 1.358-B, do Código Civil.
Na lição de Flavio Tartuce:
a multipropriedade tratada atualmente no Código Civil apenas diz respeito a imóveis, não alcançando bens móveis como veículos automotores, aeronaves e embarcações em geral. O objetivo da lei foi de supostamente atrair investimentos para o setor de turismo no Brasil quanto a tais empreendimentos6.
O autor ainda critica a legislação ao prever que cada multiproprietário é titular de uma fração de tempo, senão vejamos:
Na verdade, há titularidade da propriedade em condomínio, que corresponde ao uso fracionado no tempo, definição que está mais bem sintonizada com a conceituação antes exposta, do Professor Gustavo Tepedino. Diante dessa afirmação, entendo haver sim um direito real. Como se verá, a opção de construção do legislador pode gerar alguns problemas práticos, muito além da simples teoria. Por isso, prefiro utilizar o termo domínio multiproprietário.7– Grifo nosso.
III. DA APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DE OUTRAS LEGISLAÇÕES
O artigo 1358-B aponta que a multipropriedade será regida pelas disposições que seguem com as alterações promovidas pela Lei nº 13.777/2018 e, de forma subsidiária pelas demais disposições do Código Civil, da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e pela Lei nº, 8.078 de 11 de setembro de 1990 (o Código de Defesa do Consumidor- CDC).
Vale aqui o entendimento do Prof. Tartuce, que entende pela vigência apenas a partir do artigo 28 da Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações. Cita que, “a título de exemplo, em havendo, multipropriedade instituída dentro de uma incorporação, devem ser observados as obrigações e os direitos do incorporador (arts. 32 a 47, da Lei nº. 4.591/1964)”8.
A respeito da aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor, bem se sabe que tal normativa visa a proteção do consumidor, vista em posição de desigualdade, de vulnerabilidade frente os meios de produção e fornecimento de produtos e serviços.
Assim, a multipropriedade irá beber da principiologia consumerista nas situações mais profissionais, como por exemplo o compartilhamento de tempo de um imóvel em redes hoteleiras, que trazem, junto com o uso e gozo daquele imóvel por determinado tempo, também o fornecimento de produtos e serviços, havendo um prestador de serviços profissional do outro lado desta relação.
Sobre a entrega da gestão da multipropriedade em redes hoteleiras, Tepedino ensina que:
em geral empresas multinacionais, estimula a prática de intercâmbio entre multiproprietários, visando à permuta anual das respectivas frações de que são titulares, em lugares e países diversos, formando-se um chamado “banco de trocas”, altamente diversificado e interessante para os que gostam de viajar. Desta forma, um multiproprietário titular de uma quinzena anual em Cannes, por exemplo, troca a utilização do seu apartamento, em certo ano, com titular de direito em imóvel situado em Búzios ou nas distantes Ilhas Mauricius9.
Por óbvio, a adoção do CDC deve comportar os institutos ímpares desta legislação, como é o caso do direito de reflexão, disposto no artigo 49 do citado diploma, que indica o direito do consumidor exercer o arrependimento da compra nos sete dias seguintes, a partir da assinatura ou do recebimento do serviço o produto, quando forem contratados fora do ambiente físico do empreendimento.
A intenção do legislador foi de compensar a vulnerabilidade extremada do consumidor que está fora do estabelecimento comercial e, portanto, não tem como aferir, de forma fidedigna, as reais características do produto ou do serviço, além, é claro, de buscar diretamente com os representantes do fornecedor, informações adicionais10.
Pode haver casos em que a fração de tempo que constitua time-sharing seja também transacionada fora dos estabelecimentos comerciais, como por sítios eletrônicos, telefonemas etc.
Resta a dúvida se poderia haver a aplicação do direito de arrependimento também aos contratos que tenham por objeto a aquisição de multipropriedade. Entendemos que sim, pois, apesar de se constituir um instituto eminentemente civilista, como regime de condomínio, há previsão expressa de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, obviamente sendo reservadas as situações que se configurem como relação de consumo, que aqui não serão tratadas por não constituírem o foco do trabalho.
Lide semelhante fora proposta do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos de nº 1014995-79.2016.8.26.0506, que em grau de Recurso de Apelação, por relatoria do Des. Fábio Podestá, julgado em 14.03.2019, disponibilizado no DJESP no dia 18.03.2019, igualmente decidiu pela possibilidade da aplicação do prazo de reflexão a um contrato de cujo objeto era uma imóvel em time-sharing.
A ementa do caso assim dispõe:
MULTIPROPRIEDADE – Sentença de procedência – APELO DA REQUERIDA – Inadmissibilidade, quanto ao pedido principal de reforma – Hipótese em que sequer foi celebrado compromisso de compra e venda – Simples proposta, assinada em circunstâncias de “venda emocional” e que não enseja retenção de arras – Exercício de direito de arrependimento assegurado ao consumidor, porquanto exercido nos termos do art. 49, do CDC – Admissibilidade, todavia, do pedido subsidiário, para que haja afastamento da repetição do indébito – Restituição que deve ocorrer na forma simples – Acertada, todavia, a estipulação de juros a partir da citação (art. 405, do CC).
Sentença reformada em pequena parte, apenas para o fim de afastar a restituição em dobro – RECURSO PROVIDO EM PEQUENA PARTE. – Grifo nosso.
