REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.7805222
Brehnda Pinheiro Maricáua1
Thais Danielle Oliveira Braga2
José Carlos Alves Roberto3
Sistina Pereira Souto4
RESUMO
O presente artigo foi fundamentado na explicação do papel da auditoria de vendas e seu efeito na performance de faturamento de shoppings centers, nesse sentido para validação da pesquisa, o estudo buscou responder à questão norteadora: qual o impacto da auditoria de vendas na performance do faturamento de shoppings centers? Demonstrar o setor no qual o empreendimento está inserido, os acordos entre as partes envolvidas no contrato locação e particularmente adentrar no conceito e condutas da auditoria de vendas, consequentemente revelar como essa prática impacta na performance de um Shopping Center. Ademais, o trabalho busca esclarecer aspectos jurídicos que sustentam o serviço de fiscalização nestes empreendimentos, traduzidos através do processo executado pelo departamento da administração, denominado “Auditoria de Vendas” ou “Auditoria de Lojas”, que detém a responsabilidade de desenvolver o monitoramento e consolidar as informações de cunho gerencial. Evidenciou-se as atividades realizadas pelos auditores quanto aos elementos contratuais, a conduta e os procedimentos de auditoria. Apresentou-se a forma como o resultado de performance é compilado pelo departamento, visando o valor real das lojas para fins de cálculo de aluguel variável previstos nos contratos de locação. Para esclarecer a indagação acerca da importância desse estudo, utilizou-se as metodologias de natureza aplicada, com fins exploratórios e por meios de pesquisas bibliográficas. Diante do exposto, constata-se que o material de pesquisa transmite conhecimento necessário acerca do que tange os contratos de locação de shopping centers, tipos de aluguéis e o funcionamento da auditoria de vendas e sua influência para a apuração de faturamento.
Palavras chaves: Shopping Center; Auditoria; Performance de Vendas; Locação; Aluguel.
1. INTRODUÇÃO
O presente projeto foi realizado baseado no estudo bibliográfico sobre auditoria de vendas e sua contribuição para a performance de faturamento em shoppings centers.
Demonstrou-se como efeito do estudo, a verificação da relação do serviço de auditoria com a performance de empreendimentos de renda recorrente, como shopping centers. Nesse sentido, o levantamento de hipóteses evidencia o questionamento sobre qual o impacto da auditoria de vendas na performance do faturamento de shoppings centers.
Implementou-se como metodologia da pesquisa quanto à natureza aplicada; quanto aos fins exploratórios; e quanto aos meios bibliográficos; contudo os métodos em questão serviram para conduzir da melhor forma uma investigação sobre o tema. Dispõe-se como objetivos específicos descrever sobre a obrigatoriedade da Auditoria em contratos de Locação em Shoppings Centers; elucidar o processo de monitoramento de Vendas; pontuar os Tipos de Auditorias que podem ser desenvolvidas; apresentar os desafios existentes no processo de Auditoria; evidenciar os resultados que podem ser obtidos com a Auditoria.
Os objetivos específicos firmam-se no objetivo geral e, por conseguinte, na questão problema e através da aquisição de conhecimentos obtidos por meio da pesquisa bibliográfica.
Portanto, enfatiza-se que os meios para desenvolvimento da pesquisa bibliográfica do objeto de estudo foram selecionados de forma cautelosa, à vista disso, espera-se que resulte como um material de informação às pessoas interessadas a fim de contribuir para a literatura do tema abordado.
2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
A fundamentação teórica é um componente da pesquisa científica que representa uma revisão de trabalhos científicos ou materiais relativos ao assunto estudado. De maneira geral, a pesquisa é a argumentação de diversos autores sobre o tema que seu artigo aborda, em outras palavras, se trata da colaboração das um conjunto de teorias para sua pesquisa.
De acordo com Lakatos et. al. (2017), o objetivo da pesquisa científica não se resume a relatórios ou a narração dos fatos reunidos de forma empírica, como também na interpretação dessas informações levantadas. Desse modo, torna-se importante a relação entre a pesquisa e a teoria, para assim promover a criação de um modelo que empregue uma explicação teórica ao conteúdo coletado.
