REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.10050312
Ciderjânio Farling Salvador da Costa1
Bismark Junior Martins Sales2
Francisco Gladson da Silva3
Mateus da Silva Texeira4
RESUMO
Os contratos de compra e venda de imóveis são os mais firmados pelas pessoas no dia a dia, e, por consequência, é também um dos que mais apresenta arrependimento pelas partes, sobretudo, quando o comprador ou o vendedor não cumpre as cláusulas previamente estabelecidas. Nesse sentido, o presente estudo apresenta como problemática averiguar até que ponto a legislação brasileira ampara o arrependimento do comprador em caso de quebra de contrato de compra e venda de imóveis? O trabalho tem como objetivo, analisar o Direito de Arrependimento com suas respectivas Jurisdição e princípios; averiguar aspectos do Direito Imobiliário e contratos de compra e venda; descrever o Direito de Arrependimento e a quebra de contrato e distrato no contexto imobiliário; e, verificar o Código de Defesa do Consumidor e sua relação com os contratos imobiliários. Por se tratar de uma relação que delimitam direitos e obrigações para garantir a satisfação das partes, é necessário que se faça um contrato de compra e venda de imóveis. Na negociação de compra e vendas de imóveis, cabe ao vendedor se preocupar com o recebimento do valor e com a regularização dos documentos do imóvel. Por parte do comprador, a preocupação em receber um bem que atenda plenamente às suas necessidades. A preocupação comum às partes é sobre a desistência e arrependimento do contrato. Pode-se concluir que, a legislação brasileira ampara o direito ao arrependimento por parte do consumidor, em caso de quebra de contrato ou distrato proveniente da compra e venda de imóveis.
PALAVRAS-CHAVE: Contrato de compra e venda. Legislação Imobiliária. Direito de Arrependimento.
ABSTRACT
Contracts for the purchase and sale of real estate are the most established by people on a daily basis and, therefore, are also the most repentant of the parties, especially when the buyer or seller does not comply with the clauses previously established. In this sense, the present study presents as problematic to determine to what extent the Brazilian legislation protects the buyer’s regret in case of breach of contract of purchase and sale of real estate? The purpose of the work is to analyze the Right of Repentance with their respective Jurisdiction and principles; to ascertain aspects Real Estate Law and contracts of purchase and sale; describe the Right of Repentance and the breach of contract and distort in the real estate context; and, verify the Consumer Defense Code and its relationship with real estate contracts. Because it is a relationship that delimits rights and obligations to ensure the satisfaction of the parties, it is necessary that a contract be made for the purchase and sale of real estate. When negotiating the purchase and sale of real estate, it is the responsibility of the seller to be concerned with receiving the value and with the regularization of the documents of the property. For the buyer, the concern is to receive a good that fully meets their needs. The common concern of the parties is about the withdrawal and repentance of the contract. It can be concluded that Brazilian law protects the consumer’s right to repentance in case of breach of contract or distract from the purchase and sale of real estate.
KEYWORDS: Contract of purchase and sale. Real Estate Legislation. Right of Repentance.
INTRODUÇÃO
O mercado imobiliário viveu momentos de notável crescimento há poucos anos atrás, ou seja, aproximadamente entre os anos de 2010 a 2015, gerando inúmeras oportunidades de trabalho e renda para os corretores e para outros vendedores de imóveis, além de ter chamado atenção da sociedade, incentivou as pessoas a adquirirem a casa própria ou comprar imóveis para realizar investimentos.
Somente com a crise financeira que se instalou no Brasil em meados de 2016 e que ainda não acabou, houve queda nos valores dos imóveis e no número de vendas. Por conta disso, um grande número de clientes ficou impossibilitado de continuar com o pagamento das parcelas, outros com receio de investir e muitos desistiram dos negócios por falta de condições, pelo desemprego, enfim, se arrependeram e pediram o cancelamento do contrato de compra e venda de imóveis.
No sentido de verificar o amparo legal quanto aos direitos de arrependimento por parte do consumidor e conhecer a legislação imobiliária, o estudo apresenta como problemática, averiguar até que ponto a legislação brasileira ampara o arrependimento do comprador em caso de quebra de contrato de compra e venda de imóveis.
O trabalho tem como objetivo, analisar o Direito de Arrependimento com suas respectivas Jurisdição e princípios; averiguar aspectos do Direito Imobiliário e contratos de compra e venda; descrever o Direito de Arrependimento e a quebra de contrato e distrato no contexto imobiliário; e, verificar o Código de Defesa do Consumidor e sua relação com os contratos imobiliários.
