COMPULSORY EXTRAJUDICIAL AWARD: ITS APPLICABILITY AND DEVELOPMENTS IN THE BRAZILIAN SCENARIO
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ch10202409260952
Thaísa Lima de Oliveira1
Sabriny Kélrigan Costa Guimarães2
Moizés Rosas Ferreira Filho3
Ingryd Stéphanye Monteiro de Souza4
Resumo
A adjudicação extrajudicial é uma alternativa ao processo judicial tradicional e se refere à atribuição de direitos de propriedade, geralmente em situações de execução de garantias ou dívidas, fora do âmbito dos tribunais. Consoante aos reflexos da extrajudicialização, o estudo tem o propósito de responder à pergunta: quais os efeitos da adjudicação extrajudicial no direito brasileiro e os principais desdobramentos na resolução de conflitos? Com o objetivo de compreender o como ocorrem os processos de adjudicação compulsória extrajudicial com as suas aplicabilidades e desdobramentos no cenário brasileiro. Realizou-se uma pesquisa qualitativa bibliográfica, exploratória. Para a seleção dos dados foi realizada a busca nas bases de dados do Google Acadêmico, Conjur, Jus Brasil, Scientific Electronic Library Online (Scielo). Com a coleta de dados no período de março a setembro de 2024, utilizando os seguintes termos: “adjudicação compulsória extrajudicial”, “desjudicialização”, “Advogado e adjudicação”. Para que a adjudicação seja concretizada ela precisa passar pelas etapas de identificação da necessidade, planejamento, consulta pública (quando aplicável), elaboração do edital ou convite, processo de licitação ou concorrência, análise e avaliação das propostas, decisão pré-adjudicatória, aprovação final e a adjudicação. Sendo ela efetiva para diversos fins e organizações.
Palavras-chave: Adjudicação extrajudicial. Cenário brasileiro. Aplicabilidades.
1. INTRODUÇÃO
Atualmente, a autonomia dos cartórios, ocorrem consoante a presença de um advogado, sendo este, o profissional responsável pelo acordo entre as partes, uma vez que as regras para adquirir a adjudicação extrajudicial convergem no Provimento n. 150/2023 (Brasil, 2023a) Prontamente a adjudicação compulsória pode ser fundamentada em quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou permuta, assim como nas que dizem respeito a cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento executável (Camimura; Barros, 2023).
Mediante ao fato, as atividades desenvolvidas nas serventias extrajudiciais, podem ser: o registro de gado na serventia de Títulos e Documentos; a escritura e o registro de propriedades pelo Tabelião de Notas e pelo Oficial de Registro de Imóveis; o protesto de títulos pelo Tabelião de Protesto. Logo, tais serventias desempenham uma função relevante na função social do nosso país. Dessa forma, ao mesmo tempo em que a sociedade foi evoluindo, as serventias extrajudiciais também evoluíram (Camimura; Barros, 2023; Campos, 2023; Zacarias De Oliveira, 2023).
Frente ao advento da Lei nº 14.382/2022, a atividade cartorária passou a ter um papel crucial nos processos de natureza executória, uma vez que a maioria dos processos em andamento no judiciário é de natureza executória. Dessa forma, o judiciário está a ser aperfeiçoado. Conquanto, a finalidade é agilizar o processo de transferência de competência para as serventias extrajudiciais, o que possibilita o acesso à justiça plural, uma vez que as atividades desempenhadas pelas serventias são pautadas pela boa-fé e pela celeridade (Brasil, 2022).
Consoante aos reflexos da extrajudicialização, o estudo tem o propósito de responder à pergunta: quais os efeitos da adjudicação extrajudicial no direito brasileiro e os principais desdobramentos na resolução de conflitos? Com o objetivo de compreender o como ocorrem os processos de adjudicação compulsória extrajudicial com as suas aplicabilidades e desdobramentos no cenário brasileiro.
