REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ar10202409301404
Júlia Gato Santana
RESUMO
O objetivo da presente pesquisa é abordar sobre a criação de condomínios edilícios frente ao ordenamento jurídico. Inicialmente será abordado sobre a conceituação do condomínio. Por conseguinte, o regime jurídico do condomínio edilício é detalhado, destacando a Lei nº 4.591/1964 como a principal norma reguladora no Brasil. Logo após, a natureza jurídica dos condomínios edilícios é então analisada, evidenciando a combinação de propriedade individual das unidades autônomas com a copropriedade das áreas comuns. Os limites do direito de propriedade no contexto da copropriedade edilícia são discutidos, abordando como o direito individual dos condôminos é restringido pelas normas coletivas e pelas decisões da assembleia. A metodologia da presente pesquisa será realizada através de revisão bibliográfica. Essas restrições visam manter a ordem e garantir a convivência harmoniosa entre os moradores, impondo limites ao uso das unidades e das áreas comuns. Em seguida, são explorados os deveres individuais dos condôminos e o dever de solidariedade coletiva. Finalmente, o artigo analisa a locação residencial de imóveis dentro do condomínio edilício, considerando como a autonomia privada dos locadores e locatários interage com as normas coletivas do condomínio. A locação deve estar em conformidade com o regimento interno, garantindo que locatários também cumpram com as obrigações e responsabilidades estabelecidas para assegurar a ordem e a convivência pacífica.
Palavras chaves: Condomínios Edilícios. Criação. Ordenamento Jurídico.
ABSTRACT
The objective of this research is to address the creation of condominium buildings within the legal framework. Initially, the concept of a condominium will be discussed. Subsequently, the legal regime of condominium buildings is detailed, highlighting Law No. 4,591/1964 as the main regulatory norm in Brazil. Following that, the legal nature of condominium buildings is analyzed, emphasizing the combination of individual ownership of private units with the co-ownership of common areas. The limits of property rights in the context of co-ownership are discussed, addressing how individual condominium owners’ rights are restricted by collective norms and decisions made in assemblies. The research methodology will be carried out through a literature review. These restrictions aim to maintain order and ensure harmonious coexistence among residents, imposing limits on the use of both private units and common areas. Next, the individual duties of condominium owners and the obligation of collective solidarity are explored. Finally, the article analyzes residential leasing of units within condominium buildings, considering how the private autonomy of landlords and tenants interacts with the collective rules of the condominium. The lease must comply with the internal regulations, ensuring that tenants also adhere to the obligations and responsibilities established to maintain order and peaceful coexistence.
Keywords: Condominium Buildings. Creation. Legal Framework.
INTRODUÇÃO
A criação de condomínios edilícios emerge como uma solução crucial para o gerenciamento de propriedades em áreas urbanas com alta densidade populacional. Em um contexto jurídico, essa forma de propriedade coletiva envolve uma série de questões complexas relacionadas à regulamentação, direitos e deveres dos condôminos.
A legislação brasileira tem passado por um processo contínuo de evolução para se adaptar às novas demandas e desafios impostos por uma sociedade em rápida transformação. Assim, a criação e gestão de condomínios edilícios no Brasil não só refletem a necessidade de um ordenamento jurídico robusto, mas também ilustram o esforço para equilibrar interesses individuais e coletivos em um ambiente urbano dinâmico.
Dessa maneira, a problemática da presente pesquisa é: Como funciona a criação de condomínios edilícios no ordenamento jurídico? Este questionamento envolve uma análise minuciosa dos aspectos legais que regulamentam a formação, administração e operação dos condomínios edilícios. A hipótese central desta pesquisa é que, apesar do ordenamento jurídico brasileiro ter estabelecido um arcabouço legislativo detalhado para a criação e regulamentação dos condomínios edilícios, ainda existem desafios e lacunas que podem impactar a eficácia na gestão e resolução de conflitos entre condôminos. A legislação pode não estar completamente adaptada às complexidades e às necessidades atuais dos condomínios, sugerindo a necessidade de ajustes ou melhorias nas normas vigentes.
O objetivo geral do presente artigo é analisar como ocorre a criação de condomínios edilícios dentro do ordenamento jurídico brasileiro.
A escolha desse tema se justifica pela crescente relevância dos condomínios edilícios nas áreas urbanas, que oferecem uma solução prática para a convivência e o uso eficiente do espaço em cidades densamente povoadas. Com o aumento da população urbana e a demanda por moradias em áreas centrais, a compreensão detalhada da legislação que rege esses condomínios é essencial para garantir que as normas legais estejam alinhadas com as realidades práticas e sociais dos moradores.
