REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/ra10202505292048
Valdir Antonio Ceccon Filho
Orientador: Prof. Me. Jefferson Ulisses da Cunha
RESUMO
No Brasil, em especial nos últimos 10 anos, observa-se aumento significativo do número de condomínios horizontais de alto padrão. O presente estudo tem como objetivo estruturar um roteiro para incorporadores iniciantes, que almejam ingressar no mercado de loteamentos de alto padrão, viabilizando e exemplificando de maneira racional e didática o passo a passo para execução do empreendimento. A pesquisa trata desde assuntos jurídicos para entrada no processo de incorporação até os processos mais técnicos relacionados à construção civil, observando os aspectos em três frentes, sendo elas a dimensão econômica, ambiental e social do empreendimento. Os dados para a realização do roteiro foram obtidos a partir de referências bibliográficas e documentais, caracterizando-se como descritiva. O modelo aqui apresentado pode ser útil na formação e capacitação de profissionais, assegurando a eles tomadas decisões com maior segurança e assertividade ao decidirem ingressar no mercado de incorporação de loteamentos de alto padrão.
Palavras-chave: loteamentos; topografia; roteiro; projetos.
ABSTRACT
In Brazil, especially in the last 10 years, there has been a significant increase in the number of high-end horizontal condominiums. The present study aims to structure a roadmap for beginner developers, who aim to enter the high-end subdivision market, enabling and exemplifying in a rational and didactic way the step by step for the execution of the enterprise. The research deals with legal issues for entry into the incorporation process to the more technical processes related to civil construction, observing aspects on three fronts, namely the economic, environmental and social dimension of the enterprise. The data for the realization of the script were obtained from bibliographic and documentary references, characterized as descriptive. The model presented here can be useful in the training and qualification of professionals, assuring them to make decisions with greater security and assertiveness when deciding to enter the market for incorporation of high-end subdivisions.
Keywords: allotments; topography; guide; projects.
1 INTRODUÇÃO
Nos últimos anos o mercado de incorporação de loteamentos de alto padrão tem crescido exponencialmente em Curitiba e Região Metropolitana, fator esse que se deve à falta de terreno nos bairros de classe média/alta, gerando uma disparada no custo do metro quadrado, paralelo a diminuição da área privativa dos condomínios verticais. Para Cunha (2015), presidente em exercício da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), apesar de estarem fora da capital, os condomínios horizontais chamam a atenção de quem quer morar em casa com segurança e opções de lazer.
Por esses fatores, muitos tem interesse em dar início a execução desses empreendimentos, contudo a falta de informações claras para incorporadores iniciantes, é um fator que pode gerar grandes incômodos. Nesse sentido, este Trabalho de Conclusão de Curso apresenta um roteiro explicativo sobre um projeto de loteamento de alto padrão tendo como exemplo uma área de estudo real.
1.1 OBJETIVO GERAL
Apresentar um roteiro explicativo sobre um projeto de Loteamento de Alto Padrão.
1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Os objetivos específicos do trabalho são:
a) apresentar os principais recursos e documentação exigidos para se incorporar um projeto de loteamento;
b) comparar e discutir os projetos no contexto de Normas e critérios técnicos;
c) apresentar planejamento de projeto de loteamento real;
d) apresentar as principais tendências de incorporação neste segmento.
1.3 JUSTIFICATIVA
Um roteiro é valioso para o desenvolvimento de um novo empreendimento pois facilita uma análise racional dos fatores envolvidos e os impactos que este pode gerar, principalmente considerando a magnitude que obras de construção civil assumem no âmbito financeiro, ambiental e urbano.
A existência de um passo a passo auxilia tanto os loteadores quanto os loteados a tomar uma decisão correta e de forma estruturada, a fim de diminuir os riscos e potencializar as possibilidades de sucesso
1.4 PROBLEMATIZAÇÃO
A área na qual se baseia o presente estudo de caso está localizada na Cidade de São José dos Pinhais, estado do Paraná. A Figura 1.1 apresenta uma imagem detalhando a área de estudo.
Figura 1 – Área de estudo (poligonal em vermelho)
Fonte: Adaptado de Google Earth, 2020.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 CONCEITOS BÁSICOS
A seguir são apresentados alguns termos e conceitos relacionados a loteamentos.
