O DIREITO DE VIZINHANÇA: LIMITES E RESPONSABILIDADE DO USO DA PROPRIEDADE PRIVADA

REGISTRO DOI:10.5281/zenodo.11497445

Lourival Lopes Brito Neto
Orientador: Prof. Antônio de Lucena Bittencourt Neto

RESUMO

Os principais elementos do ordenamento legal referentes aos limites e obrigações do uso da propriedade privada envolvem regulamentos sobre vizinhança, leis ambientais, normativas urbanísticas e direitos de propriedade intelectual. Esses campos abordam desde questões de convivência entre residentes até a proteção do ambiente e a gestão do território, visando conciliar os direitos individuais com o bem-estar coletivo. O objetivo geral do estudo é analisar os principais aspectos do ordenamento jurídico sobre os limites e responsabilidade do uso da propriedade privada. A abordagem do estudo se baseou no Método Indutivo. Adicionalmente, também emprega a abordagem descritiva e uma pesquisa bibliográfica. As normas abordadas neste contexto servem como restrições ao exercício do direito de propriedade, visando promover uma convivência harmoniosa e baseada no respeito mútuo. Portanto, é essencial que cada condômino, independentemente de sua relação com o condomínio, adote uma conduta que não prejudique seus vizinhos nem viole as regras estabelecidas na convenção do condomínio. As normas abordadas neste contexto servem como restrições ao exercício do direito de propriedade, visando promover uma convivência harmoniosa e baseada no respeito mútuo. Portanto, é essencial que cada condômino, independentemente de sua relação com o condomínio, adote uma conduta que não prejudique seus vizinhos nem viole as regras estabelecidas na convenção do condomínio.

PALAVRAS-CHAVE: Direito de vizinhança. Direito de propriedade. Propriedade privada

ABSTRACT

The main elements of the legal system regarding the limits and obligations of the use of private property involve neighborhood regulations, environmental laws, urban regulations and intellectual property rights. These fields range from issues of coexistence between residents to the protection of the environment and the management of the territory, aiming to reconcile individual rights with collective well-being. The general objective of the study is to analyze the main aspects of the legal system on the limits and responsibility of the use of private property. The study approach was based on the Inductive Method. In addition, it also employs a descriptive approach and a bibliographic search. The norms addressed in this context serve as restrictions on the exercise of property rights, aiming to promote a harmonious coexistence based on mutual respect. Therefore, it is essential that each condominium owner, regardless of their relationship with the condominium, adopt a conduct that does not harm their neighbors or violate the rules established in the condominium agreement. The norms addressed in this context serve as restrictions on the exercise of property rights, aiming to promote a harmonious coexistence based on mutual respect. Therefore, it is essential that each condominium owner, regardless of their relationship with the condominium, adopt a conduct that does not harm their neighbors or violate the rules established in the condominium agreement.

KEYWORDS: Neighborhood law. Property Rights. Private property.

1 INTRODUÇÃO

O Direito das Coisas é um segmento vital do direito civil, que regula as relações legais relacionadas aos bens tangíveis e intangíveis. Englobando questões como propriedade, posse e direitos reais, essa área normativa estabelece os princípios que guiam a aquisição, uso, desfrute e disposição dos bens. Sua principal função reside em assegurar a estabilidade jurídica e a segurança nas interações patrimoniais, promovendo uma organização adequada das atividades econômicas e sociais (Rizzardo, 2016).

O direito da vizinhança estipula os limites e obrigações referentes ao uso da propriedade privada em relação aos vizinhos. Governado pela legislação, visa harmonizar os direitos individuais dos proprietários com o bem-estar coletivo, prevenindo conflitos e promovendo uma convivência pacífica entre as partes. Esse campo jurídico aborda questões como o respeito aos limites territoriais, a prevenção de danos e o exercício equitativo dos direitos de cada um, fomentando a equidade e a tranquilidade nas comunidades.

Os direitos de vizinhança estabelecem restrições baseadas na convivência harmoniosa entre proprietários, guiada pela lealdade e pela boa-fé. Essas regulamentações visam assegurar que o uso da propriedade seja congruente com a convivência social, respeitando os interesses e direitos dos vizinhos. Dessa maneira, promovem-se interações pacíficas e equilibradas, fundamentais para uma comunidade saudável e próspera (Stanley, 2021).

A pesquisa tem por foco, portanto, representar, o direito de vizinhança constitui uma peça fundamental no ordenamento jurídico, estabelecendo os limites e responsabilidades do uso da propriedade privada. Em sua essência, esse conjunto de normas visa harmonizar a convivência entre proprietários, garantindo o equilíbrio entre o exercício dos direitos individuais e a preservação do bem-estar coletivo. A necessidade de acelerar o entendimento na noção de coexistência pacífica, o direito de vizinhança impõe limites ao uso da propriedade privada para prevenir conflitos e assegurar o respeito mútuo entre os vizinhos. Tais limitações, estabelecidas por normas específicas, visam evitar práticas que possam gerar incômodos, perturbações ou danos aos demais moradores, promovendo, assim, um convívio saudável.