2.1 SETOR DE SHOPPING CENTER NO BRASIL
Conforme os dados da Associação Brasileira de Shopping Centers, o Brasil soma 628 Shopping Centers com um total de 17,5 milhões de m2 de ABL (área bruta locável) e com uma quantidade de 115.817 lojas operando.
Tomé (2022) pontua que o setor de shopping centers se desenvolveu positivamente nos últimos anos. O motivo desse crescimento se dá pela adaptação às novas demandas por parte do consumidor com enfoque nos setores de serviços e entretenimento. O Shopping não se limita mais ao consumo de bens, mas a experiência proporcionada ao cliente, através de espaços de lazer e prestação de serviço durante todo o horário de funcionamento, de forma que atenda a todas as faixas etárias, então com essa estratégia induzir o consumo no mix de lojas disponíveis.
2.1.1 Surgimento no Brasil
Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce, 2014), o Shopping Iguatemi, sediado em São Paulo, foi o primeiro Shopping Center inaugurado no Brasil em 1966. A abertura deste empreendimento chancelou o negócio de Shoppings no país, dessa forma o setor cresceu vertiginosamente.
Tomé (2022) define que Shopping Centers têm como foco o comércio varejista com uma configuração diferenciada e de qualidade estimada é de tamanho superior ao conhecido varejo “de rua”. O modelo de empreendimento surgiu na década de 1950, nos Estados Unidos, onde cresceu aceleradamente e conquistou também a
Europa e outros continentes. O setor iniciou no Brasil com atividades no ano de 1966, através da inauguração do Shopping Iguatemi e cada vez mais vem crescendo e acumulando numerosa quantidade de estabelecimentos comerciais.
2.1.2 Associação Brasileira de Shoppings Centers
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) foi fundada em 1976, com o intuito de atuar no incremento e crescimento do setor, assim como agregar benefícios aos shoppings centers. Atualmente situada com sede em São Paulo e escritório em Brasília, tornou-se uma referência no setor varejista brasileiro com cerca de 400 associados, nesse sentido alguns serviços podem ser oferecidos, como: assessoria jurídica, eventos, seminários, congressos, cursos de capacitação e pesquisas de mercado.
Para a Abrasce, pode ser considerado um shopping center quando o empreendimento possui uma Área Bruta Locável (ABL) maior que 5 mil m², composto por variadas unidades comerciais e uma administração central, que aplica aluguel mínimo e percentual.
2.2 CONTRATO DE LOCAÇÃO
O contrato de locação é caracterizado como comercial, ou seja, atribuído ao exercício da empresa atuante no comércio e seu objeto de contrato é o local onde pode ser exercida atividade empresarial. Nessa lógica, o contrato de locação em Shoppings Centers possui natureza jurídica comercial assim possibilitando o desempenho de atividades comerciais no imóvel.
Lacerda (2014) aponta que deve haver consentimento para a aceitação do acordo de ambas as partes a respeito do objeto alugado e o pagamento de aluguel, ressaltando que para contratos por adesão, o vício de consentimento não é um argumento válido, uma vez que, mesmo apenas aderindo, a parte analisa o contrato e aceita praticá-lo.
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 e o Código Civil são utilizados como base quando relacionados aos Shoppings Centers, visto que não existe um regime próprio para este tipo de negócio.
Comumente conhecida como lei do inquilinato, regulamenta a associação entre a parte que coloca o imóvel à disposição para que outra parte possa usufruir por tempo predeterminado, por intermédio de um acordo de aluguel para pagamento potenciado que envolve uma relação de locador e locatário.