2.1.1 Gleba
Entende-se como gleba a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, o que equivale dizer que se está diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada (SCAVONE JUNIOR, 2014). A Figura 2 apresenta a gleba na área do presente estudo.
Figura 2 – Gleba na área de estudo (poligonal em verde pontilhado)
Fonte: Fornecido por SIRGAS
2.1.2 Lote
Lote é o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal para a zona que se situe, de acordo com a Lei Federal 6.766/79 (BRASIL, 1979).
2.1.3 Desdobro
Desdobro é a subdivisão de lote sem alteração de sua natureza, desde que permitida por Legislação Municipal (SCAVONE JUNIOR, 2014).
2.1.4 Desmembramento
Desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (BRASIL, 1979).
2.1.5 Sistema Viário
Sistema viário é o conjunto de vias e respectivas interconexões, acessos e travessias, destinados à circulação de veículos e pedestres e não condicionados por trilhos ou outros elementos que fixem os percursos (BRASIL, 1979).
2.1.6 Alinhamento
Alinhamento é a linha divisória entre o terreno de propriedade particular ou pública e o logradouro público (BRASIL, 1979).
2.1.7 Plano Diretor
Plano diretor é um instrumento básico de planejamento municipal para a implantação da política de desenvolvimento urbano, norteando a ação dos agentes públicos e privados. O instrumento deve assegurar as condições gerais para o desenvolvimento da produção, do comércio e dos serviços, e, particularmente, para a plena realização dos direitos dos cidadãos, como o direito à saúde, ao saneamento básico, à educação, ao trabalho, à moradia, ao transporte coletivo, à segurança, à informação, ao lazer, à qualidade ambiental e à participação no planejamento (ABNT NBR 12267/1992).
2.2 LEGISLAÇÃO PARA PROJETOS DE LOTEAMENTO
Ao decorrer da história da construção civil, assumiu-se “loteamento” como termo padrão para um conjunto de edificações residenciais (lotes) que se situem dentro de áreas de propriedade exclusiva (loteamentos). Muitas construtoras e incorporadoras vendem seus produtos como “loteamento de alto padrão” e outras como “condomínio horizontal de alto padrão”; contudo, há uma grande diferença perante a lei entre essas duas determinações, conforme mostrado nas próximas seções.
2.2.1 Loteamento fechado
O loteamento teve sua primeira regularização e conhecimento perante a constituição em 1979, através da chamada Lei de Lehmann – Lei Federal 6.766/1979 (BRASIL, 1979). Conforme seu art. 2º § 1º, o loteamento é definido como “[…] a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (p. 19457). A gleba perde sua individualidade, deixa de existir, para surgirem vários lotes destinados à construção, além das ruas e espaços públicos como praças e áreas verdes.
No loteamento as vias e logradouros passam a ser de domínio público, utilizadas por qualquer cidadão, e cada lote possui acesso direto à via pública. Ao loteador incumbe a tarefa de realizar toda a infraestrutura básica, definida no art. 2º §5º da Lei Federal 6.766/1979 como “[…] equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação” (BRASIL, 1979, p. 19457). Nesta lei, verifica-se que se trata com ênfase loteamentos abertos, cujas infraestruturas de sistema viários e equipamentos comunitários devem ter seus domínios cedidos para o Poder Público Municipal.
Como a Lei Federal 6.766/1979 repassa a responsabilidades para a Municipalidade, nesse tipo de empreendimento o município pode, por meio de concessão ou permissão, autorizar os proprietários dos lotes, geralmente representados por uma associação de moradores, a fechar e controlar o acesso ao loteamento, podendo cercá-lo muitas vezes. O benefício à municipalidade é atribuir aos moradores do loteamento fechado a responsabilidade pela manutenção da infraestrutura, coleta de lixo, entre outras obrigações, e esses recursos economizados podem ser utilizados em outros lugares da cidade mais necessitados para melhorar suas condições urbanas (SCAVONE JUNIOR, 2014).
Contudo, como apenas a responsabilidade do sistema viário e demais aparelhos comunitários, e não a propriedade das mesmas, são repassados para a associação de moradores, os mesmos não possuem a obrigatoriedade de pagar IPTU sobre a área que utilizam em caráter privado. Há um debate acerca da legalidade da concessão ou permissão dada pelo Poder Municipal, pois o art. 99 do Código Civil estabelece que as ruas e praças são bens públicos de uso comum. A maioria dos corpos jurídicos confirma a possibilidade de concessão de uso desses bens públicos, desde que autorizados por Lei Municipal. Ressalta-se que os proprietários dos lotes não são condôminos, e sim membros de uma associação de moradores, o que juridicamente traz grandes diferenças.