A pesquisa caracterizou o ordenamento jurídico que dedica-se a regulamentar detalhadamente as questões relativas à vizinhança, abordando aspectos como a utilização do solo, a altura de construções, o uso de espaços comuns e a emissão de ruídos. Essas disposições legais visam conciliar a autonomia do proprietário com o respeito aos direitos alheios, estabelecendo parâmetros claros para a convivência harmônica no espaço urbano.

A responsabilidade no uso da propriedade privada, conforme delineada pelo direito de vizinhança, não se restringe apenas às ações voluntárias do proprietário, estendendo-se também a situações em que sua omissão possa acarretar danos aos vizinhos. Dessa forma, a legislação busca não apenas coibir práticas prejudiciais, mas também responsabilizar aqueles que, por negligência, permitam que suas propriedades impactem negativamente o ambiente circundante.

O estudo utilizou o Método Indutivo, que se baseia na dedução para estabelecer verdades universais a partir de dados específicos (Rampazzo, 2005). A investigação adotou uma abordagem qualitativa, focando em símbolos, crenças, valores e relações humanas, ao invés de quantificações estatísticas (Danton, 2002). O estudo também utilizou a pesquisa descritiva, detalhando características de populações, fenômenos ou experiências, através de métodos como estudos documentais, de campo e levantamentos (Koche, 2016). A revisão bibliográfica consiste, em linhas gerais, na análise crítica das investigações e debates conduzidos por outros autores sobre o tema que será explorado em sua pesquisa. Em outras palavras, representa a incorporação das teorias desenvolvidas por outros estudiosos no contexto do seu próprio trabalho (Carvalho, 2021). A revisão bibliográfica analisa criticamente investigações e debates de outros autores, incorporando suas teorias ao contexto da pesquisa própria (Carvalho, 2021).

O objetivo geral do estudo é analisar os principais aspectos do ordenamento jurídico sobre os limites e responsabilidade do uso da propriedade privada. Os objetivos específicos: demonstrar aspectos sobre o direito da vizinhança; verificar a evolução do direito de propriedade e explicar os limites da liberdade do proprietário frente às normas do direito de vizinhança.

2 DIREITO DE VIZINHANÇA

Para avançar em nosso estudo, torna-se imperativo compreender o que é e como opera o direito de vizinhança, destacando a fundamentalidade desse tema. O ponto de partida para elucidar o direito de vizinhança é revisitar a relação estabelecida anteriormente entre o direito de propriedade e a sociedade, alinhada ao caráter social intrínseco à propriedade e à obrigação de conferir-lhe uma funcionalidade apropriada. De acordo com Stanley (2021), entre as obrigações inerentes ao direito de propriedade está a necessidade de seu titular proporcionar um uso racional. Essa perspectiva constitui o pilar fundamental dos direitos de vizinhança: o uso racional da propriedade e aquele que não adota um uso racional de sua propriedade acaba conferindo-lhe um uso anormal. É esse tipo de utilização que o Código busca coibir por meio das normas relativas aos direitos de vizinhança.

Evidencia-se que o direito de vizinhança requer o uso racional da propriedade, sendo essencial para preservar a convivência harmoniosa entre os vizinhos e prevenir conflitos. Essa concepção é corroborada por Fernandes (2016, p. 167), que destaca que o direito de vizinhança se impõe pela necessária harmonização da convivência social, tornando imperativo um uso apropriado da propriedade. Assim, torna-se evidente que o direito de propriedade está intrinsecamente relacionado ao direito de vizinhança, especialmente quando consideramos a questão de seu uso.

Diante disso, é notável a relevância que o Código Civil atribui à proporcionar à sociedade uma garantia quanto ao uso tranquilo da propriedade, como evidenciado pelo art. 1.277:

Art. 1.277. O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (Brasil, 2002).

Dessa forma, para preservar o direito de vizinhança, é essencial adotar um uso saudável da propriedade, assegurando uma convivência pacífica e mutuamente benéfica entre os vizinhos. Denomina-se de uso anormal ou nocivo aquele que não se alinha ao adequado uso da propriedade, resultando em responsabilidade para o proprietário ou possuidor que ultrapassar as garantias estabelecidas pelo art. 1.277, relacionadas à segurança, tranquilidade e saúde (Fernandes, 2016).

Ao examinar detalhadamente o referido artigo, especialmente no que tange ao trecho que destaca “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais”, é pertinente considerar a abordagem de Mello (2017), o proprietário ou possuidor de um imóvel possui o direito de exigir que seu sossego, saúde e segurança não sejam prejudicados pelo vizinho. Em razão disso, caso ocorram interferências prejudiciais, o lesado tem o direito de buscar proteção jurídica, recorrendo, se necessário, ao sistema judicial para interromper tais perturbações.

Nesse contexto, compreende-se que em situações de abuso no uso do imóvel, ultrapassando os limites do razoável e de maneira recorrente, é justificável interromper tais interferências, mesmo que por meio de medidas judiciais, visando resguardar as garantias legais concedidas aos vizinhos no âmbito do direito de vizinhança.

