REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ni10202410201407
Geone Marques Coelho1;
Orientador Wellington Martins da Silva2
Resumo
Refere-se a produção científica que tem como tema a usucapião extrajudicial e aborda especificamente a usucapião extrajudicial à luz do ordenamento jurídico brasileiro. Seu objeto principal é o estudo da usucapião extrajudicial como forma de aquisição original de bens imóveis. Seu objetivo é evidenciar a desjudicialização do processo e, consequentemente, proporcionar tutela, desonerando os tribunais brasileiros, permitindo que ocorra a celeridade do processo, que é muito mais eficaz do que a judicial, ao se analisar o fator tempo. É correto afirmar que a usucapião extrajudicial tem uma vantagem maior por ser permeado por menos burocracia e é possível fazê-lo sem a via tradicional que é a judicial e, portanto, baseada na desburocratização. através do registro de imóveis. O processo de extrajudicialidade surge no cenário jurídico brasileiro como alternativa para solucionar parte da demora no Judiciário, existente devido ao grande número de ações judiciais. Por isso, o uso da opção extrajudicial dá condições ao Judiciário para tratar das questões que efetivamente justificam sua atuação. tem por objetivo geral identificar a função da usucapião extrajudicial no Brasil e quais os seus impactos socioeconômicos. A metodologia utilizada foi a de revisão bibliográfica do tipo qualitativo, de método dedutivo, com abordagem monográfica e pesquisa exploratória.
Palavras-chave: Burocracia estatal.Desjudicialização. Posse. Propriedade. Usucapião.
ABSTRACT
This paper refers to scientific production that has as its theme extrajudicial usucaption and specifically addresses extrajudicial usucaption in light of the Brazilian legal system. Its main objective is to study extrajudicial usucaption as a form of original acquisition of real estate. Its objective is to demonstrate the dejudicialization of the process and, consequently, provide protection, relieving the burden on Brazilian courts, allowing the process to be expedited, which is much more effective than the judicial one, when analyzing the time factor. It is correct to state that extrajudicial usucaption has a greater advantage because it is permeated by less bureaucracy and it is possible to do it without the traditional route, which is the judicial one and, therefore, based on the reduction of bureaucracy, through the registration of real estate. The extrajudiciality process emerges in the Brazilian legal scenario as an alternative to resolve part of the delay in the Judiciary, existing due to the large number of lawsuits. Therefore, the use of the extrajudicial option gives the Judiciary conditions to deal with the issues that effectively justify its action. The general objective of this study is to identify the function of extrajudicial usucaption in Brazil and its socioeconomic impacts. The methodology used was a qualitative bibliographic review, using a deductive method, with a monographic approach and exploratory research.
Key-words: State bureaucracy. Dejudicialization. Possession. Property. Usucaption.
INTRODUÇÃO
A Usucapião é a maneira de adquirir um imóvel através da posse prolongada. A forma extrajudicial ocorre em virtude de o procedimento ser realizado em cartório de registro de imóveis. A usucapião extrajudicial deve ser processada no registro de imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes acontece é de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição.
Assim, tomando como base o artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil que adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A, criando a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, não é necessário um processo judicial e o litígio poderá ser resolvido diretamente em um cartório.
Não há dúvidas que do ponto de vista prático a usucapião extrajudicial é um grande avanço a partir do momento que desburocratiza o processo, pois não há a necessidade de processo judicial e cria condições para que pessoas físicas e/ou jurídicas tenham acesso à regulamentação da sua propriedade, adquirindo em definitivo a posse desta. Tal decisão emanada do Código Processual Civil (CPC) torna mais célere a decisão, descongestionando parte do Judiciário que via de regra sempre se encontra sobrecarregado processualmente.
É salutar destacar que a competência para o processamento da usucapião extrajudicial é do Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde se situar o imóvel usucapiendo, independentemente de o imóvel encontrar-se matriculado ou transcrito. Caso o imóvel esteja localizado em dois ou mais municípios diferentes, deve-se processar no local onde estiver a maior parte dele.
Este procedimento indica a necessidade de advogado para representar o usucapiente, perante o registro de imóveis responsável pelo imóvel usucapiendo, utilizando dos serviços do tabelionato de notas para estabelecer o direito real da propriedade. Evitando assim que se estenda por anos um processo judicial, imprimindo celeridade ao processo e por consequência ajudando a esvaziar a imensa quantidade de processos no judiciário brasileiro.
No que consiste a usucapião extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro e quais são as suas perspectivas socioeconômicas? Assim, o presente trabalho científico abordará como é possível que essa demanda pode ser solucionada sem a necessidade de um processo judicial, promovendo obviamente um processo de resgate histórico sobre como esse procedimento se tornou usual no Brasil.
A presente produção tem por objetivo geral identificar a função da usucapião extrajudicial no Brasil e quais os seus impactos socioeconômicos. E por objetivos específicos: caracterizar o que é propriedade privada, abordando aspectos históricos, identificar a usucapião no ordenamento jurídico brasileiro, caracterizar o que é posse, descrever como ocorre o processo de usucapião extrajudicial no Brasil e identificar qual o perfil-socioeconômico das pessoas que recorrem à usucapião de propriedade no Brasil.