Para concluir, a metodologia da presente pesquisa será bibliográfica, através de entendimentos de outros autores, os quais possuem explicações sobre o mesmo fim de estudo. Será redigida com base na pesquisa qualitativa, não se utilizando métodos estatísticos e sim da interpretação dos resultados colhidos para que se possa chegar à conclusão do tema proposto.
DESENVOLVIMENTO
Conceito de condomínios edilícios
O conceito jurídico do condomínio refere-se à posse ou ao direito compartilhado por duas ou mais pessoas sobre um mesmo bem, caracterizando a copropriedade ou compropriedade. Isso significa que a posse ou o direito é exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma propriedade.
Nesse contexto, o renomado doutrinador Plácio e Silva explica que:
Condomínio refere-se ao direito compartilhado por várias pessoas sobre o mesmo bem, não em uma parte específica, mas em uma fração ideal, determinada pela extensão do direito de cada indivíduo (SILVA, De Plácido, 2001, p. 197).
No ordenamento jurídico, distinguem-se o condomínio edilício e o condomínio comum. Neste texto, focaremos no condomínio edilício, dado que seu instituto jurídico é específico e será o principal objeto de nossa análise.
Historicamente, o surgimento do condomínio especial em edifícios ocorreu no período entre as duas guerras mundiais, especificamente após o fim da Primeira Guerra Mundial em 1918. Com o rápido crescimento do capitalismo e das cidades, houve uma valorização significativa dos terrenos urbanos, gerando a necessidade de otimizar o uso desses espaços. Isso levou a um movimento de verticalização nas grandes metrópoles (MONTEIRO, 2003, p. 277).
Sob a influência das legislações internacionais, o condomínio edilício surgiu no Brasil há quase 100 anos com a designação de “condomínio especial”, conforme estabelecido no Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928. Esse decreto regulamentou os condomínios para fins residenciais e comerciais.
Mezzari (2020, p. 17) destaca que o decreto mencionado apresentou as normas de maneira bastante rudimentar. Somente com a promulgação da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, os condomínios edilícios e as incorporações imobiliárias passaram a ter uma regulamentação mais detalhada e abrangente, com uma definição específica sobre a modalidade de propriedade.
Embora tenha passado por várias alterações ao longo dos anos, a lei ainda está em vigor de forma parcial. O Código Civil de 2002 regula o condomínio edilício no Livro III, Capítulo VII, intitulado “Do condomínio edilício”, abrangendo os artigos 1.331 a 1.358. O termo “condomínio edilício” foi introduzido por Miguel Reale, pois é um termo de origem latina amplamente utilizado por italianos (TARTUCE, 2020, p. 979).
O regime jurídico do condomínio edilício
No ordenamento jurídico brasileiro, o condomínio foi inicialmente abordado pelo Código Civil de 1916, nos artigos 623 a 641, de maneira superficial. Posteriormente, o Decreto nº 5.481 de 1928 tratou do tema, sendo posteriormente alterado pelo Decreto-Lei nº 5.234 de 1943, que trouxe uma regulamentação mais detalhada. Somente com a promulgação da Lei nº 4591/64 é que o instituto do condomínio edilício passou a ter uma construção jurídica mais elaborada.
Ademais, o artigo 7º da Lei 4.591/64 previa os procedimentos para a criação do condomínio e destacava a importância de definir a fração ideal pertencente a cada condômino.
Assim, percebe-se que a Lei de Condomínio e Incorporações de 1964 aproximou a legislação brasileira do que hoje entendemos como o conceito e a natureza jurídica dos condomínios edilícios, também conhecidos na época como propriedades horizontais. A característica essencial dessa natureza jurídica está na constituição do condomínio edilício por partes de uso exclusivo (propriedade privada) e áreas comuns a todos os condôminos (PEREIRA, 2018).
Mais tarde, o Código Civil de 2002 revogou implicitamente as normas anteriores, redefinindo e aprimorando o instituto do Condomínio Edilício em seu Capítulo VII. Contudo, é necessário que os operadores do direito atuem com prudência, pois, sendo uma revogação tácita, ainda permanecem em vigor as disposições da lei anterior que não entram em conflito com o novo código.