Além disso, é possível corroborar esse conceito por meio da abordagem de Valente (2022), onde o indivíduo prejudicado por tais interferências terá o direito de requerer indenização do proprietário ou possuidor responsável, exceto nos casos em que as interferências sejam de interesse público (art. 1.278). Entretanto, se por meio de uma decisão judicial, as interferências prejudiciais à paz e ao sossego dos habitantes forem toleradas, o prejudicado pode solicitar a redução ou mesmo a eliminação dessas interferências, desde que isso seja viável (art. 1.279).

Assim, o artigo 1.278 do Código Civil confere o direito à indenização ao prejudicado por interferências prejudiciais à propriedade, ao passo que o artigo 1.279 autoriza a redução ou eliminação dessas interferências, especialmente quando toleradas judicialmente. Portanto, os dispositivos mencionados no Código Civil têm como propósito combater o uso anormal da propriedade e orientar o direito de vizinhança, sempre visando à paz e ao sossego dos habitantes naquela localidade.

Dessa forma, pode-se afirmar que o direito de vizinhança consiste em uma salvaguarda que viabiliza o uso normal e harmonioso da propriedade, restringindo sua utilização em prol do bem comum e da tranquilidade social. Ressalta-se que tanto o possuidor quanto o proprietário são amparados por esse instituto, tendo a possibilidade de buscar reparação judicial em casos de perturbação desses direitos. Em resumo, trata-se de um instrumento fundamental para assegurar a convivência pacífica entre proprietários e possuidores, garantindo o uso apropriado da propriedade.

3 DIREITO DE PROPRIEDADE

O direito de propriedade é amplamente reconhecido como um dos direitos reais mais significativos em qualquer sociedade. Sua importância é incontestável, embora sua compreensão e aplicação envolvam uma notável complexidade jurídica. Nesse contexto, é essencial assimilar o conceito de propriedade conforme delineado por juristas renomados, como Donizetti e Quintella (2020), em sua abordagem clássica, a propriedade, também conhecida como domínio, é definida como o vínculo entre um sujeito – o proprietário – e a coletividade, referente a um bem.

Esse conceito atribui ao proprietário os poderes de usar, fruir, dispor e reivindicar o bem, além do direito de possuir o mesmo. Paralelamente, impõe o dever de, no exercício desses poderes e desse direito, atender à função social do bem, por outro lado, estabelece que a coletividade tem o dever de respeitar a propriedade alheia, outorgando-lhe, por intermédio do Estado representativo, o direito de exigir o cumprimento da função social.

Neste contexto, é possível examinar a concepção apresentada por Miranda (1958), que define a propriedade como o domínio ou qualquer direito patrimonial, ultrapassando, assim, o âmbito do direito das coisas. Segundo sua abordagem, o crédito também se configura como propriedade, ampliando o conceito para abranger qualquer direito derivado de uma norma do direito das coisas. Em uma interpretação mais abrangente, a propriedade engloba todo direito relacionado a coisas corpóreas, bem como os direitos sobre propriedade literária, científica, artística e industrial.

Em sentido mais amplo, a propriedade, conforme apontado por Beviláqua (1976), é compreendida como o poder de dispor de forma arbitrária da substância e das utilidades de um objeto, excluindo qualquer outra pessoa desse domínio. Essa definição abrange desde o controle total sobre a coisa até os direitos específicos relacionados à sua utilização, representando, assim, uma perspectiva abrangente sobre a natureza da propriedade.

Dessa maneira, os autores mencionados anteriormente delineiam o conceito de propriedade ao estabelecerem a conexão entre um bem e seu proprietário, este último detém os poderes de utilizar, fruir, dispor e reivindicar o bem, ao passo que também é incumbido de atender à sua função social. Em relação à coletividade, surge a obrigação de respeitar a propriedade alheia e, por meio do Estado, exigir o cumprimento da função social.

Logo após, compreende-se que o direito real de propriedade é em essência dinâmico, visto que o presente sistema jurídico lhe confere poderes e incorpora a própria função social, o que suprime o caráter absoluto anteriormente evidente da propriedade. Nesse contexto, torna-se evidente que o direito de propriedade é composto por quatro poderes enumerados no artigo 1.228 do Código Civil: (I) usar; (II) fruir; (III) dispor; e (IV) reivindicar. Estes demonstram a complexidade que atrela o direito da propriedade, elementos que em seguida serão analisados (Brasil, 2002).

Na contemporaneidade, o ordenamento jurídico brasileiro introduziu um conceito inovador à propriedade, denominado função social, estabelecendo uma restrição ao exercício desse direito, que agora deve ser praticado em conformidade com seus objetivos econômicos e sociais. Atualmente, a própria Constituição Federal, em seus dispositivos, notadamente os artigos 5º, XXII e XXIII, assegura tanto o direito de propriedade quanto sua função social, e essa abordagem é reiterada no Código Civil, especificamente no artigo 1.228, parágrafos 1º e 2º.