2.3 ALUGUEL
Na generalidade, o aluguel está incluso nos contratos de locação e seu pagamento tem como uma de suas finalidades cobrir as despesas condominiais, como a manutenção do shopping e o fundo de promoção quanto às despesas de marketing. Nesse sentido, o aluguel é considerado como o retorno sobre o investimento ao empreendedor que realizou a construção do imóvel. Na progressão do desenvolvimento de um shopping é calculado, comumente, um aluguel percentual sobre as vendas e um valor fixo previsto em contrato chamado de aluguel mínimo.
Barreira (2017) clarifica que o aluguel é composto por um valor variável e um fixo, com a admissão do grupo de lojistas pela composição dos valores relativos à manutenção do empreendimento, no que diz respeito a despesas ordinárias ou extraordinárias, juntamente com a contribuição do Fundo Promocional e da Associação dos Lojistas.
2.3.1 Aluguel mínimo
O aluguel mínimo é estabelecido pelo empreendedor como o valor mínimo a se pagar pelo espaço de locação, ao passo que sobre ele haja uma cobrança de aluguel variável conforme a volubilidade do valor de vendas da loja. Desse modo, o aluguel é definido no confronto entre valor mínimo especificado em contrato e o percentual adquirido nas vendas, com o objetivo de encontrar o maior valor.
LIMA (2010) refere-se a este tipo de aluguel como o valor mínimo estipulado e estabelecido em contrato, sem levar em consideração o volume de vendas da lojista, mas como modo de garantir o mínimo de retorno sobre investimento dos locadores.
2.3.2 Aluguel Percentual
O aluguel percentual pode ser calculado sobre a porcentagem da receita bruta produzida pela loja, posto isto é essencial que o lojista autorize que a administração do shopping analise sua contabilidade e apure o registro de vendas. A cobrança deste aluguel tem o propósito de acompanhar o crescimento do shopping, ou seja, obter rendimento à medida que o volume de vendas cresça.
Vilhena (2016) expõe que o resultado de praticar o aluguel percentual sobre o faturamento dos lojistas é visto de forma positiva ao passo que provoca um efeito de “ganha/ganha”, ou seja, ocorre uma espécie de estímulo para o empreendedor e lojistas a trabalharem para que o Shopping Center seja ainda mais rentável.
2.3.3 Aluguel Dobrado
De modo geral, o aluguel dobrado ou cobrança de 13° aluguel no mês de dezembro é uma convenção comum nos acordos de locação de shoppings centers. O intuito dessa cobrança se dá por um valor adicional condizente ao fluxo de caixa dos lojistas, pois seus faturamentos neste período do ano normalmente chegam a dobrar.
Barreira (2017) esclarece que o aluguel dobrado sucede do valor mínimo mensal de aluguel, assim como em estruturas organizacionais de empreendimentos setoriais, por exemplo entretenimento, a dobra do aluguel pode ser recolhida em frações nos meses de sazonalidade e maior fluxo de clientes.
2.4 FISCALIZAÇÃO
Em suma, a fiscalização prevista nos contratos de locação em Shoppings Centers tem o propósito de fornecer fundamento e garantia da veracidade das informações, para que a devida cobrança do percentual de aluguel ocorra. Contudo, a necessidade da fiscalização visa evitar a sonegação da informação de faturamento bruto em cumprimento das obrigações locatícias.
Vilhena (2016) diz que os elementos normalmente usados para fiscalização são em sua maioria previstos nas normas gerais citadas nos contratos de locação, logo classifica-se como obrigatoriedade contratual a demonstração dos documentos contábeis e a atuação da auditoria de vendas. No que tange a fiscalização, é válido destacar que ocorre uma análise dos livros empresariais por meio de auditoria, nesse cenário deve haver uma conduta não degradante ao lojista de modo que não haja empecilhos no desenvolver de suas operações de vendas.
2.5 CONCEITO DE AUDITORIA
A auditoria preocupa-se em avaliar com cautela e de forma sistêmica as atividades executadas dentro de uma empresa. O principal objetivo dessa prática é compreender se os processos estão em conformidade com o esperado, desse modo realiza-se um exame de documentos, livros, registros, inspeções, etc., para atender às normas adequadas verificando se os dados estão corretos.
