REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.11150116
Salles Neto, Moacyr1
Stakoviak Júnior, Paulo Beli Moura2
Resumo
O presente trabalho aborda os institutos da prescrição e da decadência relacionados aos vícios de construção, trazendo à luz os aspectos controversos da doutrina e da jurisprudência, buscando compatibilizar as normas legais, as normas técnicas da engenharia, e as expectativas dos usuários das edificações que, não obstante façam a frequente escolha por componentes mais econômicos (e, portanto, de menor durabilidade), esperam o desempenho correspondente aos sistemas de qualidade superior, o que tem acarretado um crescente volume de demandas judiciais e fragilizado a indústria da Construção Civil.
É realizada uma análise da evolução histórica destes institutos, os quais alcançam sua maturidade no Código Civil de 2002 que especifica, em seu artigo 205, o prazo de prescrição em vícios afetos à problemas de solidez e segurança (portanto mais gravosos), sendo os demais prazos deste diploma relacionados à decadência. É também abordada a antinomia existente nos prazos decadenciais apresentados no Código Civil de 2002 e no Código de Defesa do Consumidor (o qual prevalece, pelo seu status supralegal).
Ao final, são compilados os prazos de garantia relacionados a vícios de construção, sendo os pertinentes à solidez e segurança das edificações abordados no artigo 618 do Código Civil de 2002 e, os demais sistemas construtivos, recomendados pela NBR 17.170/2002.
Palavras–Chave: PRESCRIÇÃO; DECADÊNCIA; VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.
Abstract
This work addresses the concepts, theories, and distinctions between the institutes of prescription and decadence concerning construction defects. It sheds light on the controversial aspects of doctrine and jurisprudence, aiming to reconcile legal norms, engineering technical standards, and the expectations of building users. Despite frequently opting for more economical components (and therefore less durable ones), users still expect performance equivalent to superior quality systems. This situation has led to a growing volume of legal claims and weakened the Construction Industry.
An analysis of the historical evolution of these legal concepts is conducted, which culminates in the Brazilian Civil Code of 2002. This code specifies, in Article 205, the prescription period for defects related to solidity and safety (which are more serious). Other time limits within this legal framework are related to decadence. The document also addresses the existing conflict between the decadence periods outlined in the Civil Code of 2002 and the Consumer Protection Code (which prevails due to its supralegal status).
At the end, the warranty periods related to construction defects are compiled, with those relevant to the solidity and safety of buildings addressed in Article 618 of the Brazilian Civil Code of 2002. The other construction systems are recommended by NBR 17.170/2002.
Keywords: PRESCRIPTION; DECAY; CONSTRUCTION DEFECTS.
1. Introdução
Como o Código Civil de 1916 não fazia qualquer distinção entre os institutos da prescrição e da decadência, cabia à doutrina e à jurisprudência diferenciá-los, o que nunca foi feito de forma pacífica.
Não obstante os avanços trazidos com o advento do Código Civil de 2002, a confusão inerente aos prazos prescricionais e à extensibilidade dos prazos de garantia, bem como sua abrangência, continuaram permeando os profissionais do Direito, os quais encontram preceitos distintos dentro do regramento legal, bem como na compatibilização das normas legais e técnicas de engenharia.
Os constantes avanços tecnológicos provocaram, nos consumidores, uma maior expectativa de desempenho em todos os produtos ao seu alcance, incluindo, por óbvio, os imóveis.
Infelizmente o mercado da construção civil compreende uma complexidade maior que a inerente às demais áreas, vez que seus produtos, os edifícios, possuem o desempenho condicionado à durabilidade de seus sistemas e componentes, os quais são, por vezes, escolhidos pelos clientes leigos, que buscam conciliar o produto à sua capacidade financeira, não se atentando que, normalmente, componentes de custo mais reduzido apresentam desempenho também inferior.
Não obstante a escolha de componentes mais econômicos, os clientes frequentemente continuam com a expectativa de desempenho de produtos de qualidade superior, gerando uma inevitável frustração frente ao uso, normalmente acarretando a busca da indenização pelo meio judicial.
Tal equação tem gerado um crescente volume de demandas judiciais, o que tem fragilizado a indústria da Construção Civil, vez que a tendência da justiça é de ir além do mero ressarcimento ao consumidor lesado, ao aplicar altos valores de indenização com a função pedagógica de coibir a propagação de um ato considerado predatório, por vezes ignorando a complexidade das decisões que culminaram no produto objeto da lide.
2. Prescrição e decadência
Garcia Júnior e Rossini (2023) e Theodoro Júnior (2021) orientam que o decurso do tempo é o acontecimento natural que exerce maiores efeitos sobre as relações ou situações jurídicas, ora positivos, ora negativos. Isolada ou cumulativamente com outros fatores, a lei toma o tempo como causa de aquisição (como a usucapião ou prescrição aquisitiva) ou extinção de direitos ou faculdades jurídicas (prescrição liberatória e decadência).
Dentre os institutos que influenciam a perda da pretensão ou a perda do próprio direito, temos a prescrição e a decadência, eventos que afetam as relações jurídicas pertinentes a todos os setores do direito privado (obrigações, família, sucessões e direitos reais), estendendo-se, inclusive, ao direito público (THEODORO JÚNIOR, 2021).
