REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.7294900
Gabriel de Paula Zica1
Schinaider de Oliveira Barbosa Filho2
RESUMO
O objetivo do cadastro predial é garantir a visibilidade, autenticidade, segurança e eficácia de todas as atividades e transações legais; esta é a responsabilidade do Serviço de Registo Predial, que foi nomeado por um Escrivão, perito jurídico. Apesar de a maioria dos aspetos do registro serem da competência do setor privado, ele é, antes de tudo, um serviço público, e seu objetivo principal é garantir a proteção da população em geral. Dessa forma, o objetivo do presente trabalho é realizar uma revisão exploratória de forma a comparar a retificação de área administrativa com a retificação de área judicial. O presente trabalho teve como metodologia a revisão bibliográfica, tendo como fonte de consulta uma variedade literária relacionada ao tema estudado, tais como o uso de artigos, livros e teses sobre o tema. Constatou-se que para que a retificação seja efetuada de forma correta, é preciso que se tenha a assinatura de todos os indivíduos e organizações responsáveis tecnicamente pelo imóvel. Sendo assim, para que não se torne um caso judicial, é necessário que todas as partes estejam verificadas e de acordo com as informações mencionadas em cartório.
Palavras-chave: Retificação. Área. Administrativa. Judicial. Comparação.
ABSTRACT
The purpose of the land registry is to ensure the visibility, authenticity, security and effectiveness of all legal activities and transactions; this is the responsibility of the Land Registry Service, which was appointed by a Clerk, a legal expert. Although most aspects of the registry fall within the competence of the private sector, it is first and foremost a public service, and its main objective is to ensure the protection of the general population. Thus, the objective of the present work is to carry out an exploratory review in order to compare the rectification of the administrative area with the rectification of the judicial area. The present work had as methodology the bibliographical revision, having as source of consultation a literary variety related to the studied subject, such as the use of articles, books and theses on the subject. It was found that for the rectification to be carried out correctly, it is necessary to have the signature of all individuals and organizations technically responsible for the property. Therefore, so that it does not become a legal case, it is necessary that all parties are verified and in accordance with the information mentioned in the notary.
Keywords: Rectification. Area. Administrative. Judicial. Comparation.
A função do registro de imóveis é garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia de todos os atos e negócios jurídicos, é função do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, sendo o responsável pelo registro. Segundo Ozeias J. Santos,
O Registro de Imóveis é uma instituição que garante a publicidade das alterações legais que o imóvel sofre, e por meio dele você pode ver a situação jurídica dos imóveis, como casas, prédios, terrenos rurais e muito mais, e para garantir a equidade e segurança da permuta de bens imóveis através da compra, venda, hipoteca, pagamento em espécie etc., ou a publicação de restrições legais como prisão, apreensão etc. (SANTOS, 2015, p. 1649).
Apesar de as atividades de registo serem exercidas, em regime privado, trata-se sobretudo de um serviço público, tendo como principal finalidade a asseguração da segurança pública. Assim, o registro de bens imóveis, deve ser um verdadeiro “espelho” da real situação jurídica do imóvel, deve estar em perfeita sintonia com a realidade real. E se este não for o caso, o interessado poderá retificá-lo.
Assim, deve-se ter em mente que a possibilidade de correção do registro de imóveis surge em situações de discrepância entre a realidade do imóvel e as informações contidas no registro. A falta de harmonia entre o estado real do imóvel e as informações constantes do registo do imóvel suscita a necessidade de corrigir a matrícula de forma a proporcionar maior segurança jurídica aos interessados e, sobretudo, à coletividade.
As alterações feitas pela Lei 10.931/2004 mudaram significativamente a forma de execução do ato retificatório, pois a competência do Poder Judiciário foi transferida para o Registro de Imóveis, garantindo celeridade e agilidade da situação, reduzindo a burocracia, retirando o pós-escrito direto do judiciário, alterando assim o arcaico sistema anterior para alcançar a dinâmica atual, que permite a reparação extrajudicial por consentimento.
Dessa forma, a discussão sobre o tema, comparando os processos de retificação judicial e administrativo se faz importante. Tendo em vista a extrema importância do tema proposto, além de ser um assunto carregado de nuances propõe-se a seguinte pergunta: como se dá a realização da retificação de área nos âmbitos administrativo e judicial?
O objetivo do presente trabalho é realizar uma revisão exploratória de forma a comparar a retificação de área administrativa com a retificação de área judicial. Para isso, será apresentado um breve histórico do registro público no Brasil, além de discorrer sobre o registro público e as diferenças dos procedimentos judicial e administrativo.