§ 1º: O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2º: São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Da mesma maneira, a doutrina de Valente (2022, p.433) destaca que a função social representa a concretização do princípio da socialidade, conforme expresso na exposição de motivos do Código Civil. Por meio desse conceito, busca-se reavaliar a aplicação das prerrogativas da propriedade, uma vez que se relativiza o caráter autônomo, ilimitado e absoluto desse direito. A função social atua como um elemento moderador, introduzindo a propriedade em um contexto jurídico de reciprocidade, onde o proprietário detém direitos e responsabilidades em relação ao não proprietário, e vice-versa.

Destaca-se a importância desse conceito, uma vez que a propriedade não ostenta mais sua natureza absoluta, diferentemente do que previa o Código Civil de 1916, que conferia à propriedade um caráter absoluto no artigo 52515, sem limitações em seu alcance. Ao contrário do passado, na atualidade, o proprietário pode ver seu direito comprometido em circunstâncias particulares (Brasil, 1916).

De acordo com Stanley (2021, p.77) destaca, essa transformação é delineada da seguinte maneira: o novo código promoveu uma alteração profunda na estrutura desse direito. Abandonou-se a concepção de um direito de propriedade absoluto, no qual seu detentor reinava soberano sobre a sociedade, visto que a lei garantia o direito de usar, fruir e dispor sem restrições. Em seu lugar, introduziu-se uma propriedade privada cujo uso é concedido ao seu titular, contanto que seja exercido em conformidade com suas finalidades econômicas e sociais, sem prejudicar a coletividade e observando a preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico e artístico.

Compreende-se que agora se delineia um novo cenário acerca do significado efetivo da propriedade, independentemente de quem seja o detentor do bem. Nesse contexto, torna-se imperativo que o proprietário siga a orientação da função social, estabelecendo uma relação entre o indivíduo proprietário e a sociedade como um todo.

4 LIMITES DA LIBERDADE DO PROPRIETÁRIO FRENTE ÀS NORMAS DO DIREITO DE VIZINHANÇA

No contexto do direito de vizinhança, a liberdade do proprietário de usufruir de sua propriedade encontra limitações, estabelecidas para garantir a convivência harmoniosa entre os vizinhos. Essas restrições implicam que o proprietário deve exercer seus direitos de maneira responsável e respeitosa em relação aos direitos dos outros.

Essas normas visam evitar conflitos e preservar o bem-estar e a tranquilidade da comunidade local, estabelecendo parâmetros para atividades que possam causar incômodos ou danos aos vizinhos. Isso inclui desde restrições sobre o uso de propriedades até o controle de emissões de ruído, odores ou poluição que possam afetar negativamente o ambiente vizinho.

De acordo com Pereira (2021), pode-se afirmar que o direito de propriedade evoluiu através de uma sucessão de prerrogativas que o proprietário detém sobre o bem, inicialmente orientado por uma influência liberal. No entanto, atualmente, o exercício desse direito é moldado pela influência social, considerando não apenas os interesses individuais, mas também os coletivos, incluindo o direito de vizinhança, fundamentado nos princípios de justiça e bem comum.

A existência de restrições impostas pelo direito de vizinhança à liberdade do proprietário resulta do crescimento e desenvolvimento da sociedade, que naturalmente aumentam as demandas pessoais, levando a uma série de restrições para conter os impulsos coletivos, com um claro impacto nos interesses individuais (Rizzardo, 2016).

Diante do exposto, pode-se inferir que a propriedade não deve beneficiar apenas o seu detentor ou ocupante, como mencionado anteriormente, mas também toda a sociedade. Portanto, existem diversas disposições constitucionais e legais que estabelecem limitações tanto negativas quanto positivas ao proprietário e ao ocupante (Maués, 2016).

As restrições mencionadas neste estudo, que afetam o exercício dos direitos do proprietário em relação ao seu imóvel, são aplicáveis de maneira direta às interações de vizinhança presentes nos condomínios residenciais, uma vez que nesses locais a proximidade entre os moradores é bastante estreita, o que pode levar a um ambiente propenso ao surgimento de conflitos entre vizinhos.

Diante o exposto, Gonçalves (2018), o condomínio edilício se caracteriza pela presença de uma área comum adjacente a uma área de propriedade privada, onde existem porções individualizadas que correspondem a unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais, sobre as quais recai a propriedade exclusiva. Além disso, há também áreas comuns que definem o condomínio, pois estas podem ser utilizadas por todos os titulares do direito, sendo impossíveis de serem vendidas separadamente ou divididas entre os condôminos.

Para Rizardo (2019), considerando a definição apresentada anteriormente, surge o debate sobre a natureza jurídica do condomínio, o qual é entendido como uma entidade legal que se diferencia claramente dos proprietários de cada uma das unidades autônomas, da mesma forma como se distingue da pessoa de cada um dos sócios em uma sociedade.

Quanto à natureza jurídica dos condomínios edilícios, prevalece a compreensão de que estes não possuem personalidade jurídica, embora se reconheça sua legitimidade para litigar em juízo, tanto como autor quanto como réu, representado pelo síndico. Da mesma forma que a massa falida e o espólio, o condomínio é considerado semelhante a essas entidades no contexto jurídico (Gonçalves, 2018).