Conforme Bevilaqua (1944, p. 458, apud SHIMURA, 2006), prescrição extintiva seria a perda da ação atribuída a um direito, de toda a sua capacidade defensiva, em consequência de seu não uso durante determinado espaço de tempo definido em lei, ou seja, prescrita a ação o direito material fica desprovido de defesa em juízo, perdendo sua realizabilidade, salvo quando atingida apenas determinada forma procedimental. O direito subjetivo não seria afetado pela prescrição, restando intocado. A prescrição aquisitiva, por sua vez, seria relacionada à aquisição da propriedade por meio da usucapião, nos moldes dos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil de 2002.
Para Gagliano e Pamplona Filho (2006, p.455), “a prescrição é a perda da pretensão de reparação do direito violado, em virtude da inércia do seu titular, no prazo previsto pela lei”. Desta forma, seria a extinção da pretensão oriunda do direito subjetivo que foi violado, por inércia de seu titular.
Garcia Júnior e Rossini (2023, p.18) discorrem que “a prescrição é a perda da pretensão, atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade defensiva, em consequência do não uso delas, durante um determinado espaço de tempo”, podendo ser também compreendida como a
perda da pretensão de reparação do direito violado, em virtude da inércia do seu titular, no prazo previsto pela lei, tendo como objeto direitos subjetivos patrimoniais e disponíveis, não afetando, por consequência, direitos sem conteúdo patrimonial direto como os direitos personalíssimos, de estado ou de família, que são irrenunciáveis e indisponíveis.
A decadência, por sua vez, consistiria na perda do próprio direito subjetivo em razão da fluência do tempo, havendo o perecimento do direito da parte pelo seu não exercício em determinado lapso temporal, definido em lei ou convencionado pelas partes. Cabe salientar que, ao contrário do que sucede com a prescrição, a decadência geralmente não se interrompe nem se suspende, demandando apenas a passagem do tempo (SHIMURA, op. cit., p. 100).
Segundo Garcia Júnior e Rossini (2023) a decadência corresponderia à extinção de um direito pelo seu não exercício no prazo legal, ou seja, a perda de um direito potestativo, que independe de qualquer ato da parte contrária, pela inércia do seu titular, sendo considerado como um estado de sujeição.
Gagliano e Pamplona Filho (2006, p.456) conceituam a decadência como a perda efetiva de um direito potestativo, pela falta de seu exercício, no período determinado em lei ou pela vontade das próprias partes. Assim sendo, seria literalmente a extinção do direito, sendo também conhecida por caducidade, não remanescendo qualquer sombra de direito em favor do titular, que não terá como exercer mais, de forma alguma, o direito caduco.
3. Evolução Histórica
Neves (2006) relata que a primeira menção ao instituto da prescrição é encontrada no texto bíblico do Levítico que estabelece no capítulo 25, versículo 10, o perdão das dívidas no ano do Jubileu, sendo que essa extinção se fundava na solidariedade, um valor consolidado nos fundamentos do Judaísmo, e no desapego aos bens materiais.
Venosa (2001), assim como Garcia e Rossini (2023) discorreram sobre este instituto no Direito Romano e a origem da palavra prescrição, a qual derivaria do vocábulo latim praescriptus, que significa prefixado, escrever no começo (prae-escriptio). Segundo Venosa (2001, p.574), a prescrição era desconhecida em um primeiro momento, sendo todas as ações consideradas perpétuas. Posteriormente, com o advento da Lei Aebutia do século II, introdutória ao processo formular, os pretores puderam instruir os casos previamente ao envio aos juízes, bem como criar ações até então não previstas no direito honorário (jus honorarium). Do surgimento desse poder somado à necessidade de limitar o tempo dentro do qual as ações podiam ser propostas, surgiram as ações temporárias, as quais passariam a coexistir com as ações perpétuas. Informa também que
ao estabelecer que a ação era temporária, fazia o pretor precedê-la de parte introdutória chamada praescriptio, porque era escrita antes ou no começo da fórmula. Por uma evolução conceitual, o termo passou a significar extensivamente a matéria contida nessa parte preliminar da fórmula, surgindo então a acepção tradicional de extinção da ação pela expiração do prazo de sua duração.
Teodósio II, também conhecido como Teodósio, o Calígrafo, imperador romano do Império Romano do Oriente de 402 a 450 introduziu no Direito Romano um modelo genérico de regra prescricional, destinada a atingir todas as ações, o que acabou por extinguir as ações perpétuas até então existentes (PINTO, 2018).
Justiniano I, também conhecido como Justiniano, o Grande, imperador romano do Oriente de 527 a 565, por sua vez, dividiu a prescrição em duas espécies: aquisitiva e extintiva. A prescrição aquisitiva tornou-se o modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada, correspondendo à usucapião moderna. A prescrição extintiva era o meio pelo qual o devedor se via livre de uma obrigação pelo decurso do tempo (PINTO, 2018).
Constata-se, a partir das observações de Venosa (2001), que a evolução do instituto da prescrição afastou-se da solidariedade relatada por Neves (2006) à medida em que buscou, paulatinamente, a segurança jurídica ao impedir que o detentor do Direito o pudesse impor perpetuamente ao sujeito passivo, limitando assim sua ação pelo decurso do tempo.
