EXTRAJUDICIAL USUCAPION AS AN INSTRUMENT OF DEJUDICIALIZATION IN BRAZIL
REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.10888725
Wanessa Cristina Correia Bastos1,
Me. Rafael Rodrigues Alves2
RESUMO
O presente trabalho tem como objetivo investigar a usucapião extrajudicial como um mecanismo para promover a desjudicialização e agilizar o processo de aquisição de propriedade no contexto do sistema jurídico brasileiro. Considerando a sobrecarga enfrentada atualmente pelo Poder Judiciário e a consequente morosidade da justiça, algumas medidas de desjucialização vem sendo implementadas, como a usucapião extrajudicial. Através de uma revisão bibliográfica, objetivou-se demonstrar a eficiência desse instituto para a desjudicialização do sistema legal, buscando compreender sua capacidade de agilizar e reduzir os custos associados ao processo de aquisição de propriedades. A pesquisa demonstrou que quantos aos custos, as vias judicial e extrajudicial são similares, já quanto a celeridade o processamento pela via extrajudicial se destacou.
Palavras-chave: Usucapião Extrajudicial. Aquisição de propriedade. Desjucialização.
ABSTRACT
The present work aims to investigate extrajudicial adverse possession as a mechanism to promote dejudicialization and streamline the property acquisition process in the context of the Brazilian legal system. Considering the overload currently faced by the Judiciary and the resulting slowness of justice, some de-judicialization measures have been implemented, such as extrajudicial adverse possession. Through a bibliographical review, the objective was to demonstrate the efficiency of this institute for the dejudicialization of the legal system, seeking to understand its ability to speed up and reduce costs associated with the property acquisition process. The research demonstrated that in terms of costs, the judicial and extrajudicial routes are similar, while in terms of speed, processing through the extrajudicial route stood out.
Keywords: Extrajudicial Usucaption. Property acquisition. Dejucialization.
1 INTRODUÇÃO
O avanço social do mundo moderno tem impulsionado diversas alterações legislativas na tentativa de fazer com que a legislação também seja modernizada e atenda a princípios constitucionais como o da celeridade processual e efetive o direito do acesso à justiça. Entretanto, o aumento expressivo no número de demandas e a complexidade de procedimentos burocráticos têm contribuído para uma sobrecarga no Poder Judiciário, comprometendo sua capacidade de fornecer uma justiça eficiente e dentro de um prazo razoável (Hill, 2020).
Essa superlotação de demandas que acomete o judiciário é resultado de alguns fatores como a complexidade das relações sociais atualmente, os novos direitos que surgem com as transformações sociais e o aumento de casos litigiosos. Além disso, no Brasil a cultura de judicialização é muito forte e existe o hábito social em buscar a solução de conflitos sempre judicialmente, em busca de segurança jurídica nas decisões. Diante deste contexto de sobrecarga do Poder Judiciário, surge um debate crescente sobre a necessidade de buscar alternativas que reduzam o acúmulo de processos judiciais com foco em promover a desjudicialização. Ou seja, a transferência de certas atividades anteriormente atribuídas exclusivamente ao judiciário para esfera das serventias extrajudiciais, permitindo a realização de procedimentos por meio de vias administrativas (Barros, 2016).
Desta forma, é importante oferecer a população soluções alternativas ao processo judicial, mas que também sejam capazes de trazer segurança jurídica. Especificamente nos procedimentos de usucapião, os cidadãos enfrentam o tempo de espera em razão da superlotação de demandas ao judiciário, custas judiciais, taxas e honorários advocatício de modo que a tutela jurisdicional buscada pelo cidadão diante de um direito de propriedade, fundamental a sua dignidade, pode perdurar por anos (Silva, 2022).
É nesse contexto que se insere a usucapião extrajudicial como uma modalidade de aquisição de propriedade que autoriza a realização do procedimento de usucapião por via extrajudicial, através das serventias notariais e registrais. A criação dessa modalidade foi de encontro a intenção de proporcionar soluções mais simplificadas, economicamente vantajosas e, sobretudo, ágeis, especialmente em contraposição à lentidão muitas vezes observada nos trâmites judiciais.
