EVOLUÇÃO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NA LEGISLAÇÃO E NA JURISPRUDÊNCIA

Ciências Sociais Aplicadas, Volume 28 – Edição 138/SET 2024 / 04/10/2024

REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ar10202409301025

Carlos Eduardo Almeida Martins de Andrade1;
Carla Abrantkoski Rister2.

Resumo: O presente artigo aborda a evolução do instituto da Adjudicação Compulsória na legislação brasileira e na jurisprudência dos Tribunais Superiores

Palavras-chave: Adjudicação compulsória. Evolução. Legislação. Jurisprudência.

Abstract: This article aims to analyze the evolution of the Compulsory Conveyance on the brazilin legislation and on the superior courts´ jurisprudence

Keywords: Compulsory conveyance. Evolution. Legislation. Jurisprudence.

1. Introdução

O presente trabalho buscar traçar as principais linhas da evolução do instituto da Adjudicação Compulsória na legislação brasileira e na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal federal.

Inicialmente, são vistos os principais conceitos a respeito do assunto, como sua definição e natureza jurídica. Em ato subsequente, são analisadas as principais alterações pelas quais passou o instituto ao longo do tempo, cotejando-as com a jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Trata-se de uma breve contribuição para o estudo e aprofundamento de tema que interessa tanto ao Direito Processual quanto do Direito Civil.

2. Definição

A expressão “adjudicação” é a atribuição ou transferência do patrimônio de alguém a outrem por meio de ato ou decisão judicial (CREDIE, 1997, p. 19).

A locução advém do latim “adjudicatio” no sentido de dar alguma coisa por sentença, em especial nos casos de sucessão universal, divisão de bens ou execução.

Desde o Direito Romano, é tida como forma derivada de aquisição de propriedade, ou seja, há suporte fático necessário e suficiente para a transmissão de bens ou direitos (CREDIE, 1997, p. 20).

Por outro lado, compulsória está no sentido de obrigatória, forçada, necessária.

Ao contrário do que possa parecer à primeira vista, a adjudicação compulsória não é uma espécie do gênero adjudicação, mas instituto que adquiriu traços próprios.

Embora haja certa ambiguidade, a adjudicação compulsória define o ato processual da obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva quanto à transmissão de bens imóveis (CREDIE, 1997, p. 20).

Trata-se de instituto previsto inicialmente no Decreto-Lei nº 58, de 1937, não obstante a expressão adjudicação já constasse de diplomas anteriores, como será visto oportunamente.

Assim, tradicionalmente a adjudicação compulsória era definida como uma ação de natureza pessoal, e não geral, para proteção do interesse jurídico do compromissário comprador em face do compromissário vendedor para o suprimento judicial da outorga para lavratura da escritura definitiva por meio de tutela específica (CREDIE, 1997, p. 34).

Disse-se tradicionalmente uma vez que a Lei nº 14.382/22 alterou ligeiramente a definição do instituto, uma vez que passou a prever a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.

O art. 216-B, introduzido na Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, prevê procedimento perante os cartórios de Registros de Imóveis, por meio de requerimento do compromissário comprador ou do compromissário vendedor.

Portanto, além de ampliar o escopo – não se trata mais de ação em sentido estrito – ampliou a legitimidade ativa, uma vez que o titular do domínio e vendedor também tem interesse jurídico na celebração da escritura definitiva do negócio.

3. Natureza Jurídica

Até o advento da Lei nº 14.382/22, a adjudicação compulsória era tratada, exclusivamente, como uma ação de conhecimento para a execução de obrigação de fazer (CREDIE, 1997, p. 25).

Com o referido sentido, era dotada de duplo caráter: um, de natureza declaratória, reconhecendo o direito; e outro, de natureza constitutiva.

Não é indene de discussões a referida classificação, considerando ainda que o objeto da adjudicação compulsória é a tutela específica consistente na determinação de fazer ou o resultado prático equivalente.

Trata-se, segundo a doutrina, de forma de execução direta da obrigação, também denominada de execução “em espécie” ou execução “in natura”.

