REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.10311174
João Victor Teixeira Novaes
Orientadora: Profª. Erika Alezard Ostermann
RESUMO
O desenvolvimento e expansão urbana acelerada trouxeram novas dinâmicas socioespaciais para o processo de urbanização das cidades. Desde 1980 o Brasil tem experimentado um fenômeno recente de moradia, os condomínios fechados. Graças às ações da mídia brasileira as cidades médias ganharam espaço como local ideal para investimentos no mercado imobiliário, levando em consideração os seus índices de qualidade de vida, índices de violência, mobilidade urbana, entre outros. Dessa forma, essa nova prática esteve em evidência nas principais cidades médias do país, nas quais uma parcela da população, levadas pelo marketing dos agentes imobiliários, acreditaram que se isolar atrás de muros iria garantir uma melhor qualidade de vida e segurança, devido ao aumento das taxas de violência. Portanto, os condomínios fechados propiciam o distanciamento de um determinado grupo social da vida urbana, desacreditando a sua função social de integração e diversidade, distorcidas através de status sociais de uma visão privilegiada e segregativa de se morar. Nesse sentido, além de pesquisas teóricas, foram realizadas pesquisas de campo, as quais foram fundamentais para a compreensão e diagnóstico dos efeitos desse tipo de empreendimento em malhas urbanas.
Palavras-chave: Segregação socioespacial. Impacto urbano. Espaços coletivos. Segurança urbana.
ABSTRACT
Accelerated urban development and expansion bring new socio-spatial dynamics to the urbanization process of cities. Since 1980, Brazil has experienced a recent housing phenomenon, gated condominiums. Thanks to the actions of the Brazilian media, medium-sized cities have gained space as an ideal location for investments in the real estate market, taking into account their quality of life indexes, violence indexes, and urban mobility, among others. Then, this new practice was in evidence in the main medium-sized cities of the country, in which a portion of the population, influenced by the marketing of real estate agents, believed that isolating themselves behind walls would guarantee a better quality of life and security, due to the increase in violence rates. Therefore, gated condominiums distance a certain social group from urban life, discrediting its social function of integration and diversity, distorted through social status and a privileged and segregated vision of living. In this sense, in addition to theoretical research, field studies were carried out, which were fundamental for understanding and diagnosing the effects of this type of development on urban areas.
Keywords: Socio-spatial segregation. Urban impact. Collective spaces. Urban security.
1 INTRODUÇÃO
Na contemporaneidade, pode se assistir um fenômeno autosegregador das cidades a nível mundial e local, conhecido como condomínios residenciais fechados. Em Vitória da Conquista esse fenômeno cresceu a partir de 1980, voltado para a população de renda média e alta. Essa proliferação se localizou em sua totalidade nas zonas periféricas, portanto, mais afastada do centro. Assim, privilegiou a ocupação de grandes zonas, transformando cada vez mais a paisagem urbana dessa área.
É evidente que esse fenômeno distorce a função de integração social da cidade através do distanciamento do espaço público e privado, dividindo a população interna e externa ao condomínio e cerceando o acesso do uso das calçadas, praças e vias. Parafraseando Jane Jacobs (2000), “se as ruas de uma cidade parecem interessantes, a cidade parecerá interessante; se elas parecem monótonas, a cidade parecerá monótona.” Quando as pessoas sentem insegurança em determinadas ruas passam a utilizá-las menos, tornando-as ainda mais propensa à violência, situação que é agravada pela sensação enclausurante dos muros.
Em razão da propagação do medo na população, decorrente do acelerado desenvolvimento urbano, a ideia de uma moradia segura levou a uma grande aceitação, por parte da sociedade mais abastada de condições, de investir nesse tipo de habitação. Porém, estudos apontam que essa mudança acentuou ainda mais a violência urbana através do processo de exclusão social e espacial. Pode-se afirmar que essa dinâmica levou às pessoas a viverem juntas, porém não de uma forma coletiva, e sim numa ideia baseada no status, a qual faz com que os “iguais” compartilhem dos mesmos privilégios. Desta forma, separam-se indivíduos que não detentores destas garantias.