Arnaldo Rizzardo, ao abordar o atual Código Civil, afirma que “o exercício da propriedade da unidade exclusiva e das partes comuns confere diversos direitos aos condôminos” (RIZZARDO, 2019, p. 145). O artigo 1.335 do Código Civil detalha os principais direitos, que estão relacionados ao uso da unidade, das áreas comuns, e à participação nas decisões do condomínio.
“Os direitos vêm acompanhados de deveres, os quais devem ser obrigatoriamente cumpridos para garantir a existência e o funcionamento do condomínio. Esses deveres se aplicam a qualquer pessoa que resida, esteja estabelecida ou frequente o condomínio” (RIZZARDO, 2019, p. 147). Logo após, o artigo 1.336 do Código Civil estabelece as obrigações dos condôminos.
Atualmente, o condomínio edilício é regulamentado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, com a Lei nº 4.591/64 ainda aplicável de forma residual em questões não conflitantes com o novo Código. Com a promulgação do Código Civil de 2002, Maluf e Monteiro observam que:
A nova legislação civil não aproveitou a chance de conferir personalidade jurídica ao condomínio, algo essencial para que essa entidade possa atuar com mais eficácia no âmbito jurídico, especialmente no que diz respeito à aquisição de imóveis que possam ser incorporados ao edifício existente (MALUF; MONTEIRO, 2013, p. 292).
Portanto, embora o condomínio tenha a capacidade para litigar em juízo (personalidade judiciária), ele não possui personalidade jurídica, enquadrando-se na categoria descrita no artigo 91 do Código Civil e no artigo 75 do Código de Processo Civil.
Natureza jurídica de condomínios edilícios
Segundo Arnaldo Rizzardo (2012, p. 4), o condomínio edilício é definido pela “justaposição de propriedades distintas, claramente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, que são forçosamente comuns”.
Dessa forma, como explica Mario Pazutti Mezzari (2020, p. 20-21), o condomínio edilício difere do condomínio geral na medida em que, no condomínio geral, o condômino possui uma fração ideal e tem acesso a todo o bem; enquanto, no condomínio edilício, o condômino detém a propriedade plena apenas da sua unidade autônoma. Ele pode utilizar, além de sua unidade, as áreas comuns, mas não tem acesso às partes que são de propriedade exclusiva de outros condôminos.
Portanto, no que diz respeito à propriedade exclusiva, o condômino pode exercer plenamente seus direitos sobre sua unidade sem precisar da autorização dos outros condôminos. Em contraste, para o uso das áreas comuns, há uma relação com a propriedade individual, e o condômino não pode vender, usar ou dispor dessas áreas sem a concordância dos demais condôminos.
As características das áreas comuns são detalhadas em vários itens, conforme especificado nos parágrafos 1º e 2º do artigo 1.331 do Código Civil.
Quando o Código Civil de 2002 foi implementado, recebeu críticas significativas dos especialistas, pois o legislador não abordou de forma clara a natureza jurídica do condomínio edilício, uma definição crucial para a aplicação adequada do instituto nas condições atuais da vida social e jurídica.
Maximiliano (1956. p. 107) expressou sua crítica, apontando que a nova legislação perdeu a chance de conferir personalidade jurídica ao condomínio, um atributo essencial para que esse instituto possa operar com maior eficácia no contexto jurídico. Maluf destacou que a falta dessa personalidade jurídica dificulta a interação do condomínio com o mundo jurídico, especialmente no que se refere à aquisição de bens imóveis que poderiam ser adicionados ao edifício já existente.
Conforme Rizzardo (2015, p. 15), o condomínio edilício não possui affectio societatis, uma vez que não estabelece vínculos pessoais entre os condôminos, mas sim relações reais que surgem do uso compartilhado das áreas comuns. Apesar da ausência de personalidade jurídica, o condomínio edilício tem capacidade processual, permitindo que possa ser representado em tribunal para a defesa de seus interesses.
Segundo o autor, em edifícios com andares ou apartamentos de diferentes proprietários, há uma sobreposição de propriedades distintas e separadas, complicadas pela existência de áreas de uso comum para todos os donos. Assim, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva se une ao de copropriedade sobre as áreas comuns, formando um novo direito real denominado condomínio edilício (RIZZARDO, 2015, p. 15).
Esse ponto de vista é compartilhado por Batalha (2003, p. 86), que afirma que a criação desse novo direito real resulta da combinação de propriedade comum e propriedade exclusiva, integrando normas e princípios de ambos os institutos.