2.2.2 Condomínio Edilício
Os condomínios edilícios, popularmente denominados condomínios horizontais, são regidos pela Lei Federal 4.591/1964 e, conforme seu art. 1º § 1º e § 2º, o condomínio edilício é definido como:
[…] edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. […] Cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (BRASIL, 1964, p.11682).
Sobre a prática de condomínio, não há aplicação de áreas públicas internas: todo o sistema viário e aparelhos de área comum são divididos em partes ideais aos proprietários, tais como as contas geradas pelo condomínio. O regimento interno deve ser predefinido através de audiência entre os condôminos, sendo assim fica a critério dos próprios o controle de acesso, construção de guaritas, e demais itens pertinentes.
2.2.3 Legislação Municipal
Cada município apresenta legislação específica para o parcelamento do solo. Em São José dos Pinhas as leis que regem este procedimento são: Lei Municipal Ordinária 20/1964 (SÃO JOSÉ DOS PINHAIS, 1964) com a Lei Municipal Complementar 123/2018 (SÃO JOSÉ DOS PINHAIS, 2018). Frisa-se que as leis municipais seguem os preceitos da Lei Federal 6.766/1979 (BRASIL, 1979).
2.3 LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO
O levantamento topográfico ou planialtimétrico é o alicerce inicial para um projeto de loteamento, uma vez que permite conhecer as reais medidas do terreno, tal como seus limites e distanciamento do sistema viário público, nascentes, efluentes, árvores, edificações existentes e demais itens pertinentes. Assim pode, posteriormente, fornecer ao projetista responsável pelo projeto informações precisas que são de suma importância para a execução assertiva de cálculos e estudo de viabilidade do projeto.
Paralelo aos limites do terreno, o levantamento topográfico também fornece as informações necessárias sobre a superfície do terreno, observando se onde será implantado o empreendimento possui uma declividade plana ou acentuada, sendo o segundo caso mais grave, pois exige maior movimentação de terraplanagem. Dessa forma, nota-se a importância de um serviço topográfico de qualidade prévio, para que se possa ter dados concretos e estudar a viabilidade do projeto, e somente assim posteriormente dar início a elaboração do projeto arquitetônico. Os critérios de execução e levantamento topográfico são regidos pela ABNT NBR 13133/2021.
2.4 PROJETO
Com base nos dados extraídos do levantamento topográfico, inicia-se o projeto do loteamento. A ideia inicial de um projeto parte da planta baixa, que consiste em um desenho técnico elaborado para representar o layout que terá o empreendimento, assim permitindo observar com uma visão clara a divisão entre os espaços e viabilizando a possibilidade de testar diferentes alternativas. Tendo-se a ideia de como os elementos ficarão dispostos no espaço, parte-se para os demais projetos necessários, conforme será exposto a seguir.
2.4.1 Terraplanagem
De forma genérica, pode-se entender a terraplanagem ou movimento de terras como o conjunto de operações necessárias para remover a terra dos locais em que se encontra em excesso para aqueles em que há falta, considerando um determinado projeto a ser implantado (SOUZA, 2016). A terraplanagem deverá ser executada no loteamento com a finalidade de realizar o alinhamento do sistema viário, também incluindo o alinhamento de passeio, alinhamento predial e de obras de drenagem e contenções. Os critérios de obras de terraplanagem são regidos pela ABNT NBR 9732/2011.
2.4.2 Drenagem de águas pluviais
O projeto de drenagem é obrigatório para aprovação do loteamento junto aos órgãos municipais e ambientais. Nele também é de suma importância ter um estudo planialtimétrico e de georreferenciamento completo, para se ter o conhecimento das curvas de nível que, juntamente com o estudo de terraplanagem, acaba tornando possível a execução do projeto de drenagem pluvial. Este projeto consiste basicamente em um sistema para captação e escoamento da água das chuvas, através de taludes, canaletas, bocas de lobo e galerias pluviais, que ajudam a água a realizar o percurso correto até os efluentes, sem causar danos aos entornos do empreendimento. Os critérios de sistemas de drenagem de águas pluviais são regidos pela ABNT NBR 15645/2008.