Uma grande contradição observada nesses condomínios é que quando se opta por essa segurança abre-se mão da liberdade individual. Os moradores são monitorados durante todo o tempo, dispondo-se a terem que se identificar ao entrar e ao sair pelo portão, além de conviver em um espaço comum, cercado e com pessoas desconhecidas, impondo, assim, certos limites de liberdade individual. Além disso, devido à grande extensão territorial ocupada por um condomínio fechado, acaba por alterar a estrutura morfológica da malha urbana que é composta por ruas, lotes e quarteirões, sendo essas, de modo geral, de uso coletivo.
O município de Vitória da Conquista, por se encaixar no molde de cidade média, também tem experimentado um crescimento urbano, muito influenciado pelo setor imobiliário. A cidade conta com investimentos, tanto do poder público quanto privado, que investem no parcelamento dos solos, principalmente para fins de moradia, sendo essa, em sua maioria condomínios fechados de médio e alto padrão.
Dessa forma, vemos cada vez mais condomínios fechados iguais nesta cidade, fazendo com que se reduza o vocabulário estético urbano devido a uma reprodução do mesmo, e, além disso, afetando a paisagem urbana por causa dos muros extensos que criam barreiras visuais que se potencializam com a sua repetição em uma faixa extensa na mesma região. Logo, esse entorno como consequência, afeta nas atitudes e comportamentos dos residentes e transeuntes em relação ao seu redor.
Por isso, entende-se que essa territorialização dos aglomerados urbanos como shoppings e conjuntos residenciais fechados foi incentivada através dessa expansão da cidade: o centro para fora do centro. Isso pode ser observado em Vitória da Conquista, onde nas áreas menos desenvolvidas houve massivos investimentos de agentes imobiliários e fundiários, visando o parcelamento do tecido urbano para serem ocupados com grandes condomínios.
Em função deste cenário, percebe-se como a disseminação dos condomínios fechados está totalmente atrelada ao processo de transformação da cidade. Isso se dá devido à ascensão socioeconômica no Brasil, à escassez de políticas públicas com olhares voltados para a justiça social e à especulação imobiliária que promove o engendramento de novos equipamentos espaciais nas franjas urbanas. É mister frisar, que o fato dos condomínios fechados se encontrarem nas periferias urbanas é de interesse dos investidores que pensam nas margens de lucros, as quais não seriam expressivas se estivessem na área central da cidade.
A pesquisa aponta para a seguinte questão: como os condomínios podem impactar a vida urbana e quais são os desdobramentos desses impactos no âmbito socioespacial?
Por meio desse modelo contemporâneo de habitação e suas implicações, foram possíveis detectar problemas incentivados por tais empreendimentos como: segregação socioespacial, especulação imobiliária, crescimento urbano desordenado e vazio no seio da cidade de Vitória da Conquista. O bairro Boa Vista, em específico, teve um crescimento urbanístico notório e pautado através do surgimento desses condomínios.
Por isso, objetivo geral desse artigo é analisar quais são as práticas socioespaciais estabelecidas por esses condomínios fechados, sob o ponto de vista da exclusão da vida urbana. Desse modo, o artigo aqui proposto visa analisar os aspectos dos condomínios fechados, especialmente em Vitória da Conquista, e como esse processo gera impactos principalmente nos ambientes urbanos voltados, sobretudo, para a moradia. Busca compreender o processo de crescimento dessa tipologia na cidade, especificamente no bairro Boa Vista no qual será objeto de estudo. Para complementar essas reflexões, faz-se importante entender as características dessas estruturas e o tamanho do poder dos seus agentes que estão por trás do seu engendramento. Para isso, é importante realizar pesquisas de campo para a construção dessa análise.
Tendo em vista que os condomínios fechados partem de uma premissa individualista e tem seu consumo estimulado por uma indústria que lucra com esses espaços, o problema da pesquisa aqui proposta, é elucidar, através de análises, como a implantação dos condomínios fechados tem transformado a dinâmica das cidades médias no decorrer do seu desenvolvimento, e assim, poder melhor compreender quais são as práticas socioespaciais estabelecidas por essas estruturas.
