REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ni10202505142049
Francisco Melo Souza1
Catiene Magalhães de Oliveira Santanna2
RESUMO
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos, conforme previsto na Constituição Federal de 1988. No entanto, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), surgem controvérsias sobre a legalidade da cobrança desse imposto dos arrendatários, uma vez que a propriedade dos imóveis permanece vinculada ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), gerido pela Caixa Econômica Federal. Dessa forma, o presente estudo objetivou analisar a prática de cobrança indevida do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos arrendatários de propriedades no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). A pesquisa adotou uma abordagem qualitativa e exploratória, com base na análise legislativa, doutrinária e jurisprudencial sobre o tema. São examinadas normas do direito tributário, contratos do PAR e decisões judiciais que discutem a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Os resultados indicam que a cobrança do IPTU dos arrendatários do PAR apresenta fragilidades jurídicas, uma vez que eles não detêm a propriedade dos imóveis, mas somente um direito de uso condicionado a um contrato de arrendamento. Além disso, a jurisprudência e a doutrina apontam que a responsabilidade tributária recai sobre o proprietário do bem, e não sobre o mero possuidor.
Palavras-chave: IPTU, Programa de Arrendamento Residencial, Isonomia Tributária.
ABSTRACT
The Urban Property and Land Tax (IPTU) is a municipal tax levied on the ownership of urban properties, as established in the Federal Constitution of 1988. However, within the scope of the Residential Leasing Program (PAR), controversies arise regarding the legality of charging this tax to lessees, given that property ownership remains linked to the Residential Leasing Fund (FAR), managed by Caixa Econômica Federal. Thus, this study aimed to analyze the improper collection of the Urban Property and Land Tax (IPTU) from lessees of properties under the Residential Leasing Program (PAR). The research adopted a qualitative and exploratory approach based on legislative, doctrinal, and jurisprudential analysis of the subject. It examined tax law regulations, PAR contracts, and judicial decisions discussing liability for IPTU payments. The results indicate that the IPTU charges imposed on PAR lessees present legal weaknesses, as they do not hold ownership of the properties, only a right of use conditioned on a lease contract. Additionally, jurisprudence and legal doctrine suggest that tax liability falls on the property owner rather than the mere possessor.
Keywords: IPTU, Residential Leasing Program, Tax Equality.
1. INTRODUÇÃO
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado visando facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda, é uma política pública que busca promover a inclusão habitacional e melhorar as condições de vida dos cidadãos em situação de vulnerabilidade (Brasil, 2007).
Recentemente, o Supremo Tribunal Federal passou a analisar a questão da responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Este programa, promovido pelo Ministério das Cidades, é executado pela Caixa Econômica Federal, que atua tanto como representante do arrendamento quanto como agente passivo e ativo (Pedroso, 2019). O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) é o responsável pelo financiamento dos imóveis envolvidos.
No entanto, a execução deste programa enfrenta desafios significativos, um dos quais é a cobrança indevida do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos arrendatários das propriedades vinculadas ao PAR (Martins, 2024). Este problema demonstra questões fundamentais para esta pesquisa que envolvem não somente a administração tributária e a justiça social, mas também a eficácia dos mecanismos de proteção dos direitos dos cidadãos.
A partir disso, levantou-se a seguinte problemática: Como deve ser definida a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para imóveis do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), considerando a atuação da Caixa Econômica Federal e o papel do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)?
Para responder ao presente problema de pesquisa, definiu-se como objetivo geral: analisar a prática de cobrança indevida do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos arrendatários de propriedades no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Para tanto, foi necessário identificar os casos de cobrança indevida de IPTU aos arrendatários dentro do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e as razões legais e administrativas envolvidas. Apresentar as consequências da cobrança indevida de IPTU para os arrendatários em termos de impacto financeiro e social, considerando as implicações na qualidade de vida e no acesso a benefícios do PAR e verificar recomendações e medidas corretivas para a regularização da cobrança do IPTU no contexto do PAR, visando garantir a conformidade legal e a justiça fiscal para os arrendatários.
A justificativa para a realização deste trabalho reside na relevância, considerando que o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído visando oferecer moradia acessível para famílias de baixa renda, promovendo a inclusão social e melhorando as condições habitacionais (Brasil, 2001).