Ainda de acordo com Gonçalves (2018), considerando que o Código Civil trata especificamente do condomínio edilício, é válido nos basearmos nele para discorrer sobre o ato de instituição, encontrando-se no artigo 1.332 do referido diploma a orientação para isso. Portanto, a instituição do condomínio edilício, sempre baseada na vontade das partes, pode resultar de uma transação entre pessoas vivas ou ser decorrente de um testamento, sendo obrigatória a sua inscrição no Registro de Imóveis competente. Além das disposições previstas na lei especial, o registro deve conter a individualização de cada unidade, a especificação da fração ideal atribuída a cada uma em relação ao terreno e às partes comuns, bem como a finalidade a que se destina.

Uma vez estabelecido o condomínio edilício, este deve ser governado por uma convenção, que equivale a um “contrato”, pois expressa a vontade da maioria, determinada por um modelo legal, com autoridade entre as partes e terceiros em suas interações legais com o condomínio. Além disso, é importante destacar que os ocupantes das unidades são obrigados a obedecer às disposições da convenção, independentemente de serem condôminos ou não, desde que haja alguma relação com o condomínio, mesmo que ocasional (Rizzardo, 2016).

Na visão de Nader (2016), a análise concentrada sobre o condomínio edilício, é necessário voltarmo-nos para a problemática que envolve essa questão. A verticalização dos edifícios muitas vezes ocorre sem um planejamento adequado, cuja relevância foi destacada anteriormente neste estudo, justificada por diversos fatores resultantes do processo de urbanização. Isso acarreta em prejuízos ao bem-estar dos residentes nesses locais, além de aumentar o número de conflitos relacionados aos direitos de vizinhança.

A análise rigorosa da figura do condomínio edilício neste trabalho é essencial, pois ele pode ser considerado uma das expressões mais concretas das restrições impostas pelo direito de vizinhança sobre o direito de propriedade. Isso se deve ao fato de que a convenção presente no condomínio edilício estabelece de maneira mais objetiva as regras de convivência dentro desse contexto, funcionando claramente como limitações para os residentes. Para fornecer uma compreensão mais clara do exposto acima, é relevante apresentar os seguintes casos judiciais.:

CONDOMÍNIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROIBIÇÃO DE REALIZAR MUDANÇAS EM DETERMINADOS DIAS DA SEMANA. VALIDADE E LEGITIMIDADE DA REGRA DE NATUREZA CONTRATUAL.

Em sede de condomínio, a Convenção e o Regimento Interno são estatutos de natureza contratual, cabendo à primeira, nos limites da lei, regulamentar questões imprescindíveis à vida em coletividade, bem como prever eventuais sanções para descumprimento, por parte do condômino ou de qualquer possuidor da unidade condominial, das regras que garantem a paz e harmonia da vida em coletividade; ao regimento interno pertine especificar as regras de comportamento condominial tanto das áreas comuns como das áreas privativas, presente o direito de vizinhança e a realidade condominial, necessariamente mais flexíveis e passíveis de alteração. Válida, pois, norma regimental que veda a realização de mudança aos domingos. Também não carece a exigência regimental de legitimidade, porque oferece um leque de alternativas viáveis para a mudança, mesmo que reconhecida a localização do prédio no centro da cidade, com movimento de tráfego intenso. APELO DO RÉU PROVIDO E RECURSO ADESIVO DO AUTOR PREJUDICADO. (Apelação Cível, Nº 70010932036, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em: 15-03-2005). Assunto: 1. Condomínio. Regulamento interno. Regimento interno. Dia para mudança. Proibição de mudança aos domingos. 2. Condomínio residencial. Fixação de dia para mudanças. Cabimento. 3. Edifício. Dia de mudança. Julgadora de 1º Grau: LIEGE PURICELLI PIRES. Referência legislativa: CC-1334 DE 2002 CC-1358 DE 2002 INC-IV CC-1335 DE 2002 CC-1336 DE 2002 CPC-20 PAR-3 LICC-3 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Realização de obras em unidade condominial que promoveu alteração da fachada. Aplicação de multa prevista na convenção e estatuto de que tinham ciência todos os condôminos e moradores do prédio, entre eles a autora. Pretensão autoral de declaração de inexistência de uniformidade de fachada no prédio; a declaração de nulidade da multa aplicada e compensação pelos danos morais suportados. Sentença que julgou improcedente o pedido inicial e procedente a reconvenção, condenando a autora ao pagamento das multas aplicadas pela alteração de fachada, com correção monetária e demais encargos legais e regulamentares, a ser liquidado na forma do art. 509, § 1º, do CPC. Vedação expressa à realização de alterações de qualquer natureza, na forma prevista na convenção e regimento interno do condomínio, cujo regramento se encontra em perfeita consonância com o disposto no artigo 1.336, III, do Código Civil. Laudo pericial que é contundente no sentido de que as obras realizadas pela ré em sua unidade alteraram a fachada do condomínio. O fato de outros condôminos terem promovido alterações semelhantes ao longo dos anos, não torna a obra da ré regular, nem tampouco afasta a violação à lei em nenhum dos casos. Todos agiram em desconformidade com as normas aplicáveis ao caso concreto e estão sujeitos às sanções pertinentes. A multa é obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, portanto, os juros moratórios e a correção monetária fluem a partir do inadimplemento de cada prestação, na forma do artigo 397 do Código Civil. Vedação do enriquecimento sem causa. A obrigação reconhecida na Sentença deve alcançar as prestações vencidas e vincendas até a efetiva quitação. Pequeno reparo na sentença. RECURSO DA AUTORA A QUE SE NEGA PROVIMENTO E RECURSO DO RÉU A QUE SE DÁ PROVIMENTO. (TJ-RJ – APL: 00050799020128190209, Relator: Des(a). MARGARET DE OLIVAES VALLE DOS SANTOS, Data de Julgamento: 11/09/2019, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL).