2 REFERENCIAL TEÓRICO
O referencial teórico é a parte principal do artigo, em que são reveladas, de forma organizada e pormenorizada, as ideias apresentadas. Pode ser subdividido em capítulos e subcapítulos, dependendo da forma de abordagem do tema e seguir a NBR 6024:2012 – Numeração progressiva das seções de um documento.
2.1 O CONTEXTO HISTÓRICO DOS CONDOMÍNIOS
Para Berman (1986), a industrialização se desenvolveu através do sistema capitalista de produção, entre os séculos XVIII e XIX. O processo de modernização se intensificou no século XX, expandindo suas transformações para todo o mundo. Essas transformações são muito mais que uma geração de cidades isoladas do que um processo de urbanização de fato. Afinal, subordinar grandes territórios de economia natural em terrenos de vínculos comerciais, enquadra-se como forma de manutenção e reprodução dos ditames do capitalismo mundial de produção. (MARX, 2013).
Nesse sentido Lefebvre (2001) aponta que a sociedade urbana é uma teia que engloba a cidade, o campo e as instituições, sendo essa tríade essencial para a manifestação do poder centralizador do estado e campo para as lutas de classe. O autor reitera que as cidades na implosão do sistema urbano se tornaram grandes centros para mobilização de riquezas, onde se concentram as sensações de consumo e poder.
Em consonância à Lefebvre, Harvey (2013) pontua que o uso da cidade é um reflexo das pessoas que a habitam. Sendo assim, acrescenta que as cidades tem se tornado um lugar para se investir e não para se viver, no qual o prisma do capital busca privilegiar aquilo que é considerado belo e o que é feio se esconde. Assim, o autor conclui que há uma articulação de recursos para legitimar aqueles que são os detentores do poder, dando o livre direito de usar de determinados espaços privilegiados, destinando recursos para essas localidades, excluindo quem habitava anteriormente esse lugar.
No Brasil, o processo de urbanização se deu durante três momentos e durou todo o período do século XX. Portanto, foi um desenvolvimento retardatário em comparação às outras potências. Isso fez com que houvesse um repentino salto na produção industrial para consolidar esse processo de urbanização acirrado nas cidades (CARRASCO, 2011). Somente nas últimas décadas do século XX, surge um grande fenômeno socioespacial conhecido como condomínios fechados. Essa mudança na tipologia urbana teve um grande fator comportamental como aliado: a busca por segurança. No Brasil, durante o período de 1970, com a metropolização, surgiram diversos empreendimentos que adotaram como conceito esse modelo privativo. Porém, como foi citado por Souza (2000), esse desenvolvimento socioespacial culminou no agravamento dos problemas urbanos primários, além do aumento da violência, em decorrência a essa iniquidade sistêmica.
Segundo Medeiros (2016), com o repentino e desordenado crescimento urbano, associado ao aumento da violência, gerou uma série de mudanças que impactaram o ambiente socioespacial. A população buscou proteção, resguardando-se atrás de muros, que os escondem intencionalmente para trazer uma sensação de segurança. Em contrapartida, o autor aponta que se torna ameaçador para o bem-estar social, visto que o isolamento provoca uma mudança de comportamento da população na forma de viver na cidade, pois fomenta a violência e o sentimento de isolamento (MEDEIROS, 2006).
Esse novo cenário teve o seu crescimento a partir da década de 80. Antes desse momento a grande busca para viver bem se dava nos centros urbanos, visto que, estaria perto de todos os equipamentos necessários para saúde, trabalho e segurança. (CALDEIRA, 2000). Ainda, de acordo com as ideias do autor supracitado, essa mudança trouxe novas responsabilidades aos gestores públicos que ainda não se demonstraram eficientes e capazes de gerar soluções administrativas para que essas transformações não venham a intervir no modus operandis dos cidadãos. Portanto, estruturas como essas causam intervenções urbanísticas, para além do impacto ambiental e que estão totalmente conectadas com a qualidade de vida população (CALDEIRA, 2000).