Importante destacar o fundamento trazido do r. acórdão a respeito do direito de arrependimento aplicável, pois a consumidora teria adquirido a cota em multipropriedade numa instância turística, fora do estabelecimento da ré:
Conforme já nos manifestamos, em obra lançada em coautoria com Ezequiel Morais e Marcos Marins Carazai: “As circunstâncias da contratação de fornecimento de produtos ou de serviços, quando esta (relação) ocorre fora do estabelecimento comercial do fornecedor, não são, definitivamente, as mesas do que aquelas circunstâncias dentro do estabelecimento comercial. […] Em regra, no primeiro caso mencionado, há inquestionável desequilíbrio contratual que poderá redundar em danos para o consumidor. Por isso, o CDC confere ao consumidor o direito de arrependimento e sem ônus, como, contrariamente, ocorre no Código Civil (neste, o contratante arrependido perderá as arras penitenciais).
Enfim, a norma tem a finalidade de evitar o vício de consentimento, a manifestação precipitada do consumidor, causada pelos métodos agressivos e premeditados de venda por parte do fornecedor”11.
A respeito de métodos agressivos de venda, os doutrinadores Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem citam a chamada “venda emocional”: “Venda emocional: Boa-fé objetiva é um patamar de lealdade, de cooperação, de informação e de cuidado com o patrimônio e a pessoa do consumidor, que é imposto por norma legal, tendo em vista a aversão do direito ao abuso e aos atos abusivos praticados pelo contratante mais forte, o fornecedor, com base na liberdade assegurada pelo princípio da autonomia privada. O CDC presume o consumidor como parceiro contratual mais vulnerável por lei (art. 4º, I,) e impõe aos fornecedores de serviço no mercado brasileiro um patamar mínimo de atuação conforme à boa-fé. O art. 39 proíbe uma série de práticas abusivas. O abuso pode estar também no método de venda, que impede a reflexão, a decisão racional e refletida, a livre escolha do art. 6º, II, do CDC. Daí denominar-se a chamada venda emocional aquela que para vender seduz o consumidor com prêmios, com champagne, festas, filmes, recepções, cerveja ou bebidas alcoólicas em locais fora do estabelecimento comercial ou mesmo paradisíacos, a que o sugestiona a adquirir mais, para si ou amigos, como a venda em bola de neve, proibida na França.
As vendas de multipropriedades ou time-sharing geralmente utilizam-se deste método emotivo de venda, daí a necessidade não só de informação para o consumidor, mas de tempo para que reflita se necessita ou não daquele serviço ou produto. Os sete dias de reflexão do art. 49 devem iniciar quando o consumidor sabe como desfazer a venda. ”12
Da narrativa constante da inicial se infere que se trata exatamente da hipótese: venda emocional. A venda foi realizada em instância turística (fls. 02), fora do estabelecimento da ré, sendo inegável a aplicação, à hipótese, do prazo de reflexão previsto no art. 49, do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
Na hipótese, o compromisso de compra e venda sequer chegou a ser assinado. O documento de fls. 111/124 não contém qualquer assinatura.
O único instrumento vinculativo é a “Proposta”, encargada à fls. 14, celebrada em 16.02.2016.
Sendo digno de nota que o próprio compromisso de compra e venda consubstancia um contrato preliminar não se cogitando, absolutamente, de ser a “proposta” um contrato preliminar a um contrato que já é preliminar (compra e venda). Essa “proposta” firmada pela autora não pode ser lida senão como uma “proposta” de futura celebração de compromisso de compra e venda.
Todavia, a autora manifestou a desistência em 25.02.2016 (fls. 27) dessa proposta, formalmente, conforme instruções em contato telefônico (presumivelmente obtidas naquela data, consoante teor do email, e ante à ausência de impugnação específica da ré). Evidente que manifestou sua desistência no prazo de sete dias, contados desde o recebimento das instruções. Logo, exercido o direito de arrependimento, descabe qualquer retenção em favor da ré, apelante. – Grifo nosso.
Por se concluir que inúmeros são os efeitos decorrentes da aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor ao instituto da multipropriedade, com vistas à proteção da figura do consumidor.
IV. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS DO CAPÍTULO VII-A
Prosseguindo ainda nas disposições gerais do Capítulo VII-A do Código Civil, vemos importante disposição no parágrafo único do artigo 1358-C, no sentido de que “a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário”.
A lógica do instituto é simples, pois haverá a disponibilidade proprietário único restante de transmitir essas frações a outras pessoas, sem necessariamente ter que instituir novo time-sharing, de forma que se preserve, inclusive, a função social da propriedade, em atenção às disposições constitucionais sobre o tema.
Já o artigo 1358-D indica as características do imóvel que seja objeto de uma multipropriedade, sendo ele indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio, além de incluir as instalações, equipamentos e o mobiliário destinados ao seu uso e gozo.
Assim, a indivisibilidade também atinge cada uma das frações de tempo que diz respeito ao o imóvel em multipropriedade (art. 1.358-E do CC/2002), sendo vedado o desdobro temporal. Como ensina Carlos Eduardo Elias de Oliveira:
o período de tempo de cada unidade periódica é indivisível, de modo que não pode o multiproprietário fazer um ‘desdobro’ de sua unidade, com o objetivo de desaglutiná-lá em outras unidades periódicas menores. É vedado o que chamamos de ‘desdobro temporal’. Ex.: quem tem uma unidade periódica no mês de janeiro não pode extinguir a própria unidade periódica para, em seu lugar, criar outras duas, a primeira vinculada aos dias 1.º ao 14 de janeiro e a segunda atrelada aos dias 15 a 31 de janeiro. Enfim, a fração de tempo estabelecida para cada unidade periódica é indivisível”13.