2.4.3 Pavimentação
O projeto também deve conter os dados referentes ao tipo de pavimentação, área de pavimentação, dimensões das camadas de pavimentação, dimensões de calçadas e dispositivos de drenagem e suas respectivas dimensões. Vale salientar que o projeto de pavimentação deve estar perfeitamente compatibilizado ao projeto de drenagem de águas pluviais, para que não haja contravenções na hora de sua execução.
2.4.4 Projeto elétrico
O projeto elétrico deve conter toda a parte relacionada à alimentação elétrica do empreendimento. Elaborado a partir da planta baixa, ele descreve e detalha o sistema elétrico, listando todos os componentes necessários para instalação, pontos de utilização e outros itens relevantes para a distribuição de energia (WILLICH, 2022).
Conforme a ABNT NBR 5410 (p. 84), o projeto elétrico deve conter obrigatoriamente:
a) plantas;
b) esquemas unifilares e outros, quando aplicáveis;
c) detalhes de montagem, quando necessários;
d) memorial descritivo da instalação;
e) especificação dos componentes (descrição, características nominais e normas que devem atender);
f) parâmetros de projeto (correntes de curto-circuito, queda de tensão, fatores de demanda considerados, temperatura ambiente etc.).
2.4.5 Projeto hidráulico
O projeto de rede de água para loteamento leva em consideração diversas características da construção para que o dimensionamento da rede seja eficiente e funcional, a fim de evitar falhas no abastecimento de água. Nele deve conter um estudo prévio que constate a capacidade de consumo do local. Esse fator é calculado de acordo com a norma NBR 5626/1996, que prevê o consumo de água e a quantidade de habitantes em cada lote. Outras características essenciais para a elaboração de projeto de rede de água para loteamento envolvem:
a) posicionamento da rede de água;
b) profundidade da rede a ser instalada;
c) nível de pressão necessária para a rede;
d) material a ser utilizado nas instalações.
Dentre as características referidas acima, o nível de pressão tem grande relevância, pois é crucial que a melhor pressão seja estipulada, dado que pouca pressão pode causar problemas como ausência de água, e pressão em demasia pode ocasionar rompimento da rede, bem como possíveis vazamentos (ZAROS, 2020).
2.4.6 Saneamento
O projeto de esgoto para loteamento é responsável por garantir que a instalação do esgoto nos lotes seja realizada corretamente. Dessa forma, é possível assegurar que o sistema colete todos os dejetos que resultam da utilização da água das residências/indústrias e os encaminhe para um local adequado. Os critérios de sistemas de drenagem de águas pluviais são regidos pela ABNT NBR 8160/1999.
2.5 MEIO AMBIENTE
O estudo e licenciamento ambiental objetiva identificar quais os impactos que serão causados pelos parcelamentos de solo e direcionar ao empreendedor as medidas compensatórias cabíveis para o caso, promovendo a menor degradação ambiental possível.
Deve-se evitar que o loteamento seja construído em áreas de preservação ambiental, em terrenos alagados e que possam estar sujeitos a inundações. Com esta finalidade, o Código Florestal (Lei n° 12.561/2012) busca proteger os remanescentes florestais e áreas onde há cursos d’água, nascentes e lagoas (NERBAS; FEDRIZZI, 2007). O estudo ambiental também consiste em apresentar para os órgãos responsáveis se o loteamento não acarretará problemas que afetem a população que reside em seus entornos, tal como o funcionamento urbano e funcionalidade dos aparelhos públicos próximos.
Outra diretriz importante a ser seguida para o estudo ambiental é a Lei Federal 10.257/2001, conhecida como Estatuto das Cidades, que estabelece as diretrizes gerais da política urbana, assim como define que na ordenação do controle do uso do solo deve-se evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento de solo, a edificação ou o uso excessivo ou inadequado em relação à infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental (BRASIL, 2001, p.1).
É necessário prever adequação a todos esses parâmetros para se conseguir a aprovação junto aos órgãos responsáveis.
2.6 INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A incorporação imobiliária é o dispositivo que possibilita a regularidade e legalidade na venda de futuras unidades autônomas com fins de alienação. É regida pela Lei Federal 4.591/1964, que permite a venda dos lotes ainda na planta ou enquanto estão sendo construídos (BRASIL, 1964). É esse aparato que viabiliza a obra, uma vez que o incorporador utiliza do capital das vendas para realizar a empreita, não havendo a necessidade de este expor seu capital próprio.