2 HISTÓRICO DO REGISTRO PÚBLICO NO BRASIL
Como havia uma grande quantidade de território acessível no país, mas uma escassez de colonos para ocupar tais terras, o desenvolvimento do registro imobiliário no Brasil ocorreu de forma lenta e errática. O título de propriedade sobre a área foi obtido com a descoberta do Brasil, que foi feita pelo Rei de Portugal; no entanto, a gênese do Registro de Imóveis no Brasil não surgiu até a formação da Lei 1.237, de 1864, que fundou o Registro de Imóveis no Brasil. Nessa geral, foi contabilizado todo e qualquer direito imobiliário. (SERRA; SERRA, 2020)
Carvalho (1998) forneceu a seguinte explicação sobre o desenvolvimento do registro imobiliário brasileiro:
Quando o Brasil foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor, recebeu o título original do território. Tendo investido nesse proprietário, o pioneiro, por meio das doações feitas nas cartas sesmarianas, primeiro pelos destinatários da capitania, depois pelos governadores e capitães-generais, começou a separar o cultivo da terra, que se tornaria propriedade privada , do domínio público (CAVALHO, 1998, p.1).
O rei de Portugal estabeleceu capitanias hereditárias no Brasil, que passaram a ser administradas pelos donatários que foram responsáveis por transferir esse direito de propriedade a certos indivíduos por meio do uso de cartas de sesmaria. Embora seja óbvio que a instituição da propriedade não existiu, nem a variedade de direitos reais que estão em vigor hoje, é possível ver o significado que a propriedade carrega desde o período da colonização. Segundo Diniz (2014), é o que explica:
Com o descobrimento do Brasil em 1500, começa a história do imobiliário brasileiro, pois todas as terras se tornaram propriedade pública. A coroa portuguesa introduziu a propriedade privada a quem aqui chegasse por doações regidas por decretos régios, encorajando-os assim a ocupar os descampados, embora não lhes desse o domínio pleno das capitanias. Os capitães herdaram da Coroa um território de dez léguas, chamado sesmaria, isento de qualquer tributo, e as restantes cinquenta léguas pertenceriam ao Reino […] (DINIZ, 2014, p.14)
O processo de transferência de um imóvel era caótico, pois não havia um órgão que centralizasse o processo, e os papéis disponíveis eram desorganizados e escassos. Também é essencial destacar o fato de que não ficou claro se o imóvel estava ou não sujeito a quaisquer ônus ou gravames. Como também havia hipotecas ocultas e gerais sobre ativos atuais e futuros, não era possível determinar com absoluta certeza se uma determinada propriedade estava ou não livre de ônus. Isso se deveu ao fato de que havia ativos presentes e futuros.
Com a promulgação da Lei 1.237, em 1864, houve melhorias significativas no registro de imóveis. Entre essas melhorias estão: adotou a transcrição como meio de transferência de direitos reais; estabeleceu o registro do título de transmissão de bens entre vivos e a composição de gravames reais; catalogou exaustivamente os ônus reais; e especificou a especialidade de hipotecas legais e contratuais. Loureiro (2014), menciona de passagem que:
O registro de imóveis como função estatal foi introduzido no Brasil pela Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864. Anteriormente, era praticado pelos vigários das respectivas freguesias apenas com finalidade declarativa de discriminar o domínio do privado geral (LOUREIRO, 2014, p.25).
Sobre o assunto Diniz (2014) aponta que:
O registro de imóveis como forma de aquisição de domínio, criado pelo Código Civil de 1916 e regulamentado por leis posteriores sobre o registro público (Lei 6.015/73, alterada pelas Leis 6.140/74 e 6.216/75), e amparado pela atual Código Civil (art. 1245), seguiu em parte o sistema alemão, segundo o qual somente com o registro há presunção de propriedade, partindo do francês, segundo o qual o próprio contrato transfere o domínio, de modo que o comprador somente após ele já assinou o contrato já terá o direito de propriedade do imóvel, embora terceiros o reconheçam como proprietário somente após a regularização do imóvel, e portanto o registro é apenas um requisito necessário para que a escritura produza efeito contra terceiro Festa (DINIZ, 2014, p.20).
No ano de 1890, o Brasil tentou adotar o Torrens Registry, que estava em uso na Austrália. No entanto, com a introdução do Código Civil em 1916, o Registro escolhido passou a ser o Registro de Imóveis. Este Registro manteve a necessidade de transcrição para a transmissão de propriedade, mas acrescentou que a transcrição estabelece uma presunção de domínio em favor do portador da transcrição (art. 859). Em 2002, com a introdução do Código Civil e alterações feitas pela Lei do Registro Público (Lei 6.015/73), o Registro de Imóveis alcançou sua autonomia e importante finalidade no direito brasileiro. Isso fez com que as relações imobiliárias passassem a ser geridas por ela, desenvolvendo e atualizando o cadastro de bens imóveis, prometido pela Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXII, a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil (DINIZ, 2014).