A respeito das frações de tempo, a Lei nº. 13.777/2018 indica três formas de estabelecimento do uso das frações de tempos adquiridas, que deverão ser de no mínimo sete dias, conforme artigo 1358-E, §1º, são elas a forma fixa e determinada num mesmo período de cada ano (inciso I), flutuante, sendo a forma periódica determinada em procedimento objetivo que respeite os demais coproprietários, em atenção ao princípio da isonomia, com a divulgação prévia dos dias de uso (inciso II), e a forma mista, que combine os sistema da fixação e a flutuante.
Pela lógica da fixação de no mínimo sete dias para uso do imóvel, possível concluir que no máximo poderão haver cinquenta e dois proprietários de um bem no regime do time-sharing, o que pode gerar inúmeros conflitos entre as partes, que provavelmente se socorrerão do judiciário para terem suas pretensões resolvidas. Há quem entenda, como Tartuce, que a lei exagerou ao fixar este número.
Pensamos que o objetivo do time-sharing nos moldes da Lei nº 13.777, de 2018 não é o conforto ou o tranquilo uso de um bem, mas sim a movimentação econômica que institutos assim trazem.
Tem-se, portanto, o exercício temporal fracionado e exclusivo, do direito de propriedade sobre o bem, o que incentiva a economia – pois permite a pessoas de classes menos abastadas a realização de investimento com menor custo – e o turismo – porquanto tem especial aplicação em empreendimentos como flats e hotéis14.
Também na lição de Afonso Rezende, a vantagem é puramente econômica, permitindo ao adquirente usufruir de um imóvel para seu descanso de cada ano, sem suportar gastos astronômicos, bem como isentar-se do possível “sofrimento” e mesmo desagrado das reservas de hotéis ou mesmo possibilidade de nada encontrar para o merecido repouso, enfim, com dificuldades para um alojamento cômodo e saudável. A outra vantagem do sistema é que este tipo de copropriedade também está localizado em cidades praianas, montanhas, estâncias hidrominerais ou termais, vindo, assim, cumprir parcialmente o preceito constitucional quanto à função social da propriedade, pois se utiliza de maneira completa de um bem, satisfazendo o interesse de uma multiplicidade de sujeitos15.
Por fim, o §2º do artigo 1358-E ainda indica que
todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.
Em suma, a regra é a divisão igualitária, diante da máxima concursu partes fiunt, o que encerra uma presunção relativa, que pode ser afastada por convenção dos proprietários16.
V. DA INSTITUIÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE
Pela leitura do artigo 1.358-F, no aspecto da hipótese de instituição por atos entre vivos, podemos indicar a criação por expressão da vontade de uma pessoa que seja proprietária de um bem imóvel e queira partilhar as frações de domínio para aferição de lucro, de forma exclusiva. Podemos também pensar na situação em que duas ou mais pessoas queiram juntar adquirir um imóvel para atingir objetivos de lazer, de forma que seja menos custoso para as partes a manutenção, como no exemplo de amigos que adquirem uma casa na praia e definem quais e quantos serão os dias de cada um, sendo todos condôminos do bem.
Vê-se também que o referido artigo indica as formalidades atinentes à propriedade para aquisição, com a realização dos respectivos atos registrais. Nesta mesma lógica, entendemos que igual observância deve ser feita ao artigo 108, do Código Civil.
Assim, tornaria exigível a realização de escritura pública nos negócios jurídicos que tenham como objeto a multipropriedade e, nos demais casos, seria dispensável, havendo ato registral do contrato estipulado entre as partes.
Não há que se falar em faculdade das partes, com fundamento no artigo 1358-Q, parágrafo único, qual dispõe que “o regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular”, vez que tal artigo é específico sobre o regimento interno do condomínio, que não se confunde com os instrumentos jurídicos para a aquisição deste regime condominial.
Ainda sobre a instituição por ato inter vivos, cite-se a possibilidade de uma incorporação imobiliária com a constituição de um condomínio, que pode se dar por escritura pública ou escrito particular. Enquanto não houver o registro imobiliário, a instituição terá apenas efeitos entre as partes, a exemplo do que ocorre com a convenção de condomínio não registrada, nos termos da Súmula 260, do Superior Tribunal de Justiça17.
A título de complementação, vale a citação do referido enunciado da súmula, qual indica que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
A respeito da instituição via testamento, as ressalvas a serem feitas é se ocorreu a obediência às disposições gerais da multipropriedade, existindo indicação inequívoca da intenção da pessoa falecida em instituir o time-sharing, com delineamento sobre divisão das cotas de tempo a serem aproveitadas pelos herdeiros, havendo a complementação das demais exigências legais pelos agraciados pelo testamento.
O artigo 1358-G, por sua vez, indica um rol numerus apertus a respeito do que deve constar na convenção do condomínio. Deste modo, as partes constituintes podem indicar suas vontades ou disposições diversas, que não afrontam normas ou principiologia que atingem a matéria, de forma que não as subvertem.
A convenção, deve conter minimamente os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que possam ocupar simultaneamente o imóvel na fração de tempo de direito, as regras de acesso do administrador do imóvel para manutenção, conservação e limpeza do bem, a criação de fundo de reserva para fins de manutenção, o regime aplicável no caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, além das multas aplicáveis no caso de descumprimentos das regras aplicadas.
A respeito da aplicação da multa, deve haver idêntica lógica do que já se aplica aos regimes condominiais já conhecidos, isto é, deve haver atenção ao contraditório para imposição da sanção. Nesse sentido o enunciado de nº 92 da I Jornada de Direito Civil do CJF:
Enunciado 92-CJF: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.
