REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.10047674
Bruno Chemin Borsoi1
RESUMO: O presente artigo tem por finalidade elucidar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (2023) nos contratos de locação de imóvel urbano para temporada intermediados por plataformas eletrônicas na internet, esclarecendo aspectos do direito consumerista e da legislação pertinente a locação urbana. A metodologia da investigação constituiu-se em pesquisas bibliográficas, com o levantamento de dados a partir de livros, artigos, da legislação, com ênfase na Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (2023), que dispõe sobre a proteção do consumidor que dispõe sobre a proteção do consumidor e na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (2023), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e, ainda, na jurisprudência recente do Tribunal Bandeirante e do Superior Tribunal de Justiça.
Palavras-chave: Locação. Temporada. Inquilinato. Consumidor.
1. INTRODUÇÃO
O Brasil é um país com forte presença de soluções de economia compartilhada. Parte dessa realidade é fruto da transformação da nossa sociedade (ATHON, 2020).
A economia compartilhada é um conceito que conquistou muito terreno nos últimos anos. Refere-se à troca de bens e serviços entre indivíduos, um modelo baseado no engajamento e colaboração, capacitado pela tecnologia (TOTVS, 2023).
Hoje em dia, uma parcela significativa da população brasileira tem entre 18 e 45 anos, ou seja, pertencem a gerações que acompanham as mudanças globais e tecnológicas com entusiasmo (ATHON, 2020).
O modelo, hoje, se baseia no uso de plataformas de tecnologia, como que combinam oferta e demanda — um exemplo é o Uber — criando um mercado para recursos compartilhados. Essas plataformas também fornecem ferramentas para transações, processamento de pagamentos e gerenciamento de reputação (TOTVS, 2023).
O setor hoteleiro foi altamente impactado pelo surgimento e democratização do Airbnb, um aplicativo que permite que você faça da sua casa um local de hospedagem para viajantes de todo o mundo (ATHON, 2020).
Neste cenário, onde a tecnologia assumiu um papel de destaque nas relações de consumo, os aplicativos e plataformas digitais assumiram uma participação considerável no mercado de locações de imóveis, principalmente destinados a locação para temporada, sob a denominação de hospedagem.
De acordo com matéria da revista Época, em 2017, o Airbnb já era responsável por influenciar a movimentação de R$2,5 bilhões do PIB brasileiro (TOTVS, 2023).
No Brasil, as plataformas digitais como Airbnb e Booking integram o conceito da economia de compartilhada e se apresentem como facilitadoras no setor da hospedagem mediante entre outros serviços oferecidos na apresentação e intermediação de milhares de imóveis destinados a locação por temporada.
Entretanto, como em qualquer modalidade de prestação de serviços podem ocorrer falhas e vícios que devem ser devidamente corrigidos e muitas vezes indenizados, com a devida proteção da legislação consumerista, que reconhece a vulnerabilidade e a hipossuficiência do consumidor e permite a adoção de instrumentos facilitadores como a potencial inversão do ônus da prova e a propositura da demanda judicial no foro do domicílio do consumidor.
A participação das plataformas digitais na intermediação da locação de imóvel para temporada permite a adoção das disposições do CDC (2023) nas discussões de potenciais falhas na prestação do serviço contratado e realizado pela internet, haja vista a inexistência de relação direta entre locador e locatário limitada pelas disposições da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (2023).
Há ganho pessoal com a leitura do presente artigo na medida em que é necessário, ao operador do Direito, o conhecimento da integração das normas de locação imobiliária e de proteção ao consumidor.
Existe ganho intelectual, mediante a atualização do leitor diante das novas formas de contratação de serviços de hospedagem no Brasil, a partir do estudo da legislação e da jurisprudência.
Derradeiramente, existe ganho social do leitor mediante a potencial exigência justa e legal ao respeito de seus direitos como consumidor na locação de imóvel para temporada sob a intermediação das plataformas digitais.
2. REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E A INAPLICABILIDADE DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA
Em seu primeiro artigo, a Lei do Inquilinato define quais contratos que serão regidos por esta Lei, ou seja, os contratos de locação de imóveis urbanos, enumerando os casos específicos que são regidos pelo Código Civil e por leis especiais (SCAVONE JUNIOR; PERES, 2021p. 2).
Nesta seara, o mencionado dispositivo legal, afasta a aplicabilidade da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (2023) as locações de imóveis urbanos cuja a propriedade pertença a União, aos Estados, aos Municípios ou, ainda, a suas autarquias e fundações públicas, as vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, os espaços destinados à publicidade, os apart- hotéis e hotéis e, derradeiramente o arrendamento mercantil.
