REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.7726008
Camila Santos da Silva Maia¹
A usucapião é umas das forma de aquisição da propriedade imóvel previstas no Direito Brasileiro. É um instrumento jurídico de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, além da junção de outros elementos que se diferem de acordo com a modalidade, finalidade e requisitos observados em cada caso. Qualquer que seja o tipo, 3 (três) requisitos são comuns à todas as modalidades, que são o tempo, a posse e o ânimo de dono.
A Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, que instituiu o Novo Código de Processo Civil, trouxe importantes mudanças para ordenamento jurídico brasileiro, alterando inúmeras disposições, dentre elas, na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). O seu artigo 1.071[1], modificou o Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973. A Usucapião Extrajudicial, também conhecida como Administrativa, encontra-se disciplinada no art. 216-A desta lei, sendo a inovação de maior destaque trazida na seara do Direito Registral e Notarial.
Marcelo Rodrigues (2016, p. 428-429), corretamente assevera que:
O dispositivo do art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 não distingue entre as várias modalidades de usucapião, circunstância a autorizar o entendimento de que se presta a todas as modalidades, à exceção daquela referida como administrativa (art. 60, Lei 11.977/2009) e da modalidade especial urbana (art. 183, CR, Estatuto da Cidade: Lei 10.257/2001), ambas reguladas por leis especiais dotadas de conjuntas feições material e instrumental.
No Estado da Bahia, a matéria encontra-se regulamentada, também, no Provimento Conjunto CGJ/CCI Nº 03/2020 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia e da Corregedoria das Comarcas do Interior e pelo Código de Normas e Procedimentos Notariais e de Registro do Tribunal de Justiça da Bahia, em seus arts. 219-A e 1418 a 1.429-O.
Diante dessa novidade, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) emitiu o provimento nº 65 de 14/12/2017 que visa regulamentar o procedimento da Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa), com o objetivo de padronizar os notários e os registradores para a prática da Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa), em todos os Estados Brasileiros.
A Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa), continuou tendo natureza declaratória e esse direito pode ser alcançado tanto através da conhecida via Judicial, que não foi revogada, assim como da Extrajudicial, através do Cartório de Imóveis, do qual será explanado alguns comentários.
A Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa), será processada perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca que estiver situado o imóvel usucapiendo, sem prejuízo da via judicial para obtenção da propriedade do bem imóvel pelo possuidor, sendo uma faculdade a escolha da via. Dessa forma, o usucapiente, pode optar por qualquer uma das vias disponíveis no ordenamento.
A principal finalidade é trazer maior celeridade ao procedimento desta modalidade de aquisição originária da propriedade, bem como de promover a sua desjudicialização. O Legislador viu que essa nova forma seria menos burocrática, mais barata, mais rápida e, deste modo, aliviaria o Judiciário que anda tão abarrotado de processos e a cada dia que passa, deixa o serviço a desejar.
Para Flávio Tartuce (2019), em qualquer uma das modalidades de usucapião, o caminho extrajudicial passa a ser possível, o que está em sintonia com a principiologia do Novo CPC e com a tendência de desjudicialização das contendas, de fuga do Judiciário. O autor acredita que a Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa), também possa atingir outros direitos reais, como a servidão, a superfície, a laje e o usufruto. Nesse sentido, Marcelo Rodrigues (2016), adere a esse entendimento, acrescentando ainda que:
O fenômeno da desjudicialização iniciado na Europa Continental, a exemplo de Portugal e Espanha, é atualmente uma realidade que caminha passo a passo no Direito brasileiro. Traduz-se em alternativa prática e eficiente à onerosa, complexa e lenta movimentação do sistema judiciário desprovido de estrutura razoável. No Brasil, sem planejamento e investimento no sistema, a “reforma” veio apenas da lei, enxugando procedimentos judiciais tidos por dispensáveis. A desopressão do Judiciário resulta de tendência contemporânea de potencializar mecanismos extrajudiciais de resolução de conflitos que garantam celeridade, eficácia e segurança jurídica.
Cumpre ressaltar que a Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa) é um procedimento que envolve tanto o Tabelionato de Notas, onde será feita ata notarial, que é um dos documentos necessários, conforme se verá abaixo, bem como o Cartório de Registro de Imóveis, onde se efetiva, de fato, a Usucapião Extrajudicial, onde serão apresentadas todos os elementos exigidos.
Mesmo na modalidade extrajudicial, o pedido denominado requerimento, instruído de alguns documentos, deve ser feito pelo interessado através de advogado, sendo obrigatória a presença deste. Caso o solicitante seja hipossuficiente, a prestação desse serviço pode ser feita através de Defensor(a) Público(a), que pode exercer suas funções tanto na via judicial, como em pleitos extrajudiciais ou administrativos, conforme pode ser visto na Constituição Federal e na Lei Orgânica Nacional da Defensoria Pública[2]. Cumpre ressaltar que é função institucional do Defensor(a) Público(a) a solução extrajudicial de litígios[3].
Conforme prevê o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, o requerimento deve ser instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, conforme já adiantado acima, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias (inciso I). Através da ata notarial, o Tabelião tem a possibilidade de atestar ou documentar a existência ou o modo de existir de algum determinando fato a pedido do interessado.
Deverá ser anexado ao pedido, a planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU), e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes (inciso II). Esse requisito é excepcionado no caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, ficando dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar, dispensada a notificação de todos os condôminos.
Esses 2 (dois) primeiros requisitos, incisos I e II do art. 216-A foram alterados pela lei 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, que dispôs sobre a regularização fundiária rural e urbana. A alteração realizada no primeiro inciso não trouxe modificação importante, senão apenas uma menção ao único artigo que retrata a ata notarial no Código de Processo Civil (art. 384[4]), que não traz maiores utilidades práticas. Está no capitulo destinando às provas e sua presunção de veracidade é relativa, podendo o destinatário comprovar sua falsidade ou irregularidade.
A alteração realizada no segundo inciso é mais importante, uma vez que antes, a planta e memorial descritivo assinado por profissional, além dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel. Hoje, esses titulares são apenas os de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel. Segundo Flávio Tartuce (2019), foi uma mudança importante, uma vez que se torna possível a presença de direitos pessoais patrimoniais, caso de contratos, que foram registrados ou averbados na matrícula, como por exemplo, uma locação imobiliária.
Outros requisitos previsto em lei são as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente (inciso III); justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (inciso IV). Cumpre ressaltar que a usucapião realizada de forma extrajudicial pode ser aplicada a todas as modalidades previstas no ordenamento e o “justo título” somente pode ser exigido como requisito essencial na modalidade de usucapião ordinária, previsto no art. 1.201, CC[5].
O pedido extrajudicial de usucapião não vinha tendo muita utilidade justamente em virtude do requisito do inciso II do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos e seu parágrafo segundo. Existia a necessidade expressa da assinatura da planta e memorial descritivo pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esses eram notificados pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias. O silêncio desses era interpretado como discordância e não havia o processamento desse requerimento administrativo. Essa resolução interpretativa constava de forma expressa na lei.
A planta exigida junto da apresentação do pedido deve conter a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Essa parte não foi alterada. O consentimento deveria ser expresso, no prazo de 15 (quinze) dias. Com a alteração trazida pela lei 13.465/2017, a falta dessa assinatura, após a sua devida notificação e decurso do prazo in albis, ou seja, em caso de silêncio, hoje é interpretada como concordância.
Essa interpretação do silêncio como discordância, como era a letra de lei antes da modificação, implicava em um óbice à efetivação deste instituto, impossibilitando o suprimento. Ela tinha como suposta finalidade privilegiar a segurança jurídica em detrimento da efetividade da usucapião extrajudicial. A alteração trazida pela lei 13.465/2017 trouxe objetivo nítido de conferir viabilidade ao instituto, que mesmo muito recente, não tinha aplicabilidade.
A lei ainda prevê que deverá ser dada ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que serão intimados para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. Tal previsão também pode ser verificada no artigo 259[6]do Novo Código de Processo Civil. Esta etapa do procedimento, tal qual ocorria em sua modalidade judicial prevista no Código de Processo Civil de 1973, tem por finalidade verificar se o imóvel objeto do pedido é bem público, o qual não se adquire por usucapião[7].
Para que seja dada maior publicidade ao procedimento, além das intimações apontadas acima, deverá ser publicado edital em jornal de grande circulação, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar sobre o pedido no prazo também de 15 (quinze) dias.
O pedido será autuado pelo registrador prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido, ou seja, os efeitos do requerimento dependem de posterior confirmação. Para Lorena Lucena Tôrres (2018):
Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para qualificação. Na qualificação, o Oficial verificará, entre outros cuidados: a) se foram apresentados todos os documentos necessários; b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei; c) se o requerimento permite: identificar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono; d) se foram identificados e qualificados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confinantes; e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido; f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento; g) se os imóveis indicados como confinantes são realmente confinantes e se são os únicos; h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento; i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa; j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas; k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confinantes;
As partes citadas pessoalmente ou por edital, desde que tenham legitimo interesse, podem realizar a impugnação do pedido de Usucapião Extrajudicial (ou Administrativa). Essa impugnação poderá ser justificada ou não e ficará a critério do Tabelião.
Em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida[8], que é um procedimento administrativo em que o(a) magistrado(a) analisa as exigências formuladas pelo Tabelião, de modo a chancelar ou não.
Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, pelo qual se processa a Ação de Usucapião, uma vez que não mais existe o procedimento especial para Ação de Usucapião.
Poderá também haver a conversão do procedimento extrajudicial em judicial no caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado.
Caso a dúvida não seja suscitada, a rejeição do pedido de Usucapião na modalidade Extrajudicial (ou Administrativa) administrativa, não impede o ajuizamento de ação de usucapião. Dessa forma, as vias oferecidas pelo ordenamento, judiciais e extrajudiciais, são independentes e facultativas. Para Roberto Paulino de Albuquerque Júnior (2015):
Se não há impugnação ou nota devolutiva desatendida, caberá ao registrador apreciar o pedido. A decisão do registrador pressupõe a qualificação, atividade administrativa vinculada privativa de profissional do direito em que são examinados os títulos apresentados a registro e verificado o preenchimento dos requisitos legais do ato registral No procedimento de usucapião extrajudicial, se a qualificação for positiva, o oficial procederá ao registro da aquisição do direito real na matrícula. Se o imóvel não for matriculado, efetuará a abertura da matrícula e o registro, seu primeiro ato. Se negativa, terá de fundamentar a decisão, indicando quais dos requisitos legais não foi atendido. A decisão que negar o pedido administrativo não obsta o ingresso com ação judicial de usucapião.
Poderão, inclusive, ser solicitadas e realizadas diligências necessárias pelo oficial de registro de imóveis. Essas diligências podem ser das mais diversas possíveis, tais como visitação in loco para que se ateste as informações trazidas no pedido.
Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido, o que não impede o ajuizamento de ação de usucapião, através da via judicial, que será de competência do foro da situação do bem imóvel. Dito de outro modo, o fato de a via extrajudicial ter se tornado inviável, não há impedimento para que o autor procure o judiciário, sobretudo em homenagem ao princípio da inafastabilidade e acesso à justiça, previsto na Constituição Federal[9] e no Código de Processo Civil[10].
Transcorrido o prazo após a publicação do edital, sem pendência de diligências e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa ou implícita, em caso de silêncio, dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, caso o imóvel ainda não tenha sido objeto de registro.
O procedimento extrajudicial da usucapião, recentemente alterado com vias de facilitação de aplicação, é um interessante instrumento que poderá se apresentar como uma solução mais ágil e eficiente à usucapião realizado de forma consensual, tal qual foram as inovações do divórcio, inventário e adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão extrajudiciais, podendo contribuir para a regularização fundiária no Brasil.
REFERÊNCIAS
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BRASIL. Lei nº. 13.465, de 11 de julho de 2017. Institui a regularização fundiária rural e urbana (REURB). Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 nov. 2022
BRASIL. Lei Complementar nº. 80, de 12 de janeiro de 1995. Organiza a Defensoria Pública da União, do Distrito Federal e dos Territórios e prescreve normas gerais para sua organização nos Estados, e dá outras providências. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp80.htm>. Acesso em: 29 nov. 2022
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RODRIGUES, Marcelo. Tratado de Registros Públicos e Direito Notorial. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, vol. IV. 11 ed. Rio de Janeiro: Forence, 2019.
TORRES, Lorena Lucena. Passo a passo da Usucapião Extrajudicial. JusBrasil, 15 de janeiro de 2018. Disponível em: < https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial>. Acesso em: 6 mar. 2023
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2015.
[1] Art. 1.071, CPC. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)
[2] Art. 1º, LC 80/94. A Defensoria Pública é instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe, como expressão e instrumento do regime democrático, fundamentalmente, a orientação jurídica, a promoção dos direitos humanos e a defesa, em todos os graus, judicial e extrajudicial, dos direitos individuais e coletivos, de forma integral e gratuita, aos necessitados, assim considerados na forma do inciso LXXIV do art. 5º da Constituição Federal. (Redação dada pela Lei Complementar nº 132, de 2009).
[3] Art. 4º, LC 80/94. São funções institucionais da Defensoria Pública, dentre outras:
II – promover, prioritariamente, a solução extrajudicial dos litígios, visando à composição entre as pessoas em conflito de interesses, por meio de mediação, conciliação, arbitragem e demais técnicas de composição e administração de conflitos; (Redação dada pela Lei Complementar nº 132, de 2009).
[4] Art. 384, CPC. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
[5] Art. 1.201, CC. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
[6] Art. 259, CPC. Serão publicados editais:
I – na ação de usucapião de imóvel;
II – na ação de recuperação ou substituição de título ao portador;
III – em qualquer ação em que seja necessária, por determinação legal, a provocação, para participação no processo, de interessados incertos ou desconhecidos.
[7] Art. 183, § 3º, CF/88. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 102, CC. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
[8] Art. 198, lei 6.015/73. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
IV – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
V – o interessado possa satisfazê-la; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
VI – caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
[9] Art. 5º, XXXV, CF/88. A lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito.
[10] Art. 3º, CPC. Não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito.
¹Advogada; Pós graduada em Direito e Gestão Imobiliária;Pós graduanda em Direito Penal e Processo Penal;