Na lição de Tartuce, não obstante essas previsões mínimas, o art. 1.358-H da codificação privada enuncia que o instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá definir o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel, que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Assim, é possível estabelecer que cada multiproprietário somente pode ter cinco quotas, o que visa a impedir um “regime ditatorial” a ser exercido por um dos proprietários. O comando ainda prevê, como exceção à regra geral, que, em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda ou cessão onerosa das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular determinado no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. A última regra visa a afastar eventuais entraves econômicos causados pela cláusula de limitação quanto à titularidade das frações18.
Dos direitos e obrigações do multiproprietário
O artigo 1358-I ensina quais são os direitos relativos aos multiproprietários, que além dos trazidos nos incisos do diploma citado, também estão previstos no instrumento de instituição do regime de partilha das frações de tempo em time-sharing. O artigo 1358- J, por sua vez, institui as obrigações a serem observadas.
Vale destacar que tanto o artigo que trata dos direitos, bem como as disposições sobre as obrigações são patamar mínimo, em numerus apertus, podendo haver acordo entre as partes, desde que não subverta a lógica legislativa do instituto.
Deve-se pontuar que com relação ao uso e gozo, haverá limitação a fração de tempo adquirida pelo multiproprietário. Esses direitos também recairão nas coisas móveis que guarneçam a propriedade, havendo aqui, a comunicação da obrigação dos demais proprietários em zelar pela boa manutenção do mobiliário, pois ao contrário, ferirá o direito de uso e gozo pleno dos demais.
Vemos que também há a possibilidade de cessão de sua fração de tempo, que pode ocorrer de forma onerosa, pela locação ou na forma gratuita, como no comodato. Assim, no período destinado ao seu uso, pode ele fazer a cessão a terceiros. Vale a observação que no ato instituidor do condomínio em multipropriedade poderá haver a restrição a este direito, já que por vezes o elemento confiança e personalidade podem ser definitivos para a relação de condomínio entre os multiproprietários.
A alienação também compõe o rol de direitos do proprietário, incidindo sobre sua fração de tempo, que poderá se dar por atos inter vivos ou por testamento, como já visto anteriormente neste capítulo, que deverá ser informada ao administrador, conforme disposição legal.
Vê-se que não há indicação de tempo para que ocorra essa informação e tampouco a forma que deverá ser feita. Na ausência legal, pode haver a complementação mediante convenção do condomínio, que deve sempre zelar pela forma escrita e exigência de tempo razoável para tal ato.
O artigo também indica direito básico dos regimes condominiais em geral que o de participar das decisões feita pelos demais multiproprietários mediante o voto, que fica condicionado ao seu adimplemento das cotas devidas. Assim, no caso de não pagamento, não exerceria, prima facie, o voto.
A manifestação pode se dar mediante manifestação pessoal ou por representação de procurador devidamente habilitado.
No mais, o peso de sua vontade também deve ser balizado com a quantidade de tempo adquirida na aquisição do time-sharing, visto que pode uma pessoa adquirir mais de uma cota de tempo do regime, caso a convenção não disponha de modo diverso.
Vale indicar que as deliberações do condomínio em multipropriedade não se confundem com as deliberações a serem realizadas por condomínio edilício, caso o imóvel participe de um. A representação dos multiproprietários nestas assembleias deverá ser definida em sua convenção instituidora, pois não seria razoável exigir que todos que a compunham se apresentem numa assembleia de condomínio edilício.
A respeito das obrigações, o artigo 1358-J aponta diversas, que visam a manutenção da multipropriedade em harmonia e com a atenção à sua função social, de forma que todos tenham garantidos o direito de plena fruição da aquisição, como o dever de pagamento sobre cotas condominiais, responsabilidade por danos causados, dever de comunicação ao administrador sobre defeitos que encontre durante seu período de utilização, impossibilidade de mudança unilateral da estrutura do imóvel, dever de manter limpeza, atenção à finalidade com que fora instituída a multipropriedade, observância de uso apenas durante o seu tempo de direito, respeito ao horário de desocupação do imóvel, bem como o dever de permitir a realização de obras e reparos urgentes.
O §1º do artigo dispõe sobre a multa, que, conforme já indicado neste capítulo, deve observar o direito de manifestação prévia da parte que suportará a imposição, na linha do Enunciado 92, da I Jornada de Direito Civil do CJF.
Como observação pertinente, tais penalidades não afastam a instituição de outras, como aquelas existentes quanto ao condômino nocivo ou antissocial, quando houver o descumprimento reiterado dos deveres, e que podem chegar a até dez vezes o valor da quota condominial (art. 1.337 do CC). De toda sorte, sendo exagerada a multa fixada na convenção, pensamos ser cabível a sua redução, com base no art. 413 do Código Civil. Sobre a possibilidade de perda temporária do direito de uso em caso de reiteração de descumprimento, entendemos que ela colide com o direito fundamental de propriedade, nos termos do art. 5.º, inciso XXIII, da CF/1988, o que ainda merecerá maiores aprofundamentos19.
Ainda sobre as obrigações, resta a dúvida sobre como entender o dever de pagamento do IPTU, isto é, se haveria solidariedade entre os multiproprietários ou necessário seria a individualização do tributo para cada cota dos titulares das frações de tempo.