No entanto, a incidência de cobrança indevida de IPTU sobre os arrendatários tem gerado impactos negativos substanciais, prejudicando a eficácia do programa e exacerbando as dificuldades financeiras desses beneficiários.
Conforme o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) (2024), 3 milhões de famílias no Brasil são beneficiadas por programas habitacionais como o PAR. Uma parte dessas famílias enfrenta desafios financeiros significativos, e a cobrança indevida de IPTU somente agrava essas dificuldades.
Dessa forma, vale destacar que a Constituição Federal estabelece que a cobrança de tributos deve obedecer aos princípios da legalidade, igualdade e justiça, e a prática inadequada de cobrança de IPTU no contexto do PAR viola esses princípios.
Em relação à metodologia, o método de pesquisa adotado foi o indutivo, buscando, a partir da análise de casos específicos, legislações e doutrinas pertinentes, construir uma compreensão geral sobre a inconstitucionalidade e a irregularidade da cobrança do IPTU nesses contratos de arrendamento.
O uso do método indutivo permitiu examinar exemplos concretos de cobranças indevidas para, então, formular conclusões mais amplas acerca da interpretação jurídica aplicável.
A pesquisa bibliográfica consistiu na consulta a livros, artigos acadêmicos, legislações, pareceres jurídicos, jurisprudências e doutrinas que abordam o tema do IPTU, arrendamento residencial e as implicações legais do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). A análise dessas fontes foi fundamental para a construção do embasamento teórico do estudo, fornecendo subsídios para o entendimento dos aspectos legais que envolvem o pagamento do imposto pelos arrendatários.
Assim, o contexto histórico e social da cobrança indevida de IPTU aos arrendatários do PAR se entrelaça com a necessidade de um entendimento profundo das falhas sistêmicas e dos mecanismos de controle que devem ser reforçados para evitar abusos e garantir a eficácia das políticas habitacionais. Esta análise é essencial para promover um debate construtivo e avançar em direção a soluções que beneficiem a sociedade e aprimorem a administração pública.
Ressalta-se, portanto, que a pesquisa contribuirá significativamente para o conhecimento científico na área de administração pública e direito tributário. A análise das causas e consequências da cobrança indevida de IPTU permitirá identificar falhas nos sistemas administrativos e legais, e propor soluções práticas e jurídicas que visem corrigir esses problemas.
Além disso, os resultados poderão servir como base para futuras pesquisas e para o desenvolvimento de políticas públicas mais eficazes, garantindo que o Programa de Arrendamento Residencial cumpra suas funções sociais e legais de maneira justa e eficiente.
2. O PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR) E SUA ESTRUTURA
Criado pela Lei n.º 10.188 de 2001, o PAR pretende facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda. O programa funciona por meio do arrendamento de imóveis com opção de compra ao final do contrato. A titularidade dos imóveis permanece com uma instituição financeira, geralmente a Caixa Econômica Federal, até a quitação completa.
Entre as diversas finalidades dessa instituição, o artigo 2º, alínea “c” do Decreto-Lei n.º 759, de 12 de agosto de 1969, destaca a atuação no setor habitacional, visando facilitar e promover a aquisição da casa própria, especialmente para as classes de menor renda da população brasileira.
Dessa forma, a atuação da Caixa Econômica Federal no setor habitacional está devidamente estabelecida no ordenamento jurídico brasileiro, sendo uma competência irremovível da União a promoção de meios para facilitar o acesso à aquisição de imóveis pelas camadas menos favorecidas.
Assim, no modelo de acesso habitacional proporcionado pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), os imóveis pertencem ao patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), cuja estrutura financeira é composta por recursos provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e outras fontes não onerosas, como o Fundo de Amparo Social (FAS), o Fundo de Investimento Social (FINSOCIAL), o Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e o Programa de Tecnologia da Habitação (PROTECH) (Bonates, 2008).
A administração desses imóveis é realizada pela Caixa Econômica Federal, que atua como gestora do fundo e representante legal do arrendador, possuindo, portanto, a propriedade fiduciária dos bens (Bonates, 2008).
Dessa forma, o FAR mantém a titularidade dos imóveis ao longo do contrato de arrendamento, enquanto os arrendatários realizam o pagamento de uma taxa mensal pelo uso do bem. Após o período estipulado de 15 anos, os ocupantes podem exercer a opção de compra da unidade habitacional, quitando ou financiando o saldo devedor remanescente, caso exista (Bonates, 2008).