O Registro de Imóveis pode ser caracterizado como base para empreendimentos imobiliários. Essa significância é fornecida pelo fato de que, por meio do registro, existe uma fonte confiável de informações que estabelecerá todos os fatores a serem considerados no negócio imobiliário, não apenas proporcionando segurança jurídica, mas também para sua implementação e a forma de sua instrumentalização. Segundo refere Loureiro (2014):
O Direito registral imobiliário tem por objetivo a publicidade da propriedade de bens imóveis e de outros direitos reais imobiliários, visando a proteção dos titulares de tais direitos reais (publicidade dinâmica). Destarte, a razão de ser do Direito registral é diminuir os riscos dos adquirentes de imóveis ou direitos a ele relativos, por meio de uma maior segurança jurídica no tráfico imobiliário e, consequentemente, diminuindo os custos da transação e contribuindo para a diminuição de litígios envolvendo imóveis (LOUREIRO, 2014, p.265).
De acordo com Fioranelli (2001):
A precisão do Registro de Imóveis no mundo dos negócios é vital para uma segurança e confiabilidade impecável, os verdadeiros pilares que o sustentarão. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários tendem a sofrer fraudes, perdas, decepções e danos irreparáveis a quem os utiliza. Assim, a segurança e confiabilidade proporcionada pelo registro é o que garante a estabilidade nas relações entre os participantes dos diversos negócios que são realizados nessa área (FIORANELLI, 2001, p.381).
O simples acordo entre o adquirente e o transmitente não é suficiente para a aquisição do imóvel; por exemplo, o contrato de compra e venda por si só não é suficiente para a transferência do nome de domínio para que seja realizada. Antes de o título ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o único direito que existirá é o direito pessoal de posse do imóvel. Só assim poderá transferir a propriedade do imóvel (SARMENTO FILHO, 2017).
O acesso ao Registro de Imóveis é de extrema importância em todos os cenários. Se isso for feito, a eficácia erga omnes será mantida, e a continuidade será registrada. O Código Civil descreve uma série de diferentes métodos que podem ser usados para adquirir propriedade, incluindo acessão, usucapião, expropriação e por lei hereditária. No entanto, em todos os cenários, o acesso ao Registro de Imóveis é de extrema importância. No Brasil, eles possuem o que se conhece como registro imobiliário constitutivo, o que significa que, para obter um imóvel, é preciso primeiro registrar um bem relevante (SERRA; SERRA, 2020).
O Registro de Imóveis Brasileiro, com todo o seu desenvolvimento, é de enorme importância para todas as demais partes do ordenamento jurídico, pois garante uma fonte segura e a centralização das informações sobre transações imobiliárias. É uma verdade bem conhecida que o registro de imóveis tem um dever e uma importância no negócio das transações imobiliárias. Isso se deve ao fato de o registro ser responsável por garantir a eficácia, segurança jurídica e autenticidade das operações. Portanto, pode-se dizer que o Registro de Imóveis é uma parte da legislação brasileira que busca promover a continuidade e a perenidade da expansão benéfica do mercado imobiliário brasileiro. Esta é uma forma de descrever o Registro de Imóveis (SARMENTO FILHO, 2017).
É sabido que quem não registra não é dono. De acordo com o que foi abordado neste capítulo, a pessoa que se torna proprietária do imóvel é aquela que apresenta o título aquisitivo para registrar no Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente. No contexto das transações imobiliárias, tal ato tem potencial para ser visto como o único capaz de fornecer o nível exigido de segurança jurídica e transparência (SERRA; SERRA, 2020).
3 PRINCÍPIOS DA PUBLICIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA
O princípio da publicidade está ligado à transparência, o que significa que o ato de registro deve representar a realidade jurídica, não devendo reconhecer que nele haja algum aspecto de incerteza ou ambiguidade. Isso porque o princípio da publicidade está atrelado ao princípio da transparência. Por isso, não existe um estatuto de registro secreto. Não há necessidade de informar os outros sobre o ato; basta que o ato seja tornado público para que os interessados possam conhecê-lo (NALINI, 2011).
A publicidade garante a estabilidade das relações jurídicas, pois possibilita a qualquer interessado conhecer a cobrança dos serviços prestados. Também é importante notar que a publicidade oficial não é absoluta, como é o caso das certidões de nascimento, mudança de nome (SOUZA, 2005).
A publicidade através da construção de um sistema de registos públicos tem por objetivo evitar conflitos, assegurando, por um lado, o direito de propriedade e, por outro, protegendo terceiros que depositem fé na situação tornada pública pelo Serviço de Registo Público (DE OLIVEIRA, 2017).
No caso do registro de títulos e documentos (RTD), a publicidade contribui para a segurança dinâmica ao fornecer dados sobre o conteúdo dos contratos, títulos e outros documentos e ao permitir a preservação de provas. Isso ajuda a garantir que a evidência não seja perdida. Os indivíduos poderão obter informações vitais dessa maneira, o que permitirá a manutenção de conexões jurídicas e econômicas estáveis. Isso permitirá que as pessoas realizem negócios e contratos (SALLES, 2017).