No entanto, as negociações de venda somente poderão se efetivar após o registro do Memorial de Incorporação junto ao cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro é fundamental tanto em casos de empreendimentos condominiais quanto nos casos de vendas de unidades isoladas em lotes específicos, pois visa dar garantias ao comprador. Nessa etapa, é necessário que o incorporador apresente memorial contendo a titularidade sobre o terreno onde será erigida a unidade ou uma certidão do proprietário do terreno permitindo a incorporação por terceiros, assim como apresentar a discriminação das frações ideais do terreno, a descrição e caracterização do futuro conjunto imobiliário e de suas unidades imobiliárias autônomas. Em outras palavras, é no Memorial de Incorporação que todas as especificações técnicas, jurídicas e econômicas do empreendimento e da empresa devem ser especificadas. Além do Memorial, é necessário apresentar um rol de documentos técnicos e fiscais previstos no artigo 32 da Lei Federal 4.591/1964 (CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO, 2019)
Fica a cargo do incorporador a realização e execução do projeto, observando o cumprimento dos prazos e demais itens pertinentes acordados no contrato de compra e venda. Estas responsabilidades, além de descritas na Lei Federal 4.591/1964, também são observadas no Código Civil (BRASIL, 2002) e no Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), o que aumenta os compromissos do incorporador perante o comprador além da entrega do empreendimento. Após a entrega deve-se assegurar a segurança e solidez das edificações construídas dado que, caso venha a ocorrer qualquer empecilho oriundo de falhas construtivas, e a incorporadora não prestar os serviços necessários para sanar os problemas, esta pode ser acionada administrativa e criminalmente. Portanto é necessário que o incorporador goze de transparência durante todas as etapas do processo, fornecendo as informações adequadas tanto quanto ao serviço prestado quanto ao pós-venda.
2.7 CUSTO UNITÁRIO BÁSICO – CUB
O custo unitário básico é o principal aparato disponibilizado no mercado da construção civil para se obter um orçamento base para o empreendimento. Frisa-se o termo “orçamento base”, pois o mesmo deve ser utilizado apenas para orientar o incorporador em uma estimativa inicial, sendo que o custo final da obra deve ser previsto apenas após se ter o projeto executivo em mãos, para então realizar o levantamento da lista de materiais e mão de obra.
Assim como a incorporação imobiliária, o CUB é regido pela Lei Federal 4.591/1964, que prevê que os Sindicatos da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a divulgar mensalmente até o dia 5 de cada mês os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com base nos diversos projetos-padrão representativos residenciais, comerciais, galpão industrial e residência popular, levando-se em consideração os lotes de insumos (materiais e mão-de-obra), despesas administrativas e equipamento, com os seus respectivos pesos constantes nos quadros da NBR 12.721/2006 da ABNT (SINDUSCONPR, 2022).
3 METODOLOGIA
O presente estudo caracteriza-se como fruto de pesquisa descritiva. Segundo Vergara (2000, p. 47) a pesquisa descritiva expõe as características de determinada população ou fenômeno, e estabelece correlações entre variáveis e define sua natureza. Com o objetivo de descrever os fatos baseados em dados para expandir a compreensão dos interessados no assunto.
3.1 APRESENTAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO
3.1.1 Topografia
O levantamento topográfico deve ser feito como etapa inicial do empreendimento, e deve ser executado por um profissional habilitado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) que com equipamentos topográficos de precisão, fará uma medição do local para levantamento da atual situação do imóvel, demonstrando o fechamento do perímetro da área a ser loteada com as medidas e confrontações constantes no mapa e memorial descritivo do terreno. A topografia assegura que não seja feito subdivisões e loteamentos sobrepostos a outras áreas, evitando com isso futuros aborrecimentos com os lindeiros da área (BERNARDI ZIBETTI; BEDIN, 2017).
Para loteamentos em si, o levantamento topográfico mais recomendado é o levantamento planialtimétrico cadastral, pois assegura demonstrar com maior exatidão possível as condições gerais do terreno, que vai além das medidas angulares e lineares, também realizando o mapeamento dos diferentes elementos naturais e artificiais existentes na área mapeada. Neste relatório são colocados os dados da propriedade, tais como:
a) níveis de inclinação;
b) taludes de corte;
c) alturas das estradas;
d) tamanho total da área.