A execução para manifestação de vontade é considerada, por parte da doutrina, como uma das modalidades da obrigação de fazer referente ao compromisso de compra e venda, considerado como espécie do gênero contrato preliminar, também denominado de contrato preliminar impróprio por Orlando Gomes, devido a duas peculiaridades principais: substituição pelo definitivo por sentença judicial e atribuição de direito real ao compromissário comprador no caso de registro (CREDIE, 1997, p. 29).

Conforme visto, ainda que haja certa discussão sobre a natureza declaratória, constitutiva ou mandamental, é certo que a tutela da adjudicação compulsória se afasta da natureza condenatória.

No presente caso, desinteressa ao compromissário comprador o pleito de perdas e danos, uma vez que o interesse jurídico é na tutela específica ou no resultado prático equivalente.

Todavia, não se pode olvidar que a adjudicação compulsória poderá ter capítulo próprio equivalente à ação condenatória.

Além, evidentemente, da condenação em consectários legais, como custas, emolumentos, despesas processuais, honorários advocatícios, entre outras, é possível vislumbrar a condenação em astreintes.

Trata-se de parcela fixada judicialmente para desestimular o descumprimento de determinação judicial, uma vez que somente incide no caso de desobediência dos termos, prazos e condições fixados.

Embora seja muitas vezes tratada como multa ou cláusula penal, com essa última não se confunde, uma vez que não é substituta da obrigação principal.

Ademais, a adjudicação compulsória era caracterizada como ação de índole pessoal, e não imobiliária ou real, justamente diante da origem da obrigação (CREDIE, 1997, p. 31).

De qualquer forma, conforme visto anteriormente, a Lei 14.382/22 alterou radicalmente o quadro acima, ao prever a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial.

Dessa forma, não se trata mais, exclusivamente, de ação judicial, mas de procedimento perante as serventias extrajudiciais, no caso de não haver pretensão resistida.

Ademais, a legitimidade ativa é dúplice ou ambivalente, tanto do comprador quanto do vendedor, uma vez que este, também possui interesses a serem tutelados.

Por exemplo, interessa ao credor a celebração da escritura definitiva para a transmissão dos direitos reais para afastar eventual responsabilidade por obrigações propter rem.

Como sabido, as obrigações ambulatórias são dotadas da aderência ou “ius persequendi”, pelo que aderem à coisa independentemente de quem seja o seu titular.

Os exemplos clássicos apresentados pela doutrina e pela jurisprudência são das obrigações condominiais (cotas de condomínio) e dos tributos incidentes sobre a coisa.

Note-se que, no primeiro caso, trata-se de obrigação necessária, em geral, para a própria manutenção e existência do bem, como, por exemplo, para reparos e consertos.

No segundo caso, são obrigações compulsórias em pecúnia, ou outra forma equivalente, decorrentes de lei, que não sejam decorrentes de ato ilícito e cobradas mediante atividade plenamente vinculada, nos termos do art. 3º, do Código Tributário Nacional.

Contemporaneamente, a doutrina tem apontado para outras obrigações de natureza propter rem, como as de natureza ambiental, incluindo eventuais multas, penalidades e obrigação de reparação, e as decorrentes do direito de vizinhança.

Na medida em que, regra geral, os direitos reais, entre eles a propriedade, somente é transmitida pelo registro, nos termos do art. 1247, do Código Civil, o titular tabular será o responsável por eventuais débitos gerados pela coisa.

Ainda que o colendo Superior Tribunal de Justiça tenha mitigado a referida responsabilidade, em especial nos casos de imissão na posse e conhecimento da situação fática pelo condomínio edilício, no caso das obrigações condominiais, ainda remanesce interesse do compromissário comprador em fazer cumprir o quanto pactuado quanto à transmissão efetiva dos direitos reais.

4. Evolução legislativa e jurisprudência dos Tribunais Superiores

Com o referido sentido, a expressão adjudicação já existia anteriormente na legislação vigente no Brasil desde, pelo menos, das Ordenações portuguesas.