Os limites do direito de propriedade decorrentes da copropriedade edilícia
Gonçalves (2020, p. 37) explica que, em relação à característica de perpetuidade da propriedade, trata-se de um direito que não se extingue com o tempo nem pelo não uso. A propriedade só se extingue por meios legais específicos, como usucapião, desapropriação, entre outros.
Assim, verifica-se que o direito de propriedade não possui limites temporais, devendo sua extinção ocorrer conforme as disposições legais. Por outro lado, o aspecto flexível da propriedade se refere à possibilidade de dividir o domínio concedido ao proprietário em favor de outras pessoas, caracterizando-se como propriedade limitada, onde, por exemplo, o direito de usufruto pode ser cedido a terceiros (FARIAS, 2014).
Isso significa que a elasticidade do direito de propriedade permite tanto o desmembramento quanto a posterior reintegração dos poderes associados a ele, como no caso do retorno do direito de usufruto ao proprietário após o falecimento do usufrutuário (NADER, 2016).
De acordo com Farias e Rosenvald (2014, p. 272), a função social é uma parte integrante da estrutura do direito de propriedade, funcionando como uma obrigação de agir. Essa função não deve ser confundida com as restrições ao direito, que são impostas por diferentes legislações, como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção ao Meio Ambiente, e outras normas relacionadas ao direito administrativo, militar, eleitoral, entre outros.
Nos condomínios edilícios, os condôminos têm uma série de direitos e deveres que precisam ser seguidos para garantir uma convivência harmoniosa. A importância desse instituto é significativa atualmente, dada a grande quantidade de pessoas que residem em condomínios verticais ou horizontais, buscando conforto e segurança.
Assim, em certas situações, pode-se considerar a imposição de restrições ao direito fundamental de propriedade. Isso levanta questões sobre as medidas que podem ser aplicadas aos moradores, especialmente à luz de decisões recentes dos tribunais superiores. Tais decisões frequentemente recomendam a aplicação da proporcionalidade, avaliando cada caso individualmente.
Dos deveres individuais dos condôminos e o dever de solidariedade coletiva
Nos condomínios, o equilíbrio entre os deveres individuais dos condôminos e o dever de solidariedade coletiva é essencial para garantir uma convivência harmônica e eficiente. Cada condômino tem a responsabilidade de seguir as regras estabelecidas no regimento interno do condomínio, que orientam desde o uso das áreas comuns até o comportamento esperado de todos os residentes.
Os principais deveres dos moradores de um condomínio edilício estão descritos no artigo 1.336 do Código Civil, que também estabelece as consequências do não cumprimento dessas obrigações.
Como abordado no decorrer do trabalho, parte-se da ideia de que os condomínios podem gerar conflitos entre seus residentes. Por isso, é essencial que haja uma conduta baseada na boa-fé e na solidariedade entre os condôminos para assegurar uma convivência harmoniosa.
Nesse sentido, Gonçalves (2020, p. 452) enfatiza que os moradores devem priorizar o respeito mútuo, exercendo seus direitos de maneira equilibrada e em conformidade com os princípios de convivência. Dessa forma, no contexto das áreas comuns, é fundamental que os residentes assumam a responsabilidade pela conservação do ambiente coletivo.
O direito de vizinhança é frequentemente visto como uma limitação ao uso e aproveitamento da propriedade dentro de um condomínio. Contudo, esse direito engloba uma série de proteções destinadas a garantir a segurança, tranquilidade e saúde dos residentes, possibilitando a convivência de propriedades adjacentes (NADER, 2016).
Assim, embora existam propriedades individuais, o direito de utilizar e desfrutar desses imóveis é limitado pelo direito dos demais coproprietários.
Conforme Nader (2016, p. 252), para que o bem-estar nas relações de vizinhança seja mantido, é crucial não apenas seguir as normas legais, mas também promover a tolerância mútua entre proprietários e usuários.
O respeito pelas normas de convivência social, especialmente em relação à educação, facilita o diálogo e a compreensão. Em vez de se tornar uma fonte de conflitos, a vizinhança deve ser um espaço para a prática da solidariedade. É essencial, portanto, avaliar se a interferência ultrapassa os limites aceitáveis.
A locação residencial de um imóvel dentro do condomínio edilício decorrente da autonomia privada e do direito de propriedade
A autonomia privada é um direito fundamental garantido pela Constituição Federal, que permite ao cidadão exercer sua vontade e liberdade individual dentro dos limites legais.