Os Códigos Civis Francês de 1804, Italiano de 1865 e Português de 1876 não particularizavam os conceitos de prescrição, decadência ou tampouco usucapião, carecendo de adequada sistematização para viabilizar a aplicação destes institutos. A diferenciação entre prescrição e usucapião foi primeiro positivada no Código Civil Alemão de 1896, possibilitando uma melhor sistematização para a matéria, embora ainda não fazendo referência expressa à decadência, apesar de reconhecer sua existência (NEVES, 2006).
Conforme bem aponta SALVATORI (2013), apesar do projeto primitivo do Código Beviláqua distinguir os institutos da prescrição e da decadência, o legislador do Código Civil de 1916 optou por não os diferenciar, referenciando-se aos efeitos da perda de direito por decurso de prazo simplesmente como prescrição. Assim sendo, o Código Civil Brasileiro de 1916 consolidou os preceitos já firmados pelos Códigos europeus, tornando a abordagem brasileira da prescrição uma síntese destes diplomas, sem qualquer inovação.
4. Código Civil de 1916 e Jurisprudências relacionadas a vícios ocultos na Construção Civil
Como relatado por Grandiski (2018), o Código Civil de 1916 vigorou para prédios entregues de 01/01/1917 até 10/01/2003, quando foi substituído pelo Código Civil em vigor. Tal diploma (de 1916) era quase que inteiramente baseado na teoria da culpa, conforme seu artigo 159, que constituía a base de referência para o estabelecimento do necessário nexo causal entre a culpa, o respectivo dano e a responsabilização do responsável:
Art. 159. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. A verificação da culpa e a avaliação da responsabilidade regulam-se pelo disposto neste Código, arts. 1.518 a 1.532 e 1.537 a 1.553.
Como já informado, o legislador do Código Civil de 1916 optou por não diferenciar os institutos da Prescrição e da Decadência, utilizando apenas a expressão Prescrição, a qual encontrava-se entre os artigos 161 e 179. Dizia o artigo 178, §5°, IV do Código Civil de 1916:
Art. 178. Prescreve:
(…)
§ 5º Em seis meses:
(…)
IV. A acção para haver o abatimento do preço da coisa immovel, recebida com vicio redhibitorio, ou para rescindir o contracto commutativo, e haver o preço pago, mais perdas e damnos, contado o prazo da tradição da coisa.
A jurisprudência da época acabou por definir que o prazo prescricional de 6 meses citado no artigo 178 §5°, IV era aplicável apenas aos vícios redibitórios “legítimos”, entendidos esses como os que poderiam implicar em redibição (anulação) contratual, ou pedido de abatimento de preço. Para os vícios construtivos não redibitórios, o prazo de garantia de 5 anos do artigo 1.245 seria o pertinente (GRANDISKI, 2018, p.208).
Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.
A existência de uma regra específica de garantia no Código Civil de 1916, destinada à indústria da Construção Civil, deve-se ao fato dos bens imóveis serem considerados como bens duráveis, fazendo parte de uma classe especial de bens com vida útil de longa duração (GRANDISKI, op. cit., p.208).
A solidez referenciada no artigo 1.245 refere-se ao próprio edifício e, a segurança, à preservação da saúde e segurança dos usuários. Assim, a interpretação literal do artigo 1245 o restringiria às falhas estruturais, perigo de desabamento, rompimento de lajes, paredes, telhados, dentre outros fatores relacionados à ruína ou risco de ruína da obra. Observou-se, entretanto, uma posterior ampliação jurisprudencial para outros casos, ainda que não afetassem a solidez e segurança da edificação, bastando ameaçar a segurança das pessoas que dele se utilizariam, tais como infiltrações generalizadas de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que pudessem afetar a saúde dos moradores, dentre outros. São exemplos os Recursos Especiais 9375, 1473, 5522 e 32676/SP (GRANDISKI, op. cit., p.219).
RECURSO ESPECIAL. AUSENCIA DE CONTRARIEDADE A LEI. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. PRAZO DE GARANTIA DA OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO. NÃO VIOLA OS ARTS. 178, PARÁGRAFO 5, IV, 1243 E 1245 DO COD. CIVIL A DECISÃO QUE AFASTA A PRESCRIÇÃO ARGUIDA POR SE CUIDAR DE AÇÃO INDENIZATORIA PELOS DANOS, CONSIDERADOS DE GRANDE MONTA, PELOS QUAIS E O CONSTRUTOR RESPONSAVEL.
(STJ – REsp: 9375 SP 1991/0005467-4, Relator: Ministro CLAUDIO SANTOS, Data de Julgamento: 17/12/1991, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 30.03.1992 p. 3986 RSTJ vol. 101 p. 329,DJ 30.03.1992 p. 3986 RSTJ vol. 101 p. 329).
INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO. I – DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO QUE OFENDEM A SEGURANÇA E A SOLIDEZ DA OBRA. SÃO COMPOSSIVEIS O ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL E O ARTIGO 43, II, DA LEI N. 4.591/64, QUE NÃO EXAUSTA A RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR, MAS RESGUARDA DA FALTA DE EXECUÇÃO OU DO RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DA OBRA O ADQUIRIDOR DE UNIDADE AUTONOMA. II – A PRESCRIÇÃO, NÃO SENDO A AÇÃO REDIBITORIA NEM QUANTI MINORIS, MAS DE COMPLETA INDENIZAÇÃO, E VINTENARIA (ART. 177, DO CÓDIGO CIVIL). III – A NATUREZA DA VIA ESPECIAL OBSTA A REDISCUSSÃO DE MATERIA DE FATO. ART. 1222 DO CÓDIGO CIVIL, NÃO PREQUESTIONADO. DISSIDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO. ART. 255, PARÁGRAFO ÚNICO, REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SUMULAS NS. 279, 282, 291 E 369 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. IV – RECURSOS ESPECIAIS NÃO CONHECIDOS.
(STJ – REsp: 1473 RJ 1989/0012020-4, Relator: Ministro FONTES DE ALENCAR, Data de Julgamento: 12/12/1989, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 05.03.1990 p. 1410 RSTJ vol. 101 p. 307)
DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. INTELIGENCIA DO ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. – O PRAZO DE CINCO (5) ANOS DO ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL, RELATIVO A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR PELA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA EFETUADA, E DE GARANTIA E NÃO DE PRESCRIÇÃO OU DECADENCIA. APRESENTADOS AQUELES DEFEITOS NO REFERIDO PERIODO, O CONSTRUTOR PODERA SER ACIONADO NO PRAZO PRESCRICIONAL DE VINTE (20) ANOS.
(STJ – REsp: 5522 MG 1990/0010263-4, Relator: Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Data de Julgamento: 14/05/1991, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 01.07.1991 p. 9200 RJTAMG vol. 44 p. 323 RSTJ vol. 101 p. 322,DJ 01.07.1991 p. 9200 RJTAMG vol. 44 p. 323 RSTJ vol. 101 p. 322)
EMPREITADA DE CONSTRUÇÃO DE EDIFICIO EM CONDOMÍNIO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. GARANTIA QUINQUENAL. PRAZO PRESCRICIONAL VINTENARIO. O ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO QUINQUENAL DE GARANTIA – DEVE SER INTERPRETADO E APLICADO TENDO EM VISTA AS REALIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL NOS TEMPOS ATUAIS. DEFEITOS DECORRENTES DO MAU ADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, E PREJUDICIAIS A UTILIZAÇÃO DAS UNIDADES DE MORADIA, NÃO CONSTITUEM VICIOS REDIBITORIOS, E SUA REPARAÇÃO PODE SER EXIGIDA NO PRAZO VINTENARIO. NÃO INCIDENCIA DO ART. 178, PARAG. 5., IV, DO CÓDIGO CIVIL AOS CASOS EM QUE O DEFEITO NA COISA IMOVEL NÃO SE CARACTERIZA COMO VICIO REDIBITORIO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PELA ALINEA ‘C’, MAS NÃO PROVIDO.
(STJ – REsp: 32676 SP 1993/0005571-2, Relator: Ministro ATHOS CARNEIRO, Data de Julgamento: 09/08/1993, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 16.05.1994 p. 11772 LEXSTJ vol. 63 p. 188,DJ 16.05.1994 p. 11772 LEXSTJ vol. 63 p. 188)
Meirelles (2005) argumentou que o prazo de 5 anos previsto no artigo 1.245 deveria ser considerado como prazo de garantia, e não de prescrição, o que não encontrava guarda em nenhum outro lugar referente às construções no Código Civil de 1916, exceto quanto aos vícios redibitórios do artigo 178. Por esta razão, aplicou cumulativamente o disposto nos artigos 177 e 179, concluindo que, para a construção civil, se aplicaria o prazo prescricional de 20 anos em ações ordinárias:
O prazo qüinqüenal dessa responsabilidade é de garantia, e não de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito.
Por outro lado, tratando-se de prazo de garantia, não admite interrupção ou suspensão, mas poderá ser ampliado contratualmente, se assim o desejarem as partes. O que não pode é ser suprimido ou reduzido, pois a lei civil fixa um mínimo de ordem pública. (MEIRELLES, op. cit. P. 302).
Esta interpretação acabou se constituindo na corrente doutrinária majoritária nos tribunais, sendo confirmada pela Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça: “Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra (Súmula 194 do STJ (DJU 03.10.1997))”.
Relativamente ao prazo de garantia, Grandiski (op. cit., p.209) esclarece que a doutrina e a jurisprudência então dominantes, como os já citados Recursos Especiais 9375, 1473, 5522 e 32676/SP, estenderam o prazo de 5 anos do artigo 1.245, “nominalmente válido só para empreiteiros, como prazo genérico válido para todos os construtores, de obras de qualquer porte, envolvendo também as obras por administração”. Posteriormente o escopo de problemas também foi ampliado para além dos inerentes à solidez e segurança, passando a abranger outros problemas graves, então relacionados ao prazo prescricional de 6 meses do artigo 178, §5°, IV.
5. Código Civil de 2002, Código de Defesa do Consumidor e Jurisprudências contemporâneas relacionadas a vícios na Construção Civil
As disposições do Código Civil de 2002 entraram em vigor em 11/01/2003, sendo aplicáveis aos imóveis entregues a partir desta data.