As Ordenas Afonsinas, vigentes nas primeiras décadas após o descobrimento, eram compostas de cinco livros: o primeiro, sobre a organização judiciária; o segundo, do direito eclesiástico; o terceiro, do processo civil; o quarto, do direito civil; o quinto, do processo criminal.

Posteriormente, foram substituídas pelas Ordenações Manuelinas, sem grandes alterações em relações às primeiras, tendo permanecido o livro III quanto ao processo civil.

Em 1643, passaram a viger as Ordenações Filipinas, que tratava da adjudicação como instituto processual típico do processo de execução, como até hoje prevê o Código de Processo Civil de 2015.

As leis posteriores, como a de 20 de junho de 1774, o Regulamento nº 737, de 1850 e o Código de Processo Civil de 1939 adotaram o mesmo sentido da expressão: ao lado da arrematação, forma de satisfação da obrigação na tutela executiva.

Todavia, conforme visto, o instituto ora em estudo não se resume à entrega por meio de decisão judicial (adjudicação): na verdade, possui características próprias previstas inicialmente no Decreto-lei nº 58 de 1937, conforme segue.

Quando da edição do Código Civil de 1916, foi previsto expressamente o direito de arrependimento no caso de compromissos de compra e venda, cujo artigo 1.088 continha a seguinte redação:

Art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer da[s] partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.

Outrossim, a redação original do art. 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, que versava sobre o parcelamento do solo urbano e rural, era a seguinte:

Art. 22. As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei.

A interpretação sistemática dos referidos dispositivos era pela possibilidade de arrependimento do promitente vendedor que celebrasse a promessa de compra e venda.

Em um cenário de forte crescimento das cidades, devido à migração de trabalhadores do campo para o crescente setor indústria e de prestação de serviços, havia um grande estímulo aos vendedores para o arrependimento dos contratos celebrados.

Isso porque uma demanda muito maior do que oferta de unidades habitacionais nos grandes centros, justamente diante do êxodo e da incipiente industrialização.

Em muitos casos, os empreendimentos eram erguidos com os recursos dos compromissos dos promissários compradores; todavia, diante da valorização imobiliária, eram desfeitos, para serem realizadas novas alienações, com valores mais elevados.

Com o objetivo de evitar que o promitente vendedor, diante da eventual valorização imobiliária, exercitasse o direito de arrependimento, desistindo da promessa anterior para eventual celebrar outra nova, em condições mais vantajosas, o Decreto-Lei nº 58/1937 foi alterado pela Lei nº 649, de 1949, nos seguintes termos:

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos têrmos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do Processo Civil.

Para consolidar o entendimento sobre a necessidade de cláusula expressa de arrependimento, o excelso Supremo Tribunal Federal editou as Súmulas nº 166, 167 e 168, nos seguintes termos:

Súmula 166. É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei 58, de 10-12-1937.

Súmula 167. Não se aplica o regime do Decreto-Lei 58, de 10-12-1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.

Súmula 168. Para os efeitos do Decreto-Lei 58, de 10-12-1937, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.

A referida Súmula nº 166 data em 13 de dezembro de 1963, com fundamento no Recurso Extraordinário nº 49.545-PE, julgado em 17 de abril de 1962, cuja ementa é a seguinte:

1) O art. 22 do DL. 58, de 1937, com a redação que lhe deu a L. 649, de 1949, só menciona a cláusula de arrependimento como excludente da outorga compulsória de escritura em relação aos compromissos de compra e venda de imóveis não loteados. 2) Da sentença final, que julga ação ordinária de outorga de escritura definitiva, ainda que de imóvel loteado, cabível é o recurso de apelação.

Na mesma época, foi alterado o art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937 (DE OLIVEIRA, 2022), nos seguintes termos:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.

§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.