Lins (2011) explica que a palavra auditoria vem do latim audire que significa ouvir. A sua definição foi mais estruturada pelos ingleses que estenderam esse conceito como auditing (auditoria), restituindo seu sentido ao significado de checar ou verificar.
Alves (2015) descreve que a auditoria é processo de reunir e avaliar provas sobre determinada matéria para delinear e relatar quanto ao grau de referência entre a matéria e os critérios predefinidos. A matéria pode corresponder em forma de informação financeira ou não financeira, condutas, procedimentos, resultados ou leis, regulamentos e ordens.
2.5.1 Auditoria de Vendas
O monitoramento de vendas em shoppings centers acontece através de Auditoria, de maneira geral essa prática é prevista nos contratos de locação e pode ser realizada por uma equipe formada de auditores. O principal desígnio da Auditoria de vendas é validar a informação de faturamento fornecida pelo lojista ao Shopping, bem como avaliar demais aspectos operacionais das lojas.
Lima (2010) o trabalho de averiguação de vendas é de responsabilidade do departamento de auditoria do shopping. O processo de coleta, via de regra, é realizado por meio de amostragem a partir do custo de pessoal e material, mostrando-se ter resultado significativo devido ao valor da geração de aluguel complementar. Essa prática leva a precisão da informação por parte do lojista.
Assim sendo, o departamento de auditoria pode realizar a aplicação de alguns tipos de modalidades de auditoria de vendas, como:
a) Auditoria de Fechamento – compreende a coleta de vendas diariamente em todas as lojas do shopping, levando em consideração o faturamento dos dias anteriores. O objetivo central desse tipo de auditoria é avaliar o desempenho diário de vendas por meio do sistema utilizado pela loja para o registro de operações financeiras. O auditor, nessa modalidade de auditoria, tira uma fotografia ou descreve em um formulário as informações de vendas com o auxílio de um responsável da loja auditada.
b) Auditoria de Conhecimento – é realizada pelos auditores da locadora, de maneira que façam o registro de todas as vendas da loja. O auditor nesse contexto deve acompanhar a venda da loja, mais especificamente ao lado da “boca de caixa” por um determinado período, podendo ter de uma ou duas semanas de duração.
c) Auditoria Presencial – torna-se uma evolução da auditoria de conhecimento quando identificada uma divergência considerável na venda, a fim de garantir que as informações fornecidas pelo lojista estejam corretas. O auditor permanece na loja de forma integral e por um mês, com o intuito observar o que de fato acontece na operação.
d) Auditoria de Livros ou Registros Fiscais – tem por objetivo analisar os livros fiscais solicitados pela locadora ao locatário. Nesses materiais é possível identificar entradas e saídas de mercadorias, assim como os registros de estoque. O exame destes documentos fiscais, também auxiliam na comparação de venda declarada pelo lojista.
O trabalho de monitorar as vendas de um shopping center deve ser executado por auditores bem treinados e com habilidades. O Auditor atua como fiscalizador da Administração do Shopping, na qualidade de observação e coleta de dados para posteriores confrontos de informações. O comportamento desse profissional deve ser formado por ética e postura apropriada ao ambiente de trabalho e desempenho da auditoria, seguindo as regras de conduta somadas à cultura da empresa formalizadas pelo código de ética.
2.6 IMPACTO DA AUDITORIA NO FATURAMENTO DO SHOPPING CENTER
Como forma de apurar a veracidade das informações de faturamento, a diligência do trabalho da auditoria de vendas é capaz de contribuir para o cálculo de aluguel complementar à proporção que são obtidos resultados financeiros, como por exemplo a identificação de diferenças encontradas entre o valor informado e o auditado. Nesse caso, a divergência encontrada permite que a Administração do Shopping possua valores reais de faturamento bruto a fim de realizar a cobrança devida de aluguel variável.
Albuquerque (2010) diz que o contrato de administração é celebrado entre os investidores/empreendedores e os lojistas, consequentemente confirma ao administrador vasta autoridade de gestão e estrutura do empreendimento, assim como de controle e fiscalização das atividades e do faturamento dos lojistas.