A usucapião extrajudicial surge como resultante do novo Código de Processo Civil, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, que por sua vez alterou a Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, para acrescentar o artigo 216-A, introduzindo no ordenamento jurídico brasileiro um novo procedimento extrajudicial de admissão do pedido de reconhecimento da usucapião.
Do ponto de vista acadêmico a pesquisa se justifica pois contribuirá para a discussão jurídica de temas correlatos ao aqui proposto. Do ponto de vista econômico-social é relevante visto que a usucapião extrajudicial cria condições para que a pose da propriedade seja dada a quem a usa ou nela mora de fato, já que desde 2015 as pessoas podem requerer com um advogado diretamente no cartório de imóveis.
A metodologia utilizada foi a de revisão bibliográfica do tipo qualitativo, de método dedutivo, com abordagem monográfica e pesquisa exploratória. A adoção desse modelo qualitativo visa compreender as questões que determinam como é determinada a usucapião extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro. Os autores que embasam teoricamente a presente pesquisa são: Campilongo (2014), Carvalho (2004), Couto (2016), Dias e Pimenta (2018).
1. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
O mecanismo da usucapião extrajudicial foi positivado em nosso ordenamento jurídico pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça, via Corregedoria Nacional de Justiça, através da edição do Provimento 65, de 14.12.2017, editado pelo Ministro João Otávio de Noronha.
Sumariamente, é importante ressaltar que esta abordagem é calcada naquilo que se relacionada à propriedade, ou seja, quando há direito sobre determinada coisa própria, que de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro é considerado um Direito Real. Genericamente, usucapião pode ser definida como uma forma de aquisição de imóvel através da posse prolongada da coisa, isto é, através de seu uso.
À grosso modo, usucapião pode ser definido como uma forma de aquisição de propriedade através da posse da coisa, ou seja, através de seu uso. Quando se analisa a etimologia da palavra usucapião, identificamos que ela é a junção de duas expressões duas expressões do latim, usu e capere, que literalmente significar “tomar pelo uso”. E obviamente há uma origem histórica para a usucapião.
De forma bem concisa, a ideia de usucapião apareceu no direito romano, na Roma Antiga, com a Lei das XII Tábuas, que veio semear esse instituto quando criou a prescrição do direito de propriedade na possibilidade do proprietário não desempenhar a posse daquele bem, móvel ou imóvel. A partir de então, os anos se passaram, conceitos sobre o uso de terra, posse e propriedade foram evoluindo, inúmeras leis foram criadas e lapidaram cada vez mais esse instituto, até então chegarmos à configuração moderna da usucapião (Pimenta, 2018).
No Brasil, esse instituto surgiu oficialmente (já existia, mas apenas no direito consuetudinário) em princípios do século XX, com a provação do Código Civil de 1916, porém, se apresentava de maneira pueril se comparada com o que há hoje no ordenamento jurídico brasileiro, quando analisamos as disposições de 1916 e as atuais, identificamos a importância que é conferida hoje em nossa legislação.
O Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 16 de março de 2016, em seu artigo 1.071 trouxe uma inovação que acresceu à Lei nº. 6.015/73, o art. 216-A, que em sua redação explicita a adoção desse procedimento que é a aquisição da propriedade por usucapião através da via extrajudicial.
É cabível também a citação da Lei nº 11.977/09 modificada pela Lei nº 12.242/11, que dispôs sobre o programa do governo federal Minha Casa Minha Vida, esta por sua vez prevê a adoção da usucapião administrativa, no entanto, com aplicação específica e limitada, abrangendo apenas a regularização fundiária de interesse social.
É pertinente destacar que há dois fundamentos jurídicos para a usucapião, primeiramente há de se destacar a função social da posse e, segundo a possibilidade de regularizar situações que já são fatos e precisam apenas ser consolidados.
Logo, se uma pessoa (física ou jurídica) detém uma propriedade por um prazo de temporal e dá função social àquela propriedade. Se habita com sua família, se trabalha ou se habita e trabalha, dependendo da natureza e do tamanho do imóvel, ou seja, uma circunstância de fato, este cidadão poderá, através da usucapião, legitimar a sua posse (Santos, 2020).
Segundo o advogado especialista em Direito Civil, Baratella (2013) de maneira abstrata e informal, seriam esses três alicerces de existência da usucapião: castigar o proprietário que não faz uso do bem; indenizar o possuidor que de fato cuida do bem e harmonizar as relações sociais.
Nessa perspectiva convém indagar: O que pode ser usucapido? O que é preciso para a usucapião existir? Quais os pressupostos da usucapião, isto é, os pressupostos necessários e subentendidos para que esse instituto realmente faça sentido, são três: posse, imóvel hábil ou passível de usucapião, posse e decurso de tempo.
Ao falar de imóvel hábil, reportamo-nos sobre o tipo de bem que pode ser objeto da usucapião, nesse contexto o ordenamento jurídico brasileiro considera que é qualquer bem alienável, ou seja, que pode ter seu domínio ou propriedade transferidos à pessoa física ou jurídica. A título de melhor exemplificar, o mar (por sua própria natureza) ou bens de menores (por lei) são inalienáveis, portanto, não são sujeitos à usucapião.