As decisões judiciais mencionadas acima contribuem significativamente para a definição de nosso entendimento e, consequentemente, auxiliam na compreensão de como essas restrições se manifestam na prática. Além disso, é importante destacar como essas normas, originárias das convenções condominiais, abordam uma variedade de questões, como os procedimentos relacionados a mudanças ou obras nas unidades, conforme exemplificado nos casos discutidos anteriormente.

Nas palavras de Elias Filho (2014), à medida que nos aproximamos do encerramento da discussão sobre o condomínio edilício, é relevante destacar que o condômino que opta por residir ou possuir uma sala comercial em um edifício como o analisado deve estar ciente de que deve obedecer às normas estabelecidas pela Convenção de Condomínio e pelo Regulamento Interno. Isso significa que todos, sem exceção, estão sujeitos a certas restrições de seus direitos individuais para desempenhar suas funções como proprietários ou meros detentores, adaptando-se às regras legalmente impostas.

Também é relevante destacar as consequências decorrentes do não cumprimento dos direitos de vizinhança e das normas estabelecidas na convenção do condomínio, que podem levar à exclusão do condômino infrator da comunidade condominial. Assim, se baseia no entendimento de que o proprietário de uma unidade autônoma que não observa sua função social e gera conflitos de convivência com os demais condôminos abusa de seu direito, perdendo sua legitimidade e podendo ser expulso do condomínio, especialmente quando as multas aplicáveis não são suficientes para impedir a repetição de comportamentos prejudiciais (Machado, 201).

As normas abordadas neste contexto servem como restrições ao exercício do direito de propriedade, visando promover uma convivência harmoniosa e baseada no respeito mútuo. Portanto, é essencial que cada condômino, independentemente de sua relação com o condomínio, adote uma conduta que não prejudique seus vizinhos nem viole as regras estabelecidas na convenção do condomínio.

No entendimento de Lôbo (2019), o princípio da função social, discutido ao longo deste estudo, emerge como um dos principais elementos que restringem o exercício do direito de propriedade, pois está intrinsecamente ligado ao direito de vizinhança, uma vez que ambos tratam dos temas explorados nos capítulos anteriores. O direito de vizinhança estabelece direitos e deveres para os residentes em uma determinada área, definindo normas de convivência e buscando a equidade e a coesão social, objetivos compartilhados pelo princípio da função social. Este último atua no exercício do direito de propriedade de modo a garantir que este não prevaleça sobre outros direitos, especialmente os que promovem o bem-estar coletivo.

É evidente que o Poder Público tem a obrigação de assegurar o bem-estar coletivo e fomentar o desenvolvimento urbano equilibrado, o que ocorre por meio da criação de diversas normativas, tanto de natureza jurídica quanto administrativa, como explicado em várias partes deste estudo. Para continuar nossa análise, é pertinente agora nos concentrarmos no exame da função social dentro do contexto constitucional (Torres; Coelho, 2019).

Conforme estabelecido no artigo 5º, inciso XXIII, de nossa Constituição Federal, “a propriedade deve cumprir sua função social” (Brasil, 1988). Embora essa disposição seja suficiente para orientar todo o exercício relacionado à propriedade, a Constituição Federal decidiu reforçar o papel da função social ao também apresentá-la como um princípio da ordem econômica (artigo 170, inciso III), destacando, assim, sua relevância.

É fundamental destacar que a função social reconhece a propriedade privada como um direito constitucional garantido ao indivíduo, com a evolução baseada na “atribuição da garantia”, tornando-se fundamental para o legislador considerar a relação entre a posição do particular e sua dependência de um organismo social, ou seja, sua interdependência social. Isso sugere que a propriedade privada não é garantida apenas por ser privada ou por ser um direito subjetivo natural, mas sim porque atende ao interesse geral da sociedade dentro de um sistema capitalista. É importante ressaltar que a expropriação da propriedade é uma medida excepcional quando seu exercício não atende ao interesse social ou quando é necessária para atender a uma necessidade coletiva.