A escolha do tema se justifica pelo interesse em conhecer a legislação que trata acerca das questões imobiliárias e os direitos do consumidor em caso de arrependimento e extinção do contrato de compra e venda de imóveis.
Para elaborar este estudo se utilizou a pesquisa bibliográfica realizada através da leitura de livros, artigos científicos, dissertações, sites da Internet, revistas e periódicos, cujos dados oferecem reflexões, interpretações, análises e conclusões de autores, buscando uma correlação com o tema em questão.
A relevância deste estudo, além de grande utilidade para o ambiente acadêmico, para os profissionais da área do Direito e demais áreas do conhecimento, é também de grande interesse para a população brasileira em geral, principalmente aqueles que têm interesse em comprar ou vender imóveis.
1. DIREITO DE ARREPENDIMENTO – JURISDIÇÃO E PRINCÍPIOS
Tratar acerca da extinção de um contrato de compra e venda de imóvel, sob o ponto de vista do direito do consumidor, significa ao mesmo tempo conhecer o direito de arrependimento, relativo ao desejo de uma das partes de cancelar o contrato. O cancelamento tanto pode ocorrer por uma das partes por não cumprir o acordado, seja também por questões financeiras, em decorrência do desemprego, como tem ocorrido com frequência no Brasil.
Em termos jurídicos, Gomes (2008), comenta que, no Direito brasileiro, as extinções dos contratos podem ocorrer de diversos modos: por resolução, resilição bilateral ou distrato, resilição unilateral, resolução ou rescisão. O termo resilição, do latim resilire, significa “voltar atrás”, é o modo de extinção contratual por vontade de um ou dos dois contratantes, em virtude de razões que variam ao sabor de seus interesses, podendo ser, portanto, unilateral ou bilateral. Tanto a resilição unilateral quanto a bilateral operam de forma ex nunc, produzindo efeitos apenas para o futuro.5
Entende-se por distrato, o acordo que se realiza através das partes para colocar fim à relação contratual. Na verdade, é como um contrato feito para extinguir outro, de qualquer classificação, isto é, serve para realizar a desvinculação contratual, sem que haja qualquer tipo de indenização, a não ser, nos termos previamente convencionados pelos próprios distratantes.
Nesse sentido, Diniz (2003, p. 155), esclarece que, no caso do distrato, a lei autoriza que as partes fiquem livres para extinguir o contrato da melhor forma que lhes convier. Contudo, nos contratos cuja forma é prescrita em lei, o art. 472 do Código Civil brasileiro determina que o distrato deva ser realizado da mesma forma que o contrato a ser extinto foi celebrado.6 Ou seja, se a lei exige a escritura pública para a validade deste, as partes não podem desfrutá-lo por instrumento particular.
Do contrário, nada impede que num contrato de locação, do qual a lei não exige forma expressa, firmado por escrito, seja descartado de forma verbal. Por outro lado, a resilição unilateral é a faculdade concedida por lei, em determinados casos, quando a vontade de apenas uma das partes pretende colocar fim ao contrato. Existem três tipos de resilição unilateral, gênero do qual são espécies a denúncia, ou revogação e a renúncia.
Com respeito à denúncia, temos o conceito de Miranda (1959) que assim afirma.
Nas relações jurídicas duradouras, é preciso que possa ter ponto final o que se concebeu em reticência. Porque a relação jurídica duradoura a que não se pudesse colocar termo seria contrária às necessidades da livre atividade dos homens. Não bastaria subordina-la a eventual resolução por inadimplemento ou ao distrato. Daí a figura da denúncia, com que se denuncia, pois, resulta de haver atribuído a algum dos figurantes o direito formativo extintivo, que é o de denúncia. A denúncia realiza-se nos contratos de tempo indeterminado; de execução continuada ou periódica; contratos benéficos e de prestação de serviços não esporádicos, ou eventuais.7
De acordo com Almeida (2005, p. 97),
O Código Civil brasileiro ainda determina, no art. 479, que “a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se ao réu a modificar equitativamente as condições do contrato”. Esse dispositivo também merece aplausos. O pacta sunt servanda (os pactos assumidos devem ser respeitados) não foi extinto dos princípios dos contratos. Os contratos devem efetivamente ser cumpridos. Só não o serão em casos excepcionais. Neste sentido, o art. 479 dá a possibilidade de o contrato ser conservado com a devida revisão, que poderá inclusive ser acordada pelas partes, ou ser discutida em juízo. Neste último caso, o juiz pode entender que a nova proposta formulada pelo credor atendeu o princípio da função social do contrato e da boa-fé, determinando que o devedor cumpra sua obrigação nos novos termos.