Tepedino entende que deveria haver a individualização do tributo, ensinando que
por se tratar de unidade autônoma, o IPTU há de ser individualizado e cobrado de cada multiproprietário, assim como as despesas de luz, gás e água próprias da respectiva unidade, sendo repartidas por cada multiproprietário as taxas condominiais que, como obrigações propter rem, oneram o patrimônio pessoal de cada titular. Essa questão se torna relevante na medida em que o presidente da República vetou dispositivos (parágrafos 3º, 4º e 5º do artigo 1.358-J do Código Civil) em cuja dicção se lia: parágrafo 3º: ‘Os multiproprietários responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel’; e parágrafo 4º: ‘Cada multiproprietário de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários’. Tal veto, contudo, não altera a autonomia das matrículas, devendo ser afastada, portanto, qualquer interpretação que pretendesse atribuir ao conjunto dos multiproprietários de um mesmo apartamento a responsabilidade solidária das referidas despesas individuais20.
Por fim, merece destaque o artigo 1358-K, que realiza equiparação do multiproprietário a figura do “promitente comprador e aos cessionários de direito relativos a cada fração de tempo”.
VI. DA TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE
A transferência da multipropriedade, que se dá na forma da lei civil, está regulada no artigo 1358-L e seus dois parágrafos, havendo disposições marcantes já fixadas pela nova legislação, como a desnecessidade de cientificação dos demais multiproprietários para que um detentor de frações de tempo transmita sua cota à terceiros.
Preservando a autonomia privada das partes, consigna-se que, em tese, haveria possibilidade de disposição diversa em convenção ou estatuto que disponha sobre a criação do time-sharing.
O fundamento deste raciocínio está na ratio do enunciado de Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que dispõe sobre a possibilidade de que, nos contratos de locação, seja válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Tal disposição sumular contraria frontalmente o artigo 35 da Lei nº 8.245, de 2001, qual dispõe que
salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Pois bem, na referida legislação, pela Súmula 335, do STJ entendeu-se que, a autonomia privada pode dispor de forma diversa em contrato, tendo em vista que tal renúncia não configura subversão do sistema. Além do mais, a matéria não seria encarada como de ordem pública, insuscetível de modificação inter partes.
Portanto, sustentamos que, na linha desde raciocínio, poderia haver a exigência de anuência ou cientificação dos demais multiproprietário para que um detentor de fração deste bem possa transmiti-la.
De igual forma, essa exigência entabulada em negócio jurídico privado não subverteu a axiologia do ordenamento sobre o tema, e traria maior personalidade à multipropriedade estipulada por um grupo de pessoas.
Há de se ressaltar as pluralidades de formas que podem originar um time-sharing, não sendo apenas o empresarial em redes hoteleiras, comumente mais conhecido.
Como já citado em tópicos anteriores, a nova legislação também abriga as situações em que, por exemplo, um grupo de amigos se unem para adquirir uma casa de praia para o seu lazer. Por óbvio, aqui há uma relação de pessoalidade muito maior do que a compra de cota em grande rede hoteleira, na qual sequer os multiproprietários se conhecem, sendo o ponto de confiança a marca ou empresa que titula o imóvel.
Por certo, na situação em que um grupo de amigos adquire a casa na praia, é razoável pensar que a transferência da cota de propriedade de um deles para um terceiro possa influenciar nessa pessoalidade existente entre as partes, sendo proporcional pensar na exigência de anuência ou cientificação para que ocorra a transmissão.
Em razão da recente inclusão do ordenamento, é importante ressaltar que não há paradigmas casuísticos apreciados pelas cortes fixadoras de precedentes. Assim, o posicionamento aqui exarado trata-se apenas de hipótese acadêmica, elaborada com base na interpretação sistemática e teleológica da lei e de posicionamento já adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos que permitem a aproximação conclusiva.
Ainda sobre o caput do art. 1358-L, vale mencionar a lição de Tartuce:
Sobre a transferência da multipropriedade, o art. 1.358-L do Código Civil estabelece que a sua produção de efeitos perante terceiros, ou seja, os seus efeitos erga omnes, dar-se-ão nos termos da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. Para que ocorra essa eficácia perante terceiros, portanto, basta o registro da transmissão no Cartório do Registro de Imóveis. A lei, de maneira equivocada, refere-se à transmissão da fração de tempo. Em verdade, o tempo ainda não é reconhecido como bem jurídico tutelado de forma consolidada no Direito Brasileiro. Assim, prefiro falar em transferência do direito de propriedade que se encontra fracionado entre pessoas diversas.21 – Grifo nosso.
Tartuce ressalta por diversas vezes que o ideal é se falar em fração de direito, transmissão de direito, tendo em vista que o legislador se equivocou ao mencionar o tempo como paradigma partilhável no instituto.
Entende-se, com a devida vênia, que tal crítica se mostra exacerbada, pois o que se fraciona não é o tempo em si, já que este por óbvio de fato não é fisicamente fracionável, mas sim o tempo de uso do imóvel, sendo este sim perfeitamente divisível.
De toda sorte, tanto a expressão que se refere à direito, na linha de Tartuce, como as que se referem a tempo, seguindo a literalidade da lei, encontra-se em perfeita sintonia, vez que no plano dos fatos, o instrumento jurídico que instituir, transmitir e fixar o uso de um imóvel em time-sharing consubstanciam ambas expressões, isto é: fracionar o tempo de uso, bem como o direito de propriedade do bem.
Seguindo, no mesmo artigo, seu parágrafo primeiro indica que não há direito de preferência aos demais multiproprietários quando da alienação da fração de tempo, salvo se diversamente dispor o instrumento particular ou a convenção do condomínio que siga esta modalidade, assim não havendo direito de prelação ou preempção dos condomínios de bens indivisíveis, previsto no artigo 504 do Código Civil
Podemos verificar aqui a observância expressa da lei em ressalvar que a vontade das partes possa dispor de forma diversa, o que atende o princípio da autonomia privada, sendo o direito de preempção exceção e não regra.