Portanto,
O bem deve ser passível de usucapir, existem três situações impeditivas, são elas: bens públicos, conforme os artigos 191, parágrafo único e 183 § 3º da Constituição Federal, e artigo 102 do Código Civil. Os bens fora do comércio, como por exemplo, o ar atmosférico. Os bens dos incapazes, pois são imprescritíveis, conforme vem previsto no artigo 198, inciso I do Código Civil (Marquesi, 2017, p. 42).
No tocante à posse exercida sobre o imóvel, não é suficiente simplesmente alguém “ter a coisa consigo, em seu poder” para poder usucapir, pois refere-se que se faça necessário uma posse especial, com algumas características específicas.
A saber: posse pacífica, quer dizer, o proprietário não faz oposição àquela posse de outrem. Deve ser contínua, isto é, sem interrupções, é fundamental que o possuidor (aquele que quer usucapir) tenha o bem imóvel consigo por todo o tempo necessário e até o ajuizamento da ação quer requer a usucapião. Além da posse com ânimo de dono, ou seja, é exigido que o possuidor tenha a vontade real de ser dono do imóvel e suas ações demonstrem isso (Diniz, 2018).
Não é qualquer tipo de posse que passa a garantir a usucapião, tem que ser a posse com intenção de dono animus domini. Portanto, deve ser mansa e pacífica, contínua e ininterrupta, é aquela que não possui impedimento por parte do proprietário (Gonçalves, 2017).
A posse deve conferir uma função socioeconômica para a propriedade, daí observamos qual deve ser a função social da posse ou Posse ad usucapionem é exatamente aquele que contém os requisitos dispostos nos artigos 1.238 a 1.242 do Código Civil, sendo o primeiro deles o ânimo de dono, ter como seu o imóvel.
E, não muito menos importante, o fator tempo. Portanto, para que a posse “se concretize” para que se torne propriedade real e de fato é necessário que ela seja exercida por um dado prazo de tempo. Assim, de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, o tempo necessário para exigir a usucapião de bens móveis ou imóveis, sofreu alterações ao longo dos séculos e, hoje, há várias espécies de usucapião, e cada uma exige prazos diferentes, sendo que o maior deles é de 15 anos de posse (Gonçalves, 2013).
A usucapião extrajudicial deve ser devidamente processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que estiver situado o imóvel usucapiendo, ainda que o seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes ocorre é de o imóvel estar localizado em mais de uma circunscrição (Salles, 2010).
Cumpridas as exigências o requerimento poderá ser processado em qualquer uma das circunscrições. Assim, ao final se pedido for considerado procedente, deverá o interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para que seja efetuado o registro do imóvel.
Há de se destacar, que existem outros direitos reais imobiliários, e estes também podem ser adquiridos pela usucapião.
Corroborando o exposto acima basta observar o que, o “caput” do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) que só se refere a “imóvel usucapiendo”, tomando isso como base, a usucapião de outros direitos pode ser reconhecida, no entanto, somente na via jurisdicional.
De acordo com especialistas que atuam na área tributarista deve-se inferir que além da consecução da propriedade, adquire-se os direitos reais, por exemplo, se tiver ônus, como na hipótese da hipoteca, estes recairão sobre o novo proprietário (Santos, 2010)
Desta maneira quando nos referimos à usucapião extrajudicial estamos afirmando que é o ato de requerer a regularização da posse junto ao cartório de registro de imóveis, sem, no entanto, fazer uso das vias judiciais. Isso posto é preciso destacar que não se trata de uma nova espécie de usucapião, e sim de uma nova maneira de procedimentos que visam regularizar a posse do imóvel, que é o que aqui nos atemos a discutir.
Não faz muito tempo que no Brasil ainda vigorava Código de Processo Civil de 1973, seguindo o que estava disposto quem detinha o direito precisava ingressar com ação judicial para tê-lo reconhecido, isso mudou a partir de 16 de março de 2016 quando ocorreu a aprovação do Novo Código de Processo Civil.
Assim,
O Novo Código de Processo Civil através do artigo 1.071 inseriu à Lei dos Registros Públicos n°6.015/73 o artigo 216-A prevendo a possibilidade de a usucapião ser requerida extrajudicialmente no cartório de registro de imóveis onde está situado o imóvel usucapiendo (Diniz, 2018, p. 21).
É correto destacar e observar que no caput do artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos, o pedido de usucapião “será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis”, desta forma, apenas os bens imóveis podem ser objetos da usucapião extrajudicial, objetivando, portanto, a celeridade do processo em contraponto à morosidade do processo judicial.
Para que tenha legitimidade, os procedimentos da usucapião extrajudicial devem ser feitos via Cartório de Registro de Imóveis, sendo atribuído ao oficial o poder de efetuar o processamento do pedido de acordo com avaliação e convencimento da situação exposta, não se deve confundir o oficial do cartório com o juiz de direito.
Atente-se ainda ao fato de que embora o requerimento da usucapião extrajudicial seja feito fora das vias judiciais, mesmo assim há a necessidade de um advogado. O requerimento dirigido ao Oficial registrador deve ser assinado por advogado. Se o requerente então advogar em causa própria, eventuais co-requerentes, até mesmo o cônjuge, deverão ser representados por advogado habilitado (Baratella, 2013).