Poderá ainda, estabelecer novos caminhos para que o contrato seja cumprido. Além disso, a III Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, do Superior Tribunal de Justiça, formulou o seguinte enunciado: “Enunciado 176. Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o Código Civil deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”.
Loureiro (2008), assegura que essa interpretação parece a mais acertada. Antes de ser resolvido o contrato, as partes e o juiz devem procurar a manutenção do contrato com a sua possível revisão. A resolução do contrato apenas deve ocorrer nos casos mais extremos, em que a manutenção do contrato trará excessiva vantagem a uma das partes em detrimento da outra. Caso a obrigação couber a apenas uma das partes, o art. 480 do Código Civil brasileiro, determina que esta poderá pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou que seja alterado o seu modo de execução.
Outra questão de fundamental importância no contexto dos contratos é a rescisão que muitas vezes pode ocorrer devido à má redação do artigo 1.092 do antigo Código Civil de 1916, que permitia a rescisão do contrato em razão de inadimplemento de uma das partes. Felizmente, esse erro legislativo foi superado pelo art. 475 do Código Civil de 2002.
Desse modo, afirma Barbosa (2008, p. 78),
A confusão que se fazia com o emprego do termo rescisão vem ocorrendo em menor número. Raros são os livros que ainda utilizam a rescisão como sinônimo de resilição ou resolução. A rescisão, atualmente, no direito brasileiro, é considerada forma de extinção contratual apenas nos casos de lesão ou estado de perigo. A rescisão opera como causa extintiva, aproximando-se da anulabilidade porque há de ser pleiteada em ação proposta pelo interessado.8
Assim, como a rescisão não tem um sentido unívoco, quando o legislador ou as partes recorrem a esta terminologia, é necessário interpretar o significado. Na dúvida, pode-se entender que corresponde a uma resolução (legal ou convencional), pois é este o sentido em que o termo rescisão é empregado. Verifica-se, portanto, que o termo rescisão vem sendo cada vez menos utilizado pelos legisladores brasileiros, quando se trata de contratos.
Quanto aos princípios que regem o direito de arrependimento, conforme Código Civil brasileiro, destacam-se – os princípios sociais e a boa-fé – ambos contribuíram efetivamente para a consagração desse direito, além dos princípios da eticidade, socialidade, operabilidade e equilíbrio econômico contratual. Quanto às noções que estão diretamente ligadas com o arrependimento, são: princípio da boa-fé objetiva e abuso do direito.
Segundo Cunha (2007, p. 83),
Para maior clareza acerca dos princípios da boa-fé e do abuso de direito no Código Civil brasileiro, é importante que se conheça um pouco sobre o Direito Civil contemporâneo e os princípios gerais que deram origem a esses princípios sociais. Nenhuma concepção tinha sentido antes da promulgação da Constituição Federal da República Federativa do Brasil de 1988, que alterou profundamente a doutrina e futuras legislações brasileiras.9
A moderna doutrina, adotando o paradigma de solidariedade da Lei Maior, infere que o escopo deste princípio é que a lei deva tratar de maneira “igual os iguais, e de maneira desigual os desiguais”. A partir de então, se buscou, no Brasil, maior justiça social, visto que o país se encontrava fortemente marcado pelas desigualdades que prevalecem até os dias atuais. Além disso, a justiça social é o pano de fundo sobre o qual deve se desenrolar a atividade econômica brasileira, segundo as disposições constitucionais.
A análise de Borges (2007, p. 26-27) acerca da justiça social enquanto fundamento para a chamada ‘justiça social contratual’, do qual originou o seguinte documento:
“Embora a segurança jurídica continue sendo um valor indispensável para o ambiente jurídico-econômico, outro valor sobressai na ordem civil constitucional obrigacional contemporânea: o valor da justiça contratual ou equidade contratual. A ordem civil constitucional brasileira contemporânea não é conservadora, mas dirigente, propositiva, progressiva, promocional e solidária”. Portanto, no que se refere à teoria contratual, não é mais o valor da segurança jurídica que ocupa o lugar privilegiado, mas o valor de equidade, do equilíbrio, da justiça nas relações negociais. Para atingir os objetivos fundamentais assumidos pelo constituinte de 1988 no art. 3.º, não serve um ordenamento conservador; é necessário um conjunto de normas com mandamento de mudança, de transformação, de evolução, de progresso em vários âmbitos: progresso econômico, progresso cultural, progresso ambiental, progresso jurídico.