Buscando superar as divergências doutrinárias e jurisprudenciais então decorrentes da falta de distinção entre prescrição e decadência no Código Civil de 1916, o Código Civil de 2002 disciplinou expressamente na lei quais seriam os prazos prescricionais e quais se reputariam como decadenciais.
Todos os prazos prescricionais do Código Civil estão previstos de forma taxativa nos artigos 205 e 206. Dessa forma, todos os demais prazos são de decadência:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Como bem afirma Reale (1999), p.67:
Menção à parte merece o tratamento dado aos problemas da prescrição e decadência, que, anos a fio, a doutrina e a jurisprudência tentaram em vão distinguir, sendo adotadas, às vezes, num mesmo Tribunal, teses conflitantes, com grave dano para a Justiça e assombro das partes. Prescrição e decadência não se extremam segundo rigorosos critérios lógico-formais, dependendo sua distinção, não raro, de motivos de conveniência e utilidade social, reconhecidos pela política legislativa. Para pôr cobro a uma situação deveras desconcertante, optou a Comissão por uma fórmula que espanca quaisquer dúvidas. Prazos de prescrição, no sistema do Projeto, passam a ser, apenas e exclusivamente, os taxativamente discriminados na Parte Geral, Título IV, Capítulo I, sendo de decadência todos os demais, estabelecidos, em cada caso, isto é, como complemento de cada artigo que rege a matéria, tanto na Parte Geral, como na Especial.
Relativamente à ocorrência de vícios aparentes, há uma divergência doutrinária entre o Código Civil em vigor e o Código de Defesa do Consumidor. Os artigos 615 e 616 do Código Civil esclarecem que prescreve, no ato do recebimento, o prazo para reclamar dos vícios aparentes, vez que deixam claro que o contratante deve examinar a obra e reclamar, se o empreiteiro desatendeu às especificações contratuais e normas técnicas:
Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.
Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.
Tal regramento, entretanto, é diferente nas relações de consumo, conforme o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 2° Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
II – (Vetado).
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
O parágrafo 3º do artigo 26 do CDC adotou a teoria da vida útil do bem em relação aos vícios ocultos. Assim, mesmo após expirada a garantia contratual, mantida em 5 anos no artigo 618 do Código Civil de 2002, o fornecedor pode ser responsabilizado pelo vício no produto, conforme avaliação do magistrado.
Quando o vício é aparente e de fácil constatação, o consumidor tem 90 dias (para bens duráveis) para exigir a reparação, descontando o prazo da garantia contratual. No caso dos vícios disciplinados no artigo 26, §3º, CDC, a teoria da vida útil do bem prevalece, permitindo a responsabilização do fornecedor mesmo após o término da garantia.
Grandiski (op. cit., p. 240) relata que diversos doutrinadores não acompanham a visão determinística dos artigos 615 e 616 do Código Civil de 2002, alegando que o conceito de vício aparente como vício de fácil constatação, mesmo para um técnico, é altamente subjetivo, vez que depende, dentre outros aspectos, do tempo utilizado na vistoria e da atenção dispensada pelo comprador, no ato do recebimento. Assim, bastaria que o comprador alegasse dificuldade na constatação do vício aparente para poder classificá-lo como oculto, fundamentando seus argumentos nos artigos 445 e 446 do Código Civil. Romano (2020) aborda, em seu estudo, jurisprudências afetas a esta argumentação, a exemplo do Recurso especial 1721694/SP.
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
(…)
Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência (BRASIL, 2002).
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(STJ – REsp: 1721694 SP 2017/0317354-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2019)
Merece destaque um procedimento cada vez mais adotado pelos adquirentes de imóveis: trata-se da confecção do Parecer Técnico de Vistoria para Entrega das Chaves, o qual é elaborado por profissional habilitado e relaciona as não-conformidades passíveis de observação direta (vícios aparentes), condicionando o recebimento da unidade ao seu reparo. Tal documento, pela sua natureza, afasta a possibilidade de o comprador reclamar dificuldade na constatação de vícios aparentes.
Especificamente relacionado à indústria da Construção Civil, Grandiski (op. cit., p. 218) esclarece que “a orientação jurisprudencial mais recente pretende indicar que as decisões condenatórias de construtoras deveriam deixar sua função apenas ressarcitória para servirem como indutor da prevenção antecipada para evitar o dano”. Por esta razão, a jurisprudência tem alargado o conceito de solidez e segurança, para considerá-las ameaçadas com o aparecimento de defeitos que, por sua natureza e em uma interpretação estrita do artigo 618, não teriam tal alcance. Meirelles (2023) exemplifica tais defeitos como rachaduras, infiltrações e quedas de revestimentos, os quais não teriam como consequência a ruína do edifício, mas poderiam comprometer a saúde e segurança de moradores, ainda que em um futuro mediato.
Relativamente ao prazo prescricional para indenização por danos materiais em razão de vício de construção, a jurisprudência tem reiteradamente afirmado que é de 10 anos, a contar da ciência inequívoca da inadimplência da parte adversa, nos termos do artigo 205 do Código Civil (ROCHA e ROCHA, 2023; VIAPIANA, 2022).