2. REVISÃO DA LITERATURA
2.1 Antes da Lei
Os cartórios portugueses desde a antiguidade já tinham a sua autonomia, por ser comum que os cartórios fossem instalados quando uma vila era fundada e, para isso, era necessário que um notário fosse nomeado pelo rei para dar segurança e legitimidade aos atos praticados (Campos, 2023).
Havia também o contrato e a convenção no Direito Romano que eram distinguidos, dos quais o contrato e o acordo eram espécies, sendo posteriormente chamada de a lei foi chamada de Código de Napoleão (de Araújo et al., 2024). Depois da revolução de 1789, a lei disse que os contratos eram apenas uma forma de comprar coisas.
Os acordos eram para as classes ricas e ricas e garantiam as suas vontades. Para transferir a propriedade, as duas partes tinham que concordar. (Souza, 2004). Há muito tempo, foi publicado o Código Civil Alemão. Neste código, já era considerado que os contratos eram espécies de negócios jurídicos, o que se assemelha ao atual Código Civil Brasileiro. Ou seja, o contrato, por si só, não transfere a propriedade.
Os principais atos praticados naquela época eram os registros de eventos privados, como o nascimento e o falecimento, a verificação de mercadorias e a aquisição e venda de terras (Campos, 2023; Zacarias De Oliveira, 2023). No contexto brasileiro:
[…] desde quando o Brasil ainda era colônia, já se falava em Pacta Sunt Servanda, ou seja, no cumprimento de deveres e obrigações estabelecido entre dois ou mais indivíduos com o objetivo de satisfazerem os seus anseios, sendo assim, naquela época era necessária uma pessoa que fosse dotada de boa-fé para dar validade e autenticidade aos atos que a comunidade exercia (Campos, 2023, p. 10)
No passar dos anos a morosidade dos acordos de compra e venda eram evidenciados no pleito judiciário, onde os casos ficavam a aguardar o julgamento pelo juiz, considerando uma totalidade de situações a serem delegadas, outros casos, e os trâmites ou acordos demoravam até décadas (Melo; Bandeira, 2022).
Com a publicação da Emenda Constitucional no 45/2004 (Brasil, 2004), que implementou o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), se fez extremamente mais fácil realizar a análise do número de processos em andamento. Assim, o Tribunal de Contas da União, sob a coordenação do CNJ, emitiu um parecer demonstrando um verdadeiro colapso no processo executivo brasileiro. A taxa de congestionamento era de aproximadamente 85%. Ou seja, em um ano, de cada 100 processos executivos em andamento, apenas 15 tiveram a sua obrigação satisfatória (Campos, 2023).
Condizendo com essa afirmativa, os dados apresentados pelo CNJ demonstraram pelo relatório justiça que no ano de 2021 houve o ingresso de 27,7 milhões de processos, com a finalização de 26,9 milhões dos processos de anos anteriores. Houve um crescimento de novos casos numa marca de 10,4%, conquanto, uma eficiência considerável apresentou o aumento de 11,1% de casos solucionados. Nesse período a demanda pelos serviços de justiça e o volume de processos baixados tinha reduzido em 2020 em razão do ano pandêmico, contudo em 2021, voltaram a subir, ainda não retornando aos patamares pré-pandemia, referentes ao ano de 2019 (Melo; Bandeira, 2022)
2.2 Após a Lei
A adjudicação compulsória está presente nas negociações de compra e venda, mais evidente no contexto do Direito Imobiliário (Souza; Dias, 2023).Isso porque ela prima pela execução de transferência de um imóvel, para tanto, os requisitos requeridos em lei precisam ser cumpridos.
A tramitação do processo já ocorria com o auxílio do advogado que realizava a coleta dos documentos, dava entrada no processo e na sequência o juiz proferia a sentença, emitindo a carta de adjudicação, logo, o documento poderia substituir a escritura definitiva do imóvel em disputado (Souza; Dias, 2023).