A justiça contratual é uma exigência dos objetivos fundamentais e dos fundamentos do Estado Brasileiro. Substitui, no atual contexto jurídico, o conservador princípio da segurança jurídica. Está ainda subsiste, por óbvio, mas não está mais no topo da pirâmide de valores que orientam o direito obrigacional.
Segundo Godoy (2007), como precursores destas ideias, além da Constituição Federal do Brasil, outros diplomas adotaram a mesma postura de socialidade. Convergindo ao senso de justiça social e proteção aos hipossuficientes, outro importante texto legal estatuído no Brasil, em 1990, foi o Código de Defesa do Consumidor. Este importante diploma legal teve por objetivo proteger os consumidores os quais, além de sofrerem em demasia com a inflação que angustiava o povo brasileiro, ainda, eram alvos dos mais diversos abusos realizados por fornecedores de produtos e serviços.
Seguindo essa situação, o Código de Defesa do Consumidor brasileiro foi o primeiro texto legal a consagrar o princípio da boa-fé objetiva no Brasil. Na mesma linha de preceitos, em 2001, foi promulgado o Código Civil brasileiro, que durante anos a fio foi coordenado pelo Senado Federal. Os juristas dessa época apontaram os princípios e regras que até hoje sustentam a codificação privada brasileira.
De acordo com Lobo (2002, p. 190), são três os principais princípios.
O primeiro princípio encampado pela codificação foi o princípio da eticidade. Como é notório, o Código Civil de 2002 se distancia do tecnismo institucional advindo da experiência do direito romano, procurando, em vez de valorizar formalidades, reconhecer a participação dos valores éticos em todo o Direito Privado. Abandonou o excessivo rigor conceitual, possibilitando a criação de novos modelos jurídicos, tal como o direito de arrependimento. O segundo princípio trazido pelo Código Civil brasileiro foi o princípio da socialidade, precursor da função social dos contratos. Em harmonia a esse preceito, deverá prevalecer o social sobre o individual, o coletivo sobre o particular, as pessoas sobre o patrimônio, a vida sobre a economia. Ou seja, valorizou-se mais a palavra que nós. O terceiro é o princípio da operabilidade, que resultou no princípio do equilíbrio econômico contratual.
Todos os mencionados princípios, em especial o da sociabilidade, foram examinados por juristas como Neto e Tartuce (2005), em suas teorias de imprevisão e resolução da onerosidade contratual, da boa-fé objetiva, da função social do contrato foram unânimes em afirmar que pode, enfim, intervir na economia do contrato a fim de fazer valer os modernos paradigmas contratuais, os quais, em última análise, fazem com que os contratos funcionam como uma operação dinâmica, complexa, solidária e não apenas como um instrumento de ruína para o devedor.10
O dever de cooperação significa colaborar durante a execução do contrato evitando inviabilizar ou dificultar a atuação do outro contraente, por exemplo, quando este tenta cumprir com suas obrigações contratuais. Exemplo disso seria o caso de um consumidor solicitar a uma determinada empresa a assistência técnica para recuperação do ar-condicionado central, mas, impedisse a entrada dos técnicos em sua casa.
Em outro sentido, orienta Marques (2001), cooperar significa renegociar as dívidas de um parceiro mais fraco, por exemplo, em caso de quebra da base objetiva do negócio. Cooperar neste sentido é submeter-se às modificações necessárias à manutenção do vínculo e à realização do objetivo comum e do contrato. Há também, o dever de informação, considerado um dos mais importantes a ser observado pelas partes nos contratos.11
Trata-se de um dever que diz respeito à comunicação que uma parte deve fazer à outra de circunstâncias ignoradas, imperfeitas ou conhecidas apenas parcialmente. Ressalte-se que o dever de informação tem relação direta com o direito de arrependimento. Quanto aos princípios constitucionais que regem as transações imobiliárias, além dos acima citados, são do mesmo grau de importância os da transparência, da publicidade e da propriedade.
De acordo com Meirelles (2004, p. 56), o Direito Administrativo é regido por Princípios, alguns específicos e outros inerentes a todos os ramos do Direito. Princípios são pensamentos diretores, bases nas quais os institutos e as normas vão se fixar, se apoiar. São eles que ajudam a consolidar e interpretar normas administrativas. O artigo 37 da Constituição Federal Brasileira de 1988, elenca os princípios norteadores da Administração Pública.