6. A prescrição e o direito intertemporal
Na parte final do Código Civil de 2002, entre os artigos 2.028 e 2.046, o legislador traçou algumas regras de direito intertemporal, com o intuito de dirimir eventuais dúvidas sobre a aplicação da lei no tempo, na passagem da vigência do Código Civil de 1916 para o atual.
Garcia Junior e Rossini (2023) esclarecem que buscou-se determinar se um prazo de prescrição que começou a fluir na vigência do Código Civil anterior, tendo sido alterado pelo atual Código, manteria o previsto na legislação revogada ou aplicaria a atual. Segundo o artigo 2.028 do Código Civil:
Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Assim sendo, caso o atual Código Civil tenha aumentado determinado prazo, aplicar-se-á o novo prazo, porém, computando-se o tempo já transcorrido na vigência da legislação anterior. Caso o novo prazo seja inferior, em já tendo transcorrido metade do prazo sob a vigência da lei anterior, ignorar-se-ia a alteração e o prazo continuaria a fluir normalmente, sem redução. Na ocorrência de não ter transcorrido metade do prazo sob vigência da lei anterior, aplicar-se-ia o novo prazo reduzido, o qual terá por termo inicial a vigência do código Civil atual, desconsiderando-se o prazo já transcorrido (GARCIA JUNIOR E ROSSINI, op. cit., p.43).
É com base no artigo 2.028 do Código Civil que o prazo de prescrição de 20 anos da Súmula 194 do STJ tem sido interpretado pelos doutrinadores como reduzido para 10 anos, que é o prazo máximo prescricional do novo Código Civil.
7. Anomalias, vícios, garantias e falhas – ABNT e prescrições legais
As Normas Técnicas de engenharia, mais especificamente as pertinentes à indústria da Construção Civil, são documentos que apresentam um padrão aceito pela sociedade (padronizam produtos e serviços), tornando possível que produtos feitos por empresas e países diferentes funcionem em conjunto sem problemas.
Cabe salientar que cada país possui entidades normatizadoras próprias, a exemplo da ASTM International (American Society for Testing and Materials) nos Estados Unidos, a DIN (Deutsches Institut für Normung) na Alemanha e a BSI (National Standards Body) na Inglaterra. No Brasil a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é a entidade responsável pela elaboração, difusão e incentivo ao uso das Normas Técnicas em território nacional. Fundada em 28/09/1940, a ABNT é reconhecida como o único Foro Nacional de Normalização pela Resolução N°7 do CONMETRO de 24/08/1992 (CONMETRO, 1992).
A obrigatoriedade do uso das normas técnicas nas relações civis, regidas pelo Código Civil de 2002, resulta da interpretação do disposto nos artigos 615 e 616, facultando ao proprietário da obra rejeitá-la ou recebê-la (desde que haja o abatimento de preço) se o construtor desobedeceu ao projeto, sem a aquiescência dele, conforme ilustrado na Figura 1. Por consequência, o empreiteiro não pode obedecer às instruções do proprietário-leigo que considere como infrações às normas técnicas.
Figura 1 – Condutas possíveis ao proprietário da obra, quando do recebimento, conforme o Código Civil de 2002
O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 39, inciso VIII, referencia esta entidade normativa:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro).
A NBR 13.752/1996 fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil. Esta instrução normativa traz, ainda, dentre outras definições, as de avaria, dano, defeitos, vícios e vícios redibitórios:
3.11 Avaria: dano causado a qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele externo.
(…)
3.26 Dano: ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, resultante de delito extracontratual ou decorrente da instituição de servidão. No Código de Defesa do Consumidor, são as consequências dos vícios e defeitos do produto ou serviço.
(…)
3.28 Defeitos: anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.
(…)
3.75 Vícios: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.
3.76 Vícios redibitórios: vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina, e que, se fossem do conhecimento prévio do adquirente, ensejariam pedido de abatimento do preço pago, ou inviabilizariam a compra.
Assim, os vícios seriam caracterizados como anomalias passíveis de causar transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor, ao passo que os defeitos poderiam representar potencial ameaça à saúde ou segurança do usuário, portanto, mais gravosos.
A NBR 16.747/2020 fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade, sendo aplicada às edificações de qualquer tipologia, sejam públicas ou privadas. Esta instrução normativa traz, em seu corpo, dentre outras, as definições de anomalia, condições de exposição, conservação, desempenho, deterioração, durabilidade, falha, manifestação patológica, manutenibilidade, profissional habilitado, plano de manutenção e vida útil:
3.3 Anomalia: irregularidade, anormalidade e exceção à regra que ocasionam a perda de desempenho da edificação ou suas partes, oriundas da fase de projeto, execução ou final de vida útil, além de fatores externos, podendo, portanto, ser classificadas como anomalia endógena, anomalia funcional ou anomalia exógena.
(…)
3.6 Condições de exposição: conjunto de ações atuantes sobre a edificação, incluindo cargas gravitacionais, ações externas e ações resultantes da ocupação.
(…)
3.8 Conservação: conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente, conforme ABNT NBR 16280.
3.9 Desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas (estruturas, fachadas, paredes externas, pisos, instalações hidrossanitárias, instalações elétricas), quando submetidos às condições de exposição e de uso a que estão sujeitos ao longo de sua vida útil e mediante as operações de manutenção previstas em projeto e na construção.