Posto isso, essa pesquisa parte da problemática de entender como a usucapião extrajudicial contribui para a desjudicialização do sistema legal e facilita a obtenção mais rápida e econômica de propriedades. Objetiva-se, portanto, avaliar esse instituto como ferramenta eficaz de desjudicialização, compreendendo sua capacidade de agilizar e reduzir os custos no processo de aquisição de propriedade. E ainda, compreendendo também o funcionamento deste instituto quanto aos seus requisitos, aplicação e procedimentos, buscando comparar os prazos e os custos entre a usucapião judicial e extrajudicial a fim de avaliar os desafios e benefícios destes dois procedimentos, e qual poderia ser mais vantajoso a população.
A metodologia utilizada para desenvolver esse texto foi revisão bibliográfica abrangente, em que se reuniram artigos acadêmicos, livros, monografias, teses e outras fontes relevantes que tratem dos tópicos de usucapião, desjudicialização, direito registral e notarial, assim como casos práticos e jurisprudência ligados à usucapião extrajudicial. Desta forma, a presente pesquisa não apenas busca examinar as nuances da usucapião extrajudicial, mas também visa compreender sua efetividade como instrumento de desjudicialização, capaz de proporcionar alívio ao sistema judiciário e, ao mesmo tempo, permitir que indivíduos efetivem seus direitos de propriedade de maneira mais eficaz.
2 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO BRASIL
As modificações e alterações das legislações são necessárias e frequentes no ordenamento jurídico brasileiro, de forma a aperfeiçoar a aplicação do direito e da justiça. Nesta última década houveram muitas mudanças legislativas, principalmente em códigos relevantes, por exemplo a promulgação no novo Código de Processo Civil em 2015, bem como a reforma trabalhista de 2017 que alterou a Consolidação das Leis do Trabalho.
O que se percebe destas últimas mudanças é que os legisladores tem buscado modernizar as leis civis, trazendo mais efetividade e ampliação a princípios jurídicos importantes, como o princípio da celeridade processual. Do mesmo modo, diante da superlotação do Poder Judiciário, surge a necessidade de desjudicialização dos conflitos, mediante a simplificação de alguns procedimentos, do incentivo a autocomposição, bem como deslocar algumas competências da via judicial para a extrajudicial (Mota, 2019).
Assim, nesta perspectiva de desjudicialização dos conflitos e de efetivação de princípios fundamentais, o Código de Processo Civil de 2015 passou a prever a usucapião extrajudicial no art. 1.071, que acrescentou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) o art. 216-A, estabelecendo essa nova possibilidade de aquisição de propriedade, que em tese surge para ser mais célere e menos onerosa para o requerente.
Essa implementação de uma nova modalidade da usucapião trouxe também alguns pontos controversos, lacunas e omissões quanto a aplicação e regulamentação do instituto. Como por exemplo, o art. 216-A que trata da usucapião extrajudicial na Lei de Registros Públicos em sua redação original previa a necessidade de concordância expressa tanto do antigo proprietário quanto dos confinantes, ou seja, os vizinhos a propriedade usucapida.
A necessidade de concordância era proveniente do requisito legal que constava no inciso II do art. 216-A, que determinava que a Planta e Memorial Descritivos deveriam ser assinados pelo profissional legalmente habilitado e “por todos os titulares de direitos reais e de todos os outros direitos que estão registrados e/ou averbados na matrícula do imóvel objeto da Usucapião, além da matrícula dos imóveis confinantes” (Barros, 2021, p.41).
Tendo em vista essa e outras questões controversas que dificultavam o processamento da usucapião pela via extrajudicial, foi editada a Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, que posteriormente se converteu a projeto e culminou na Lei nº 13.456, de 11 de julho de 2017, que buscou suprir as omissões deixadas pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Essa lei através do seu art. 7º buscou solucionar as questões controvertidas do instituto alterando a redação do art. 216-A quanto aos incisos I, II e dos parágrafos 2º e 6º, bem como para acrescentar os parágrafos 11º até o 15º. Assim, com as novas alterações, no caso dos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapido ou dos confinantes deixarem de assinar a Planta e Memorial Descritivos, bem como não responderem as tentativas de notificação, a omissão e o silêncio serão interpretados como concordância para o seguimento do procedimento extrajudicial (Brasil, 2017).