O RTD prevê a proteção dos interesses privados, ao mesmo tempo que protege os interesses da sociedade, nomeadamente dos credores e de todos os que se dedicam ao tráfico legal. Isso se dá ao possibilitar, por exemplo, ao detentor do capital saber se o potencial devedor possui bens livres para garantir o crédito planejado, ou que os interessados sejam informados da existência de uma possível garantia genuína sobre bens móveis (penhor, alienação fiduciária , reserva de domínio), ou exceções ao princípio da relatividade da coação
Em situações como essas, não deve haver restrições à divulgação de informações; isso tornaria possível evitar conflitos com sucesso e garantir a harmonia social (DE OLIVEIRA, 2017).
Como os contratos e títulos acima mencionados são oponíveis a terceiros, o registro é obrigatório para todas as atividades relacionadas à publicidade. Se não estiver registrado, o contrato não terá nenhum efeito sobre nenhuma outra parte. Assim, por exemplo, se não houver registro do contrato de penhor ou alienação fiduciária, o terceiro que adquirir de boa-fé o bem móvel ganhará o domínio livre e desembaraçado de qualquer ônus (SARMENTO FILHO, 2017).
Se o registro for voluntário, é provável que não haja nenhuma razão convincente para o público em geral acessar as informações que estão sendo disponibilizadas no documento. Por isso, não há necessidade de publicidade. Dado que a informação constante do documento registado não interessa a terceiros ou ao fluxo da atividade jurídica ou comercial, a sua publicação em nada contribuirá para a prevenção de conflitos ou para a manutenção da paz social (segurança jurídica) (SALLES, 2017).
Por outro lado, a publicidade pode lesar um direito ou interesse pessoal, como o direito à privacidade, também garantido pela Constituição; ou ainda poderia tornar público um método de prova que a parte pretendia manter em segredo para que pudesse eventualmente usá-lo quando fosse apropriado (ou mesmo não usar). Em ambos os casos, o resultado alcançado poria em causa os valores que são salvaguardados pela publicidade, nomeadamente a paz social e a eficiência do sistema judicial (SARMENTO FILHO, 2017).
A única vez em que a propaganda faz sentido é quando ela é obrigada a cumprir tanto seus objetivos imediatos quanto intermediários. Em alternativa, tem o potencial de prejudicar direitos e interesses garantidos pela Constituição, como o direito à privacidade, ao sigilo profissional e ao sigilo comercial (DE OLIVEIRA, 2017).
3.2 Princípio da segurança jurídica
A ideia de Segurança Jurídica é amplamente considerada como um dos princípios mais fundamentais da lei de registro de imóveis. Segundo Almeida (2016), a função fundamental do Registro de Imóveis é dar segurança à sociedade sobre a situação de propriedade de um determinado imóvel.
De acordo com Criado, Melo e Jacomino (2010), que trabalha como registrador de imóveis na Espanha, o mercado imobiliário exige a assunção de “certeza” mais do que nunca. Isso ocorre porque a incerteza e a desordem são os fatores que levam à falta de avanço em qualquer nação.
Quando isso é levado em consideração, Melo (2004) afirma que para aplicar qualquer princípio particular de registro, o Registrador ou outro profissional do direito deve sempre garantir a segurança jurídica. Este pode ser considerado o fundamento do Registro de Imóveis, pois sem ele os atos praticados pelos praticantes não estarão cobertos pela necessária certeza e presunção de veracidade.
Segundo Dip (2017), o objetivo dos registros públicos é proporcionar segurança jurídica. Como consequência, essa realidade tem a prioridade subintencional de iluminar e direcionar os meios de atuação da instituição de registro e de conferir permanência consistente ao resultado de suas ações.
Dessa forma, o conceito de segurança jurídica busca trazer publicidade, autenticidade e eficácia dos atos jurídicos que nele se inscrevem e nele se inscrevem. Além disso, busca garantir proteção aos atos praticados no fólio real. Uma minoria de acadêmicos continua classificando a aplicação da ideia de Segurança Jurídica aos Cartórios de Registro de Imóveis em duas espécies distintas: a segurança jurídica dinâmica e a segurança jurídica estática.
De acordo com Serra (2013), a segurança jurídica dinâmica surge quando o adquirente de um imóvel leva sua titularidade ao Registro de Imóveis e, em decorrência desse ato, tem garantidos todos os benefícios do direito registrado. Este é o caso quando o comprador de um imóvel leva o seu título ao Registro de Imóveis.