No preâmbulo da Lei nº 14.382/2022, a atividade cartorária passou a ter um papel crucial nos processos de natureza executória, uma vez que a maior parte dos processos em andamento no judiciário é de natureza executória (Brasil, 2022). Complementando as modificações a edição pelo CNJ do Provimento nº 150 de 11/09/2023, conforme normativo, a adjudicação compulsória tem legalidade em distintas situações fundamentada por “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento executável” (Chezzi, 2024).
Outra vantagem está na prerrogativa de que não somente o credor da execução tem direito a pedir a adjudicação de bens expropriados, conforme o parágrafo 5º do artigo 876 do novo Código de Processo Civil (CPC) fica estabelecido que as pessoas estão habilitadas a pedir a adjudicação de bens, consoante o: § 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que haja penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado (Brasil, 2015).
Nos ditames da Lei nº 14.382/2022 a nova redação estabelece ainda, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, a legitimidade do requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial realizado pelos “representantes legais sendo estes os advogados do promitente comprador, por qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, pelos seus sucessores; promitente vendedor” (Brasil, 2022).
Logo, o advogado é fundamental desde a entrada do pedido até a finalização do processo. Conforme explica Chezzi (2024), o solicitante contrata o advogado, que por vez, analisa o caso e após a sua análise confirma se é elegível ao procedimento de adjudicação. Essa primeira etapa envolve buscas do registro ativo do imóvel, para o entendimento da competência do processamento. Na sequência, busca o tabelião de notas lavrando a ata notarial específica, localizando todos os elementos que possam faltar no contrato e o direito à adjudicação, inclusive a resistência do requerido e a quitação do preço.
É obrigatório que o processo seja realizado pelo profissional advogado, uma vez que a lei estabelece a necessidade de um advogado. Tal obrigatoriedade se faz pela importância de carrear todo o processo extrajudicial, representando assim os interesses do seu cliente (Brasil, 2023b). Espera-se do advogado que atue na área extrajudicial um conhecimento específico para poder conduzir adequadamente o rito, já que essa parte do Direito tem regras procedimentais e materiais diferentes do processo civil normal.
Após, é feita a notificação ao requerido pelo registrador de imóveis. Quando o requerido concorda, se torna omisso, ou apresenta uma justificativa vazia, o procedimento segue conforme os amparos legais (Chezzi, 2024). Com a qualificação registral, pode então ser deferido o pedido e feita a transferência, extrajudicialmente.
Quanto aos documentos a serem apresentados, são listados:
- o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (quando houver);
- a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial;
- as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão;
- comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);
- procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte (Fachini, 2022, p. online).
Frente à documentação citada, no provimento 150, o tabelião de notas é fará a instrução inicial do procedimento, sua responsabilidade, todavia, está em caracterizar o direito do requerente, tentando assim obter a escritura pública antes da lavratura da ata, numa excelente materialização da mediação e conciliação. Caso entenda cabível o procedimento da adjudicação compulsória, a ata notarial vai consignar os itens necessários descritos no provimento, dando fé pública incluindo os documentos privados, prints de conversas, e-mails, e quaisquer provas que considere aptas. Tudo fica instrumentalizado na ata, em conseguinte é enviada ao registrador (Chezzi, 2024).
De igual modo, no registro de imóveis, se formará o contraditório formal do processo, com a oportunidade de manifestação da parte contrária, a requerida no procedimento conforme mencionado anteriormente. Cabe então ao registrador analisar eventual impugnação e, em casos de indícios de bom direito do requerido em casos não pago, a questão é devidamente enviada ao juiz para a disposição da possibilidade ou impossibilidade da via administrativa (Chezzi, 2024).
Conforme os achados observa-se a agilidade da ação de adjudicação após instaurada a nova Lei nº 14.382/2022 (Brasil, 2022). Uma vez que casos que ficavam a aguardar a decisão do juiz, passaram a ser solucionados por cartórios, nas situações de:
- Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
- Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
- Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
- Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida (Fachini, 2022, p. online).
Fica então na competência da ação de adjudicação compulsória o Juízo da Vara de Registro Público, uma vez que o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro, sendo também da competência do Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório (Fachini, 2022).