3. A NATUREZA JURÍDICA DO IPTU E A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um tributo de competência municipal, sendo regulamentado pelo artigo 156, inciso I, da Constituição Federal de 1988, que estabelece a responsabilidade dos municípios na sua instituição e cobrança: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I-propriedade predial e territorial urbana” (Brasil, 1988).
Dessa forma, o IPTU é arrecadado pelo município onde o imóvel está localizado, sendo sua incidência vinculada ao fato gerador, ou seja, à posse do bem por um proprietário, configurando a obrigação tributária (Ferreira, 2022). É amplamente reconhecido que a propriedade de um imóvel implica o dever de arcar com o pagamento desse imposto, visto que a legislação atribui ao titular do bem a responsabilidade pelo cumprimento dessa obrigação fiscal (Ferreira, 2022).
A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é um aspecto fundamental nesse debate. Como menciona Martins (2019), a natureza jurídica do IPTU é de tributo real, ou seja, incide sobre o bem imóvel, independentemente da pessoa que o utiliza. Assim, o imposto é devido pelo proprietário do imóvel, e não pelo arrendatário. Contudo, o autor discute que a progressividade do imposto e sua aplicação variam segundo o município, criando, em certos casos, uma distorção no entendimento sobre quem deve ser responsável pela quitação desse tributo.
Por outro lado, o autor Pinto (2018) contribui com a análise ao discutir a dissensão sobre a incidência ou imunidade tributária recíproca, no âmbito do IPTU, sobre os imóveis financiados pelo programa de locação residencial.
Ela argumenta que, devido à natureza peculiar do PAR, que envolve a participação de instituições públicas e privadas na gestão dos imóveis, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre as instituições envolvidas, e não sobre os arrendatários. A autora conclui que a cobrança indevida desse imposto aos arrendatários viola princípios constitucionais, como a isonomia tributária e o direito à moradia digna (Pinto, 2018).
3. 1 A PROTEÇÃO DO ARRENDATÁRIO E A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC)
A proteção do arrendatário no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) está intrinsecamente ligada à aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente no que se refere à vedação de práticas abusivas. Segundo Nunes (2020), o arrendatário, ainda que tecnicamente não seja considerado proprietário do imóvel, é equiparado ao consumidor diante da relação contratual estabelecida, devendo ser resguardado contra cobranças indevidas e cláusulas leoninas, e no Código Civil, em seus arts. 421, caput, parágrafo único, 421-A, I, II e III, 422 e 1.008 do CC/20023.
Dessa maneira, Menezes (2008) destaca a importância do Código de Defesa do Consumidor (CDC) no âmbito do PAR, salientando que os arrendatários devem ser protegidos contra cláusulas abusivas e cobranças indevidas. Nesse contexto, a aplicação do IPTU ao arrendatário configura um ponto controverso, uma vez que, tradicionalmente, o IPTU é considerado um encargo do proprietário do imóvel.
A cobrança do IPTU, quando repassada sem fundamentação legal ou sem previsão contratual expressa, configura uma prática que pode ser enquadrada como abusiva, afrontando princípios basilares do CDC4, como a boa-fé objetiva e o dever de informação (Marques, 2019).
De acordo com Benjamin, Marques e Bessa (2018), a jurisprudência reconhece a ilegalidade dessa prática, enfatizando que o fornecedor de serviços deve atuar de maneira clara e transparente, evitando impor encargos indevidos ao consumidor.
Assim, Santos (2000), ao discutir o arrendamento residencial, destaca que a legislação brasileira protege o arrendatário contra abusos por parte do arrendador, especialmente em programas habitacionais como o PAR, onde o objetivo é proporcionar moradia acessível. Nesse sentido, a cobrança indevida do IPTU pode ser contestada judicialmente, com base tanto no CDC quanto no próprio contrato de arrendamento (Xavier, 2010).