Logo, a simples apresentação da ata notarial não é considerada ação suficiente para iniciar o processo. Portanto, o reconhecimento da usucapião deve ser feito via requerimento sob forma de petição e esta deverá ser subscrita por advogado.
Sendo a via cartorária possível, então o procedimento perante o cartório possui uma lista de documentos que devem ser apresentados, e, caso a pessoa não os possua, o requente não está apto a solicitar o procedimento via cartório, isto, de forma extrajudicial. Os documentos requeridos são: certidões negativas, planta e memorial descritivo e ata notarial de posse.
Face ao Código Civil afirmamos que há 3 espécies de usucapião de bens imóveis, a saber: a extraordinária, a ordinária e a especial, podendo ser dividida em rural, urbana e familiar, há também a usucapião coletivo e indígena (Brasil, 2002).
Ao se debruçar sobre o art. 1.238 do Código Civil, identificamos a Usucapião Extraordinária, cuja posse e tempo é de 15 anos. O lapso temporal pode ser reduzido para 10 anos, se porventura o possuidor tiver estabelecido residência habitual ou alguma atividade de cunho produtivo na propriedade. Quando analisamos a possibilidade de redução do prazo de 15 para 10 anos, identificamos um reforço à ideia de que a terra/imóvel deve de fato cumprir sua função social.
A Usucapião Ordinária pode ser encontrada no art. 1.242 do Código Civil, permitindo-nos concluir que a Usucapião Ordinária é cabível quando a posse for igual ou superior a 10 anos. Este artigo jaz menção ao justo título que é a materialização de documento público e de boa fé.
Para o civilista, justo título seria aquele que deve estar apto para transmitir o domínio e a posse se não contiver qualquer tipo de vício que venha impedir aludida transmissão (Gonçalves, 2013).
O art. 1.239 do Código Civil indica acerca da Usucapião Especial Rural, que por sua vez é possível quando o tempo de uso ou posse da terra é de 5 anos, e a área da terra compreende até 50 hectares, neste caso a função social da propriedade é para moradia e produtividade econômica, ressalte-se que neste caso é exigido que o requerente não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Nessa esteira de pensamento a simples posse não é bastante para embasar a usucapião especial rural, uma vez que o seu objetivo precípuo é promover a fixação do homem no campo, exigindo do mesmo, em contrapartida, uma ocupação produtiva do imóvel através da moradia e trabalho (Gonçalves, 2013).
O art. 240 do Código Civil trata da Usucapião Especial Urbana determina que a posse deverá ser de no mínimo de 5 anos, quanto a área da posse precisa ser de até 250m², a função social deverá ser para o uso de moradia ou de sua família e fixa a exigência do usucapiendo não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
É pertinente destacar que por força do art. 102 do Código Civil: “Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião”, assim como por força do §3º do art. 183 e do parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal.
Estão descritos no Código Civil, em seu art. 99, como bens públicos:
I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades. (BRASIL, 2002).
Portanto, bens públicos não podem ser usucapidos, conforme dispositivos legais expostos acima. Sobre essa temática pode-se afirmar que
O instituto da usucapião apresenta-se como um dos modos de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, ao lado de outras formas como a acessão, transcrição, sucessão, desapropriação, casamento pela comunhão universal, entre outros que se encontram dispostos no Código Civil. Resumidamente, usucapião de imóvel é o meio de aquisição da propriedade pela posse estendida, após tempo determinado em lei e observados os requisitos legais (Dias, 2019, p. 13).
Ainda que exista o direito de requerer via judicial o reconhecimento da usucapião, conforme descrito presente no art. 1.241 do Código Civil, que assim dispõe: “Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel”.
Há de se ressaltar que esta (judicial) não é a única via para que se faça o requerimento da usucapião de determinada propriedade. É consenso para muitos juristas e estudiosos que a possibilidade de solução de litígios de interesse sem a prestação jurisdicional, ou desjudicialização já é uma realidade no Brasil.
Assim de acordo com a professora Diniz (2015) sem prejuízo da via tradicional, isto é, através da justiça, admite-se o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, este deverá ser processado no cartório do registro de imóveis da comarca onde está localizado o imóvel usucapiendo, quem requere é o interessado, entretanto, deverá ser representado por um causídico.
Reconhece-se desta forma, que a via extrajudicial se apresenta como uma opção ao usucapiente, que, poderá escolher entre a via tradicional, isto é, juridicamente (tribunais) ou através da extrajudicial (cartórios), sem, no entanto, gerar prejuízo a ambos.
É salutar ressaltar que a via extrajudicial só é cabível em casos que não houver labuta judicial (lide). Caso seja detectado e ocorrendo impugnação por qualquer uma das partes, o processo deverá ser remetido para o âmbito da justiça, em consonância com o que está disposto no §10º do art. 216-A:
Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (Brasil, 2002).