Em suma, o levantamento planialtimétrico cadastral é um documento que abrange as características da área a ser construída. Além de conter informações sobre o solo, esse tipo de serviço também examina outros detalhes, como a existência de elementos no terreno, sejam eles naturais ou artificiais como árvores, afloramentos rochosos, córregos, nascentes, cercas, edificações, benfeitorias, entre outros, abrangendo todos os elementos relevantes contidos dentro e nos arredores do terreno em estudo. Esses dados são migrados para um software específico que os transforma em um mapa digital. Dessa forma, tem-se uma análise de viabilidade concisa e segura, evitando erros que possam acarretar prejuízos econômicos ou em caráter de qualidade do empreendimento.
3.1.2 Estudo de viabilidade
O estudo de viabilidade para loteamentos deve levar em consideração as viabilidades econômicas, legais, ambientais e técnicas do empreendimento, e deve ser realizado juntamente ao anteprojeto do loteamento, para que assim possa se realizar projeções e estimativas de custos versus expectativas de receitas. É de suma importância que o incorporador realize esse estudo com base nos dados citados acima, pois é um erro comum no mercado de incorporação os responsáveis pelo empreendimento que possuem mais experiência no ramo tomarem decisões com base no achismo. Considerando que projetos do setor de construção civil tem como característica um volume considerável de recursos demandados e prazos longos para execução, é necessário que a tomada de decisão acerca de realizar ou não o empreendimento seja a mais assertiva possível.
O primeiro estudo de viabilidade deve ser realizado de uma forma mais branda, seguindo os passos ilustrados na Figura 3.
Figura 3 – Etapas de pesquisa de viabilidade branda
Fonte: o autor, 2022.
Caso os participantes do empreendimento, avaliando os parâmetros acima listados, julguem que a atividade seja lucrativa, então pode se dar sequência na entrada das documentações necessárias junto aos órgãos responsáveis, conforme será abordado a seguir, tal como dar início ao projeto de loteamento e um estudo de viabilidade mais robusto
3.1.3 Anteprojeto e documentações
O anteprojeto deve ser executado para que se possa dar início na entrada nas documentações necessárias perante os órgãos responsáveis. Nele deve conter a concepção e elaboração de um projeto urbanístico, determinação do traçado das vias e o posicionamento das quadras e lotes que serão gerados pelo empreendimento. A partir da elaboração do projeto é possível desenvolver o quadro de áreas do empreendimento, informam-se as áreas utilizadas para cada uso (lotes, vias de circulação, áreas verdes, áreas institucionais, áreas de lazer) e as quantidades de lotes gerados de acordo com suas classificações, podendo ser comerciais, residenciais ou industriais (GUERINI, 2013).
Após o desenvolvimento do projeto, ele deve ser encaminhado para a aprovação do município onde se situa, do Estado ou da União (BRASIL, 1979). Utilizando o estudo base, seguindo as diretrizes solicitadas pela prefeitura de São José dos Pinhais, conforme o art. 4 da Lei Municipal 20/1964 para entrada junto ao município deve ser entregue o anteprojeto com as informações citadas no parágrafo anterior, juntamente com o título de propriedade do terreno. Paralelamente à entrada na prefeitura, o requerente deve solicitar o desmembramento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Sugimoto (2021) elucida os documentos necessários para aprovação do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis:
a) certidão da matrícula, que é chamado também de “Título de propriedade do imóvel”;
b) histórico do imóvel para saber quem já foi proprietário dele. É recomendável considerar os últimos 20 anos e os comprovantes de cada ex-proprietário para comprovar que aquela pessoa realmente já foi dona do imóvel em questão;
c) certidões negativas;
d) certidões.
Em relação às certidões negativas exige-se, segundo o art.18 inciso da Lei 6.6766/1979, de tributos federais, estaduais e municipais incidentes no imóvel; de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos; de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a administração pública. Frisa-se que a ação penal deve ser negativada, caso contrário o requerente não terá êxito no registro.
Das certidões, exige-se segundo o art.18 inciso da Lei 6.6766/1979 (BRASIL, 1979):
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 anos;
c) de ônus reais relativas ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 anos.