3.10 Deterioração: degradação antes do final da vida útil dos materiais e/ou componentes das edificações, em decorrência de anomalias e/ou falhas de uso, operação e manutenção.
3.11 Durabilidade: capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções ao longo do tempo e sob condições de exposição, de uso e manutenção previstas em projeto, construção e no manual de uso e manutenção
3.12 Falha (de uso, operação ou manutenção): irregularidade ou anormalidade que implica no término da capacidade da edificação ou de suas partes de cumprir suas funções como requerido, ou seja, atingimento de um desempenho não aceitável (inferior ao desempenho mínimo requerido). NOTA: para os efeitos desta Norma entende-se falha como uma perda de desempenho da edificação ou suas partes, decorrente de uso e/ou operação inadequados, e/ou da inadequação da elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção. Pode, portanto, ser classificada, respectivamente, como falha de uso, operação ou manutenção da edificação.
(…)
3.17 Manifestação patológica: ocorrência resultante de um mecanismo de degradação. Sinais ou sintomas decorrentes da existência de mecanismos ou processos de degradação de materiais, componentes ou sistemas, que contribuem ou atuam no sentido de reduzir seu desempenho.
3.18 Manutenibilidade: grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado em que possa executar suas funções requeridas sob condições de uso especificadas.
(…)
3.20 Profissional habilitado: profissional com formação nas áreas de conhecimento da engenharia ou arquitetura e urbanismo, com registro no respectivo conselho de classe, e consideradas suas atribuições profissionais.
3.21 Plano de manutenção: programa para determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos, conforme ABNT NBR 5674.
(…)
3.24 Vida útil (VU): período em que um edifício ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho esperados, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados.
Assim, um determinado empreendimento deve apresentar desempenho que assegure sua durabilidade sob condições de exposição previstas (relativas ao local ideado em projeto), ao longo de sua vida útil desde que executado, no decorrer desta, o plano de manutenção previsto, o qual deve ser realizado por profissional habilitado, visando a prevenção do surgimento de manifestações patológicas.
A NBR 5.674/2012 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, o qual inclui meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda do desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. Tal sistema deve ser baseado no manual de uso, operação e manutenção, a ser fornecido ao proprietário quando da aquisição do imóvel, e elaborado conforme preceituado pela NBR 14037/2011.
Uma vez que se consideram os adquirentes dos imóveis vulneráveis informacionais, a NBR 14.037/2011 estabelece que o manual fornecido deve:
a) informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída;
b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
c) em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;
d) prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
A NBR 15.575-1/2024 estabelece os diferentes prazos de Vida Útil de Projeto (VUP) para os sistemas que integram os edifícios, reproduzidos na Tabela 1. Estabelece ainda que, decorridos 50% dos prazos da VUP descritos na tabela, desde que não exista histórico de necessidade de intervenções significativas, considera-se atendido o requisito de VUP, salvo prova objetiva em contrário.
Tabela 1 – Vida Útil de Projeto (VUP) conforme a NBR 15.575-1/2024
Dada a relevância do conceito de Vida Útil à especificação dos prazos prescricionais estabelecidos pelo CDC, deve-se esclarecer que Vida Útil (VU) e Vida Útil de Projeto (VUP) são conceitos distintos, uma vez que, não obstante projetistas, construtores e incorporadores sejam responsáveis pelos valores teóricos de VUP, não podem prever o valor efetivo da VU alcançado pelo sistema, vez que este sofre a influência de fatores alheios à vontade dos profissionais, como o correto uso do bem, operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas, mudanças no entorno dos edifícios, dentre outros.
A NBR 17.170/2022 atualizou o conteúdo técnico do Anexo D da NBR 15.575-1/2021, recomendando prazos de garantia para sistemas construtivos, componentes e equipamentos não relacionados à solidez e segurança dos edifícios, buscando uniformizar condições e prazos oferecidos aos clientes finais (consumidores e proprietários de edificações), em todo o território nacional. Nesta norma técnica o termo “falha” expressa as ocorrências abrangidas pelas garantias, as quais se referem, exclusivamente, às falhas atribuíveis ao processo de produção de edificações ou de serviços específicos de construção, considerando seus sistemas, componentes e equipamentos.
A NBR 17.170/2022 traz, ainda, as definições de componente, elemento, garantia, garantia legal, manutenção, manual de uso, prazo de garantia e termo de garantia:
3.2 Componente: unidade integrante de determinado sistema da edificação, com forma definida e destinada a atender funções específicas.
(…)
3.8 Elemento: parte de um sistema com funções específicas. Geralmente é composto por um conjunto de componentes.
(…)
3.11 Garantia: condições definidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção por meio de documento específico de garantia ou no manual de uso, operação e manutenção, para reparos e recomposição de partes da edificação que apresentem falhas.
3.12 Garantia legal: direito do proprietário da edificação de reclamar reparos ou recomposição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
(…)
3.14 Manutenção: conjunto de atividades para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e seus sistemas constituintes a fim de atender às necessidades e segurança dos seus usuários.
3.15 Manual de uso, operação e manutenção: documento que reúne as informações e orientações necessárias para o suo, operação e manutenção da edificação e de suas partes, e que também informa as condições de garantia.