Sérgio Azevedo e Luís Andrade (2007) destacam, de forma crítica, que em relação às propostas de novas políticas habitacionais que não foram efetivamente dinamizadas, é necessário mencionar o Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Este programa foi idealizado para atender famílias com renda mensal entre quatro e seis salários-mínimos. Apesar de ser apresentado como uma modalidade de leasing habitacional, o PAR parece não ter sido concebido com a mesma lógica adotada em programas semelhantes europeus (Machado, 2003). O arrendamento, nesse contexto, teria como principal objetivo facilitar a retomada dos imóveis em casos de inadimplência, evitando disputas judiciais prolongadas.
Além disso, Pontes (2021) discute os aspectos tributários derivados da atuação do fundo fomentador no âmbito do PAR, destacando que a responsabilidade tributária deve ser atribuída à instituição financeira que detém a propriedade do imóvel até a sua quitação, e não ao arrendatário. O autor reforça que, no contexto de programas habitacionais, como o PAR, é essencial que a tributação seja direcionada de forma justa e coerente com os princípios constitucionais de proteção ao cidadão de baixa renda.
Neste contexto, Moraes (2022) defende que o ordenamento jurídico brasileiro, ao integrar os direitos do consumidor com as normas de direito tributário e habitacional, visa proteger o vulnerável e equilibrar as obrigações contratuais. Segundo o autor, a transferência indevida de tributos de natureza patrimonial ao arrendatário configura afronta ao princípio da vulnerabilidade, sendo passível de revisão judicial.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimento no sentido de que a relação entre o arrendatário e a instituição financeira gestora do fundo deve ser pautada pelos princípios da equidade e do equilíbrio contratual (Gomes, 2021). Assim, qualquer cobrança que onere desproporcionalmente uma das partes pode ser contestada judicialmente, assegurando ao arrendatário o direito à revisão contratual e à restituição de valores indevidamente pagos.
3. 2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A PROGRESSIVIDADE DO IPTU
O princípio da função social da propriedade, consagrado na Constituição Federal de 1988, impõe que o uso da propriedade urbana atenda ao bem-estar social e ao interesse coletivo. Lima (2015) discute a progressividade do IPTU como um instrumento para garantir essa função social.
Ela observa que a função social da propriedade deve ser aplicada para evitar que imóveis ociosos ou subutilizados em áreas urbanas sejam um obstáculo à realização do direito à moradia. No caso do PAR, a autora ressalta que a função social do programa é permitir o acesso à habitação a pessoas de baixa renda, e que a cobrança indevida do IPTU aos arrendatários poderia comprometer esse objetivo, violando o princípio constitucional (Lima, 2015).
Em consonância, Firmeza (2024) analisa a eficiência na tributação do IPTU e observa que a desoneração do imposto para arrendatários de baixa renda é uma medida que contribui diretamente para a realização da função social da propriedade.
Ele menciona que, em diversos municípios, há mecanismos que permitem isenções parciais ou totais de IPTU para imóveis utilizados em programas habitacionais de interesse social, como o PAR, e que essas medidas são essenciais para garantir o sucesso dessas políticas (Firmeza, 2024).
Além dessas análises, leciona Silva (2018) que a progressividade do IPTU constitui uma importante ferramenta de justiça fiscal, possibilitando que a tributação incida de maneira proporcional à capacidade contributiva do contribuinte e ao efetivo uso da propriedade. Segundo o autor, essa técnica tributária é essencial para impedir que grandes áreas urbanas permaneçam ociosas, gerando déficits habitacionais e prejudicando o desenvolvimento sustentável das cidades.
Complementando essa visão, Di Pietro (2017) destaca que a função social da propriedade não se limita ao uso individual, mas sim à sua inserção no contexto de políticas públicas que visam o interesse comum, como o direito à moradia digna. Para a autora, tributar imóveis vinculados a programas de habitação social pode representar um contrassenso, uma vez que tais bens estão integralmente voltados ao atendimento de demandas sociais previstas pela Constituição.
Portanto, a função social da propriedade, aliada à progressividade do IPTU, configura-se como um importante eixo normativo que busca a justiça fiscal e a eficiência social, evitando que o interesse individual se sobreponha ao direito coletivo ao espaço urbano e à moradia. A desoneração tributária de imóveis pertencentes ao PAR se insere nesse contexto, fortalecendo o compromisso do Estado com políticas públicas de habitação popular.
4. ISONOMIA TRIBUTÁRIA E DIREITO À MORADIA
A isonomia tributária, princípio fundamental do direito tributário, assegura que todos sejam tratados de forma igualitária perante a lei tributária, sem discriminação, vedando distinções arbitrárias e assegurando a equidade na tributação (Carvalho, 2021).