2.3 A importância da adjudicação
Uma importância da adjudicação está na transparência, sendo ela crucial para assegurar a transparência no processo de contratação, sobretudo em licitações públicas. Ela garante que o contrato seja concedido de acordo com critérios claros e previamente definidos, evitando favoritismo ou irregularidades (Raimundo, 2017). Além disso, é importante seguir as regras para garantir que o processo seja legal e justo para todos os envolvidos.
Ela também é favorável a uma Melhor Oferta para o Contratante, uma vez que o processo de adjudicação possibilita ao contratante selecionar a proposta mais adequada às suas necessidades, seja por meio do critério de menor preço, qualidade superior, ou melhor, relação custo-benefício. Isso torna a utilização eficiente dos recursos, sejam eles públicos ou privados, garantindo que o contratante receba o maior valor pelo investimento realizado (Fonseca, 2016).
Há uma grande responsabilidade do contratado, pois, quando uma empresa ou pessoa ganha um contrato, ela assume que a empresa ou pessoa deve seguir as regras da licitação. Isso cria uma obrigação legal para a execução dos serviços ou fornecimento de bens segundo o combinado, protegendo o contratante de erros ou descumprimentos (Fachini, 2022).
A aquisição oferece segurança jurídica tanto para o contratante quanto para o contratado. O procedimento legal de adjudicação garante que as partes envolvidas possam recorrer à justiça em caso de conflitos, com base num contrato devidamente estabelecido e assinado. Além disso, ela protege contra questionamentos legais posteriores relativamente à regularidade do processo, uma vez que as etapas são cumpridas consoante a legislação Chezzi, 2024.
Um processo de adjudicação bem estruturado aumenta a competitividade entre os participantes, incentivando-os a apresentarem as melhores propostas. Isso não apenas contribui para uma qualidade final superior, como também para a inovação e eficiência nos projetos contratados (Braga, 2017).
A adjudicação estabelece o vínculo entre o contratante e o contratado, permitindo que a execução do acordo seja monitorada e fiscalizada de forma adequada. Os controles podem acompanhar o cumprimento dos prazos, a qualidade e as condições estabelecidas no contrato.
O papel fundamental da adjudicação em processos públicos é prevenir a corrupção e fraudes. Quando o processo de licitação e adjudicação é conduzido de maneira transparente e conforme a legislação, diminui-se o risco de manipulação ou diversificação (Souza; Dias, 2023).
Perante os achados, infere-se que a adjudicação é efetiva e relevante porque assegura que os contratos sejam atribuídos de forma justa, eficiente e dentro dos parâmetros legais, o que aumenta a transparência, a competitividade e a segurança jurídica em qualquer tipo de contrato.
3. METODOLOGIA
Se trata de um estudo qualitativo, não se baseando no critério numérico para garantir a sua representatividade (Lakatos; Marconi, 2003), outrossim no entendimento e compreensão dos aspectos mais subjetivos, como comportamentos, ideias e pontos de vista. Realizou-se uma revisão bibliográfica, exploratória, para apoiar-se na busca de ampliação do conhecimento do objeto de estudo, esperando o alcance de respostas ao problema da pesquisa (Piovesan; Temporini, 1995).
Foi realizada através da consulta de artigos disponíveis online publicados nos últimos 5 anos, obras de especialistas em adjudicação compulsória extrajudicial, bem como sites normativos como do Governo Federal, Estadual e Municipal. Para a seleção dos dados foi realizada a busca nas bases de dados do Google Acadêmico, Conjur, Jus Brasil, Scientific Electronic Library Online (Scielo). Com a coleta de dados no período de março a setembro de 2024, utilizando os seguintes termos: “adjudicação compulsória extrajudicial”, “desjudicialização”, “Advogado e adjudicação”. O fluxograma metodológico é apresentado na figura abaixo.
Figura 1 – Fluxograma do processo metodológico
Fonte: Os autores.