Da mesma forma, Dip (2017) acredita que a segurança jurídica que sustenta a segurança objetiva em que se baseia o sistema cadastral vem, no amplo quadro de reivindicações da dinâmica cadastral, assegurando o consentimento prévio (ou, pelo menos, , a audiência anterior) dos titulares registados, para que ninguém seja privado do estatuto de registo sem a regular observância dos procedimentos legais pertinentes. Dessa forma, a segurança jurídica que sustenta a segurança objetiva sobre a qual se constrói o sistema cadastral deriva da
Nessa visão, é possível compreender que a segurança jurídica dinâmica se refere ao processo de efetivação de um direito genuíno sobre determinado bem imóvel, a partir do momento em que o título é tomado para registro, garantindo, ainda, que o ato praticado seja tornou-se público.
O segundo tipo de segurança jurídica é conhecido como segurança jurídica estática. De acordo com a interpretação de Serra (2013), a segurança jurídica estática refere-se à garantia que é oferecida pela perseverança de direitos genuínos, que resulta da regulação e cumprimento do ordenamento jurídico em relação a esses direitos.
Na mesma linha de lógica, Dip (2017) acrescenta que com a segurança estática (ou, dito de outra forma, a segurança do status jurídico publicado), o titular registrado está protegido contra alterações que, na posição jurídica correspondente, são prejudicá-lo, assegurando que dessas modificações, sua vontade participe ou seja substituída conforme a lei.
Nesse sentido, é possível dizer que a segurança estática é resultado da segurança dinâmica. Isso se deve ao fato de que quando o ato de registro é finalizado no registro do imóvel, a segurança estática, então, tenta oferecer estabilidade ao titular, bem como protegê-lo de quaisquer alterações de direitos que lhe causem dano.
Serra (2013) explica que a introdução do registro e a aprovação da Lei n. 6.015/73 levou à formação do princípio da concentração. Serra ensina que esse conceito passou a existir. O conceito de registro originou-se como o ato de registrar o imóvel no qual deveriam estar concentrados todos os direitos reais e atividades conexas envolvendo o imóvel registrado. Este foi o primeiro passo no processo de registro. Como resultado, o princípio da atenção está implícito na própria ideia de registro, tornando possível articulá-la.
Nessa linha de raciocínio, Almeida (2016) diz que a noção introduzida por esse princípio é que qualquer informação imediatamente relevante ao direito inscrito e que tenha repercussão direta na sua ampliação e qualificação deve ser extraída para o fólio régio. Isso porque essas informações têm implicações diretas na capacidade de ampliação e qualificação do direito. Mesmo que essa informação seja apenas declarativa e não tenha repercussões práticas fora do âmbito da publicidade, ainda é valiosa.
Filho (2016) destaca que a Lei nº 13.097/15, codificou claramente, em nosso ordenamento jurídico, a ideia de concentração das ações cadastrais no registro. Acrescenta ainda que, de acordo com este princípio, todos os acontecimentos significativos e pertinentes ao imóvel, ou aos titulares dos direitos reais, devem ser registrados no registro, de forma a permitir ampla publicidade e, portanto, assegurar a preservação dos direitos e interesses de terceiros adquirindo de boa fé.
Segundo Melo e cols. (2010), o sistema de registros públicos brasileiro, e em particular o Registro de Imóveis, tornou-se um exemplo para o resto do mundo, principalmente por sua seriedade e eficácia. Assim, o efeito da concentração só deve ser aplicado em situações em que a publicidade seja necessária, especialmente em circunstâncias que possam trazer alguma limitação ou restrição ao direito de propriedade.
Segundo Lamana Paiva (2017), uma vez que a nova legislação entrou em vigor, houve a preocupação de garantir que todas as circunstâncias legais pertinentes à situação do imóvel fossem incluídas no registro do imóvel, sob pena de não poder propor a decreto de ineficácia do negócio jurídico que promoveu a alienação ou oneração do imóvel transacionado.
Diante disso, é possível concluir que o princípio da concentração é de vital relevância não apenas para o adquirente de determinado bem imóvel, mas também para outras partes que tenham interesse em saber se o bem procurado está gravado com algum tipo de ônus, seja um processo de repercussão real ou pessoal; registro, a requerimento do interessado, de constrição judicial, de ajuizamento de ação executiva ou de coação de sentença, etc.
Portanto, qualquer coisa que não esteja registrada no fólio real não pode ser objeto de objeção ao comprador que de boa-fé adquiriu determinado imóvel ou o obteve como garantia de alguma transação, pois se determinada restrição não foi registrada no registro do imóvel, ela não terá validade no mundo jurídico.
4 REGISTRO PÚBLICO E REALIDADE DE FATO
O objetivo da Lei nº 6.015/1973, alterada pela Lei nº 10.931/04, é alcançar maior rapidez e eficiência nos procedimentos de retificação do registro imobiliário em decorrência do remanejamento de seu campo de processamento do judiciário para a esfera extrajudicial, conferindo tal atribuição ao Cartório de Registro de Imóveis (BRASIL, 1973).