A adoção desta modalidade tem como primazia assegurar procedimento capaz de emitir celeridade ao processo, pois em contraposição aos processos judiciais que se prolongam por anos a fio e afogam os tribunais brasileiros com uma quantidade abissal de processos, na via extrajudicial calcula-se uma duração aproximada de 90 a 120 dias, caso estejam preenchidos todos os requisitos legais conforme pode ser visto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
Logo,
O grau de simplicidade que reveste o procedimento da usucapião extrajudicial implicará numa maior facilidade para que o possuidor/usucapiente consiga, de modo efetivo, seguir com a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada, desde que se encontrem preenchidos os requisitos essenciais descritos no procedimento, quais sejam: ser o usucapiente representado por um advogado, apresentação de requerimento instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas, além de outros documentos (Paiva, 2016, p. 02).
Quando analisamos a usucapião extrajudicial à luz da Lei 13.465/17, verificamos claramente que esta tem a capacidade de transformar àqueles que antes eram céticos em crentes, quanto ao poder que a desjudicialização do procedimento tem para contribuir no tocante ao reconhecimento mais célere e eficaz de um direito que emerge da posse prolongada no tempo e que reflete para a sociedade a certeza de que o possuidor é realmente o proprietário do imóvel que não cumpre a sua função social (Tartuce, 2017).
É notório que a legitimidade da usucapião extrajudicial vem se tornando tão abrangente quanto a usucapião judicial e isso vai de na contramão da cultura do brasileiro que em tudo ou quase tudo recorre às vias judiciais para que seus litígios sejam resolvidos.
É pertinente destacar que a usucapião via extrajudicial não é obrigatória, é optativa ao requerente a escolha pela esfera administrativa, não restando prejudicado o acesso pela via jurisdicional. Ademais, não é pressuposto para o ajuizamento da demanda judicial o pedido prévio pela via administrativa, observando-se, novamente, que fica a critério do legitimado escolher qual via adotar, não sendo hipótese de extinção do processo sem resolução de mérito (Zortea, 2017).
Conforme já citado anteriormente, o judiciário brasileiro padece de uma crise de falta de pessoal e excesso de processo, esse acúmulo de demandas acarreta na morosidade processual, isso pode deixar de lado os princípios fundamentais do processo. Assim, a usucapião extrajudicial tem importante papel, pois aloca um procedimento que outrora só poderia ser analisado pelo Poder Judiciário, agora outros órgãos administrativos, estão aptos a fazê-lo, o Cartório de Registro de Imóveis, o que implica em grande responsabilidade para o oficial de registro de imóveis.
Como exemplo da celeridade citaremos o primeiro caso de extrajudicialidade das ações que envolvem a usucapião, é o que expomos a seguir.
No dia 6 de março de 2017 foi concedido o primeiro pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial processado na circunscrição do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre (RS). O pedido deu entrada no protocolo em 14 de outubro de 2016, tendo por objeto uma área remanescente do todo maior constante da transcrição nº 15.127, do Livro 3-AA, folha 102, daquela circunscrição e, ao final de cinco meses, o procedimento estava concluído. O usucapiente, representado por seu advogado, depois de cumpridos todos os requisitos estabelecidos pelo art. 216-A da Lei dos Registros Públicos e com a caracterização da figura da usucapião prevista no caput do art. 1.238 do Código Civil, teve declarada a titularidade de seu domínio sobre o imóvel usucapiendo, para o qual foi aberta a matrícula nº 202.758 (Zortea, 2017).
Quando se analisa esse primeiro caso (Porto Alegre) à luz da extrajudicialidade pode-se identificar o primeiro pedido de usucapião extrajudicial em que é possível constatar que é viável o procedimento devido a sua celeridade, já que neste caso durou aproximadamente cinco meses.
Com a presença do advogado, requisito essencial para a postulação dessa modalidade diante do Cartório, seguido pela realização de todos os procedimentos explanados no artigo da lei, reconheceu-se o direito de propriedade do requerente abrindo a matrícula em seu próprio nome (Zortea, 2017).
A desjudicialização dos procedimentos para que seja reconhecido, a usucapião apresenta-se como uma forma de conceder celeridade ao processo e deslocar do Judiciário para a via administrativa algumas demandas.
É importante aduzir que a função social da propriedade equivale a uma concepção ativa e comissiva do uso da propriedade, sendo a ação do proprietário direcionada ao bem comum. Os poderes e faculdades do dono do direito devem atender à coletividade (Carvalho, 2004).
Diferentemente do que preconiza o Código Civil, a função social da propriedade deve ir além das limitações que lhe são impostas em benefício de vizinhos, pois elas visam ao benefício da comunidade, do bem comum, do interesse social.
O Novo CPC criou, em 2015, mais uma alternativa que ajuda a reforçar a tendência de desjudicialização dos litígios no Brasil. Assim como já acontece com outros institutos, agora também é possível reconhecer a usucapião por meio da via extrajudicial. A usucapião extrajudicial para bens imóveis, portanto, se apresenta como mais uma forma de ampliar o âmbito de aplicação do instituto no país (Castro, 2017).
A possibilidade de se desjudicializar a usucapião caminha no mesmo sentido de outros procedimentos extrajudiciais já previstos no direito brasileiro. É o caso do divórcio e do inventário (Lei 11.441/07), da consignação em pagamento (art. 890 do CPC, com redação da Lei 8.951/94) e da retificação de registro imobiliário (Lei 10.931/04), por exemplo, (Paiva, 2016).