Esse princípio, consagrado no artigo 150, inciso II, da Constituição Federal de 1988, exige que a capacidade contributiva de cada indivíduo seja considerada na imposição de tributos, especialmente aqueles que incidem sobre bens essenciais, como a moradia (Brasil, 1988).
No contexto do IPTU, Estrela (2019) discute que a isenção do IPTU deve considerar os requisitos subjetivos do contribuinte, ou seja, deve-se considerar a condição socioeconômica do sujeito passivo. Aplicando esse raciocínio ao PAR, eles argumentam que arrendatários, os quais são na maioria pessoas de baixa renda, não devem ser sobrecarregados com a responsabilidade de pagar um imposto que tradicionalmente é de responsabilidade do proprietário do imóvel.
No caso dos arrendatários do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), majoritariamente pertencentes às classes de baixa renda, a imposição do IPTU sem uma análise criteriosa pode comprometer a própria função social da moradia e contrariar diretrizes de justiça fiscal (Sabbag, 2022).
Em razão disso, foi verificado que as jurisprudências brasileiras têm avançado no sentido de proteger a dignidade dos contribuintes em situação de vulnerabilidade econômica. O Supremo Tribunal Federal (STF), ao analisar a constitucionalidade da isenção do IPTU para determinados grupos sociais, reconheceu que a política tributária deve estar alinhada à proteção de direitos fundamentais e à promoção da justiça social (Torres, 2021).
Além disso, a imposição do IPTU aos arrendatários do PAR pode ser questionada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que a falta de clareza nas cláusulas contratuais e a transferência indevida de encargos ao consumidor configuram práticas abusivas (Benjamin; Marques; Bessa, 2018).
Nesse contexto, garantir a isonomia tributária não significa somente tratar todos os contribuintes da mesma forma, mas sim considerar suas particularidades e capacidades econômicas para assegurar que a tributação não se torne um obstáculo ao exercício de direitos fundamentais.
A revisão da cobrança do IPTU para arrendatários do PAR, portanto, não se trata de um privilégio, mas de uma medida necessária para evitar distorções no sistema tributário e para garantir o direito constitucional à moradia.
4.1 IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA: ANÁLISE DO RESP. 928902/SP E DO TEMA 884 NO STF
Conforme já demonstrado, a imunidade tributária recíproca, prevista no artigo 150, inciso VI, alínea “a” da Constituição Federal de 1988, impede que a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios instituam impostos sobre o patrimônio, renda ou serviços uns dos outros.
O objetivo dessa imunidade é resguardar o federalismo, evitando que entes federativos comprometam financeiramente reciprocamente por meio da tributação (Carvalho, 2021).
A imunidade tributária refere-se à exclusão da incidência de determinados tributos em situações específicas estabelecidas pela Constituição, funcionando como uma restrição ao poder estatal de tributar, conforme previsto na “Seção II” da Constituição Federal.
Dessa forma, trata-se de uma limitação constitucional que impede a criação de tributos sobre certas matérias, sendo essa proibição aplicada à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, conforme disposto no caput do artigo 150 da Carta Magna.
Em 31 de março de 2016, sob a relatoria do Min. Teori Zavascki reconheceu por maioria a repercussão geral do tema. O Recurso Extraordinário analisado trata da incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), iniciativa criada e mantida pela União. Esses imóveis permanecem sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal (CEF), sem integração ao seu patrimônio, conforme previsto na Lei n.º 10.188/2001. A controvérsia gira em torno da aplicação da imunidade tributária recíproca (Brasil, 2016).
O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a repercussão geral da questão constitucional, compreendendo haver um debate relevante sobre a imunidade tributária do IPTU nesses casos.
A decisão do Tribunal foi unânime quanto à constitucionalidade do tema e, por maioria, reconheceu a repercussão geral da discussão, com divergência dos Ministros Edson Fachin e Roberto Barroso. O ministro Gilmar Mendes não se manifestou.