Sugimoto (2021) afirma que a finalidade dessas exigências é comprovar a idoneidade do incorporador que estiver sob a administração do empreendimento, fornecendo maior proteção ao comprador do lote. Processos, ações pessoais e penais não impedem o registro caso prove-se que não terá prejuízo ante os adquirentes. Já para certidões negativas, se forem positivas, o registro é impedido sem direitos ao reclamante.
Diante do exposto, com as devidas aprovações das documentações e do anteprojeto em mãos, inicia-se o projeto definitivo do loteamento. Vale ressaltar que mesmo com as aprovações junto aos órgãos legais, o projeto pode ser impugnado por terceiros que apresentem justificativa legal. Caso não haja ressalvas ou impugnação, com o desmembramento aprovado, o loteador deve verificar a aprovação e demais itens pertinentes para execução do projeto definitivo, junto aos órgãos estaduais, conforme demonstrado no Quadro 1.
Quadro 1 – Aprovação em demais órgãos públicos
Fonte: o autor, 2022.
3.1.4 Projeto
O projeto definitivo, ou projeto executivo como é chamado, deve conter um estudo completo a respeito de todos os itens contidos na seção 2.4 deste trabalho. Nesse projeto, deve-se indicar todas as especificações e dimensões dos materiais, processos construtivos e demais itens pertinentes para que se possa iniciar a construção do empreendimento.
Se tratando de empreendimento de alto padrão, o projeto do loteamento necessita de particularidades se comparado a projetos mais simples, precisando de uma estrutura mais robusta e completa. Além disso, é necessário considerar a inclusão de uma identificação visual exclusiva do condomínio com paisagismo, áreas de lazer para diferentes idades e públicos, sistema de segurança e demais inovações tecnológicas no processo construtivo, que podem vir a colaborar na facilidade das vendas das unidades. A figura abaixo ilustra essa necessidade, com a fiação elétrica subterrânea, gerando maior conforto visual ao empreendimento.
Figura 4 – Passagem elétrica subterrânea
Fonte: Construtora Strobel
3.2 TENDÊNCIAS DE MERCADO NO SEGMENTO
A grande busca por segurança e menor necessidade de deslocamento fizeram com que a procura por bairros planejados e loteamentos fechados de alto padrão crescessem muito nos últimos anos, fator acelerado também pela pandemia do novo coronavírus. Em consequência, esse cenário elevou a valorização de terrenos e lotes como opções de investimento (AVIVA, 2018).
Atentas à essa situação, as construtoras e incorporadoras ingressaram com força nesse mercado, podendo-se notar um aumento exponencial na construção de condomínios de alto padrão em Curitiba e região metropolitana. Como em sua maioria os bairros de classe A/B já estão saturados, sem disponibilidade de terrenos para a incorporação de grandes condomínios, a solução tem sido migrar para bairros mais afastados, mas que oferecem toda a infraestrutura necessária.
O anseio dos compradores ao buscarem um condomínio horizontal de alto padrão está em fugir do custo elevado por metro quadrado existente em condomínios verticais, além do fato que há redução considerável na área privativa dos apartamentos, gerando assim uma procura em busca de alternativas com maior privacidade e conforto. Os loteamentos não apenas proporcionam maior privacidade, mas também uma estrutura completa de condomínio clube, tornando-se indispensável para ser competitivo no mercado a existência de salões de festa, quadras poliesportivas, lotes que permitam jardim privativo, piscina, academia, paisagismo, playground e sistema de segurança.
Para melhor exemplificar o aumento da demanda por esse tipo de empreendimento, a seguir relacionam-se alguns empreendimentos executados recentemente ou em execução, na região de Curitiba-PR:
a) Empreendimento: Condomínio Ambientale
Endereço: R. Comendador Orlando Ceccon, 1111 Butiatumirim – Colombo PR
Incorporação: Alberti Furuya
Principais características:
– área do terreno: 62.915,69m²;
– área média privativa dos lotes: 450m²;
– preço: lotes a partir de R$400.000,00;
– estacionamento para visitantes;
– office para uso dos condôminos no contato com terceiros;
– sistema de segurança inteligente;
– muros altos com cercamento elétrico;
– câmeras de monitoramento perimetral no acesso e nas ruas internas;
– quadra de tênis;
– quadra poliesportiva;
– piscina externa e interna aquecidas;
– espaço gourmet;
– playground;
– academia.