No parágrafo segundo, por sua vez, vemos um erro material na sua redação, que faz menção ao §5, do artigo 1558-J, que fora vetado. Confira-se:
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.
Diante disso, vale a menção da doutrina de Tartuce, que se apoia no Código Civil Comentado, de Marco Aurélio Bezerra de Melo:
“O § 2.º deste artigo contém um erro material, pois o artigo se refere ao § 5.º do art. 1.358-J que fora vetado pelo Poder Executivo por receio de que houvesse o posicionamento de que não existiria solidariedade passiva em relação aos demais condôminos no tocante às obrigações tributárias inadimplidas eventualmente por algum multiproprietário com relação à sua quota de responsabilidade. (…). Feita essa observação, na realidade, a lei estabelece que a obrigação propter rem decorrente das despesas condominiais da multipropriedade e do condomínio edilício, se houver, serão transferidas para o adquirente, assemelhando-se ao que prevê o art. 1.345 do Código Civil, o qual estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, sendo essa a regra genérica para o condomínio, enquanto que na multipropriedade, como reproduzido acima, há a previsão de solidariedade entre o adquirente e o alienante”.22
VII. DA ADMINISTRAÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE
A administração do condomínio que siga o regime da multipropriedade está regulada entre os artigos 1358-M e 1358-N.
O primeiro artigo elenca, em seu parágrafo primeiro, as diversas atribuições do administrador, que é indicado no instrumento instituidor ou por deliberação em assembleia geral dos condôminos.
Entre as atribuições, temos a de coordenação da utilização do imóvel pelos condôminos em multipropriedade, a determinação de período aos que adotam o sistema flutuante ou misto, o dever de manutenção, conservação e limpeza do bem, o que também compreende a troca ou substituição de equipamentos e mobiliários, se necessário.
Além dessas, também se impõe o dever de elaboração de orçamento anual, com a previsão das receitas e custos, o dever de cobrança das quotas de custeio e, por fim, o pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.
O segundo parágrafo ressalva que poderá haver o acordo entre os condomínios a respeito dos deveres do administrador a respeito da troca, substituição de instalações e mobiliário.
O artigo 1568-N, prevê que a fração de tempo destinada a reparos, poderá ser atribuída ao instituidor da multipropriedade ou aos multiproprietários de forma proporcional, com a ressalva do parágrafo segundo sobre situações excepcionais, nas quais os reparos indispensáveis à manutenção do bem poderá incidir em fração de tempo de uso efetivo de algum condômino.
Esses artigos não demonstram grande complexidade, e devem ser lidos à luz da razoabilidade, de forma que sempre se tutela o uso e gozo dos demais proprietários, zelando pela solidariedade no compartilhamento do direito sobre o imóvel. Passemos à seção final da inovação legislativa.
VIII. DAS DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS RELATIVAS ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Entre os artigos 1358-O ao 1358-U, a Lei 13777 de 2018 aponta as regulamentações de multipropriedades que se ligam às unidades autônomas de condomínios edilícios, trazendo disposições polêmicas e altamente questionáveis quando cotejadas com a Constituição Federal.
O caput do artigo 1568-O aponta que o condomínio edilício pode adotar o time sharing de forma parcial ou total de suas unidades autônomas, que se dará mediante previsão no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
A respeito da primeira hipótese de instituição, o parágrafo único ressalva que a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas a, b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Como citado, a segunda possibilidade de inserção da multipropriedade em condomínio edilício se dá por deliberação da maioria absoluta dos condôminos. A expressão “maioria absoluta” gera dúvidas práticas. Equivale ela à metade dos votos mais um, como é comum nas decisões relativas às pessoas jurídicas? Ou maioria absoluta representa 2/3 dos votos, que é comum para alteração da convenção, como consta do art. 1.351 do CC? Entendo que o legislador deveria ter deixado clara tal previsão, o que pode causar certa confusão. Pela prática condominial, pelos usos comuns, nos termos do art. 113 do Código Civil, na falta de previsão a respeito dessa fração, deve-se aplicar o quórum de 2/323.
Concordamos com a posição de Tartuce, de forma que o quórum de aprovação a ser adotado deve ser o de 2/3, em aplicação sistemática, levando em consideração o artigo 113, do Código Civil.
O artigo 1358-P explicita que nos condomínios que prevejam time-sharing na parte ou na totalidade de suas unidades imobiliárias, deverão prever em suas convenções, além das matérias já previstas no artigo 1332, 1334 e, sendo o caso o 1358-G, também as dispostas em seus incisos I a IX, que não serão aqui replicados pela desnecessidade acadêmica.
Prosseguindo, o artigo 1358-Q informa o que deve se prever no regimento interno do condomínio edilício, entre seus incisos I a XI. Seu parágrafo único indica a possibilidade de tal regimento ser instituído mediante escritura pública ou por instrumento particular.
Em flagrante inconstitucionalidade, ferindo a livre-iniciativa prevista no art. 170 do Texto Maior, expressa o novo art. 1.358-R do Código Civil que o condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade, em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, terá necessariamente um administrador profissional. Além do claro objetivo de reserva de mercado, fica a dúvida: quais os requisitos para o enquadramento como síndico profissional? O diploma estabelece apenas, no seu § 5.º, que ele pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem. Há necessidade de alguma certificação profissional? O presente autor, que já atuou como síndico e subsíndico, escreve e leciona sobre o assunto, pode ser enquadrado como tal?24
Parece-nos desarrazoada a exigência legal, posto que o exercício da administração por vezes exige muito mais a expertise prática do que a formação profissional. Além do mais, não se mostra matéria de ordem pública, que seria insuscetível de flexibilização por convenção das partes ou necessidade casuística.