O trabalho da Auditoria é consolidado por meio de um relatório mensal formado por dados que geram um compilado de informações com os aspectos de destaque ou elementos ofensores. O material é composto por demonstrações de fluxo de vendas diário, semanal e mensal. Outros fatores podem ser apontados aos demais departamentos, visto que os auditores observam particularidades quanto à estrutura da operação e qualificam o atendimento ao cliente.
2.6.1 Análise de Performance de Vendas
A coadjuvação da Auditoria para a Performance de Vendas do Shopping faz-se necessária uma vez que a veracidade das informações pode ser verificada, dessa forma o custo benefício da auditoria é considerado quando se obtém resultados financeiros e operacionais baseados na venda real apurada, em seguida influenciando no cálculo de aluguéis.
De modo geral, o monitoramento de vendas exercido pela equipe de auditoria é de grande importância para a gestão de um shopping, posto que serve de garantia ao empreendedor a real performance de vendas das lojas. Além disso, outros fatores fundamentais advindos dessas análises são a possibilidade de avaliar indicadores de desempenho, os possíveis desvios e futuros reajustes de aluguéis.
Chamorro (2019) descreve que a constituição dos lucros está sujeita a competência de gerenciamento e da performance comercial de todos os envolvidos nesse processo (lojistas e administração), isto significa realizar um acompanhamento mensal de vendas dos lojistas para apurar os resultados comerciais, como também a observação de características visuais e operacionais das lojas consonante com os padrões do Shopping Center.
3. MATERIAIS E MÉTODOS
Os Materiais e Métodos são um planejamento específico sobre tudo o que será desenvolvido na pesquisa, assim nele deve constar uma qualidade de detalhamento para que o leitor consiga compreender sua execução.
De acordo com Carvalho et. al. “O ato de pesquisar, portanto, pode ocorrer em diferentes espaços e, por isso, requer métodos e procedimentos específicos. ”(p.13)
Segundo Mello (2013)
O embasamento de um texto científico tem a capacidade de permitir a repetição de um acervo de conhecimentos existente, logo é fundamental a explicação de materiais, métodos, instrumentos e técnicas que darão suporte ao desenvolvimento da pesquisa na qual se deu início ao artigo. (p.125)
3.1 Procedimentos Metodológicos
Segundo reflexões de Trigueiro (2014, p.11) “O ato de pesquisar, portanto, pode ocorrer em diferentes espaços e, por isso, requer métodos e procedimentos específicos. ”
Na área de metodologia de um projeto científico, é necessária uma descrição dos procedimentos, métodos e caminhos que devem ser praticados. Dessa forma, o tipo de processo de trabalho deverá contemplar uma metodologia apropriada de acordo com a pesquisa. (CHEMIN, 2015).
3.1.1. Quanto à natureza:
Conforme Aragão e Neta (p.47) “O ato de pesquisar, portanto, pode ocorrer em diferentes espaços e, por isso, requer métodos e procedimentos específicos. ”
Na execução de um projeto de pesquisa é fundamental considerar a natureza da origem dos fatos que pretende utilizar no decorrer do trabalho, ou seja, as ponderações serão traduzidas em diversos tópicos do projeto, assim como na metodologia em que se atua os métodos e técnicas. (Mazucato, 2018).
O presente projeto apresenta natureza aplicada, visto que sua execução tem o objetivo de obter novas ou atualizações de literatura sobre determinado assunto, dessa maneira travar um desenvolvimento ou aprimoramento de conhecimentos disponíveis.