Nesse contexto, Coelho (2012. p. 62-64), explica que essa autonomia busca equilibrar, por um lado, o reconhecimento do poder dos indivíduos para gerir seus próprios interesses de maneira juridicamente válida e eficaz, e, por outro lado, as restrições necessárias para proteger a parte contratante mais vulnerável.
O princípio da autonomia da vontade, assim como o direito de propriedade, não é absoluto e está sujeito a várias restrições. Entre essas restrições encontram-se as limitações impostas pelo princípio da ordem pública, pelos bons costumes, pelos vícios de consentimento e pela função social.
Conforme expõe Couto (2021), o princípio da ordem pública compreende um conjunto de normas que visam proteger os interesses da sociedade e do Estado. Este princípio atua como um importante fator limitador da autonomia privada, pois determina que, em situações de conflito entre o interesse coletivo e o interesse individual, o interesse da coletividade deve prevalecer.
Assim, desde que observadas as restrições impostas pela função social, pela ordem administrativa e pelo direito de vizinhança, o direito de propriedade sobre um imóvel autônomo em um condomínio residencial é completo e legítimo para o condômino. O titular possui uma propriedade exclusiva e individual do imóvel e pode utilizá-lo conforme suas preferências, conforme estabelecido no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal e no artigo 1.335, inciso I, do Código Civil.
Portanto, pode-se afirmar que o direito de alugar um imóvel em um condomínio edilício representa a aplicação do princípio da autonomia privada e do direito de propriedade do condômino. Este direito não só exerce a função social do imóvel, mas também contribui para o bem-estar comum dentro da comunidade do condomínio.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A criação de condomínios edilícios no contexto do ordenamento jurídico brasileiro é um fenômeno de grande relevância, especialmente diante da crescente urbanização e da demanda por soluções habitacionais eficientes em áreas densamente povoadas. Ao longo da análise deste tema, ficou claro que o desenvolvimento e a regulamentação dos condomínios edilícios envolvem uma complexa interseção entre direitos individuais e necessidades coletivas, o que exige uma abordagem jurídica robusta e adaptável.
A legislação brasileira, com destaque para o Código Civil de 2002, oferece um arcabouço legal detalhado para a formação e gestão dos condomínios edilícios. No entanto, a crítica de que o legislador não abordou adequadamente a natureza jurídica do condomínio revela uma lacuna importante. A ausência de uma definição clara sobre a personalidade jurídica do condomínio e a falta de um reconhecimento explícito das necessidades práticas enfrentadas por esses empreendimentos destacam a necessidade de ajustes no ordenamento jurídico.
O problema central da pesquisa, que questiona como funciona a criação de condomínios edilícios no ordenamento jurídico, revela que, apesar das normas existentes, há desafios persistentes na aplicação e na eficácia dessas regras. A hipótese de que a legislação atual pode não estar completamente alinhada com as complexidades e as realidades práticas dos condomínios é confirmada, evidenciando a necessidade de melhorias e ajustes nas normas vigentes.
Os condomínios edilícios, ao combinar propriedade exclusiva e áreas comuns, representam uma solução prática para a convivência urbana, mas também apresentam desafios significativos, como a gestão de conflitos e a manutenção da ordem. A regulamentação deve, portanto, garantir que os direitos dos condôminos sejam respeitados enquanto se mantém a ordem e a funcionalidade dos espaços compartilhados. É fundamental que a legislação evolua para refletir as mudanças nas necessidades sociais e urbanísticas, promovendo uma convivência harmoniosa e eficiente.
A análise também revela a importância de promover um maior entendimento e uma aplicação mais eficaz das normas que regem os condomínios edilícios. A revisão das leis e a implementação de medidas que assegurem uma gestão mais eficiente e a resolução de conflitos são essenciais para melhorar a experiência dos moradores e a operação dos condomínios.
Em conclusão, a criação e a regulamentação dos condomínios edilícios no Brasil são fundamentais para o desenvolvimento urbano e a organização habitacional. Contudo, o ordenamento jurídico precisa evoluir para enfrentar os desafios contemporâneos e garantir que os condomínios possam operar de maneira eficaz e justa. A adequação das normas legais às realidades práticas e sociais dos condomínios edilícios é crucial para promover uma convivência pacífica e uma administração eficiente, refletindo a necessidade de um equilíbrio entre direitos individuais e interesses coletivos em um ambiente urbano dinâmico.
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