Há princípios que se estabelecem em leis esparsas, ou aqueles que são construções doutrinárias e jurisprudenciais. A eles, somam-se outros expressos ou implícitos no texto da Constituição Federal, e outros enunciados no Art. 2º da Lei Federal Nº 9.784, que tem conteúdo de normas gerais da atividade administrativa da União, dos Estados e dos Municípios (BRASIL, 1999). Para fins deste estudo, serão abordados os princípios da eficiência, da transparência e da propriedade, além dos já mencionados acima, visto que norteiam todas as atividades, inclusive, dos contratos imobiliários.
Como explica Arezo (2017), decorrentes do princípio da boa-fé, encontram-se os princípios da transparência, da publicidade e da propriedade, para que as relações jurídicas possam ocorrer pautadas no equilíbrio, na ética e na dignidade dos que contratam, como cláusula geral imprescindível para a sua configuração, e, para que sejam, claras, expostas, públicas e acessíveis toda e qualquer informação ou condição acerca do bem de consumo seja ele adquirido ou não, de forma a harmonizar as relações.
2. DIREITO IMOBILIÁRIO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Compra e venda de imóveis é uma relação de compromisso entre comprador, vendedor e algumas vezes, imobiliária, portanto, é necessário que seja celebrado um contrato com cláusulas que definam todos os aspectos referentes à negociação, como por exemplo, preços, prazos, endereços, bem como devem estar previstas as consequências, no caso de desistência do negócio por uma das partes.
Segundo Júnior (2016), um dos primeiros cuidados que se deve ter quando se inicia uma transação de compra e venda é com relação ao valor que será pago como entrada na negociação, pois é uma ação prática permitida por lei. Em caso de desistência, o sinal tem função indenizatória, embora não possa ultrapassar 10% do valor total do imóvel. Se o desistente for o comprador, ele vai perder o valor dado como sinal ao vendedor, que por sua vez também poderá pedir uma indenização.12
Quando há desistência por parte do vendedor, o Código Civil brasileiro prevê que ele deve restituir ao comprador o valor da entrada, mais o equivalente (ou seja, duas vezes o valor da entrada). Pode-se somar ainda a esse montante um valor de indenização que vai depender dos danos gerados em cada caso.
De acordo com Porto (2015, p. 11),
Para que não seja necessário efetuar indenizações, comprador e vendedor podem optar por um modelo de contrato denominado “arras penitenciais”, desde que conste no documento uma cláusula deixando bem claro que, em caso de arrependimento do negócio, não será permitida a indenização. Outro ponto a ser observado, é quando a negociação se realiza por intermédio de uma imobiliária, se estabelece um contrato de compra e venda que envolve o pagamento de uma comissão. Dependendo do caso, o cliente pode perder o valor que pagou de comissão pela venda, porque esse valor corresponde a um serviço que foi executado pela imobiliária ou corretor.
O vendedor poderá desistir do negócio sempre, desde que deixe isso expresso por escrito e que não exista contato com interessados. Se existir contato com algum cliente e estiver dentro do prazo estipulado no contrato de serviço com a imobiliária, o proprietário é obrigado a prosseguir com a venda. Outra questão importante diz respeito à rescisão do contrato.
A esse respeito, Donoso (2007), orienta que, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com a nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador para purgar a mora com o prazo de 15 dias. A Lei Federal nº 13.097, publicada em 20 de janeiro de 2015, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.
Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.
Por fim, o fornecedor poderá aumentar o preço de um produto ou serviço apenas se houver uma razão justificada para o aumento; e, o fornecedor é obrigado a obedecer ao valor do contrato que foi feito. Não pode aumentar o valor do produto ou serviço se o aumento não estiver previsto no contrato. Também não pode entregar um produto ou serviço diferente do contratado.
Quanto aos deveres do consumidor, Arezzo (2017), orienta que,
O primeiro passo importante, neste caso, é saber exatamente o que deseja adquirir. Embora pareça óbvio, este procedimento proporciona uma compra mais segura, eliminando, por exemplo, a possibilidade de arrependimento pela aquisição; o consumidor só tem o direito de se arrepender da compra no caso de aquisições feitas por telefone ou outros meios de longa-distância Outra dica importante: no momento da compra, o consumidor deve verificar se todos os componentes estão em ordem, como por exemplo o manual de instruções está em português? As características expressas na embalagem conferem?13
Após comprar um produto, a segunda orientação é a exigência da nota fiscal. Mas o documento em si não é sinônimo de proteção: cabe ao consumidor, verificar as informações contidas nele (discriminação do produto, modelo, cor, prazo de entrega). Se não tiver data, entende-se que a mercadoria foi entregue no ato. No caso dos móveis, por exemplo, também deve existir a data prevista e quem fará a montagem.