(…)
3.17 Prazo de garantia: tempo em que um fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos originadas no processo de sua concepção e produção, desde que seja realizada a manutenção devida, os produtos sejam corretamente utilizados e observadas as demais condições previstas no manual de uso, operação e manutenção deste produto. Esses prazos correspondem ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais falhas em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrente de desempenho inferior àquele previsto.
(…)
3.26 Termo de garantia: documento específico desenvolvido pelo produtor da edificação ou de suas partes que indica as condições e os prazos de garantia oferecidos ao proprietário pelo produtor.
Nesta instrução normativa a ABNT salienta a relevância da manutenção preventiva, a qual deve ser realizada conforme preceituado no manual de uso, operação e manutenção, por profissional devidamente habilitado, sendo tal procedimento condição necessária para o acionamento da garantia.
A elaboração e publicação da NBR 17.170/2022 reflete um anseio da indústria da Construção Civil, que esperava que os prazos de garantia prescritos fossem adotados pelo Poder Judiciário, vez que são, em regra, inferiores aos prazos previstos na legislação (entre 1 e 5 anos). Cabe salientar, entretanto, que a própria existência desta prescrição normativa é uma contradição, vez que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é filiada à International Organization for Standardization (ISO), a qual proíbe aos seus associados a citação de prazos de garantia em suas normas. Classificar os prazos de garantia relacionados como “recomendados” e, portanto não-obrigatórios visa, claramente, contornar as regras da ISO.
Segundo Grandiski (2018), “falhas de origem são as falhas construtivas cometidas quando da fabricação do produto, e que só podem ser percebidas pelos compradores muitos anos depois, inclusive após vencido o prazo de garantia legal”.
Um exemplo levantado pelo autor supra refere-se às estruturas de concreto armado, onde a NBR 15.575-1/2021 estabeleceu sua vida útil em 50 anos. Neste sistema, a construção de elementos com cobrimento de armadura inferior ao preceituado por norma, para as condições de exposição previstas em projeto, constituiria falha de origem, para a qual o construtor não poderá alegar falha de manutenção por parte do adquirente.
O Recurso Especial n°984.106 – SC (2007/0207915-3) – 4ª Turma do STJ – Dje: 20/11/2012 apresenta precedente para falha de origem em máquina agrícola, mas perfeitamente aplicável à construção civil. Tal decisão tem sido empregada como paradigma pela corte.
A Figura 2 sintetiza as diferentes prescrições dos documentos legais e técnicos.
Figura 2 – Prazos prescricionais, decadenciais e de garantia afetos aos vícios de construção
8. Conclusões
Não obstante os primeiros diplomas legais não tenham diferenciado cabalmente os institutos da prescrição e da decadência, o Código Civil de 2002 logrou êxito, particularmente no tocante aos vícios de construção, especificando em seu artigo 205 o prazo de prescrição em vícios afetos à problemas de solidez e segurança (portanto mais gravosos), sendo os demais prazos do diploma relacionados à decadência. Cabe salientar que a jurisprudência tem reiteradamente ampliado o conceito de solidez e segurança abarcando problemas que, de outra forma, não se enquadrariam.
Relativamente aos prazos decadenciais (relacionados a vícios menos gravosos) constata-se uma antinomia entre o Código Civil de 2002 e o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo as prescrições deste último, pelo seu status supralegal.
Vícios aparentes, considerados de fácil constatação, possuem, conforme o artigo 26, II do CDC, um prazo decadencial de 90 dias contados a partir da entrega do bem, enquanto nos vícios ocultos tal prazo se iniciaria a partir da constatação da irregularidade. Cabe salientar que reiteradamente têm-se argumentado a vulnerabilidade técnica do usuário dos imóveis, o que acabaria por equiparar os vícios aparentes aos ocultos, no tocante ao prazo decadencial, exceção feita quando elaborado o Parecer Técnico de Vistoria para entrega das chaves por profissional habilitado.
A estimativa da vida útil dos diferentes sistemas que integram os imóveis, pertinente ao artigo 26, §3° do CDC, pode ser balizada pelas prescrições da NBR 15.571-1 de 2004, a qual aborda o tema do desempenho em edificações residenciais.
Os prazos de garantia, por sua vez, encontram previsão expressa quando relacionados à solidez e segurança, no artigo 618 do CC/2002, cabendo salientar, uma vez, mais, que tais conceitos têm sido ampliados pelas decisões jurisprudenciais. A NBR 17.170/2022 apresenta recomendações de prazos de garantia para os demais sistemas construtivos (entre 1 e 5 anos).
Apesar da adequada previsão legal o mercado e, até mesmo, parte dos profissionais do Direito, carecem de orientação para a adequada interpretação dos prazos prescricionais e decadenciais afetos à ocorrência de vícios de construção, sobretudo em decorrência do tema permear por diferentes diplomas legais e nomas técnicas da ABNT.
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1 Doutor, Engenheiro Civil, Bacharelando em Direito, Universidade do Tocantins – UNITINS, Palmas, Tocantins, Brasil.
2 Mestre, Doutorando em Direito, Advogado, Professor do curso de Bacharelado em Direito, Universidade do Tocantins – UNITINS, Palmas, Tocantins, Brasil.