Figura 5 Planta do condomínio
Fonte: Incorporadora Alberti & Furuya
Figura 6 – Fachada do condomínio
Fonte: Incorporadora Alberti & Furuya
Figura 7 Área de lazer do condomínio
Fonte: Incorporadora Alberti & Furuya
b) Empreendimento: Condomínio Atmosphere
Endereço: R. dos Pintassilgos, 15 – Afonso Pena, São José dos Pinhais – PR
Incorporação: Paysage Corpal
Principais características:
– área do terreno: 63.724,70m²;
– área dos lotes: entre 250m² e 467m²;
– preço: lotes a partir de R$400.810,00;
– vagas para visitantes;
– 5 acessos de veículos;
– spa;
– sauna;
– piscina externa e interna aquecida;
– academia;
– brinquedoteca;
– espaço pet;
– quadra poliesportiva;
– portaria com segurança 24 horas.
Figura 8 Planta do condomínio
Fonte: Paysage Corpal
Figura 9 – Fachada do condomínio
Fonte: Paysage Corpal
Figura 10 – Área de lazer do condomínio
Fonte: Paysage Corpal
c) Empreendimento: Condomínio Sierra Vista Eccotown
Endereço: R. da Pedreira, 2047 – Atuba, Curitiba – PR
Incorporação: Strobel
Principais características:
– área dos lotes: entre 245m² e 485m²;
– preço: lotes a partir de R$689.000,00;
– vagas para visitantes;
– sports bar;
– lareira externa em meio a pedreira e bosque;
– trilha para caminhada e corrida;
– lago com ponte;
– academia;
– brinquedoteca;
– salão de festas com espaço Gourmet;
– quadra poliesportiva; – portaria com segurança 24 horas; – rede elétrica subterrânea.
Figura 11 – Planta do condomínio
Fonte: Construtora Strobel
Figura 12 – Fachada do condomínio
Fonte: Construtora Strobel
Figura 13 – Área de lazer do condomínio
Fonte: Construtora Strobel
4 CONCLUSÃO
Diante do desenvolvimento do trabalho, foi possível verificar que desde a ideia inicial da implantação de um loteamento até a sua conclusão ocorre um processo muito complexo, sendo necessário verificar inúmeras questões que impactam de diferentes maneiras a viabilidade do empreendimento. Para analisar a exequibilidade de implantação do loteamento, deve-se realizar uma análise de maneira racional e estruturada, baseada em dados econômico-financeiros, questões legais e acompanhamento de mercado, a fim de assegurar uma maior assertividade e segurança nas decisões, protegendo tanto o incorporador que anseia em realizar o loteamento, quanto seus futuros compradores, que estarão assegurados de estarem adquirindo um lote de procedência.
Por meio da pesquisa bibliográfica foi possível identificar os diversos fatores que englobam a incorporação de loteamentos, desde aspectos legais e burocráticos passivos de aprovação pelos órgãos responsáveis até aspectos técnicos voltados ao projeto de execução deste. Ademais, a aplicação do estudo de caso aliado à pesquisa permitiu a execução de um roteiro estruturado a respeito das principais dúvidas que um incorporador iniciante possa ter do tema.
O modelo aqui proposto poderá contribuir com os interessados em ingressar no mercado de incorporação de loteamentos, frisando-se que o modelo também pode ser utilizado para demais atividades de incorporações imobiliárias, caso sejam feitos os ajustes pertinentes a cada caso. Foi possível ainda analisar o segmento de condomínios de alto padrão na prática, comprovando a tendência da população em buscar soluções com melhor custo benefício comparado a condomínios verticais de alto padrão.
Deste modo, entende-se que os objetivos da pesquisa foram alcançados, tanto o objetivo geral de executar um roteiro voltado a incorporação de loteamentos quanto os objetivos específicos: discussão das normas que abrangem esse tipo de empreendimento, definição dos principais pontos que devem conter em um projeto de loteamento, e a análise de mercado na região metropolitana de Curitiba, a fim de atender o último objetivo especifico.
REFERÊNCIAS
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 13133: Execução de levantamento topográfico. Rio de Janeiro, 2021.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 15645: Execução de obras de esgoto sanitário e drenagem de águas pluviais utilizando-se tubos e aduelas de concreto. Rio de Janeiro, 2008.
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