3. DIREITO DE ARREPENDIMENTO E A QUEBRA DE CONTRATO E DISTRATO
Considerando-se que os contratos existem para serem cumpridos pelas partes, que o mesmo se realiza através da ampla vontade entre comprador e vendedor, pode ser formal ou informal, entretanto, o contrato formal obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias, a cumprir o que está determinado em suas cláusulas, visto que definidos direitos e obrigações de cada parte, as cláusulas têm força obrigatória para os contratantes.
Para Pereira (2000), o princípio da força obrigatória, significa a irreversibilidade da palavra empenhada. Essa visão positivista, no entanto, principalmente após a Primeira Guerra Mundial passou a ser cada vez mais abrandada. Na França, a Lei Failliot, de 21 de maio de 1918, embora de emergência, consagrou, de modo nítido, o princípio da revisão, dispondo que os contratos mercantis estipulados antes de 1º de agosto de 1914, cuja execução se prolongasse no tempo, poderiam ser resolvidos se, em virtude do estado de guerra, o cumprimento das obrigações por parte de qualquer contratante lhe causasse prejuízos cujo montante excedesse de muito a previsão que pudesse ser feita, razoavelmente, ao tempo de sua celebração.14
O contrato importa restrição voluntária de liberdade; cria vínculo do qual nenhuma das partes pode desligar-se sob o fundamento de que a execução a arruinará ou de que não o teria estabelecido se houvesse previsto a alteração radical das circunstâncias. O contrato obriga os contratantes, fazendo com que não seja lícito arrependerem-se, nem revogar, exceto por consentimento mútuo.
Vale esclarecer, assegura Gomes (2008, p. 87) que,
No decurso dos anos, o princípio da boa-fé passou a ter maior importância na celebração e execução dos contratos. O princípio da função social, de origem pouco mais recente, também veio ganhando mais notoriedade entre os aplicadores do direito. Portanto, pouco a pouco, o princípio da força obrigatória dos contratos teve a sua aplicação abrandada. Com o abrandamento da força obrigatória dos contratos, as legislações também começaram a tutelar, de forma diferente, grupos que eram considerados hipossuficientes, tal como é o direito do consumo. Diante dos princípios que norteiam o direito do consumo, admitiu-se, portanto, como forma de proteção contratual, um direito além da conhecida resilição ou revogação. Possibilitou aos consumidores o direito de se arrependerem das contratações celebradas, sem a necessidade de indicação de qualquer motivação e de forma gratuita.
Não há dúvidas que o direito de arrependimento é realmente uma quebra ao princípio da força obrigatória dos contratos, pois, dispensa o consumidor de respeitar a palavra dada, o direito de arrependimento significa um rude golpe no princípio pacta sunt servanda, uma séria violação à santidade dos contratos, uma notável exceção à sua força obrigatória e uma drástica intromissão na autonomia privada.
Importante destacar as palavras de Almeida (2005), defendendo que, apesar do rompimento deste princípio, o direito de arrependimento é uma das maiores proteções que dispõem os consumidores nas compras presenciais e também as celebradas à distância, sobretudo no comércio eletrônico. Essa proteção não acarreta prejuízos aos fornecedores, pelo contrário, conforme será visto, impulsiona as vendas porque gera confiança ao mercado. O direito moderno já ultrapassou a visão antiga e retrógrada de que os contratos devem ser respeitados em toda e qualquer circunstância. Isso porque o direito é um instrumento criado para fazer Justiça. E em situações excepcionais, a Justiça apenas será alcançada eliminando princípios criados em tempos antigos.
Resumindo, ainda que o direito de arrependimento seja considerado contrário ao princípio do pacta sunt servanda, a doutrina, há algum tempo, admite a quebra desse mandamento em situações excepcionais. Assim, é praticamente unânime a legalidade da construção de um direito de arrependimento que proteja os hipossuficientes.
4. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR X CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
No sentido de solucionar grande parte dos conflitos de interesses que existiam e ainda existem no seio social, em que a fragilidade dos menos favorecidos no que diz respeito à celebração de contratos, assumiram ao longo do tempo, os mais diversos prejuízos em situações cotidianas, o Código de Defesa do Consumidor foi criado em 1990, com o objetivo de proteger o consumidor, enquanto parte mais fraca nas relações de consumo.