Sob este mote, a Lei do Inquilinato contemplou a modalidade de locação imobiliária para temporada, definida no artigo 48, como aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a noventa dias, destinada a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo.
Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Diante dessas premissas, têm prevalecido na jurisprudência e em parte majoritária da doutrina que a locação de imóveis não se enquadra como contrato de consumo, vez que as relações locatícias são regidas por lei própria (Lei 8.245/81) e o locador não pode ser caracterizado como fornecedor ou prestador, haja vista que não exerce tal atividade com profissionalismo (CAPEZ,2023).
A simples leitura do caput do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor (2023), que define o conceito de fornecedor nas relações de consumo, por meio da menção expressa de todas as atividades que lhe caracterizam, o que permite excluir a figura do locador imobiliário da regulamentação de consumerista.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
No tocante a jurisprudência sobre tema, é cediço que a não aplicação da legislação consumerista sobre os contratos de locação de imóveis urbanos tem sido adotada reiteradamente e pacificamente há mais de duas décadas pelo Superior Tribunal de Justiça.
Ademais, é sustentado que o locador não pode ser tido como fornecedor ou prestador, pela ausência de uma atividade descrita no CDC e da profissionalidade própria dessas qualificações (TARTUCE; NEVES, P.141).
No julgamento do Recurso Especial 239578/SP em 08.02.2000, a 5ª Turma sob a relatoria do Ministro Félix Fischer indicou que as relações locatícias possuem lei própria que as regule, bem como, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos artigos 2º e 3º da Lei n° 8.078/90 (2023).
Posteriormente, decorridos quinze anos o Agravo Regimental sob o nº 660449/MG em 14.04.2015, a 4ª Turma sob a relatoria do Ministro Raul Araújo apontou como firme a jurisprudência da Corte no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a relações locatícias, porquanto regidas pela Lei 8.245/91.
Anote-se que a tese da existência de um estatuto jurídico próprio a disciplinar a matéria não afasta totalmente a incidência possível da Lei Consumerista, servindo como substrato bastante para tanto a festejada tese do diálogo das fontes (TARTUCE; NEVES, P.142).
2.2 A LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA TEMPORADA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS
No tocante a relação contratual firmada entre o locador e o locatário não existe incidência da legislação consumerista, situação consagrada na legislação e na jurisprudência.
Todavia, em que pese pacificação jurisprudencial sobre o tema, há grandes doutrinadores do Direito que tem posicionamento contrário, dentre os quais, Flávio Tartuce e Daniel Amorim Assumpção Neves; Cláudia Lima Marques e Humberto Theodoro Júnior (CAPEZ, 2023).
Segundo CAPEZ (2023), este posicionamento dos autores demonstra tendência de alargamento do entendimento de que o CDC poderá ser aplicado às relações locatícias estabelecidas com a intermediação de imobiliárias ou administradoras de imóveis.
Neste sentido, a locação de imóvel para temporada intermediada por meio de plataforma eletrônica estabelece duas relações jurídicas negociais, uma entre o proprietário do imóvel e a plataforma e outra entre o inquilino e a plataforma, que negocia e recebe o pagamento da locação do inquilino, em ambos os casos permitindo a aplicabilidade do CDC, mediante ao enquadramento dos conceitos de fornecedor e consumidor previsto nos artigos 2º e 3º do CDC (2023).
O reconhecimento da existência destas duas relações consumeristas advindas da intermediação imobiliária encontra amparo há mais de uma década no STJ, que acusa a presença da vulnerabilidade do consumidor, a utilização de modelos de contrato de adesão e a destinação econômica do serviço como fundamento da aplicação do CDC (2023), conforme podemos verificar no REsp 509.304/PR, com alinhamento contemporâneo perante o Tribunal de Justiça de São Paulo.
“Direito do consumidor. Aplicabilidade do CDC aos contratos de administração imobiliária. É possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista” (REsp 509.304/PR – Rel. Min. Villas Bôas Cueva – j. 16.05.2013, publicado no seu Informativo n. 523).
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – MANDATO – ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – RELAÇÃO CONSUMERISTA – REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA. Requerente locador de imóvel que alega falha do serviço da administradora imobiliária e desídia na condução de relação locatícia efetuada junto a terceiro. Pleito regressivo de reparação dos danos materiais. Sentença de parcial procedência, condenada a imobiliária ao pagamento de parte dos prejuízos pleiteados. Apelos do requerente pelo integral acolhimento dos pedidos, e da requerida pela improcedência. Falha do serviço configurada, ante a prestação de informações incorretas pela administradora junto a terceiros, o que resultou em condenação do autor ao pagamento de danos morais em ação diversa a favor do locatário (processo número 1001976-44.2017.8.26.0482). Configurado o nexo causal entre o prejuízo suportado e a conduta da requerida na administração do imóvel. Lucros cessantes não comprovados, acertada a sentença ao afastar a pretensão regressiva neste pormenor. Valor da condenação devidamente fixado, afastada a arguição de equívoco formulada pelas razões recursais da parte requerida. Procedência parcial em primeiro grau. Sentença mantida. Recursos de apelação não providos, devida a majoração prevista no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, em favor dos advogados da requerida. (TJSP; Apelação Cível 1099859-94.2022.8.26.0100; Relator (a) Marcondes D’Angelo, Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 18/10/2023 Data de publicação: 18/10/2023)
Embora não enquadradas como imobiliárias, as plataformas digitais de locação de imóveis prestam serviços de natureza econômica cuja relação permite a aplicação do CDC (2023), cuja as atividades incluem apresentar o imóvel, estipular condições contratuais do serviço, receber pagamentos de reservas e locações e, dependendo de algumas ocorrências pode impor penalidades e obrigações ao proprietário do imóvel ou seu inquilino.
No tocante a relação entre a plataforma e o inquilino existe a configuração de uma cadeia de fornecimento de serviços, onde respondem solidariamente todos os fornecedores de produtos e/ou serviços, mesmo que independentemente de culpa, bem como, se deve entender que o locatário/consumidor ao acessar uma plataforma digital, devidamente estruturada sob a formatação de uma empresa com imagem de sólida, carrega suas expectativas numa marca famosa com aparente credibilidade e o impulsiona no processo de escolha da hospedagem.
Esta interpretação de aplicabilidade do CDC (2023) nas locações por meio de plataformas digitais é dominante no Tribunal Bandeirante, sendo reiterada em recentes decisões envolvendo plataformas digitais que intermediam locação por temporada.
APELAÇÃO PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PLATAFORMA DE HOSPEDAGEM AIRBNB
Ação de indenização por danos morais Autor que realiza reserva de imóvel por meio da plataforma ré para hospedagem em Londres Imóvel indisponível para uso no momento do check-in Ação indenizatória julgada procedente para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$10.000,00 Recurso da ré Preliminares de
ilegitimidade ativa e passiva Rejeitadas Alegação de que não praticou qualquer ato ilícito a ensejar o dever de reparação Relação de consumo configurada Falha na prestação de serviço e no dever de informação Ré que enviou e-mail três dias antes do check-in confirmando a reserva Cancelamento que somente fora realizado após o contato do autor, acerca da indisponibilidade do imóvel Responsabilidade da requerida configurada Inteligência do artigo 14 do CDC Dano moral fixado em valor razoável e proporcional, não comportando redução Sentença mantida Arbitramento de honorários recursais Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1064727-44.2020.8.26.0100; Relator (a) José Augusto Genofre Martins, Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 19/09/2023 Data de publicação: 19/09/2023)
Agravo de Instrumento – Ação de indenização por danos materiais e morais – Acidente ocorrido quando da estadia da agravante e familiares, no apartamento da requerida Paraíso da Montanha, tendo sido feita a reserva do imóvel por meio do site da agravada “BOOKING.COM” – Preliminar de ilegitimidade de parte acolhida – Inadmissibilidade – Aplicação do CDC Cadeia de fornecimento caracterizada – Responsabilidade objetiva de ambos os réus para responder por danos causados aos autores Inteligência dos artigos 7º, par. único, 14 e 25, §1º, do CDC – Recurso provido para reformar a r. decisão terminativa e reconhecer a legitimidade passiva da agravada Booking.(TJSP; agravo de Instrumento 2166138-20.2023.8.26.0000; Relator Ernani Desco Filho, Órgão Julgador: 18ª Câmara de direito Privado. Data do julgamento: 25/08/2023 Data de publicação: 25/08/2023)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Reserva de quartos para viagem de ano novo via plataforma Airbnb. Relação de consumo. Legitimidade passiva da ré configurada. Circunstância de a autora não ter feito pessoalmente a reserva que não a torna parte ilegítima para a ação. Incidência do art. 17 do CDC. Autora que, a despeito da confirmação prévia, foi surpreendida com a inexistência de quartos reservados. Falha na prestação do serviço configurada. Responsabilidade da ré que é objetiva. Danos morais caracterizados. Indenização fixada em R$5.000,00 que atende aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Recursos desprovidos.” (TJSP; Apelação Cível 1001987-55.2022.8.26.0011; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/07/2023; Data de publicação: 12/07/2023)
Responsabilidade civil – Prestação de serviços – Anúncio fraudulento de imóvel para locação em nome do autor, disponibilizado na plataforma digital “Booking.com” – Pretensa exclusão da responsabilidade da corré “Booking.com”, em razão de atuar como mera plataforma virtual de classificados, que não se legitima – Ônus da corré “Booking.com”, na condição de fornecedora de serviços, dispor de mecanismo eficiente, a fim de evitar que terceiros utilizem dados inexatos para publicar anúncio em sua plataforma – Risco da própria atividade econômica – Fornecedor de serviços que responde, independentemente da existência de culpa, isto é, de forma objetiva – Art. 927 do CC – Responsabilidade da referida corré caracterizada. Responsabilidade civil – Prestação de serviços – Anúncio fraudulento de imóvel para locação em nome do autor disponibilizado na plataforma da corré “Booking.com” que caracterizou dano moral – Prejuízo à imagem e à moral do autor – Situação vivenciada pelo autor, pessoa pública, que lhe causou constrangimento e vexação ao ter o seu nome atribuído à fraude perpetrada, não podendo ser reputada como mero aborrecimento – Corré “Booling.com” que deve responder pelos danos morais ocasionados ao autor. Dano moral – “Quantum” – Valor da indenização que deve ser estabelecido com base em critério de prudência e razoabilidade, levando-se em conta a sua natureza penal e compensatória, assim como as peculiaridades do caso concreto – Fixado na sentença o valor de R$ 10.000,00, o qual não comporta majoração ou redução – Procedência da ação mantida – Apelos da corré “Booking.com” e do autor desprovidos.(TJSP; Apelação Cível 1067668-98.2019.8.26.0100; Relator (a): José Marcos Marrone; Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 29/03/2023; Data de publicação: 30/03/2023)
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A partir da análise das condições da contratação da locação de imóvel para temporada o operador de Direito deve estar atendo a possibilidade de aplicação da legislação consumerista na facilitação da defesa dos direitos do locatário/consumidor, haja vista a caracterização robusta e consolidada jurisprudencial da aplicabilidade do CDC (2023), nos contratos de locação por temporada intermediados por plataformas digitais.
4. REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm>. Acesso em: 25 outubro 2023.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm>. Acesso em: 25 outubro 2023.
CAPEZ, Fernando. Os contratos de locação e o Código de Defesa do Consumidor. Consultor Jurídico, São Paulo, 30 março 2023. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2023-mar-30/contratos-locacao-codigo-defesa-consumidor/>. Acesso em: 25 outubro 2023.
EQUIPE ATHON ENSINO SUPERIOR. Economia compartilhada: o que é e 6 exemplos de aplicação. Disponível em:<https://athonedu.com.br/blog/economia-compartilhada/> Sorocaba, 24 novembro 2020. Acesso em: 26 outubro 2023.
EQUIPE TOTVS. Economia compartilhada: o que é e como funciona? São Paulo, 9 fevereiro 2023. Disponível em: <https://www.totvs.com/blog/negocios/economia-compartilhada//>. Acesso em: 26 outubro 2023.
SCAVONE JUNIOR, L.A; PERES, T.B.. Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.
STJ; REsp 239578 / SP, Órgão julgador: 5ª Turma – rel. min. Felix Fisher – j. 08.02.2000 – DJ 28/02/2000 p. 122.
STJ; REsp 509.304/PR, Órgão julgador: 3ª Turma – rel. min. Villas Bôas Cueva – j. 16.05.2013 – Dje 23.5.2013
STJ; AgRg no Ag 660449 / MG, Órgão julgador: 4ª Turma – rel. min. Felix Fisher – j. 14.04.2015 – DJe 06.05.2015.
TARTUCE, F; NEVES D.A.A. Manual de Direito do Consumidor – Volume Único. Rio de Janeiro. Forense, 2023.
TJSP; Apelação Cível 1099859-94.2022.8.26.0100; Relator (a) Marcondes D’Angelo, Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 18/10/2023 Data de publicação: 18/10/2023
TJSP; Apelação Cível 1064727-44.2020.8.26.0100; Relator José Augusto Genofre Martins, Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 19/09/2023 Data de publicação: 19/09/2023.
TJSP; agravo de Instrumento 2166138-20.2023.8.26.0000; Relator Ernani Desco Filho, Órgão Julgador: 18ª Câmara de direito Privado. Data do julgamento: 25/08/2023 Data de publicação: 25/08/2023.
TJSP; Apelação Cível 1001987-55.2022.8.26.0011; Relator Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/07/2023; Data de publicação: 12/07/2023.
TJSP; Apelação Cível 1067668-98.2019.8.26.0100; Relator (a): José Marcos Marrone; Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 29/03/2023; Data de publicação: 30/03/2023.
¹Advogado, Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Anhanguera e Graduado em Direito pela Faculdade Eduvale de Avaré