Diante do exposto, o autor Souza (2000) conclui que para alcançar um desenvolvimento socioespacial consciente é necessário pensar ambientes com estruturas mais convivais em vez de segregacionistas. Por isso, não se pode desassociar as relações sociais com o espaço de convívio e existência, ademais, um espaço urbano ideal para se viver, parte do sentido de pertinência e integração a cidade (ROCHA, 2009).
2.2 VITÓRIA DA CONQUISTA E A URBANIZAÇÃO IMPERTINENTE
Figura 1- Localização do município de Vitória da Conquista
Fonte: IBGE (2010).
Vitória da Conquista se localiza no centro-sul da Bahia (Figura 1), sua localização geográfica é favorável ao comércio, desde 1920 já era considerado um município em desenvolvimento (PMVC, 2013). A partir da década de 1970, o processo de crescimento demográfico ganhou volume e densidade, e com isso seguiu a tendência de ocupação urbana e saída da predominância rural (CALDEIRA, 2000). Em 1980 o município de Vitória da Conquista já apresentava uma população massivamente urbana, colocando-se como uma cidade média. Apresentava características interessantes para a expansão urbana e socioespacial, fatores que chamaram a atenção dos agentes do setor imobiliário devido ao seu vasto território ainda inexplorado (SANTOS J., 2016).
Durante esse período, no Brasil, as cidades médias já obtiam protagonismo como centros urbanos, possuindo um crescimento expressivo e considerado maior do que outras com mais de 500 mil habitantes (ANDRADE; SERRA, 2001). Sob essa ótica, Vitória da Conquista demonstrou acompanhar esse crescimento repentinamente, passando de 125.516 mil habitantes em 1980, para mais de 215 mil nos anos 2000 (IBGE, 2018). O crescimento das cidades médias na Bahia se deu por um conjunto atrativo, gerado pelas políticas urbanas em consonância ao crescimento imobiliário e os seus desdobramentos na malha urbana. Portanto, as ações do Estado, sob as cidades baianas, tiveram papel fundamental para esse desenvolvimento. Afinal, articulou o fluxo de pessoas, atividades econômicas, e principalmente, atraiu investimentos (SANTOS J., 2016).
De acordo as ideias expostas por Santos e Silveira (2006), as cidades médias são polos especializados, onde as redes de ensino dão suporte técnico e científico para o desenvolvimento local. Esses fatores, em parte, mostram o motivo da cidade de Vitória da Conquista ser considerada um polo institucional e o porquê existem tantos incentivos nesse setor, contando com uma grande rede de cursos superiores público e particulares.
As instituições de ensino, em específico, se enquadram como um fixo que gera fluxos para a cidade, tanto de pessoas residentes quanto de pessoas de fora. Os frutos colhidos nesse processo são de caráter positivo para o circuito de produção e consumo loca. Logo, qualifica a mão de obra, gera oferta de serviços e desenvolve a economia de forma regional (OLIVEIRA, 2014).
A evolução dessa mudança urbanística se deu através dos loteamentos na malha urbana. Por isso, costumam vincular essa expansão diretamente à ideia de desenvolvimento comercial atrelado ao parcelamento dos solos. A partir dessas divisões gerou-se, posteriormente, grande parte dos condomínios e conjuntos residenciais (FERRAZ, 2001). Dessa forma, o principal fator que consolidou o crescimento de Vitória da Conquista foi o seu centro urbano polarizador que abriu oportunidades com ênfase em ofertas e serviços. Santos J. (2016) entende que os problemas decorrentes da concentração de atividades em diversas metrópoles fizeram com que as cidades médias adquirissem novos significados, em pressupostos aos ideais de qualidade de vida e também enquanto focos de interesses de diversas fontes de capital.