Assim, nos resta aguardar os posicionamentos dos Tribunais a respeito da matéria. Partindo para os artigos finais, vemos ainda que no caput artigo 1535-S se impõe a adjudicação em favor do condomínio na hipótese de inadimplemento das obrigações de custeio das despesas ordinárias e extraordinárias.
Tal possibilidade de adjudicação pelo condomínio reacende a discussão sobre a personalidade jurídica do condomínio.
A norma acabou por confirmar a visão contemporânea, por mim seguida, no sentido de ser, sim, o condomínio edilício uma pessoa jurídica de Direito Privado, conforme consta do antes citado Enunciado n. 90, da I Jornada de Direito Civil. Abre-se, portanto, a possibilidade jurídica plena para que o condomínio edilício adjudique todas as unidades inadimplentes, sejam de qualquer natureza, o que deve ser adotado amplamente pela jurisprudência25.
Entendemos que a adjudicação é modalidade excepcional, devendo também atender a razoabilidade, posto que incabível seria a adjudicação em casos de pequena monta ou que não apresentem real prejuízo para o bom funcionamento do regime de multipropriedade.
Em seu parágrafo único, há disposições a respeito de imóveis que adotem tal regime condominial e que seja integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo, hipóteses em que o inadimplente poderá ficar proibido de utilizar o imóvel até quitar a dívida, poderá sua fração de tempo integrar o pool da administradora.
O inciso III do artigo 1538-S traz uma hipótese de anticrese legal, em benefício da administradora.
Altamente questionável referido inciso quando cotejado com a Constituição Federal. Bem sabemos que em qualquer outra disposição condominial, o inadimplemento não pode ter como consequência direta a restrição ou privação de uso do imóvel, em observância ao direito fundamental da propriedade privada, constante no artigo 5º, XXII e artigo 170, II, da Constituição Federal de 1988.
Assim como outros dispositivos questionáveis, ainda não temos grandes precedentes levados ao judiciário, que questione a constitucionalidade também deste artigo. Resta aguardar a movimentação dos precedentes, que certamente caminharão à concordância Constitucional, visando sua máxima eficácia.
De igual forma padece de constitucionalidade o artigo 1538-T, posto que por este dispositivo o multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.
A forma translativa é instituto próprio do Direito das Sucessões, sendo àquela que corresponde a uma doação, sendo conhecida como renuncia in favorem ou translativa. A inconstitucionalidade se faz presente pela restrição da renúncia, não sendo possível a pura ou simples, sem a atribuição a qualquer um que seja, ou a outra pessoa que não o condomínio, caso de outro condômino. Mais uma vez, o objetivo do legislador foi de propiciar uma melhor efetivação econômica da multipropriedade, retirando a possibilidade de intervenção do Estado, caso a multipropriedade fique sem dono. Porém, esbarrou-se no texto constitucional26.
Findando as inclusões realizadas no Código Civil sobre o time-sharing o artigo 1538-U, indica que
as convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.
Vemos, também, neste artigo o paradigma da maioria absoluta de quórum deliberativo, que de igual forma como já proposto, deve ser de dois terços.
IX. DAS MODIFICAÇÕES REALIZADAS NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
A Lei 13.777 de 2018 incluiu na Lei de Registros Públicos a forma registral nos casos de multipropriedade, no artigo 176, §1º, inciso II, número 6, que segue:
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.
§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada. – grifo nosso.
A respeito dessa inclusão, Tartuce cita o ensinamento de Carlos Eduardo Elias de Oliveira:
Há necessidade de abertura de matrícula para cada unidade periódica. Isso significa que cada unidade imobiliária é um imóvel autônomo, como sucede com as unidades no condomínio edifício. É o que reza o princípio da unitariedade matricial, segundo o qual cada imóvel tem de corresponder a uma matrícula. Também dá conta disso o fato de que uma mesma pessoa pode ser titular de todas as unidades periódicas relativas a um mesmo imóvel sem extinção do condomínio multiproprietário (art. 1.358-C, parágrafo único, CC). Portanto, a multipropriedade cria um direito de propriedade periódico a cada multiproprietário. Em outras palavras, o multiproprietário é titular deum direito real sobre coisa própria, porque titula um direito de propriedade com dimensão espaço temporal. (…). Por curiosidade, destaque-se que Portugal não disciplinou a multiproprietário como um condomínio, mas como um direito real de habitação periódico. Preferiu, pois, disciplinar o instituto como um direito real sobre coisa alheia27.
A despeito dos esforços empregados pela Lei 13.777, de 2018, diversas são as lacunas e vícios de constitucionalidade que carecerão de posição jurisprudencial. Há de mencionar que, apesar disso, louvável é a sua inclusão no ordenamento, que há muito carecia de disposições minimamente objetivas sobre o instituto que há muito se verificava no mundo dos fatos.
As Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, em seu Capítulo XX, colaciona a matéria da multiproprieade a partir do item 457 e seguintes.
X. CONCLUSÃO
O direito de propriedade passou por um processo evolutivo ao longo do tempo, sendo fortemente influenciado pelos ordenamentos jurídicos internacionais, especialmente o europeu e o americano. No Brasil, essa evolução culminou na introdução da multipropriedade, regulamentada pela Lei 13.777 de 2018, que define sua natureza jurídica como sendo de condomínio. Com essa mudança, foram resolvidas controvérsias anteriores, ampliando a compreensão do direito real atípico e incluindo-o no rol do Código Civil. A nova legislação também possibilitou a aplicação subsidiária de outros institutos do Código Civil e da Lei 4.591 de 1964, garantindo uma maior proteção e segurança jurídica ao instituto.