Note-se que para conferir ainda mais efetividade ao direito de propriedade, a Lei nº 649, de 1949 foi posteriormente alterada pela Lei Federal nº 6.014, de 1973, que atribuiu direito real ao compromissário comprador e, consequentemente, direito à adjudicação compulsória (LEONEL GANDOLFO, 2002):

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

O histórico mais remoto sobre o suprimento da manifestação da vontade é o Regulamento nº 737, sobre o processo comercial, seguido do Regulamento nº 763, de 1890, seguido do Código de Processo Civil de 1939 (SILVA, 2003):

Art. 1.006. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, será esta havida por enunciada logo que a sentença de condenação passe em julgado.

§ 1º Os efeitos da declaração de vontade que dependa do cumprimento de contraprestação ficarão em suspenso até o cumprimento desta.

§ 2º Nas promessas de contratar, o juiz assinará prazo ao devedor para executar a obrigação desde que o contrato preliminar preencha as condições de validade do definitivo.

E o colendo Superior Tribunal de Justiça conferiu ao direito à adjudicação compulsória proteção adicional por meio da Súmula nº 239, ao afastar a exigência de que o compromisso de compra e venda estivesse registrado no âmbito do registro de imóveis (GAGLIANO, PAMPLONA FILHO, 2024):

Súmula nº 239 STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

A referida súmula foi editada ainda sob a égide do Código Civil de 1916, em 30 de agosto de 2000. Todavia, os seus fundamentos aplicam-se sob a vigência do Código Civil de 2002.

Entre os inúmeros precedentes em Recurso Especial que embasaram a referida súmula, verificam-se os seguintes trechos das ementas de maior relevância quanto à desnecessidade de registro e sobre o direito de arrependimento:

Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imóveis. (REsp 30-DF, 3ª Turma, Julgado em 15.08.1989, DJ 18.09.1989)

Compromisso de compra e venda por instrumento particular, não registrado no ofício imobiliário. Possibilidade de adjudicação compulsória, em demanda contra o promitente da obrigação de fazer. A promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. A obligatio faciendi, assumida pelo promitente vendedor, pode dar ensejo à adjudicação compulsória. O registro imobiliário somente é necessário para a produção de efeitos relativamente a terceiros. (REsp 9.945-SP, 4ª Turma, Julgado em 21.08.1991, DJ 30.09.1991)

Civil. Compromisso de compra-e-venda. Natureza jurídica pessoal do direito. Outorga uxória. Desnecessidade. Instrumento não registrado. Validade. Ação cominatória ou adjudicação compulsória. Precedentes da Turma. Doutrina e jurisprudência em recente estudo do Prof. Humberto Theodoro Júnior. Recurso desprovido. I – Tendo em vista a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do contrato de compromisso de compra-e-venda, desnecessária é a outorga uxória da mulher daquele que firmou o pacto. II – Dispensável também a inscrição do instrumento no registro imobiliário como condição de procedibilidade das ações cominatória e adjudicatória, se o que se pretende é fazer valer os direitos entre as partes contratantes. (REsp 37.466-RS (4ª Turma, Julgado em 25.11.1996, DJ 03.02.1997)

Promessa de compra e venda por instrumento particular, não inscrita no registro de imóveis. Caso em que não se pactuou arrependimento. De acordo com a decisão recorrida, “A promessa de compra e venda, por instrumento particular, não inscrita no registro público, gera efeitos obrigacionais, já que a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, sendo que aquele que se comprometeu a concluir um contrato, caso não conclua a sua obrigação, a outra parte poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato firmado”. Em tal sentido, REsp’s n. 30 e n. 9.945, entre outros. 2. O direito de arrependimento supõe que haja sido pactuado. É que “Não poderá o promitente vendedor arrepender-se, se não houver cláusula expressa, no pré-contrato, prevendo essa possibilidade” (REsp n. 8.202). Em caso tal, não tem aplicação o disposto no art. 1.088 do Cód. Civil. 3. Recurso especial não conhecido. (REsp 57.225-RJ, 3ª Turma, Julgado em 09.04.1996 – DJ 27.05.1996)

Em igual sentido a jurisprudência do excelso Supremo Tribunal Federal, conforme acórdão com data mais recente:

12. (…) Com o registro, o direito meramente obrigacional da promessa de compra e venda se transforma em direito real à aquisição (oponível erga omnes ), com o poder de seqüela que é próprio dos direitos dessa natureza. (…) 14. Veja-se que, antes mesmo do novo Código Civil, a promessa de compra e venda já era considerada direito real oponível a terceiros, desde que devidamente registrada. Confira-se: Art. 5  A averbação atribue ao compromissário direito real aponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento. (art. 5 do Decreto-Lei  58 de 1937) 15. Veio, então, o Decreto 4.857/1939, que dispôs: Art. 287 . À margem da inscrição da propriedade loteada, no livro 8, serão averbados os contratos de promessa de compra e venda de lotes a prazo, em prestações, quer por escrito particular, quer por escritura pública, não só para sua validade jurídica, como para assegurar ao promitente comprador direito real oponível a terceiros, nos termos do art. 5 do Decreto-lei  58, e, Decreto 3.079, de 10 de dezembro de 1937, e 15 de setembro de 1938, respectivamente. 16. Posteriormente, a Lei 649/1949 deu nova redação ao art. 22 do referido Decreto-Lei 58/1937, para enunciar: “Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do Processo Civil.”17. Finalmente, a Lei 6.766, de dezembro de 1979, vocaliza o seguinte enunciado: Art . 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. 18. De se ver que o Supremo Tribunal Federal iterativamente confirmou a validade das mencionadas normas [Cf. Súmulas 166, 167 e 168, todas do STF], firmando jurisprudência que assegurava o direito do promitente comprador.

[MS 24.908 AgR, rel. min. Joaquim Barbosa, voto do min. Ayres Britto, P, j. 27-10-2005, DJE 47 de 29-6-2007, republicação no DJE 77 de 10-8-2007.]

Os precedentes que deram origem à súmula demonstram, de forma clara, que o direito à adjudicação compulsória possui natureza pessoal e, portanto, não está condicionado ao prévio ingresso e registro na matrícula do imóvel.

Assim, a obrigação de fazer, consistente em celebrar a escritura pública ou contrato definitivo de compra e venda ou permuta, não está condicionada ao registro.

Embora não conste da referida súmula, nota-se de pelo menos um dos precedentes que a adjudicação compulsória, ainda que sem registro, é exercitável em face do promitente vendedor (REsp 30-DF).

Igualmente essa é a posição da doutrina majoritária, conforme o Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, in verbis:

O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula nº 239 do STJ).

Em relação especificamente ao direito de arrependimento, os precedentes mencionados, conforme visto, foram editados sob a égide do Código Civil de 1916 (art. 1.088).

Como se vê do cotejo entre a súmula e o enunciado, a ausência de registro não é óbice à adjudicação compulsória desde que – conforme complementação do enunciado – seja exercido em face do promitente vendedor, e não contra eventuais terceiros.

Mais recentemente, conforme visto na parte inicial, a adjudicação compulsória deixou de possuir índole exclusivamente processo-judicial, para adquirir feição extrajudicial.

Trata-se do art. 216-B, da Lei nº 6.015/73, acrescentado pela Lei nº 14.382/22, nos seguintes termos:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;  

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI – procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

As principais características da adjudicação compulsória extrajudicial são as seguintes: inafastabilidade da jurisdição, à livre escolha do requerente; cessões ou promessas de cessão como objeto do procedimento; legitimidade do polo ativo ou passivo, e seus sucessores; exigência de representação por advogado; exigência de prova escrita do instrumento do negócio jurídico; possibilidade de substituição da prova do inadimplemento pela notificação para resposta no prazo de 15 dias; obrigatoriedade de ata notarial de constatação do inadimplemento, nos termos do art. 7º, da Lei nº 8.935/94 e do art. 384, do CPC; comprovante do pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI (art. 156, da CF/88), por se tratar de modo de aquisição derivada; facultatividade do prévio registro na matrícula do imóvel dos instrumentos de promessa e/ou de cessão, nos termos da jurisprudência dos Tribunais Superiores; afastamento da exigência de comprovante da regularidade fiscal do promitente vendedor, diante do intuito de regularização da posse efetiva; e qualificação registral pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Com o objetivo de conferir celeridade e efetividade ao procedimento, o colendo Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento CNJ nº 149/2023, com redação dada pelo Provimento CNJ nº 150, de 11 de setembro de 2023, que introduziu capítulo novo e específico sobre a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 440-A e seguintes).