Portanto, a necessidade de concordância expressa do proprietário e dos confinantes foi retirada do texto legal. Neste mesmo sentido, buscando elucidar o procedimento e outras questões relacionadas a uniformizar a aplicabilidade da usucapião extrajudicial foi editado, pelo Conselho Nacional de Justiça, o Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017, pelo Ministro-Corregedor João Otavio de Noronha, que trouxe algumas diretrizes quanto ao procedimento realizado nos serviços notariais e de registro de imóveis.
Este Provimento surge para buscar definir o método pelo qual os serviços notariais e de registro de imóveis devem proceder quanto a prática e execução da usucapião extrajudicial, assim o objetivo desta norma consta em seu art. 1° e consiste em: “estabelecer diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, nos termos do artigo 216-A da LRP” (CNJ, 2017).
Importante mencionar que a Constituição Federal de 1998 regulamenta as atividades notariais e registrais em seu art. 236 e determina que “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público” (Brasil, 1988). Assim, com a delegação o Estado concede para o particular poderes para que ele atue e represente seu nome pela prática de certos atos, conferindo, portanto, aos serviços notariais e de registros públicos fé pública para atuar.
2.1 Elegibilidade e partes legitimadas na usucapião extrajudicial
O instituto da usucapião consiste na aquisição de propriedade ou de direito real pelo decurso do tempo e de requisitos dispostos em lei, assim, entende-se que, além da propriedade qualquer outro direito real de uso e gozo pode ser objeto da usucapião. Neste sentido, o Provimento do CNJ nº 65/2017, em seu art. 2º, §1º determina que a usucapião extrajudicial é aplicável a aquisição de propriedade e também aos demais direitos reais como o usufruto, o uso, a habitação e a servidão.
Essa questão era ponto de divergência entre alguns doutrinadores visto que a lei por várias vezes utiliza do termo imóvel usucapiendo, trazendo confusão quanto a abrangência do instituto aos demais direitos reais. No que se refere as espécies de usucapião que podem ser objeto deste procedimento extrajudicial, não existem restrições na legislação sendo, portanto, cabíveis a usucapião ordinária, extraordinária, familiar, rural e urbana, não sendo inclusas as espécies que exigem um rito próprio como a usucapião indígena e a coletiva.
Em conformidade com o art. 2º, §2º do Provimento do CNJ nº 65/2017 a usucapião extrajudicial é opcional, ou seja, cabe as partes interessadas escolher o processamento do pedido pela via judicial ou pela via extrajudicial. Sendo que, podem os interessados em qualquer momento requerer a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias, ou ainda, podendo desistir da via judicial para dar início extrajudicialmente. Segundo o §3º uma vez que a desistência for homologada ou a suspensão deferida todas as provas coletadas judicialmente poderão ser reaproveitadas para a usucapião extrajudicial (CNJ, 2017).
Assim, sob aspectos gerais, para que o indivíduo possa propor o reconhecimento extrajudicial da usucapião, ele deverá observar se a coisa é passível de prescrição aquisitiva, por exemplo, conforme o §4° do art. 2º do Provimento do CNJ nº 65/2017, a usucapião extrajudicial não pode ser proposta para adquirir bens públicos. Existem ainda casos em que a prescrição aquisitiva não ocorre e que constam nos artigos 197 e 198 do Código Civil, como por exemplo, entre cônjuges na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes sob poder familiar e entre tutelados e tutores, curadores e curatelados, e “contra incapazes de que trata o art. 3° do CCB, entre os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios e contra quem estiver em serviço militar em tempo de guerra” (Barreto et. al. 2021, p. 09).
O reconhecimento da usucapião extrajudicial se condiciona também aos requisitos gerais que são necessários para qualquer usucapião, como a posse mansa, pacífica e ininterrupta, além do justo título. Em análise ao caput do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, O texto legal logo de início informa o local em que a usucapião extrajudicial deverá ser processada, sendo, portanto, competente o cartório de registro de imóveis da comarca em que o imóvel está localizado. Desta forma, a competência neste caso segue pelo critério espacial, consistindo no cartório em que o bem está situado, ou seja, o local o de seu registro. Quando o imóvel não possuir registro a competência é atribuída ao cartório em que deveria constar a matrícula, conforme o art. 47 do CPC/15.
Ainda da interpretação do caput do art. 216-A tem-se também como requisito a presença de um advogado representado a parte. A necessidade imposta pela lei de um advogado (salvo se advogando em causa própria) nestes casos não se dá no intuito de representar interesses opostos visto o caráter sem litígio do instituto, mas sim em razão da complexidade da matéria e dos atos que serão praticados no curso do procedimento. Assim, o advogado deve ser constituído através de instrumento público ou particular, não existe previsão nas legislações que tratam acerca da usucapião extrajudicial sobre a defensoria pública, restando seu cabimento por analogia ao art. 185 do CPC/15 (Brasil, 2015).
O caput do art. 216-A da Lei de Registros públicos estabelece ainda que o pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito a requerimento do interessado na ação. Considerando ser legitimados para pleitear essa usucapião pessoa física ou jurídica e que tenha mantido a posse mansa e pacífica da coisa pelo lapso temporal previsto em lei, assim como o cumprimento dos requisitos específicos da espécie de usucapião em questão que está sendo pleiteada conforme prevê a legislação. Ressalta-se que o espólio não é parte legítima para requerer a usucapião extrajudicial, dado o falecimento do possuidor os “herdeiros o sucedem na posse, cumprindo a eles alegar a sucessio possesionis, equivale dizer, a aquisição da posse pelo direito hereditário” (Paula, 2018, p. 26).
3 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E SEU PAPEL NA DESJUDICIALIZAÇÃO
O Poder Judiciário, regulamentado pelos artigos 92 a 126 da Constituição Federal de 1988, tem como função típica a jurisdição. Desta forma, diante dos conflitos de interesses que surgem sua função é julgar, através do Estado/Juiz, aplicando a lei ao caso concreto. Em grande parte dos países pelo mundo ocorre o que se pode denominar como cultura judicializante, causadora de excesso do número de demandas ajuizadas e que não é condizente com a capacidade e estrutura dos sistemas judiciários. Culminando assim em um descompasso entre as demandas da população no que se refere a solução de seus conflitos e a aptidão do judiciário em fornecer resoluções para esses conflitos (Barros, 2016).
No Brasil, a Constituição Federal de 1988 reforça a importância do acesso à justiça ao determinar em seu art. 5º, inciso XXXV que a lei não pode excluir da apreciação do judiciário qualquer lesão ou ameaça a direito. No entanto, percebe-se que o acesso à justiça segundo a Constituição foi colocado como sinônimo de acesso ao Poder Judiciário, reforçando a já mencionada cultura judicializante. Consequentemente o Brasil vive os efeitos colaterais que decorrem desse anseio populacional em ter não só seus conflitos solucionados, mas uma vitória determinada pelo Poder Judiciário. “De fato, tanto logramos destrancar o acesso ao Poder Judiciário que, na atualidade, verificamos o seu congestionamento justamente em razão da altíssima demanda (hiperjudicialização) (Hill, 2020, p. 03).
A partir da promulgação da Constituição Federal de 1988 foi possível constatar uma crescente onda do número de demandas, e que ainda continua a aumentar, exigindo cada vez mais a atuação do poder judiciário e causando esgotamento de recursos humanos, materiais e tecnológicos. Muitos fatores podem ser apontados para explicar a hiperjudicialização dos processos, dentre eles, a evolução da complexidade da sociedade, que aumenta por consequência a complexidade das demandas e litígios, necessitando da atuação do judiciário. As transformações sociais fazem surgir inovações em direitos e também conflitos, que exigem novas soluções do sistema judiciário. Existindo ainda, principalmente a partir da popularização dos direitos humanos e dos direitos dos cidadãos, uma crescente consciência dos indivíduos acerca dos seus direitos e da importância de defende-los (Ribeiro, 2013).
Conforme o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em seu relatório anual Justiça em Números que concentra dados e estatísticas acerca da atuação do Poder Judiciário no Brasil, evidenciou que no ano de 2022 as despesas totais do Poder Judiciário foram de R$116 bilhões, aumentando 5,5% com relação ao ano de 2021. Destaca-se que deste orçamento o valor gasto com despesas com pessoal compreendem 90,2% do total. Dessas despesas 61% são de processos que tramitam na Justiça Estatual, para o ano de 2022 o custo estimado por habitante pelo serviço de justiça foi de R$540,06, consistindo em R$24,7 a mais por pessoa do que em 2021 (CNJ, 2023).
No que se refere a sobrecarga do judiciário, conforme o relatório Justiça em Números o ano de 2022 finalizou com 81,4 milhões de processos em tramitação e aguardando resolução, desse número 17,7 milhões (21,7%) se tratavam de processos suspensos, em arquivos provisórios ou aguardando alguma questão jurídica futura. Portanto, pode-se dizer que em andamento no ano de 2022 existiam 63 milhões de processos judiciais. “O que se verifica, portanto, é que desde 2020 o judiciário tem enfrentado nova série de aumento dos casos pendentes, com crescimento de R$ 1,8 milhão entre 2021 e 2022 (2,2%)” (CNJ, 2023, p. 92).
Conforme os dados apresentados, desconsiderando os recursos iniciados e as execuções judiciais, “tem-se que ingressaram 21,3 milhões ações originárias em 2022, equivalente a 7,5% a mais que o ano anterior” (CNJ, 2023, p. 92). Apesar disso, a atuação do sistema judiciário no ano de 2022 foi considerada produtiva tendo sido julgados 29,1 milhões de processos, 10,9% a mais que no ano anterior. Entretanto, a pesquisa evidencia que existe uma grande diferença entre o volume de processos pendentes e as novas demandas que surgem a cada ano, de forma que ainda que cessassem o ingresso de novos processos e a produtividade do sistema judiciário fosse mantida levariam cerca de dois anos e oito meses de trabalho para zerar todas as demandas.
Desta forma, o sistema judiciário tem encontrado dificuldades para conseguir suprir o número excessivo de demandas judiciais que surgem em razão do volume de processos que estão tramitação. O processo judicial, neste caso tendo como foco a usucapião, abarca para além do tempo de espera em razão da superlotação de demandas ao judiciário, custas judiciais, taxas e honorários advocatícios. Assim, a tutela jurisdicional buscada pelo cidadão diante de um direito de propriedade, fundamental a sua dignidade, pode perdurar por anos.
Neste sentido, as novas legislações têm tentado também trazer cada vez mais a possibilidade de resoluções de conflitos de forma consensual e de soluções que não necessitem da apreciação do judiciário, objetivando assim desjudicializar demandas. A desjudicialização consiste neste deslocamento de uma atividade que seria tipicamente judicial e de competência exclusiva para a apreciação no âmbito extrajudicial, ou seja, para as serventias extrajudiciais. Questões que usualmente dependeriam de apreciação do judiciário para serem solucionadas poderiam ser submetidas a agentes externos ao Poder Judiciário, ampliando o acesso à justiça para além do sistema judiciário. Assim, desjudicialização pode ser entendida como atribuir as partes interessadas a faculdade de compor os seus conflitos sem necessidade de jurisdição, contando que todos os requisitos sejam preenchidos para isso, ou seja, as partes devem ter capacidade jurídica e ter por objeto direito disponíveis. Desta forma, através da desjudicialização é possível que as serventias extrajudiciais possam atuar e fornecer soluções utilizando de procedimentos administrativos (Barros, 2016).
Portanto, o fenômeno da desjudicialização não se reduz somente a criação de legislações que possam proporcionar soluções para demandas sociais sem a atuação da jurisdição, mas significa também a existência da possibilidade de os cidadãos poderem solucionar seus conflitos extrajudicialmente contribuindo para que a jurisdição não seja a única forma de receber uma resposta do Estado para certa questão. A possibilidade de optar pela via extrajudicial também atribui as partes certo empoderamento e autonomia para solucionar seus conflitos e ter participação ativa na tomada de decisões que possam as afetar diretamente. Entretanto, o principal objetivo da desjudicialização é proporcionar uma maior celeridade para aqueles processos que não envolvem litígio, efetivando o princípio da duração razoável do processo e da celeridade processual, válidos no âmbito judicial e administrativo, e que está previsto na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso LXXVIII.
No entanto, cumpre destacar que o processo de desjudicialização não tem como objetivo contestar a importância da atuação do Poder Judiciário, mas busca fazer com que somente demandas complexas e litigiosas que realmente necessitem da atuação do Estado/Juiz sejam submetidas ao judiciário. Visto que não são todas as demandas que imprescindivelmente precisam ser levadas ao judiciário, podendo ser solucionadas extrajudicialmente e ainda assim fornecer segurança jurídica as partes interessadas e, por consequência, contribuir para a redução do número de ações auxiliando no descongestionamento do sistema judiciário (Paula, 2018). A desjudicialização de certos procedimentos além de deslocar certas demandas do Poder Judiciário também proporciona um procedimento mais célere para as partes. Nas serventias extrajudiciais os procedimentos costumam ter tramites mais rápidos do que no judiciário, bem como menos onerosos, o que beneficia as partes.
4 AVALIAÇÃO CRÍTICA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COMO FERRAMENTA DE DESJUDICIALIZAÇÃO
Considerando o congestionamento do judiciário e as vantagens de utilizar dos serviços prestados pelas serventias extrajudiciais entende-se que, na ausência de litígio a desjudicialização da usucapião é constitucional, possível juridicamente e também recomendada, visando retirar do âmbito do Poder Judiciário matérias que não precisem essencialmente de sua apreciação. Assim, se inexiste litígio não porque movimentar o judiciário.
A usucapião extrajudicial pode ainda ser percebida como um instituto novo, e que tem pouca visibilidade no meio jurídico, sendo até mesmo pouco abordado pela doutrina. O reflexo disso é percebido pela ausência de pesquisas acerca da sua eficiência, aplicabilidade, publicação de relatórios, ou seja, uma maior dedicação do Poder Público de divulgar a eficácia do instituto e estimular o seu uso em âmbito nacional. Neste sentido, no ano de 2023 o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) iniciou testes de uma versão beta para criar uma base de dados acerca da usucapião extrajudicial no brasil. O objetivo seria “construir um acervo de decisões administrativas proferidas pelos Registradores de Imóveis após o processo de qualificação registral” (IRIB, 2023). Para isso o IRIB disponibilizou um e-mail e também um portal online para que os associados ao instituto possam encaminhar as decisões e alimentar a base de dados.
Segundo o IRIB busca-se ao final do projeto e a partir do material coletado elaborar, utilizando das melhores decisões, um livro e um e-book abordando toda a temática. Até o momento desta pesquisa as informações prestadas pelo IRIB indicavam que ainda não haviam material suficiente para a publicação do material, visto que a base de dados ainda se encontra na versão Beta, em fase de testes e em desenvolvimento.
Diante disso, a melhor via de acesso para informações online acerca da usucapião extrajudicial é através do Portal Estatístico Registral do Registro de Imóveis do Brasil. Nele é possível realizar uma pesquisa acerca das estatísticas de eficiência da usucapião extrajudicial, apesar de os dados não serem organizados de forma a demonstrar a somatória do número total de registros ou a média de resultados positivos e negativos de cada região, é possível ver o número de processos realizados em cada serventia do país (IRIB, 2023).
Assim, no ano de 2023 das 1040 serventias registradas pelo portal, o cartório que mais realizou a usucapião extrajudicial foi o 2º Registro de Imóveis de Florianópolis (SC) com 218 procedimentos feitos, logo em seguida o 2º Ofício de Justiça de Maricá (RJ) com 150 registros, seguido pelo Registro de Imóveis de Garopaba (SC). Em Goiás o Registro de Imóveis de Padre Bernardo ocupou o 15º lugar com 37 registros, o 1º Registro de Imóveis de Senador Canedo em Goiânia ficou em 33º lugar com 26 procedimentos. Algumas serventias registraram entre 20 a 10 procedimentos, mas em maior parte o número era inferior a 10 e sendo e em 274 serventias foram realizadas apenas 1 usucapião extrajudicial.