3.1.2. Quanto aos fins:
Para Trigueiro (2014, p. 23) “A pesquisa exploratória tem como principais finalidades desenvolver, esclarecer e modificar conceitos e ideias objetivando a elaboração de problemas mais exatos para pesquisas posteriores. ”
De acordo com Chemin (2015)
“Em geral, conforme Gil (2006), Leopardi (2002) e Malhotra (2006), a pesquisa exploratória envolve revisão de literatura, entrevistas com pessoas que tiveram experiências práticas com o problema pesquisado, testes padronizados, escalas ou emprego de questionários, análise de exemplos que auxiliem a compreensão de forma mais ampla etc.” (p.59)
Em suma, quanto aos fins, a pesquisa pode ser denominada como exploratória tendo em vista que sua metodologia se volta para o levantamento bibliográfico sobre um tema. O emprego da pesquisa exploratória tem a intenção por entre métodos e critérios, contribuir para a literatura de um assunto pouco aprofundado.
3.1.3. Quanto aos meios
Trigueiro (2014, p. 22) diz: “a pesquisa bibliográfica visa ao conhecimento e análise das principais teorias relacionadas a um tema e é parte indispensável de qualquer tipo de pesquisa, podendo ser realizada com diferentes finalidades. ”
Para Fonseca (2012)
A pesquisa bibliográfica pode ser adicionada a qualquer outro tipo de pesquisa ou trabalho científico, constituindo a base teórica sobre a qual se desenvolve todo trabalho de pesquisa científica. (p. 21)
A pesquisa foi baseada por meios bibliográficos que se constituem na seleção de informações por meio de livros, artigos, textos e outros materiais de caráter científico. Os dados coletados são utilizados no estudo como forma de citações e referências, assim servindo de embasamento no desenvolvimento do tema pesquisado.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
De acordo com a pesquisa realizada no que se refere a Auditoria de Vendas e sua importância para a performance de faturamento em Shoppings Centers, é possível concluir que o trabalho da auditoria pode trazer desconforto aos lojistas, ou seja, vai além da apuração de veracidade das informações como também promove a conscientização do desempenho do serviço.
Apresenta-se como soluções, com base no objetivo geral da pesquisa, métodos para pontuar quais benefícios a Auditoria pode proporcionar ao empreendimento, tais como resultados financeiros e operacionais. O trabalho de auditoria deve ser realizado com frequência, habilidade e acompanhamento.
Em síntese, por meio das características avaliadas no projeto de pesquisa, os objetivos específicos sustentam-se ao problema descrito, com o intuito de garantir o esclarecimento da importância sobre o monitoramento de vendas realizado pela equipe de auditoria.
O trabalho demonstra que devem ser analisados aspectos como de monitoramento de vendas, garantia de veracidade das informações, avaliação de custo, benefícios de auditoria de lojas, tipos de auditorias aplicáveis e relatórios de resultados.
Assim sendo, o projeto de pesquisa desenvolvido ilustrou a importância da auditoria de vendas prevista nos contratos de locação em um shopping center, assim como a relevância de seu serviço na obtenção de informações gerenciais para fins de cálculo de aluguel variável.
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2016. https://tede2.pucsp.br/handle/handle/19281. Acesso em 24 de Março de 2023
1Pós-graduanda no Curso de Auditoria, Controladoria e Perícia Contábil
https://orcid.org/0000-0001-5518-2620
CARGO: Estudante
EMAIL: brehndamaricaua@outlook.com
TELEFONE: (92) 99379-7047
2Thais Danielle Oliveira Braga
Pós-Graduanda no curso de Auditoria, Controladoria e Perícia Contábil.
https://orcid.org/0000-0003-0151-214X CARGO: Estudante.
EMAIL: thais.danielleoliveira@gmail.com
TELEFONE: (92) 99397-2813
3Mestre em Engenharia de produção. Especialista Logística empresarial.
Graduado em Administração com Ênfase em Marketing.
https://orcid.org/0000-0001-9953-8342
CARGO: Professor de Ensino Superior
EMAIL: jose.roberto@fametro.edu.br
TELEFONE: (092) 9981-2867 / 982822867
4Sistina Pereira Souto
Especialista em Docência do Ensino Superior
https://orcid.org/0009-0006-7857-9296
CARGO: Professor de Ensino Superior
EMAIL: Sistinasouto@gmail.com
TELEFONE: (92) 98413-4377