Frise-se que, anteriormente, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo já havia editado o Provimento nº 05/2023, regulamentado o referido instituto, normativo que serviu de parâmetro para a edição do Provimento nº 150/2023.

Em outros pontos regulamentados nacional pelo CNJ, estão os seguintes: inexistência de direito de arrependimento exercitável, salvo caducidade (carência decorrida) no caso de loteamento urbano e da incorporação imobiliária; possibilidade de representação também por defensor público; possibilidade de cumulação de pedidos, desde que na mesma circunscrição, mesmos interessados e não haja prejuízo ao andamento; possibilidade de prosseguimento, ainda que ausentes elementos de especialidade subjetiva e objetiva; observância das regras de atribuição territorial, no caso de ata notarial, se eletrônica ou houver diligências; indicação das providências que deveriam ser adotadas, provas do adimplemento ou cumprimento da prestação e indicação do valor venal; exemplificação das provas de quitação, como ação de consignação em pagamento, mensagens eletrônicas, comprovantes bancários, declaração de imposto de renda, recibos com autoria comprovada, notificação, entre outras; possibilidade de conciliação no âmbito notarial e registral.

Cumpre destacar que a atribuição do direito de propriedade àqueles que sejam seus verdadeiros titulares, por meio de processos céleres e eficientes, é uma política pública fundamental para a redução das igualdades sociais (RISTER e CARVALHO, 2022).

É importante destacar, ainda neste momento preambular, em sintonia com o que afirmado anteriormente, que a doutrina contemporânea faz uma cisão do direito fundamental relativo à propriedade (FARIAS, ROSENVALD e BRAGA NETTO, 2024).

5. Conclusão

O presente trabalho buscou apresentar as principais características da evolução do instituto da Adjudicação Compulsória na legislação brasileira e na jurisprudência dos Tribunais Superiores.

A partir da delimitação dos conceitos de adjudicação e compulsoriedade, foi estabelecida a diferença com outros institutos do direito processual civil, relacionados à execução indireta.

Foi visto o conceito tradicional de adjudicação compulsória como ação de natureza pessoal para tutela específica de obrigação de fazer e a posterior alteração pela Lei nº 14.382/22, que pôs fim à exclusividade judicial.

Quanto à natureza jurídica, também foi exposta a polêmica entre ação de natureza constitutiva e da tutela específica, bem como sua índole como ação pessoal ainda antes da alteração legislativa.

A respeito da evolução legislativa e da jurisprudência do colendo STJ e do egrégio STF, foram expostas as dificuldades enfrentadas pelos compromissos de compra e venda com direito de arrependimento a partir do CC de 1916, a alteração promovida no DL nº 58/37 pela Lei nº 649/49, o teor das Súmulas nº 166, 167 e 168 do STF, os Recursos Especiais que originaram a Súmula nº 239 do STJ, a consolidação do entendimento jurisprudencial no CC de 2002 e a novel alteração trazida pela Lei nº 14.382/22 na Lei de Registros Públicos, bem como sua regulamentação pelo colendo CNJ por meio do Provimento nº 150/23.

Em resumo, este trabalho é uma breve contribuição para a análise da evolução do instituto da adjudicação compulsória na legislação e na jurisprudência dos Tribunais Superiores.

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1Mestre pela Universidad de Sevilla e pela Universidad Castillha-La Mancha, Espanha.
Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo e em Administração de Empresas pela Fundação Getulio Vargas.
Registrador de Imóveis no Estado de São Paulo.
caduandrade@gmail.com
2Professora Titular da Universidade de Araraquara.
Doutora em Direito Econômico e Financeiro pela Universidade de São Paulo (Brasil).
carla.rister@gmail.com