Diante destes dados, se comparados a grande quantidade de demandas submetidas ao judiciário, entende-se que ainda que o legislador visualize uma solução e crie outras formas de aquisição de propriedade extrajudicialmente, apenas alterar a lei não é suficiente para estimular a recepção de novos institutos pela sociedade. Somente a edição de uma lei não tem força para alterar toda a cultura judicializante, esforços são necessários no sentido de estimular e propagar a possibilidade e capacidade das serventias extrajudiciais de fornecerem soluções e segurança jurídica aos cidadãos.
Posto isso, no que se refere a valores, os processos judiciais possuem custas relacionadas a utilização dos serviços públicos, ou seja, os emolumentos, custos de diligência e de certos atos processuais e a remuneração dos auxiliares da justiça. A porcentagem das custas varia conforme o processo, no caso da usucapião se baseia no valor de venda do imóvel, e também segundo a localidade pois cada Tribunal possui sua própria base de valores.
Em simulação no portal do Tribunal de Justiça de Goiás, através do Projudi utilizando como valor base um imóvel de R$150.000 a somatória das custas para a usucapião resultou em um total de R$4.712,09. Além disso deve-se somar a este valor os honorários advocatícios e outras taxas relacionadas a todos os documentos necessários ao processo, assim como os impostos relacionados a transmissão do bem (2% sobre o valor do imóvel em Goiás) e registro (TJGO, 2024).
Conforme a tabela de emolumentos de 2023 do Colégio Notarial do Brasil Goiás (CNBGO) considerando imóveis com valor venal acima de R$90.000 a até R$150.000 estima-se que a ata notarial custe em média R$2.000 a R$3.000. Assim, soma-se ainda os custos das documentações técnicas de engenharia, emissão de certidões necessárias que tem custo em torno de R$30,00 e o processamento da ação no cartório que é de R$5.100,13 baseado no valor da causa como R$150.000 (bem como os honorários advocatícios, registro e o imposto sobre a transmissão do bem assim como na via judicial) (CNBGO, 2023).
Percebe-se, portanto, que os custos são bastante semelhantes judicial ou extrajudicialmente, sendo ambos onerosos, ao menos considerando o Estado de Goiás. Ressalta-se que os valores variam muito conforme o valor de venda do imóvel, de modo que para imóveis mais baratos, como até R$80.000, a tabela da CNBGO determina custas inferiores a R$2.719,19, e, pelas duas vias os custos podem ser reduzidos e até mesmo zerados se a parte comprovar hipossuficiência econômica, visto que a gratuidade da justiça se estende aos cartórios conforme o artigo 98, §1º, inciso IX do Código de Processo Civil.
Outro ponto que merece atenção ao comparar a usucapião judicial e extrajudicial é quanto a média de tempo. Pela via judicial a média estimada é de 5 anos, mas podendo se delongar e ultrapassar até 15 anos, devido ao procedimento, mas principalmente em função do alto número de demandas em tramitação atualmente. Por outro lado, a usucapião extrajudicial costuma ter o trâmite muito mais célere, tendo o prazo muito variável a depender de cada caso (Barreto et. al. 2021).
Já do ponto de vista da celeridade o instituto da usucapião extrajudicial se mostra eficiente e uma opção mais vantajosa para os casos em que inexiste o litígio. “Esta inadmissibilidade decorre pelo simples motivo de que o tabelião não possui competência (jurisdição) para intervir no conflito, nem os meios para apurar os fatos e provas apresentados” (Costa, 2022, p.14).
Assim, nas demandas em que existe litígio a via extrajudicial é prejudicada e o processo deve ser submetido ao Poder Judiciário. Visando sanar essa questão, nestes casos em que existe conflito, o aperfeiçoamento da usucapião extrajudicial poderia ser feito no sentido de integrar a conciliação, mediação e arbitragem como métodos alternativos válidos para resolver estes conflitos, restando assim somente em último caso o deslocamento do procedimento para a via judicial.