As restrições ao direito de propriedade são consideradas de maneira abrangente. De acordo com a doutrina tradicional, há três características inerentes ao direito de propriedade: absolutismo, exclusividade e perpetuidade, as quais estão presentes no Código Civil. Esses atributos foram discutidos, ainda que de forma indireta, ao longo deste trabalho, pois são essenciais para uma melhor compreensão das limitações ao direito de propriedade (Carvalho; Siqueira, 2019).

De acordo com Martins e Guedes (2020), continuando a análise das restrições em questão, é relevante reiterar que o direito de propriedade não detém sua natureza absoluta, podendo agora ser flexibilizado para privilegiar outros direitos e observar princípios orientadores, como mencionado anteriormente. Além disso, é importante destacar que, quando surgem conflitos entre diferentes exercícios do direito de propriedade, os legisladores enfrentam o desafio de conciliar esses interesses divergentes.

Dessa contenda, naturalmente, surge uma solução, que se manifesta na restrição, por um lado, da capacidade de exercício (núcleo positivo da propriedade) e, por outro lado, da capacidade de exclusão (núcleo negativo). É desse contexto que emergem os direitos e deveres de vizinhança.

Essa restrição visa promover a função social no exercício do direito de propriedade, assim como a harmonia jurídica, que regula as relações entre os proprietários ou possuidores no contexto do direito de vizinhança, permitindo a coexistência pacífica dos direitos privados (Rizzardo, 2016). Em outras palavras, isso implica que o direito de propriedade do proprietário pode ser exercido até o ponto em que começa o direito de propriedade do proprietário do imóvel vizinho, sendo responsabilidade do sistema jurídico estabelecer essas limitações, um processo que ocorre há vários séculos e é orientado principalmente pelas normas consuetudinárias (Martins; Guedes, 2020).

As limitações que são impostas ao direito de propriedade são provenientes de diversas naturezas, conforme Machado (2021), dado que essas restrições têm uma longa história, conforme mencionado anteriormente, é pertinente voltarmo-nos inicialmente para o passado, quando predominava o conceito de servidões, uma noção explorada no segundo capítulo deste estudo. Contudo, nos dias atuais, alguns estudiosos argumentam que tais limitações são derivadas da legislação, enquanto outros defendem que são adaptações da propriedade privada para atender aos interesses coletivos, conferindo-lhe legitimidade no âmbito jurídico, aplicando-se a todos os edifícios localizados em áreas urbanas.

Pádua e Souto (2021), considerando as restrições legais, essa categorização foi dividida em diferentes segmentos. O primeiro segmento aborda as limitações relacionadas à função social, conforme discutido anteriormente, seguido das limitações de acordo com o interesse da coletividade, que englobam as desapropriações para esse fim, as restrições decorrentes da liberdade contratual entre as partes, as limitações do direito privado e, por último, as limitações orientadas pelos interesses advindos do direito de vizinhança.

A partir da exposição das restrições decorrentes do direito público e do direito privado, é pertinente abordar o que esses abrangem. O direito público, neste contexto, refere-se às normas e princípios estabelecidos em nossa Constituição Federal, bem como às regulamentações administrativas relacionadas ao urbanismo. Por outro lado, o direito privado tem o papel de regular a propriedade privada, incluindo as normas do direito de vizinhança.

Considerando agora as restrições provenientes do direito de vizinhança, conforme exposto por Pereira (2021), estas surgem da proximidade e da possível interferência entre os imóveis, estejam eles contíguos ou não. Nesse contexto, as limitações derivadas do direito de vizinhança visam promover a harmonia social, levando em conta e respeitando os objetivos do direito de propriedade. Além disso, é importante destacar que cabe ao proprietário, detentor ou possuidor do imóvel adotar medidas para proteger o direito de vizinhança.

Continuando nossa análise do direito de vizinhança, os compromissos legais mais comuns nesse contexto são os de tolerância, que se referem às obrigações impostas ao detentor do direito de propriedade para permitir que outros intervenham em sua esfera jurídica, realizando ações que ele teria o direito de impedir. A outra categoria de deveres pode ser definida como abstenção, significando as restrições que o proprietário se impõe quanto ao uso do imóvel, levando em conta a reciprocidade do vizinho; ou seja, o indivíduo adota o mesmo comportamento que espera dos moradores próximos de sua residência (Pereira, 2021).

Segundo Machado (2021), o termo que descreve a delimitação do direito de propriedade pode ser facilmente substituído por elementos que definem as características do direito de propriedade conforme se apresenta atualmente. Na verdade, não é o direito de propriedade em si que é limitado, mas sim os poderes que constituem o controle sobre o bem imóvel.

Ao considerar as restrições ao direito de propriedade, também se abre espaço para a análise do conceito de abuso de direito, pois o exercício do direito de propriedade além de seus limites e finalidades, prejudicando o exercício dos direitos de terceiros, especialmente dos vizinhos, configura uma conduta ilícita. Essa teoria encontra-se delineada no artigo 187 do Código Civil, caracterizando-se quando o proprietário do imóvel excede os limites estabelecidos pelos fins sociais, pelos bons costumes ou pela boa-fé ao exercer seu direito.