4. RESULTADOS E DISCUSSÃO
A adjudicação é o processo pelo qual um contrato ou concessão é formalmente atribuído a uma parte vencedora, geralmente após um processo de licitação (Campos, 2023; Chezzi, 2024). Antes da adjudicação, ocorre uma série de etapas preparatórias, que variam dependendo do tipo de projeto, setor ou país (de Araújo et al., 2024).
As etapas podem ser: identificação da necessidade, planejamento, consulta pública (quando aplicável), elaboração do edital ou convite, processo de licitação ou concorrência, análise e avaliação das propostas, decisão pré-adjudicatória, aprovação final e a adjudicação (CAMIMURA; BARROS, 2023).
Braga (2017) considera alguns limites da adjudicação ao delimitar as fases procedimentais da licitação, com destaque para a teleologia da fase de habilitação. A autora categoriza que o tema verte especificamente sobre as consequências da alteração da estrutura societária de empresa vencedora no curso licitatório. Assim, ao examinar especificamente a possibilidade de celebração de contrato com empresa incorporadora ou sucessora da empresa vencedora, menciona que pela impossibilidade de a alteração jurídica da vencedora ser agasalhada no âmbito licitatório, tal negativa não eiva de nulidade o certame, podendo bem ser chamada a empresa seguinte na ordem classificatória.
Para Lacerda e Faria (2022) a adjudicação incorpora a existência de uma prestação jurisdicional célere e de menor custo possível à sociedade são elementos essenciais desse substrato, com a independência dos magistrados e outros atributos dos quais se reveste, ao menos idealmente, nosso Poder Judiciário.
Para Gois (2023) a desjudicialização da adjudicação compulsória, resulta na eficiência via extrajudicial promovendo uma duração razoável do processo e o acesso à justiça. Isso porque é uma viável alternativa, pois o legislador ao se deparar com o constante crescimento da demanda judicial, pode se apoiar em uma resolução de conflitos fora do âmbito judicial, descentralizando a legitimidade para resolver diversos conflitos, inclusive a adjudicação compulsória.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A adjudicação como um processo extrajudicial pode favorecer as partes do processo de compra e venda, a resolverem a situação com maior agilidade, tendo ainda um menor custo, que também reflete na diminuição do congestionamento de processos no judiciário. Ela é efetiva e relevante porque assegura que os contratos sejam atribuídos de forma justa, eficiente e dentro dos parâmetros legais, o que aumenta a transparência, a competitividade e a segurança jurídica em qualquer tipo de contrato.
Considera-se que a adjudicação é uma alternativa ao processo judicial tradicional e se refere à atribuição de direitos de propriedade, geralmente em situações de execução de garantias ou dívidas, fora do âmbito dos tribunais. Esse processo é utilizado em situações como a execução de hipotecas ou penhoras, onde, em vez de recorrer ao sistema judicial para resolver a questão, o credor pode resolver a situação mediante meios administrativos ou notariais.
Para que a adjudicação seja concretizada ela precisa passa pelas etapas de identificação da necessidade, planejamento, consulta pública (quando aplicável), elaboração do edital ou convite, processo de licitação ou concorrência, análise e avaliação das propostas, decisão pré-adjudicatória, aprovação final e a adjudicação. Sendo ela efetiva para diversos fins e organizações.
REFERÊNCIAS
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1Discente do Curso Superior de Bacharel em Direito do Instituto FIMCA Campus Porto Velho. e-mail: thaisalima2017@gmail.com
2Discente do Curso Superior de Bacharel em Direito do Instituto FIMCA Campus Porto Velho. e-mail: skelrigan@gmail.com
3Discente do Curso Superior de Bacharel em Direito do Instituto FIMCA Campus Porto Velho. e-mail: moizesf7@gmail.com
4Docente do Curso Superior de Bacharel em Direito do Instituto FIMCA Campus Porto Velho. Especialista em Direito Processual pela PUC-Minas. e-mail: ingryd.monteiro@fimca.com.br