Enquanto a regulamentação representa um avanço significativo, persiste o desafio para doutrinadores e para a jurisprudência, que necessitam adequar o instituto à realidade prática, adotando uma interpretação sistemática e coerente. O direito à multipropriedade possui uma natureza constitucional, o que exige sua interpretação à luz dos princípios fundamentais da Constituição, com destaque para a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Este trabalho busca apresentar diferentes posicionamentos doutrinários e decisões judiciais sobre o tema, ressaltando sua complexidade e relevância no cenário jurídico atual.
Para o vindouro, é imprescindível que a jurisprudência e a doutrina resolvam as controvérsias jurídicas existentes, garantindo que a eficácia constitucional seja integralmente preservada, especialmente em situações em que as motivações para a criação do time-sharing ultrapassem os interesses comerciais.
3GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 1 – Parte Geral. 7ª ed., SÃO PAULO: Saraiva, 2009, p. 1.
4DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2019, v. 4, p. 298-299. A autora ainda indica a existência de quatro tipos de multipropriedade, sendo elas a acionária ou societária, do direito real de habitação periódica, a imobiliária ou de complexo de lazer e, por fim a hoteleira (p. 267-268).
5FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: direitos reais. 13ª. ed. SALVADOR: Ed. JusPodivm, 2017, p. 280.
6TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10ª. ed. RIO DE JANEIRO: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020, p. 1569.
7TARTUCE, Flávio. Op. Cit., p. 1571/1572.
8TARTUCE, Flávio. Op. Cit., p. 1570.
9TEPEDINO. Gustavo. Multipropriedade imobiliária. SÃO PAULO: Saraiva, 1993, p. 18-19.
10SCHWARTZ, Fabio. Manual de Direito do Consumidor: tópicos e controvérsias. RIO DE JANEIRO: Processo, 2018, p. 287.
11O julgado cita a obra: MORAIS, Ezequiel; PODESTÁ, Fabio Henrique; CARAZAI, Marcos Marins. Código de Defesa do Consumidor comentado. SÃO PAULO: Quartier Latin, 2017, p. 343.
12O julgado cita MARQUES, Cláudia Lima; BENJAMIN, Antônio Herman V.; MIRAGEM, Bruno. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. SÃO PAULO: Revista dos Tribunais, 2003. p. 601.
13TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1572, citando DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. 15ª. ed. SÃO PAULO: Saraiva, 2010, p. 1.380.
14GAGLIANO, Paulo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil. Volume único. 4ª. ed. SÃO PAULO: 2020, p.1665.
15REZENDE, Afonso Celso F. Multipropriedade imobiliária. Disponível em: <http://www.escritorioonline.com/webnews/noticia.php?id_noticia=1308&>. Acesso em 07 de setembro de 2020.
16TARTUCE. Flávio. Op. Cit, p. 1574.
17TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1574.
18TARTUCE, Flavio. Op. Cit, p. 1576.
19TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1580.
20TEPEDINO, Gustavo. A Multipropriedade e a Retomada do Mercado Imobiliário. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade-retomada-mercado imobiliario#:~:text=A%20multipropriedade%20e%20a%20retomada%20do%20mercado%20imobili%C3 %A1rio&text=Em%2020%20dezembro%20de%202018,a%20Lei%20de%20Registros%20P%C3%BAbl icos>. Acesso em 23 de fevereiro de 2025.
21TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1581.
22TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1582.
23TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1584/1585.
24Id., p. 1587.
25Id., p. 1588.
26TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1590.
27TARTUCE, Flávio. Op. Cit, p. 1590/1591.
REFERÊNCIAS
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15ª ed. SÃO PAULO: Saraiva, 2010.
____, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. SÃO PAULO: Saraiva, 2019, v. 4.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: direitos reais – 13. ed. rev., ampl. e atual. – Salvador: Ed. JusPodivm, 2017.
GAGLIANO, Paulo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil. Volume único. 4ª. ed. SÃO PAULO: 2020.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 1 – Parte Geral. 7ª ed., SÃO PAULO: Saraiva, 2009.
REZENDE, Afonso Celso F. Multipropriedade imobiliária. Disponível em: <http://www.escritorioonline.com/webnews/noticia.php?id_noticia=1308&>. Acesso em: 07 setembro de 2020.
SCHWARTZ, Fabio. Manual de Direito do Consumidor: tópicos e controvérsias. Rio de Janeiro: Processo, 2018.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. 5ª ed., SÃO PAULO: GEN, 2015.
____. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020.
TEPEDINO, Gustavo. A Multipropriedade e a Retomada do Mercado Imobiliário. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade retomada-mercado-imobiliario#:~:text=A%20multipropriedade%20e%20a%20retomada%20do%20mercad o%20imobili%C3%A1rio&text=Em%2020%20dezembro%20de%202018,a%20Lei%2 0de%20Registros%20P%C3%BAblicos.> Acesso em 23 de fevereiro de 2020.
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. SÃO PAULO: Saraiva, 1993.
1Mestrando em Função Social do Direito (FADISP). Especialista em Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Escrevente em Registro de Imóveis no Estado de São Paulo.
2Mestrando em Função Social do Direito (FADISP). Especialista em Direito Civil e Direito Notarial e Registral. Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas no Estado de São Paulo.