De acordo com Sarmento (2006, p. 95),
O principal papel da análise do direito do consumidor à luz da Constituição Federal do Brasil está no reconhecimento de que nas relações privadas potencialmente lesivas a direitos e deveres, que se limita e condiciona mutuamente, autorizando-se ao juiz, por meio da técnica conhecida como ponderação, destacar qual direito deverá prevalecer no caso concreto, como se afere de situações de conflito entre o direito à recusa, por exemplo, do direito à dignidade da mãe que carrega em seu ventre um feto que sofre de anencefalia, e que, portanto, está fadado a vir ao mundo sem vida, e o direito a nascer daquele que cresce dentro do útero materno.
Assim, respeitada a peculiaridade de cada caso concreto submetido ao controle do Poder Judiciário, os mais diferentes ramos do Direito deverão atuar na busca de soluções mais justas e igualitárias, possibilitando que as partes alcancem a tão almejada justiça e consequentemente a pacificação social.
No contexto do Código de Defesa do Consumidor, Silva (2015, p. 23), esclarece o seguinte,
A incidência do Código de Defesa do Consumidor – CDC (Lei 8.078/90) aos contratos de aquisição de imóveis, visto que o art. 2º e 3º deste diploma legal define consumidor, fornecedor e produto. Mas essa definição encaixa como uma luva na relação entre empreendimentos imobiliários lançados por construtoras, incorporadoras ou imobiliárias e o adquirente que utilizará o bem como destinatário final. Os artigos do Código de Defesa do Consumidor, “Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” “Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial”.
Note-se que, o mesmo não acontece numa transação imobiliária, quando o vendedor é uma pessoa física, agindo por conta própria, negociando imóvel que já utilizou. Nessa relação jurídica, de quem, por exemplo, vende um imóvel para adquirir outro maior e seu comprador, aplica-se as disposições do Código Civil (Lei 10.406/02).
Para Gusmão (2005), serve de exemplo, o próprio contrato de compra e venda, previsto no Código Civil, “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. “Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. “Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”.
Os benefícios dessa diferenciação é que, ao se constatar a relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor oferece uma série de institutos jurídicos que protegem esse consumidor. O leque de opções para resguardar o direito lesado na relação de consumo favorece o consumidor, pois, a lei o considera vulnerável frente ao fornecedor de serviços e produtos. Em outras palavras, o Código lhe atribui prerrogativas maiores que as das relações no Código Civil, porque visa o equilíbrio contratual. pagamento de aluguel e demais encargos ou na hipótese de denúncia do contrato pelo locador, quando prorrogado por prazo indeterminado e para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Segundo Ghezzi (2007), houve a redução do prazo para a execução provisória do despejo. Ela depende da caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. Quanto à ação revisional de aluguel, na Lei nº. 8.245/91 essa ação era procedente no rito sumaríssimo, observando as hipóteses dispostas no artigo 68, entre elas: ao designar a audiência de instrução e julgamento.
O juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
Quanto à ação revisional de aluguel na Lei nº. 12.112/09, Lautenschleger et al (2010, p. 23), citam as principais alterações quanto ao rito usado nessas ações e, via de consequência de todos os procedimentos.
Se houver discordância, deverá conter contraproposta quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Silva (2005), comenta acerca da ação renovatória na Lei 8.245/91, afirmando que, conforme previsão do art. 74 da Lei, nas ações renovatórias, não sendo renovada a locação, o juiz fixava o prazo de até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. Lei nº. 12.112/09. O prazo a ser fixado pelo juiz para a desocupação diminui de 6 (seis) meses para 30 (trinta) dias.
Portanto, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, se houver pedido na contestação. Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Elaborar o presente estudo permitiu ampliar conhecimentos acerca do Direito de Arrependimento, sua jurisdição e princípios que o regulam no contexto imobiliário, onde verificou-se que se trata do desejo de uma das partes de cancelar o contrato, previamente elaborado, de comum acordo entre as partes. O cancelamento tanto pode ocorrer por uma das partes não cumprir o acordado, seja também por questões financeiras, em decorrência do desemprego, como tem ocorrido com frequência no Brasil ou por outras situações que se apresentem.
Em termos jurídicos, no Direito brasileiro, a extinção dos contratos pode ocorrer de diversos modos: por resolução, resilição bilateral ou distrato, resilição unilateral, resolução ou rescisão. O termo resilição, do latim resilire, significa “voltar atrás”, é o modo de extinção contratual por vontade de um ou dos dois contratantes, em virtude de razões que variam ao sabor de seus interesses, podendo ser, portanto, unilateral ou bilateral. Tanto a resilição unilateral quanto a bilateral operam de forma ex nunc, produzindo efeitos apenas para o futuro.
Quanto aos princípios que regem o direito de arrependimento, conforme Código Civil brasileiro, destacam-se – os princípios sociais e a boa-fé – ambos contribuíram efetivamente para a consagração desse direito, além dos princípios da eticidade, socialidade, operabilidade e equilíbrio econômico contratual. Quanto às noções que estão diretamente ligadas com o arrependimento, são: princípio da boa-fé objetiva e abuso do direito.
Além desses, também os princípios da eficiência, da transparência e da propriedade são indispensáveis para nortear as relações contratuais no contexto imobiliário.
O estudo possibilitou analisar o direito de arrependimento relacionado a quebra de contrato e distrato nas transações imobiliárias, cujo vínculo importa restrição voluntária de liberdade; cria uma relação da qual nenhuma das partes pode desligar-se sob o fundamento de que a execução a arruinará ou de que não o teria estabelecido se houvesse previsto a alteração radical das circunstâncias. O contrato obriga os contratantes, fazendo com que não seja lícito arrependerem-se, nem revogar, exceto por consentimento mútuo.
Permitiu conhecer o Código de Defesa do Consumidor, criado em 1990, para solucionar grande parte dos conflitos de interesses que existiam e ainda existem no seio social, em que a fragilidade dos menos favorecidos no que diz respeito à celebração de contratos, assumiram ao longo do tempo, os mais diversos prejuízos em situações cotidianas, o Código de Defesa do Consumidor tem como objetivo proteger o consumidor, enquanto parte mais fraca nas relações de consumo.
5GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
6DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. São Paulo: Saraiva, 2003.
7MIRANDA, Pontes de em sua tese intitulada o Tratado de direito privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1959 salienta que como o direito não admite que as partes fiquem vinculadas eternamente, a denúncia tem por escopo cessar os efeitos do contrato.
8Distingue-se da nulidade porque a rescisão somente pode ser obtida mediante ação judicial, enquanto a nulidade ser decretada independente de provocação Barbosa (2008, p. 78) .
9A Constituição Federal do Brasil valorizou a pessoa humana e, em consequência, trouxe um caráter social ao texto maior. Essa ideia é facilmente notada em sua redação. A justiça social também é representada pelo princípio da isonomia ou igualdade consagrado no art. 5º da Constituição Federal de 1988, que determina que todos são iguais perante a lei Cunha (2007, p. 83).
10TARTUCE, Flávio. Função social dos contratos: do código de defesa do consumidor ao código civil de 2002. Coleção Prof. Rubens Limongi França. São Paulo: Método, 2007.
11MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no código de defesa do consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001.
12Em ambos os casos apresentados, em que há cobrança de indenização e não há o direito de desistência, o sinal de negócio recebe o termo legal de “arras confirmatórias”. Júnior (2016, p. 49).
13Isso pode ocorrer sete dias após a pessoa pedir o produto ou então sete dias depois da entrega, já que ele não teve antes a oportunidade de analisar as características da mercadoria. Arezzo (2017, p. 32)
14A Lei Failliot, a primeira norma jurídica a permitir exceções à intangibilidade dos contratos, constitui marco decisivo na evolução do pensamento jurídico. Pereira (2000).
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1Cientista Político / Universidade do Estado do Amazonas – UEA – Mestre pelo programa de pós-graduação em Sociedade e Cultura na Amazônia – PPGSCA, oferecido pela universidade federal do amazonas- UFAM- Universidade Federal do Amazonas – UFAM. Professor da UFAM / Instituto Natureza e Cultura, Benjamin Constant – AM.http://lattes.cnpq.br/8976362978728660
2bismark.admbc@gmail.com, Licenciatura em Biologia e Química, Pós graduação em recurso humanos. https://lattes.cnpq.br/8277274460614121
3gagaubc548@gmail.com, Bacharel em Direito Pela Universidade do Norte – UNINORTE, Especialista em Direito Educacional, Especialista em Direito Administrativo e a nova Lei de Licitação. https://lattes.cnpq.br/9868213624706831
4Graduado em Geografia pela UEA, Especialização em Docência no Ensino Superior (FUNIP). Especialização em Ensino de Geografia (ÚNICA) Mestre em Geografia (IFCHS-UFAM). http://lattes.cnpq.br/0948834999996027