Trata-se da santificação do conceito de Autonomia do Registrador Imobiliário, pois essa modificação destaca a importância da atividade, a confiabilidade dos requisitos prudentes e técnicos do Registrador e sua autonomia funcional. Dessa maneira, pode-se mencionar que:
Se o registro ou anotação for silencioso, impreciso ou não expressar a verdade, a correção será feita pelo Competente Agente de Registro de Imóveis, a pedido da parte interessada, por meio de procedimentos administrativos previstos no artigo 213, com a opção de o interessado solicitar a correção por meio de procedimento judicial. A escolha do processo administrativo previsto no artigo 213º não exclui o fornecimento de jurisdição a pedido da parte lesada (BRASIL, 1973, p. 12).
Existem três hipóteses que dão origem à retificação imobiliária, são elas: a omissão das informações necessárias a partir do registro (Exemplo: ausência de medição do perímetro do imóvel urbano ou área de superfície), a imprecisão do ato de registro (Exemplo: as medidas do perímetro parecem invertidas ou devido à indicação incorreta da fronteira), e os casos em que o ato não expressa a verdade (Exemplo: a ausência de simetria entre a implantação real e o ato) (BASIL, 2019).
Em plena consonância com a acalentada ideia da lei cadastral expressar a realidade, o método de retificação de registro de imóveis consagrado na Lei de Registros Públicos se apresenta como corretivo para quaisquer lançamentos inscritos no registro de imóveis (AUGUSTO, 2017).
Para tanto, será imprescindível que a correção cadastral seja acompanhada de levantamento topográfico com a medida técnica exigida, que deverá ser assinada por técnico competente, permitindo assim a medição e verificação de divergências métricas, pois, dentro do princípio da primazia da Na realidade, deve expressar a área do imóvel, deve ser mencionado “documentado”, pois a área não pode ser alterada na prática (SERRA; SERRA, 2013).
Portanto, a verdadeira posição do imóvel deve ser avaliada, sendo ainda aconselhável ressaltar que é inadmissível ver a operação de retificação como uma espécie de aquisição ou ampliação imobiliária. Nesse sentido, uma vez atendidos os pré-requisitos mencionados, pode-se identificar o potencial da retificação intramural.(CASSETTARI; SALOMÃO, 2022).
A correção intramuros, que é a única permitida por lei em caso de alteração da designação das moedas ou da zona, é a que respeita as moedas constantes do registo, dando-lhes, no entanto, uma definição técnica clara. Se a reclamação do interessado exceder a moeda real, não se trata de uma solicitação de correção de registro, mas sim de um esforço para adquirir um domínio de maneira não permitida por lei. Nesta fase, é útil afirmar que a titularidade sem domínio não afeta o procedimento de correção do registro.
No âmbito do Registro Público, o termo “correção intramuros” adquiriu notoriedade. Apesar de a compra ou aumento de área não ser permitido por lei, foi permitida a retificação do registro de aumento de dimensão “para representar a real extensão do imóvel, desde que não haja objeções dos interessados” (AUGUSTO, 2017).
5 METODOLOGIA
Realizou-se uma revisão bibliográfica narrativa utilizando trabalhos de relevância disponíveis na literatura científica nacional, abordando os modelos de retificação de área, sendo eles o judicial e o administrativo. As pesquisas foram feitas partindo das plataformas SciELO, Google Acadêmico e Portal de Periódicos CAPES, tendo sido utilizadas as palavras-chave: Retificação de área; Administrativa; Judicial; Comparação; em diferentes combinações.
Em seguida foram lidos trabalhos selecionados sobre o tema proposto e foram colecionadas as informações necessárias para que se pudesse esclarecer o tema de forma concisa e metodologicamente correta. Assim, foram selecionados 6 trabalhos para compor o capítulo de resultados e discussões, trabalhos esses publicados entre 2007 e 2022.
No que tange os de tipos de correção imobiliária, pode-se mencionar a solicitação de retificação, retificação judicial e retificação consensual, que é a grande novidade estabelecida pela Lei 10.931/2004, permitindo a modificação das informações tabulares sem a necessidade de processos judiciais e imediatos no Cartório de Registro Imobiliário. Essa modalidade de retificação estava disponível para todos os tipos de “correção de medidas perimetral”, seja para simples inserção ou ajuste dessas medidas, resultando em uma mudança na área de superfície ou não (BRASIL, 2019).
A retificação da área é necessária quando houver discrepância ou desconformidade entre a descrição tabular contida no Registro e as dimensões reais do imóvel, ou seja, entre a descrição contida no presente fólio e as marcas e divisas contidas no imóvel. O princípio básico da correção do território é o princípio da especialidade objetiva, este princípio é um dos pilares da segurança jurídica que informa o mundo do registro, pois é marcado pela necessidade de perfeita individualização da propriedade para separá-la de qualquer outro, tornando-o único e infalível (DE OLIVEIRA, 2017).
O primeiro passo para a descrição de um imóvel é indicar a via pública se for urbana, ou sua localização no bairro, o rio, e até o nome do imóvel se for rural. Todos os objetos imobiliários precisam de tal disposição, nos objetos urbanos é necessário que eles tenham acesso à rua, que necessariamente consiste em servidões, as servidões surgem quando os imóveis da cidade não estão voltados para a rua, ou seja, esse imóvel está localizado na parte inferior de outros imóveis, e esse sim sai na rua, registrando a faixa de domínio ao registrar esse imóvel, esse procedimento dá acesso à rua, mesmo que esse imóvel não seja seu (SALLES, 2008).
No caso de imóvel rural que não contém ruas adjacentes, a maioria das estradas ou rodovias, devemos nos guiar por direções, picos, azimutes, distâncias e, além disso, o maior confronto, ou seja, envolvendo nosso vizinho, para caracterizar e localizar esse imóvel da distância em que entra em contato com seu imóvel, segundo esses dados é fácil de localizar, é importante que estivesse “amarrado”, pois se alguma dessas informações estiver incorreta, poderá dificultar a localização do imóvel (OLIVEIRA, 2007).
A retificação geralmente ocorre durante o registro do imóvel, nos casos em que o imóvel possui uma descrição precária e os proprietários precisam fazer uma divisão, onde a área correta de cada condomínio, ou quando o proprietário vende uma parte determinada e localizada sua propriedade. Nestes casos é necessário fazer correções à área, pois não há descrição precisa e localizada que não contenha direções, azimutes, picos, frentes, distâncias e, além disso, no Cadastro Distrital muitas vezes não é verdade, sendo ” in loco” inferior ao mencionado no início do mesmo (DE OLIVEIRA, 2017).
A retificação de área administrativa é fornecida pelos artigos 212 e 213 da Lei Federal № 6.015 / 73 “Leis sobre o Registro Estadual” na nova versão do artigo 59 da Lei № 10931 de 2 de agosto de 2004:
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art.
213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I- de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais.
Esta legislação, que regulamenta a retificação do território por via administrativa, os requisitos do processo administrativo também estão previstos nesta Lei nos artigos 213, II e 225:
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
Como foi dito anteriormente, o processo de Retificação de Área só será realizado se o atributo em questão não corresponder às realidades objetiva e perceptiva. Todo procedimento de Retificação de Área é obrigado a contar com os serviços de um profissional habilitado que realizará o levantamento planimétrico “in loco” da área, medindo-a, dando sua localização exata através de vértices e distâncias, além de indicar os limites da propriedade. Este indivíduo é obrigado a ser registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) (AUGUSTO, 2017).
Há situações em que este profissional é o único que pode realizar o levantamento planimétrico, além de ser responsável por todo o Processo de Retificação de Área (requerimento, autorização da parte contrária, documentos pessoais dos requerentes). Enquanto há situações em que isso acontece, há outras situações em que esse profissional apenas faz a vistoria e um advogado fica responsável pelo restante do processo (CASSETTARI; SALOMÃO, 2022).
É vital assiná-lo junto com os requerentes e as partes confrontantes no plano. Já no memorial, há alguns cartórios que pedem a assinatura da parte opositora. A responsabilidade técnica é responsável por produzir a planta que contém direções e distâncias, limites e área do imóvel. Além de descrever o imóvel através de um Memorial Descritivo. Outros já precisam de uma Declaração de Confrontantes, que muitas vezes é usada em Retificações de Área obtidas por georreferenciamento, mas não é exigida por lei (SERRA; SERRA, 2013).
O processo é instaurado após a nomeação do responsável técnico e o fornecimento dos documentos que comprovem a retificação da área. Este processo é então submetido ao Cartório de Registro de Imóveis e, a partir daí, o procedimento é constituído por três fases: a fase inicial, a fase de admissibilidade e a fase de decisão. O interessado deve tomar a iniciativa para que o primeiro passo ocorra. Deve ser remetido ao Registro de Imóveis do local onde se situa o imóvel. O requerimento deve incluir o nome e qualificação dos requerentes, o requerimento e suas especificações, material de apoio como mapa, memorial descritivo, documentos pessoais, ART – Nota de Responsabilidade Técnica com a devida quitação, às assinaturas de todos os confrontantes, CCIR, ITR, CAR e responsáveis técnicos, se for o caso. Caso não haja assinatura, o requerimento deverá ter as assinaturas de todos os confrontantes, requerentes e responsáveis técnicos (AUGUSTO, 2017).
Concluída a primeira fase, passa-se à segunda fase, que é a fase da admissibilidade ou qualificação do pedido e da documentação apresentada. Durante esta fase, a documentação é analisada pelo preposto do Oficial do Cartório, que verificará se não há nada que esteja em conflito com a legislação e os regulamentos internos do Cartório. A primeira consideração é a localização do procedimento; não se pode enviá-lo para um cartório diferente apenas porque o escritório dele está mais convenientemente localizado em sua casa ou porque se tem um amigo que pode ajudá-lo. Um procedimento deste tipo não é permitido porque é obrigatório que seja realizado na região do Registro de Imóveis o local onde se situa o imóvel. Isto porque é neste cartório que se encontra a “vida anterior” do imóvel no seu registro, e é também neste cartório que deve ser realizado o registro predial (CASSETTARI; SALOMÃO, 2022).
A retificação de área judicial está prevista no artigo 1.247 da Lei Federal № 10.406/2002 (Novo Código Civil do Brasil) em combinação com o artigo 212 da Lei Federal № 6015/73, que permite ao interessado ingressar na correção da comarca pelo tribunal, que impõe:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao 34 interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
O procedimento de retificação de área judicial deve ser requerido pelo titular do direito de propriedade, ou seja, o proprietário do imóvel, bem como o adquirente do terreno, que tenha um direito de propriedade não registrado, que é mais registro, ou qualquer outra vítima pode exigir o procedimento. Para corrigir a área, o requerente deve provar com a ajuda de documentos ou através de uma testemunha que esta área não é verdadeira (SALLES, 2008).
Os Tribunais e o Sistema Judicial O procedimento de retificação deve ser requerido pelo titular do direito real, que equivale ao proprietário do imóvel. O procedimento também pode ser requerido pelo adquirente da área que possua título não registrado mais registrável, bem como por qualquer outro lesado. Para poder fazer alterações na área, a pessoa que iniciou a atividade precisa fornecer provas, seja na forma de documentação ou testemunhas, que demonstrem que a região está em conflito com o mundo físico. Na petição inicial, além dos requisitos dos artigos 10, 282 e 282, o pedido deve atender às seguintes condições: localizar e descrever o imóvel, por meio de Memorando Descritivo e Mapa; designar o registro ou Transcrição a ser retificado e o cartório competente; definir se a propriedade é cercada e se os vizinhos respeitam as fronteiras; solicitar a intimação dos opositores e dos alienantes, indicando seus nomes e endereços reais; Quanto à citação, se os citados não responderem, presume-se que aprovam integralmente a postulação. Se, por outro lado, for deduzida impugnação fundamentada quanto ao mérito do pedido, o juiz é obrigado a encaminhar os litigantes para as vias ordinárias (processo de conhecimento). Lá, o juiz determinará quem tem razão e poderá até indicar um perito para realizar o levantamento planimétrico. Nas situações em que determinados bens envolvidos (retificados ou limítrofes) gerem proteções de direitos difusos, coletivos ou individuais indisponíveis, como no caso de unidades de conservação, áreas indígenas e outras situações semelhantes, o Ministério Público é obrigado a intervir e acompanhar o processo (SERRA; SERRA, 2020).
A principal diferença entre procedimentos administrativos e judiciais é a concordância dos confrontantes, pois administrativamente o pedido deve ser assinado pelo proprietário do imóvel com firma reconhecida, a planta e o memorial devem conter as assinaturas das entidades empresariais, além de proprietários, partes conflitantes e responsabilidade técnica todos com o reconhecimento da assinatura, exceto “georreferenciamento”, conforme acordado na Declaração de Reconhecimento de Restrições, em litígio as partes conflitantes são citadas e não assinam o plano ou memorando, exceto aquela assinatura. No Judiciário, em alguns casos, isso requer o controle do Ministério Público, enquanto o sistema administrativo não (OLIVEIRA, 2007).
Como o Judiciário não tem funcionários para concluir todos os trâmites dentro do prazo legal, o sistema judiciário é mais burocrático, complicado e criterioso que o processo administrativo, além de ser mais demorado. Isto deve-se ao fato de os Notários também cumprirem os seus prazos. Outra diferença significativa é que o procedimento judicial é mais burocrático do que a abordagem administrativa, o que pode contribuir para a demora para se fazer a correção (AUGUSTO, 2017).
Foi visto que a questão da propriedade é tratada de forma desigual no Brasil, contudo, é relevante que se ressalte que as constituições federais também são elementos de movimentações sociais e políticas que abalaram e podem impactar de forma direta a sociedade como um todo.
Constatou-se que a retificação da área é relevante principalmente quando há a desconformidade entre a descrição tabular da mesma em seu registro nas reais dimensões do imóvel, isto é, entre a descrição presente no portifólio e as divisas que tal imóvel possui.
Sendo assim, foi possível observar que a diferença principal entre os procedimentos de retificações judiciais ou administrativas se encontra na concordância das partes contrárias, pelo fato de que administrativamente é preciso que o pedido seja assinado pelo proprietário do imóvel com firma reconhecida, além de que a planta e memorial devem possuir as assinaturas das organizações empresariais.
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1 Aluno- Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras do Alto São Francisco
2 Aluno – Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras do Alto São Francisco