Posto isso, entende-se que atualmente após algumas modificações desde sua implementação o instituto da usucapião extrajudicial evoluiu e se tornou uma importante ferramenta para a promoção da desjucialização e para concretização de direitos como o acesso à justiça, o direito constitucional de habitação, de dignidade, bem como no cumprimento da função social da propriedade em um tempo razoável. E de igual modo, auxiliando ainda no descongestionamento do judiciário ao retirar dele a exclusividade de sanar certas demandas, possibilitando que os magistrados se dediquem apenas aos conflitos que imprescindivelmente necessitem da jurisdição.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A possibilidade da usucapião pela via extrajudicial veio em 2015 através do Código de Processo Civil, passaram-se já quase dez anos, mas ainda assim o instituto é considerado novo especialmente porque a principal lei de regulamentação que trouxe avanço e adequações para a aplicação dessa usucapião é datada de 2017 (Lei nº13.465/2017). Nesse sentido, neste estudo pretendeu-se avaliar os desafios e benefícios percebidos quanto à aplicação da usucapião extrajudicial, a fim de entender melhor as percepções e barreiras ligadas a essa nova modalidade de aquisição de propriedade.
O estudo apresentou todo o percurso histórico da usucapião, abordando ainda os aspectos e conceitos principais sobre a posse e a propriedade, as modalidades possíveis de usucapião no ordenamento jurídico brasileiro e sua evolução até o surgimento do processamento deste instituto extrajudicialmente. Também foram discutidos os pontos principais relacionados a conceituação, requisitos e aplicação da usucapião extrajudicial e a compreensão dessa modalidade como uma ferramenta para a promoção da desjudicialização.
A morosidade da justiça no Brasil é questão de discussões recorrentes pela sociedade e pela comunidade jurídica, haja vista que o acesso à justiça e a duração razoável do processo são direitos assegurados pela Constituição Federal de 1988. No entanto, conforme os dados do Conselho Nacional de Justiça aqui apresentados, atualmente o Poder Judiciário está sobrecarregado, o número de processos que ainda aguardam a apreciação do judiciário é alto e todos os dias inúmeras demandas novas são protocoladas.
Em análise a esse cenário, a desjudicialização dos conflitos é medida necessária em todas as áreas do direito. No contexto da aquisição de propriedade é de conhecimento comum que as ações podem levar anos até a sentença e a usucapião extrajudicial surgiu com a proposta de tornar todo o procedimento da usucapião mais célere, acessível e menos oneroso aos cidadãos.
Em análise quanto aos custos e prazos, percebeu-se que, considerando o estado de Goiás, ambos os procedimentos são onerosos. Os valores podem variar muito em cada casa concreto, mas não existe uma diferença significativa entre eles, pois existem custos que se relacionam a avaliação técnica de profissionais especializados e também da documentação necessária. A principal diferença encontra é quanto a celeridade, neste caso o procedimento pela via extrajudicial se mostrou muito mais rápido.
Sendo assim, a retirada da exclusividade do Poder Judiciário em solucionar demandas que envolvem a aquisição de propriedade através da usucapião extrajudicial é medida que tem potencial no auxílio e na promoção da desjucialização e no consequente desafogamento do judiciário. No entanto, apesar dessas considerações, restou evidente que a usucapião extrajudicial não é opção frequentemente visada pelos cidadãos, seja pelo alto custo ou pela falta de conhecimento da população sobre essa possibilidade.
Destaca-se que neste caso a cultura judicializante possui influência quanto a tendência populacional em buscar a solução para suas demandas sempre pela via judicial, e que somente a alteração da lei não possui força para romper essa cultura. Não basta que o Poder Público ofereça medidas que facilitem o acesso a justiça pela população se a utilização dessa ferramenta não for estimulada e propagada na sociedade. No Brasil, o conhecimento geral da população sobre legislações, procedimentos e sobre os próprios direitos é escasso, portanto, é necessário que o Estado tome medidas que evidenciem a capacidade das serventias extrajudiciais de fornecerem segurança jurídica para os cidadãos.
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1Discente do Curso de Bacharel em Direito da Universidade Evangélica de Goiás Campus Ceres. E-mail: wanessa.cristina2002@outlook.com.
2Docente do Curso de Bacharel em Direito da Universidade Evangélica de Goiás Campus Ceres. E-mail: rafaelralvesadv@gmail.com.