Por outro lado, em 17 de outubro de 2018, com o processo sob a relatoria do Min. Alexandre de Moraes, o Tribunal Pleno proferiu a seguinte decisão:
O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 884 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário para extinguir a execução com relação aos valores cobrados a título de IPTU, condenando-se o recorrido ao pagamento das custas e honorários advocatícios, nos termos do voto do Relator, vencido o Ministro Marco Aurélio. Em seguida, por maioria, fixou-se a seguinte tese: “Os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial-PAR, criado pela Lei 10.188/2001, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no art. 150, VI, a, da Constituição Federal”, vencido o Ministro Marco Aurélio. Falaram: pela recorrente, o Dr. Gryecos Attom Valente Loureiro; pelo amicus curiae Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras ABRASF, o Dr. Ricardo Almeida Ribeiro da Silva; e, pelo amicus curiae Município de São Paulo, o Dr. Felipe Granado Gonzales, Procurador do Município de São Paulo. Ausentes, justificadamente, os Ministros Gilmar Mendes e Ricardo Lewandowski. Presidência do Ministro Dias Toffoli. Plenário, 17.10.2018 (Brasil, 2018).
Dessa forma, o Supremo Tribunal Federal concluiu que os imóveis pertencentes ao Programa de Arrendamento Residencial, uma iniciativa do Ministério das Cidades, com a Caixa Econômica Federal como agente executor e o Fundo de Arrendamento Residencial como financiador, estão isentos da cobrança do IPTU devido à aplicação da imunidade tributária recíproca (Pedroso, 2019).
5. CONSIDERAÇÕS FINAIS
O tema da cobrança indevida do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos arrendatários de propriedades no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é de fundamental relevância para a compreensão das dinâmicas de tributação no contexto habitacional e da proteção dos direitos dos cidadãos.
Ao longo deste estudo, foi possível analisar a estrutura do PAR, que visa facilitar o acesso à moradia para a população de baixa renda, e a relação entre os arrendatários e o poder público, especialmente no que diz respeito às suas responsabilidades tributárias.
No tocante à natureza jurídica do IPTU, foi abordado o conceito de que o imposto é devido pelo proprietário do imóvel. Contudo, a discussão sobre a responsabilidade pelo pagamento do tributo aos arrendatários revela nuances importantes.
A análise da proteção do arrendatário, à luz do Código de Defesa do Consumidor (CDC), reforça a necessidade de um tratamento justo e adequado a esses indivíduos, os quais são muitas vezes vulneráveis em suas relações com o Estado e com as empresas envolvidas no programa habitacional.
A função social da propriedade e a progressividade do IPTU, no contexto do PAR, também desempenham um papel central. Sabe-se que a propriedade, como direito fundamental, deve atender ao interesse coletivo, e a progressividade do IPTU reflete a necessidade de que os tributos sejam aplicados de maneira equitativa, considerando as condições econômicas e sociais dos contribuintes.
A análise do princípio da isonomia tributária e do direito à moradia, bem como a aplicação da imunidade tributária recíproca, destaca a importância de se proteger aqueles que fazem parte de programas habitacionais voltados às classes mais carentes. O entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no RESP. 928902/SP e no Tema 884, que garante a imunidade tributária para imóveis do PAR, é um marco importante na luta pela justiça social e pela garantia de acesso à moradia digna.
Dessa forma, é possível concluir que a cobrança indevida do IPTU aos arrendatários de imóveis no PAR configura uma violação dos princípios constitucionais da isonomia e da função social da propriedade.
A impositividade do tributo, quando dirigida a esses cidadãos, não só contraria as normas específicas do programa habitacional, mas também desrespeita a natureza social da política pública implementada pela União.
Por fim, temos que a imunidade tributária recíproca, aplicada a imóveis sob o regime do PAR, deve ser rigorosamente observada para garantir que a efetividade do direito à moradia seja preservada, sem onerar aqueles que mais necessitam do apoio do Estado para a realização de seus direitos fundamentais.
4art. 51, inciso IV do CDC. Art. 51, caput. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV–estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (Brasil,1990).
5Vedada conforme Arts. Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I- as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II- a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III- a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Caput do art. 1.008 do Código Civil/2002 (Brasil, 2002).
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1Acadêmico de Direito. Artigo apresentado à Faculdade Unisapiens de Porto Velho como requisito para obtenção ao título de Bacharel em Direito. E-mail:
2Professora Orientadora. E-mail: catiene.santanna@unisapiens.com.br.