Nessa ótica, a definição do abuso de direito pode ser ampliada: Pratica abuso de seu direito de propriedade aquele que, ao utilizar seu bem imóvel de maneira excepcional, não considera os interesses dos seus vizinhos, sem obter, desse modo, benefício sério e legítimo. Além disso, incorre em abuso de direito aquele que, embora exerça atividade legítima, provoque efeitos prejudiciais à vizinhança ao assumir o risco de sua atividade, devendo, por consequência, ser responsabilizado pelos danos que causar. Em última análise, não é permitido ao indivíduo exercer seu próprio direito em detrimento do direito de terceiros. Portanto, aquele que assume o risco de prejudicar terceiros com sua atividade deve arcar com as consequências dos danos que estes sofrerem.

Nas palavras de Rizzardo (2016), não é aceitável que a propriedade seja utilizada de maneira prejudicial aos demais vizinhos, ou seja, o detentor do direito de propriedade não tem total liberdade para agir como desejar em seu terreno, devendo sempre considerar o impacto de suas ações nas propriedades vizinhas. Para esclarecer essa ideia, ele não tem permissão para desviar as águas para o prédio abaixo, construir uma parede que bloqueie a luz do prédio adjacente ou impeça o direito de passagem da luz, se este já estiver estabelecido.

Para Machado (2021), seguindo na mesma linha dos exemplos mencionados, é possível complementar essa explicação com outras disposições do Código Civil, que proíbem a abertura de janelas, a construção de varandas ou sacadas a uma distância inferior a um metro e meio do limite do terreno vizinho. Além disso, não é permitida a instalação de fornos, fogões, chaminés ou dispositivos similares na parede que divide os imóveis, devido ao alto potencial de causar interferências prejudiciais. É importante ressaltar que, em caso de violação dessas normas e concretização de uma dessas situações, o vizinho prejudicado tem o direito de exigir a demolição da obra no prazo de um ano e um dia após sua conclusão.

É relevante salientar que, sob uma interpretação comum e sem aprofundamento acadêmico, os direitos de vizinhança não representam uma restrição significativa ao direito de propriedade, pois o titular desse direito não enfrenta grandes dificuldades, apenas deve exercer seu direito sem ultrapassar os limites estabelecidos. Essa ideia é reforçada pelo fato de que tais limitações também são direcionadas ao seu próprio benefício, já que a conduta de seus vizinhos também está sujeita a essas restrições. É notável que o direito de vizinhança adquiriu maior importância com o desenvolvimento da sociedade e o processo de urbanização, sendo sua principal função normatizar a convivência entre vizinhos, o que requer a limitação do exercício de alguns direitos relacionados à propriedade.

Acrescendo ao exposto, a noção de razoável e de respeito está desequilibrada, por conta disso o individual e o coletivo estão em constante embate em nosso corpo social, se avultando assim as demandas judiciais no âmbito do direito de vizinhança, fato que tende a crescer juntamente com os centros urbanos. Por fim, a partir de todo o exposto, é possível a conclusão de que tais limitações são verdadeiros instrumentos para que o direito de propriedade seja exercido de maneira a gerar benefícios para toda a sociedade.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em síntese, o estudo possibilitou uma análise dos aspectos do ordenamento jurídico relativos aos limites e responsabilidades do uso da propriedade privada e ressalta a necessidade de equilibrar os direitos individuais com o interesse público. Este equilíbrio é essencial para garantir a proteção dos direitos dos proprietários enquanto se assegura a preservação do bem-estar coletivo e ambiental.

Ao explorar os aspectos do direito da vizinhança, fica evidente a importância de estabelecer limites claros para as relações entre proprietários vizinhos. Esses limites visam garantir a convivência pacífica, respeitando os direitos de cada parte e promovendo a harmonia dentro da comunidade. A aplicação adequada dessas normas contribui para prevenir conflitos e promover um ambiente urbano e rural mais equilibrado e justo.

A análise da evolução do direito de propriedade revela sua transformação ao longo do tempo, refletindo as mudanças sociais, econômicas e tecnológicas. Desde suas origens históricas até sua configuração contemporânea, o direito de propriedade demonstra uma adaptação constante às necessidades da sociedade, buscando conciliar os interesses individuais com os objetivos coletivos. Esta evolução contínua destaca a importância de um arcabouço jurídico flexível e dinâmico para garantir a justiça e a eficiência na gestão dos recursos e relações sociais.

Ao considerar os limites da liberdade do proprietário frente às normas do direito de vizinhança, percebe-se a necessidade de equilibrar os direitos individuais com o interesse coletivo. Estabelecer diretrizes claras é crucial para prevenir conflitos e promover a harmonia entre vizinhos. A aplicação adequada dessas normas é essencial para garantir uma convivência pacífica e respeitosa dentro das comunidades.

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¹Graduando do Curso de Direito do Centro Universitário Fametro. E-mail: lourivaln08@gmail.com. ORCID: