REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/cl10202512311320
Maria Mônica de Oliveira1
Resumo
O presente artigo científico, elaborado em conformidade com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especialmente as NBR 6022/2018, NBR 10520/2023 e NBR 6023/2018, analisa de forma aprofundada a usucapião especial urbana como instrumento jurídico voltado à efetivação da função social da propriedade e à concretização do direito fundamental à moradia. Parte-se da evolução histórica do direito de propriedade e de sua constitucionalização no Estado Democrático de Direito, destacando-se a relativização do caráter absoluto do domínio. Examina-se, ainda, se a usucapião especial urbana se configura exclusivamente como mecanismo de justiça social ou se pode ser compreendida como forma indireta de proteção ao direito de propriedade do titular formal que perde o imóvel. Utiliza-se metodologia qualitativa, com pesquisa bibliográfica, legislativa e jurisprudencial, recorrendo a doutrina clássica e contemporânea, bem como a precedentes dos tribunais superiores. Conclui-se que a usucapião especial urbana constitui instrumento legítimo de ordenação urbana e de efetivação de direitos fundamentais, não representando violação ao direito de propriedade, mas consequência jurídica do descumprimento de sua função social.
Palavras-chave: Usucapião especial urbana. Função social da propriedade. Direito à moradia. Direito de propriedade. Constituição Federal.
Abstract
This scientific article, prepared in accordance with the standards of the Brazilian Association of Technical Standards (ABNT), especially NBR 6022/2018, NBR 10520/2023 and NBR 6023/2018, provides an in-depth analysis of special urban adverse possession as a legal instrument aimed at implementing the social function of property and the fundamental right to housing. It examines the historical evolution of property rights and their constitutionalization within the Democratic State governed by the rule of law, emphasizing the relativization of absolute ownership. The study also discusses whether special urban adverse possession functions solely as a social justice mechanism or whether it may be understood as an indirect form of protection of the property rights of the formal owner who loses the asset. A qualitative methodology is adopted, based on bibliographic, legislative and case law research. The conclusion is that special urban adverse possession is a legitimate instrument of urban planning and the realization of fundamental rights, rather than a violation of property rights.
Keywords: Special urban adverse possession. Social function of property. Right to housing. Property rights. Federal Constitution.
1. Introdução
O direito de propriedade, historicamente concebido como direito subjetivo absoluto, sofreu profundas transformações ao longo da evolução do constitucionalismo moderno e contemporâneo. No Estado Liberal, a propriedade era compreendida como extensão da liberdade individual, cabendo ao Estado apenas sua proteção formal. Todavia, com o advento do Estado Social e, posteriormente, do Estado Democrático de Direito, passou-se a exigir que o exercício do domínio atendesse a interesses coletivos e sociais.
No ordenamento jurídico brasileiro, essa mudança consolidou-se com a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, que consagrou expressamente a função social da propriedade como elemento essencial do próprio direito de propriedade, nos termos do art. 5º, XXIII. No âmbito urbano, a Constituição atribuiu ao Poder Público municipal a condução da política de desenvolvimento urbano, com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, conforme dispõe o art. 182.
Nesse contexto, a usucapião especial urbana emerge como instrumento jurídico de elevada relevância social, destinado à regularização fundiária, à efetivação do direito à moradia e à promoção da justiça social no espaço urbano. Prevista no art. 183 da Constituição Federal e regulamentada pelo Código Civil de 2002 e pelo Estatuto da Cidade, essa modalidade de usucapião permite a aquisição da propriedade por aquele que exerce posse qualificada sobre imóvel urbano de reduzida extensão, desde que atendidos requisitos legalmente estabelecidos.
Diante disso, o presente artigo busca responder ao seguinte problema de pesquisa: a usucapião especial urbana configura-se como instrumento de efetivação da função social da propriedade ou como mecanismo de proteção indireta ao direito de propriedade do titular formal que perde o imóvel? Parte-se da hipótese de que a usucapião especial urbana concretiza valores constitucionais fundamentais, não representando afronta ilegítima ao direito de propriedade, mas consequência jurídica do descumprimento de deveres constitucionais inerentes ao domínio.
1.1 A Origem da usucapião
O termo usucapião trata-se de um vocábulo de origem latina, do gênero feminino, derivado da palavra usucapio, do verbo capio oucapere que significa tomar pelo uso, ou ainda adquirir pelo uso, e sua essência é perseguir um direito real sobre coisa alheia, adquirindo sua propriedade mediante posse mansa e pacífica da coisa, e o preenchimento dos requisitos legais. Tem sua fonte primária no Direito Romano, e no Brasil foi tratada pela primeira vez na Consolidação elaborada por Teixeira de Freitas, de modo que, seu texto cuidou para que aquele que possuísse de má-fé não se beneficiasse em detrimento do proprietário legítimo.
Trata-se de um marco do direito de propriedade previsto na Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5º, inciso XXII. Conceito simplificado encontramos na obra de Venosa (2011, p. 207) que define: “usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições”.
A posse é o fato que permite e possibilita o exercício do direito de propriedade. Quem não tem a posse não pode utilizar-se da coisa. (…) Estabeleceram-se então os seguintes requisitos para a usucapião, mantidos na lei e na doutrina modernas: res habilis (coisa hábil), iusta causa (justa causa), bona fides (boa-fé), possessio (posse) e tempus (tempo).
Dessa forma, o direito busca premiar com a usucapião aquele que faz o uso correto do bem, fazendo dele um objeto para a sua função social, em detrimento daquele que mesmo sendo o legítimo proprietário deixa seu bem abandonado. De um lado a Usucapião penaliza e ao mesmo tempo do outro lado premia quem faz o bom uso.
Há no Brasil previsão legal da aquisição da propriedade seja móvel ou imóvel por meio da usucapião em nosso texto constitucional que abriga duas modalidades, urbana e rural. Mas nosso foco aqui vai ser a urbana, que vai ter uma ação de natureza declaratória.
2. A evolução do direito de propriedade e a função social
2.1 O direito de propriedade no constitucionalismo liberal
No constitucionalismo liberal clássico, a propriedade ocupava posição central no sistema jurídico, sendo concebida como direito natural e absoluto. Influenciada pelas concepções jusnaturalistas e iluministas, a propriedade era compreendida como elemento indispensável à liberdade individual e à autonomia privada. John Locke defendia que a propriedade decorria do trabalho humano, antecedendo o próprio Estado, ao qual competiria protegê-la.
No plano normativo, tal concepção refletiu-se em codificações civis marcadas pelo individualismo, conferindo ao proprietário amplos poderes sobre a coisa, com mínima interferência estatal. No Brasil, o Código Civil de 1916 incorporou essa visão patrimonialista, atribuindo à propriedade caráter eminentemente absoluto.
2.2 A constitucionalização da função social da propriedade
Para começarmos este tema, temos que analisar principalmente quais são os requisitos indispensáveis para a aquisição do imóvel pela via da Usucapião Especial Urbana. Vamos aos requisitos essenciais da usucapião urbana, também chamada de “pró-moradia”:
- Posse ininterrupta e sem oposição: O interessado deve possuir o imóvel de forma contínua e pacífica, sem contestação judicial, pelo período de 5 anos.
- Intenção de dono (animus domini): A pessoa deve agir como se fosse a proprietária do imóvel, zelando por ele e arcando com as despesas (como IPTU, contas de água e luz, se aplicável).
- Área máxima de 250 m²: O imóvel urbano não pode ter uma área superior a 250 metros quadrados.
- Finalidade de moradia: O imóvel deve ser utilizado para a moradia do possuidor ou de sua família.
- Inexistência de outra propriedade: O requerente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural, em qualquer localidade do país.
- Uso único do benefício: O direito de usucapião especial urbana só pode ser reconhecido ao mesmo possuidor uma única vez.
- Imóvel privado: Bens públicos (da União, Estados ou Municípios) não podem ser adquiridos por usucapião.
Sendo que os requisitos obrigatórios para a procedência de uma ação judicial/pedido de usucapião especial urbana são exigidos a demonstração de três pressupostos: o lapso temporal fixado em lei, referente a cada espécie da usucapião; coisa idônea suscetível de usucapião (bem juridicamente qualificada (posse mansa, pacífica, contínua, sem oposição e com animus domini). Tais requisitos são obrigatórios para a declaração de todas as espécies de usucapião.
Por estes requisitos vemos que o direito somente é reconhecido àquelas pessoas que realmente estão numa certa situação de vulnerabilidade social e que estão usando e cuidando do imóvel que está usando para sua moradia e da sua família. O chamado proprietário original, que deixa o imóvel ser usado por mais de cinco anos, sem oposição, está demonstrando claramente que não precisa deste imóvel, ele ao menos, na maioria das vezes, nem sequer se lembra de que é o proprietário do imóvel. Analisando sob esse aspecto, vemos que o direito à propriedade não está sendo violado, este direito está sim sendo substituído por um maior, que é o direito à moradia, direito este que faz forma a dignidade humana, que todos têm, de acordo com nossa Constituição Brasileira.
Podemos analisar por outro lado também, que a superação desse modelo ocorre progressivamente a partir do século XX, sobretudo após a Segunda Guerra Mundial, com o fortalecimento do constitucionalismo social. A propriedade passa a ser compreendida como instituto jurídico funcionalizado, cujo exercício deve atender a finalidades econômicas e sociais.
No Brasil, a Constituição de 1988 representa marco decisivo nesse processo, ao estabelecer que “a propriedade atenderá a sua função social” (art. 5º, XXIII). Conforme leciona José Afonso da Silva, a função social não constitui mera limitação externa ao direito de propriedade, mas elemento integrante de sua própria estrutura normativa.
“…. Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião…”, por este artigo da CFRB podemos ver claramente a diretriz certa da função social da propriedade, pois vem reforçar a função social, que é dado o direito à famílias de baixa renda para terem direito digno à moradia também.
3. A usucapião especial urbana no ordenamento jurídico brasileiro
3.1 Fundamentos constitucionais e legais
A usucapião especial urbana encontra previsão direta no art. 183 da Constituição Federal, assegurando a aquisição da propriedade àquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 m², por cinco anos, de forma contínua e sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O Código Civil de 2002 reproduz tal previsão em seu art. 1.240, enquanto o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) reforça o caráter social e urbanístico do instituto.
Maria Helena Diniz assevera que a usucapião especial urbana constitui instrumento de justiça social, voltado à regularização fundiária e à concretização do direito à moradia.
Tartuce afirma que, na verdade “…a usucapião garante a estabilidade da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se pode mais levantar dúvidas a respeito da ausência ou vícios do título da posse..”. Analisando sob esse aspecto deste autor vemos que a usucapião serve muito como uma garantia fixa para que a posse possa ser ratificada sem nenhuma dúvida. Também pode-se afirmar que desse modo a função social da propriedade acaba sendo atendida por meio desse instituto.
4. Usucapião especial urbana e o direito fundamental à moradia
O direito à moradia foi expressamente incluído no rol dos direitos sociais pela Emenda Constitucional nº 26/2000. Trata-se de direito fundamental diretamente relacionado à dignidade da pessoa humana.
Nesse contexto, a usucapião especial urbana revela-se mecanismo eficaz de concretização desse direito, ao possibilitar a regularização da posse exercida por famílias que utilizam o imóvel como residência habitual.
Ingo Wolfgang Sarlet destaca que a moradia adequada constitui pressuposto indispensável para o exercício de outros direitos fundamentais.
No campo da denominada dimensão negativa de direitos fundamentais descritos na Constituição Brasileira, ou daquilo que também é chamado de uma função defensiva dos direitos fundamentais, podemos ver que a moradia, como bem jurídico fundamental, encontra-se, em princípio, protegida contra toda e qualquer sorte de indevidas intromissões. O Estado, assim como os particulares, têm o dever jurídico de respeitar e de não afetar (salvo em casos específicos) a moradia das pessoas, de tal sorte que toda e qualquer medida que corresponda a uma violação do direito à moradia é motivo de ser impugnada por via judicial. É precisamente esta a dimensão – a função defensiva do direito à moradia – a que se referem às diretrizes internacionais, quando utilizam os termos “respeitar” e “proteger”.
5. A função social da propriedade solidificado na Constituição Social
O direito à propriedade está previsto mais precisamente no inciso XXII do art. 5º, da Constituição Federal de 1988, onde fala que é garantido o direito de propriedade.
Porém, por outro lado, existe a função social da propriedade, qual seria a verdadeira função social da propriedade? O direito à propriedade seria uma afronta legal ao direito de moradia como função social? Qual dos direitos deve ser protegido e qual deve ser sacrificado? São questões que aparentemente são antagônicas, mas se analisarmos a fundo o assunto, vamos descobrir que podem ser os dois serem protegidos, dentro de uma margem de possíveis possibilidades.
Podemos ver o inciso XXIII do mesmo artigo 5º:
“XXIII – a propriedade atenderá a função social”.
Atendendo ao anseio do direito mais primordial, que é o da moradia, é o que a nossa Constituição escolhe com toda certeza, porque como que o ser humano vai ter dignidade humana sem ter um teto sobre sua cabeça? Como vai lhe ser negado a oportunidade de poder chamar de sua a moradia que está lhe servindo de casa e abrigo? Não há nem o que contestar nesse sentido. Por outro lado, o direito à propriedade vai ter que ceder um espaço pequeno para que aquele direito possa ser exercido em sua plenitude.
A propriedade deverá ser utilizada em prol da sociedade, ou seja, a propriedade deverá atender aos anseios da sociedade. Deve ser exercida em função da sociedade e não como mera reserva de capital, reforçando grandemente o capitalismo exacerbado, onde o lucro vem acima de tudo, até mesmo da vida e dignidade humana, desconstituindo assim os objetivos fundamentais de nossa República de construir uma sociedade justa e solidária.
6. A perda da propriedade pelo titular formal: violação ou consequência jurídica?
A crítica mais recorrente à usucapião especial urbana consiste na alegação de violação ao direito fundamental de propriedade do titular formal. Todavia, tal entendimento não se sustenta diante da concepção constitucional contemporânea do domínio.
O direito de propriedade não possui caráter absoluto, estando condicionado ao atendimento de sua função social. A perda da propriedade, nesse contexto, não configura sanção arbitrária, mas consequência jurídica do abandono ou da utilização socialmente inadequada do imóvel urbano. O dono do imóvel não está utilizando o imóvel como deveria, ou seja, ele não está servindo de moradia para ele. Nem sequer cuida do imóvel que está sendo desapropriado, pois se cuidasse não estaria perdendo-o para outro, tão facilmente assim. Sendo dessa forma, ele não está perdendo o imóvel e nem o outro está ganhando este imóvel de forma tão fácil e desmerecidamente como pode parecer à primeira vista, porque está fazendo deste uma verdadeira moradia para ele e sua família.
Carlos Roberto Gonçalves observa que a usucapião não pune o proprietário, mas premia aquele que confere à coisa destinação socialmente relevante.
7. Jurisprudência dos tribunais superiores
O Supremo Tribunal Federal tem reconhecido reiteradamente a constitucionalidade da usucapião especial urbana, destacando seu papel na concretização da função social da propriedade e do direito à moradia.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o reconhecimento da usucapião especial urbana exige prova inequívoca do preenchimento dos requisitos legais, sobretudo quanto à destinação do imóvel à moradia e à inexistência de outro bem imóvel em nome do possuidor.
Lembrando que a Súmula 340 do STF estabelece que bens dominicais (públicos) não podem ser adquiridos por usucapião desde a vigência do Código Civil, reforçando a ideia de que bens públicos são impenhoráveis e insuscetíveis de prescrição aquisitiva (usucapião).
8. Considerações finais
Portanto a usucapião especial urbana configura-se como instrumento jurídico essencial à efetivação da função social da propriedade e do direito fundamental à moradia. Não pode e não deve ser considerada uma afronta ilegítima ao direito de propriedade, o instituto expressa a opção constitucional por um modelo de propriedade funcionalizada, comprometida com a justiça social e com o desenvolvimento urbano sustentável.
Conclui-se que a perda da propriedade pelo titular formal decorre do descumprimento de deveres constitucionais inerentes ao domínio, reafirmando-se a centralidade da função social como elemento estruturante do direito de propriedade no Estado Democrático de Direito.
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1Centro de Ensino Superior de São Gotardo – CESG