2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 DESJUDICIALIZAÇÃO DE PROCESSOS NO BRASIL
Com o Novo Código de Processo Civil solidificam-se uma série de inovações sobre o assunto e também temos precedentes legislativos antigos que buscam auxiliar na resolução de conflitos consensuais entre as partes e há também e temos também precedentes legislativos antigos que buscam uma facilitação para resolução de conflitos onde haja consenso entre as partes (Lecioli, 2016)
Fundamental destacar que o procedimento extrajudicial é confiável, tem previsão na Constituição Federal no Art. 263 e na Lei n° 8.935/94. Todos os procedimentos realizados por via extrajudicial têm garantia de publicidade, autenticidade e segurança e eficácia dos atos jurídicos praticados. Colaboram assim com as atividades do Poder Judiciário podendo reduzir em anos, a espera, se comparado ao procedimento realizado via judicial (Baratella, 2013).
Ao regularizar a usucapião extrajudicial, o Novo CPC, em seu art. 1.071, altera diretamente a Lei de Registros Públicos (Lei 6.0165/73). Esta norma, por sua vez, foi acrescida do art. 216-A, que regula o procedimento da usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis (Zortea, 2017).
Para aqueles que têm o primeiro contato com a expressão usucapião extrajudicial, possivelmente suscitará a dúvida de que tal procedimento é algo injusto ou que ainda que possa conferir uma insegurança jurídica para os donos de bens imóveis. Assim, a primeira indagação que brote em sua mente seja “como uma pessoa poderá deixar de ser proprietário de uma propriedade apenas pelo uso do imóvel por outra pessoa?”, no entanto, o desfecho para tal situação não é algo tão simples assim. Isso pode ser explicado através de fundamentos do ordenamento jurídico do Brasil (Baratella, 2013).
É salutar destacar que o fundamento principal da usucapião está alicerçado no princípio da utilidade social ou função social da propriedade, que “de maneira genérica, seria o fato de uma propriedade implicar a todo detentor de uma riqueza, ou bem, a obrigação, o dever, de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a harmonização e equilíbrio de nossa sociedade” (Ribeiro, 2010, p. 33).
O embasamento jurídico da existência da usucapião extrajudicial está fundamentado na Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, XXIII, onde há a disposição que a propriedade deverá atender a sua função social. E, mais explicitamente, no Código Civil de 2002 que em seu art. 1.228, §1º proclama que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais”.
Com a Emenda nº 45/20044, conhecida como a emenda de reforma do poder judiciário, a desjudicialização passou a ser um tema importante como forma de alteração, visando à renovação do Poder Judiciário Brasileiro. Tornando-se direito fundamental, a duração razoável do processo e a sua celeridade, que estão preconizados no art. 5º, LXXVIII, da referida emenda, estipulando-se que a todos, na esfera judicial e administrativa, são garantidos a razoável duração do processo e os meios que venham garantir a celeridade na sua tramitação (Zortea, 2017).
Desta forma, a desjudicialização é a supressão de ações e/ou atividades que seriam discutidas e resolvidas na justiça, posto que é de sua alçada, ocorrendo assim a transferência para outros órgãos, nestes casos, os notários e registradores públicos.
A adoção da extrajudicialidade é um grande avanço no judiciário brasileiro, pois é uma forma de conceder acesso a toda população, indo desde os mais abastados financeiramente até os menos privilegiados.
3. RESULTADOS ALCANÇADOS
Conforme já explicitado, o mecanismo da usucapião foi positivado em nosso ordenamento jurídico pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pelo CNJ através da edição do Provimento 65 (Silva, 2017).
É possível fundamentar a usucapião em duas correntes: subjetiva e objetiva. Seguindo a corrente subjetiva, o proprietário não exercendo o seu direito durante certo período de tempo é como se este renunciasse. Já em que pese a corrente objetiva temos a visão voltada para a utilidade social do imóvel a ser adquirido, de forma que esta corrente somente vai se interessar com aquele que está conferindo utilidade social ao imóvel, pouco importando a origem deste (Souza, 2015).
Comumente a usucapião é requerida sobre bens imóveis, sendo certo que tal requerimento atualmente ocorre pelas vias judiciais, por meio da ação de usucapião. O longo prazo de duração da ação de usucapião é uma característica marcante da mesma, tendo em vista as formalidades que a reveste.
No entanto, a partir de 16 de março de 2016, data em que o novo Código de Processo Civil entrou em vigor, além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel poderá ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo estiver localizado (Brasil, 2015).
O artigo 1071 do novo Código de Processo Civil trouxe esta inovadora e eficaz permissão, pela qual o interessado poderá formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, por meio de advogado ou defensor público constituído (Brasil, 2015)
Importante salientar que o novo Código de Processo Civil ao dar ao cidadão uma segunda opção para atingir objetivo que hoje é tão formal no tocante à aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião, não deixou de lado o direito do interessado em se valer do Poder Judiciário caso seja necessário, mesmo que o pedido inicial de usucapião tenha ocorrido pelas vias administrativas.
Isso porque os parágrafos 9º e 10º do artigo 1071 do novo CPC, permitem ao interessado procurar o Poder Judiciário caso o pedido de usucapião seja negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e/ou ainda, caso haja impugnação por algum dos interessados intimados ao pedido de usucapião, que haja a remessa do procedimento ao Poder Judiciário a fim de que haja a conversão do procedimento administrativo em judicial, ou seja, o interessado pode ter a segurança de que terá salvaguardado seu direito constitucionalmente garantido de acesso à Justiça mesmo que tenha inicialmente optado em requerer a usucapião pelas vias administrativas (Brasil, 2015).
As vantagens do pedido extrajudicial de usucapião é o fator tempo/custo, ou seja, para àqueles que possuem toda a documentação em ordem, bastará apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente e realizar o pagamento de uma taxa única ao Cartório a fim de que haja todo o trâmite interno para obtenção da propriedade de bem imóvel pela via de usucapião, o que não ocorre perante o Poder Judiciário diante do imenso número de processos que tramitam nos Fóruns, além do alto custo da ação de usucapião, em especial quando há a necessidade de realização de perícia para apuração de medidas do bem imóvel e estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.
Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como uma de suas premissas a celeridade dos atos processuais. Independente da forma como a usucapião será requerida, seja ela judicial ou extrajudicial, a assessoria de um advogado continua sendo imprescindível, não só por força de lei, mas também para boa defesa do interesse dos jurisdicionados.
Destaque-se: o benefício gratuito também pode ser requerido aos requerentes de baixa renda. A adoção do procedimento extrajudicial traria inúmeros benefícios ao Direito Brasileiro, dentre eles, agilidade, simplicidade, celeridade e segurança jurídica. Mesmo havendo embaraço, o procedimento já seria remetido ao Poder Judiciário com provas robustas e em etapa avançada. Ao Magistrado do caso, então, seria facultado, antes de proferir decisão, a oitiva das partes e a produção de mais provas, se assim entendesse imperioso (Paiva, 2016).
A possibilidade de solucionar problemas fora do âmbito Judiciário é algo inovador, desburocratiza e confere a possibilidade de soluções mais céleres, quando comparada à via judicial. Assim, em determinados institutos, como o da Usucapião Extrajudicial, já em outros, não é novidade. Acerca disso, a importância de fazer uso dos meios disponíveis que são de fato uma realidade crescente e que tende a representar excelente melhoria de muitos dos trâmites do Poder Judiciário, visto que o com cerca de 105 milhões de processos em trâmite. Todos, estudantes e operadores do Direito, devem conhecer os institutos e suas opções extrajudiciais para que possam melhor encaminhar os seus e assim adequar o país as ferramentas de desjudicialização.
Face ao que foi deslindado, não resta espaço para dúvidas de que a opção pela via extrajudicial traz imensos benefícios a todos que pleiteiam o reconhecimento do direito de propriedade através da usucapião.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O processo da usucapião extrajudicial é processo de natureza administrativa, e não jurisdicional. Todavia, a revisão jurisdicional será sempre possível, ou seja, a qualquer tempo a questão poderá ser levada ao poder judiciário, que poderá reformar a decisão do âmbito administrativo. Mesmo motivo faz com que a usucapião extrajudicial não induza em litispendência ou faça coisa julgada, que são qualidades da jurisdição, conforme artigos 301, IX e 502 a 508, do novo CPC.
A desjudicialização é o ato de tirar a exclusividade do Judiciário para processar ações que preencham determinados requisitos, alocando-os para vias administrativas, neste caso os cartórios ligados à natureza jurídica da matéria podem fazê-lo por força de lei.
Antes do CPC/2015, a usucapião somente se processava por via judicial, e que, como bem sabemos esses processos na maioria dos casos, representavam períodos extremamente longos e que não atendiam, pois, a função precípua do Processo Civil, que é a efetiva prestação jurisdicional, de forma célere e justa.
O instituto da usucapião extrajudicial por si só é um grande avanço para quem precisa solucionar um litígio acerca da propriedade de imóveis.
Vale destacar que se trata de um novo procedimento de usucapião, e não de nova categoria, como algumas vezes se confunde, ou seja, é uma nova forma de se processar qualquer das modalidades citadas anteriormente.
Como forma de dar ênfase ao direito fundamental da propriedade previsto na Constituição Federal, a criação do novo instituto da usucapião extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro, visivelmente trouxe inúmeros pontos positivos. A aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião sempre se deu pela via judicial, porém atualmente, fica a critério da parte interessada escolher qual meio adotar. O notário que presidirá o procedimento da usucapião extrajudicial é dotado de fé pública, sendo o encarregado de presidir o processo de maneira célere.
A mudança beneficia famílias que moram em imóveis que possuam alguma irregularidade em relação à propriedade, que em sua maioria são pessoas que nunca formalizaram o registro da moradia. E, se um dos objetivos do Direito Civil é regular as relações jurídicas entre particulares, como as relações patrimoniais e as relações entre familiares, a adoção da extrajudicialidade não se opõem a isso, pelo contrário, ajuda com sua capacidade de celeridade.
Fica evidente que a titulação da propriedade, situação pode ser garantida através da usucapião extrajudicial, apresenta grande relevância social – sendo o âmago, o elemento crucial do direito à moradia em sua plenitude – e econômica – já que produções alterações na dinâmica da sociedade, permitindo a maior circulação de bens e promovendo o desenvolvimento da economia, e para a pessoa, que a conseguir o título do imóvel passa a dispor de acesso ao crédito em bancos, cooperativas, etc.
A usucapião não apenas desburocratiza o processo de regularização do processo de imóveis como também cumpre papel social ao garantir que as camadas mais populares alcancem o tão sonhado título de propriedade no menor tempo possível.
Pode-se concluir, portanto, que a instituição da usucapião extrajudicial tem promovido a diminuição dos custos processuais, o que do ponto de vista sócio-econômico é bom para a sociedade. Para o judiciário também trouxe benefícios, visto que processos que poderiam se arrastar por anos em tribunais, podem ser resolvidos fora dele, e de maneira totalmente legal. Assim, na perspectiva econômica, a novidade trazida pela Lei 13.105/2015 de promover extrajudicialmente o pedido de usucapião em quaisquer de suas modalidades gerou benefícios, no exato momento em que desafogou o Poder Judiciário e permitiu ao cidadão solicitar a posse do imóvel por vias que tendem a ser mais céleres.
REFERÊNCIAS
BARATELLA, Hércules de Paiva. Passo a passo da Usucapião extrajudicial. <https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial> Acesso em 01 de ago. 2024.
BRASIL. Código Civil. Lei n° 3.071 de 1° de janeiro de 1916. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm>. Acesso em 05 de ago. 2024.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 45. 31 de dezembro de 2004. Altera e acrescenta dispositivos à Constituição Federal de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L451impressao.htm>. Acesso em: 10 de ago. 2024.
BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Senado Federal, 1988. In: Diário Oficial da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 03 de ago. 2024.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm> Acesso em: 06 de ago. 2024.
CAMPILONGO, Celso Fernandes. Teorias do Sistema Judiciário. Disponível em: <https://repositorio.usp.br/item/003016161> Acesso em 26 de set. 2024.
CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 29.03.1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4ª ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
CASTRO, Luna. Usucapião extrajudicial: as inovações trazidas pelo Novo CPC. Disponível em: <https://blog.sajadv.com.br/usucapiao-extrajudicial/> Acesso em: 04 de ago. 2024.
DIAS, Henrique Ferraz de Mello. Como é feita a contagem do prazo de usucapião? Disponível em: < https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/173/edicao-1/acao-de-usucapiao> Acesso em 30 de set. 2024.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. São Paulo, Ed. Saraiva, 2018.
FONSECA, J. J. S. Metodologia da pesquisa científica. Fortaleza: UEC, 2002.
GONÇALVES, Carlos. Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 5, Direito das Coisas, 10. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2015.
LECIOLI, Megie. Novo Código de Processo Civil e a desjudicialização ou extrajudicialização dos conflitos colaboram com o poder judiciário. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/50751/novo-codigo-de-processo-civil-e-a-desjudicializacao-ou-extrajudicializacao-dos-conflitos-colaboram-com-o-poder-judiciario> Acesso em 06 de ago. 2024.
MARQUESI, Roberto Wagner. Usucapião Extrajudicial. Curitiba: Juruá, 2017.
PAIVA, João Pedro Lamana. O Procedimento da Usucapião Extrajudicial. Registro de Imóveis. 1ª zona de Porto Alegre. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/wpcontent/ uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA-USUCAPI%C3%83O-EXT.pdf>. Acesso em: 07 de ago. 2024.
PIMENTA, Ronaldo Gomes. A usucapião no Brasil. Disponível em: <https://www.politize.com.br/usucapiao/> Acesso em 07 de ago. 2024.
RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião. 7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010
SALLES, Jose Carlos de Moraes. Usucapião de bens imóveis e móveis. 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010.
SANTOS, Janeide Soares dos Santos. A Usucapião Extrajudicial e sua Função Social. Disponível em: <https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-usucapiao-extrajudicial-e-sua-funcao-social/> Acesso em: 09 de ago. 2024.
SILVA, Keila Barbosa. Usucapião entre herdeiros irmãos à luz da jurisprudência TJMG. Disponível em: <http://fapam.ddns.net:8085/admin/monografiasnupe/arquivos/160720181732272017-1-_DIR-_KEILA_BARBOSA_SILVA.pdf> Acesso em 08 de ago. 2024.
SOUZA, Kenedys Fernandes de. A usucapião de bens imóveis no direito brasileiro. 2015. JUS. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/36232/a-usucapiaode-bens-imoveis-no-direito-brasileiro.> Acesso em: 05 de ago. 2024.
TARTUCE, Flávio. Notas dogmáticas sobre a usucapião extrajudicial após a Lei 13.465/2017. Disponível em: <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/500384592/notasdogmaticas-sobre-a-usucapiao-extrajudicial-apos-a-lei-13465-2017>. Acesso em: 10 de ago. 2024.
1Bacharel em Ciências Contábeis, Acadêmico do Curso de Direito da FIMCA -JARU/RO.
2Mestre em Direito e Sociologia, Bacharel em Direito e Ciências Contábeis, Bacharelando em Teologia.