Existe um distanciamento notório entre quem pensa a cidade e quem exerce o controle urbano. A execução e aprovação de uso do solo estão sustentadas em uma estrutura difusa que favorece, por um lado o empresariado mobiliário e, do outro, os fiscais do poder público, cuja prática visa o benefício próprio de ambos (MARICATO, 1993).
Essas estruturas, que trazem a privação de acesso de parte da população, carregam consigo um conceito comercial de privilégio para os seus beneficiários (BOTELHO, 2008). Segundo o autor supracitado, espaços que são ocupados pela população detentora de maior poder aquisitivo são resultados do predomínio em massa das tipologias capitalistas no que condiz à forma de habitar. O teórico ainda conclui que as infraestruturas e equipamentos públicos de uso coletivo são seletivos e tende, por si só, promover segregação e a hierarquização espacial.
Ermínia Maricato (2013) destaca que grande parte das cidades brasileiras é construída pelos próprios moradores em áreas invadidas e muitas vezes excluída da cidade legal, fator este que as tornam altamente especulativas para os agentes que visam extrair ganhos. Nessa perspectiva que Vitória da Conquista se desenvolve, através de mudanças no contexto socioespacial, causa a expansão dos limites da malha urbana para o seu entorno.
De acordo com Santos, M. (2006) o crescimento das cidades brasileiras, com o advento da metropolização, trouxe consigo uma tendência de urbanização acelerada que corroborou no desenvolvimento das cidades médias. Pode-se concluir que Vitória da Conquista se encaixa nesse molde, devido ao seu crescimento com o passar dos anos, transformando a sua tipologia urbana, que passou a apresentar características complexas e contrastantes no que se refere às formas de ocupar a cidade (CARLOS, 2004).
Conforme o Plano Diretor Urbano, essas áreas que ainda estão sob desenvolvimento urbano estão disponíveis para expansão. Porém, quem dita à forma em que se dará esse crescimento são os agentes que possuem capital financeiro para investir e obter lucros. O que os seus interesses para investir são os preços baixo referentes aos terrenos, ao prolongamento das áreas disponíveis, além dos incentivos proporcionados pelos agentes do poder público. À vista disso, o Estado deveria ser quem fiscalize essas regiões e, por conseguinte, quem busque soluções para evitar esta segregação socioespacial, pautada no uso de ocupação do solo. Porém, o que se pode ver é a máquina pública agindo a favor dessa expansão descontrolada. Por isso, em Vitória da Conquista esse aspecto é o que mais influencia na alteração morfológica da cidade, fazendo com que crie novos centros urbanos voltados para fora da cidade, cujo repertório urbanístico está integralmente associado aos condomínios existentes ou que irão existir na região.
A prática da dispersão social é um processo multifacetado e perpassa por várias escalas de interesse do capital, sendo que essa dispersão, por sua vez, não depende do crescimento demográfico e sim do uso da ocupação do solo pela lógica do mercado, como aponta Sposito (2015).
Em coaduno, Limonand (2007) analisa alguns motivos para o crescimento desses investimentos que visam ocupar territórios não urbanizados. A autora aponta que essas movimentações estão, em sua maioria, atreladas aos agentes do poder público e do setor comercial em desenvolver centros de investimentos e ofertas de serviço para fora do centro urbano de costume. Desse modo, privilegia as classes mais abastadas em investir nessa região e ampara grupos sociais com um menor poder aquisitivo que buscam terrenos com um aporte mais acessível financeiramente. Contudo, pode-se afirmar que esses fatores além de facilitar modificações espaciais indevidas trazem em consonância à dilatação das camadas de pobreza, expondo uma contraposição de níveis financeiros, regionalizações díspares e uma guetificação das cidades que separam os “ricos” dos “pobres”.
2.3 O PADRÃO DE OCUPAÇÃO DAS ESTRUTURAS IMPERTINENTES
Conforme citado por Raposo (2010), os condomínios fechados podem ser considerados uma mercadoria, sendo essa cunhada através de uma fórmula de engenharia pré-estabelecida. É comum estarem inseridos mais afastados dos centros urbanos com a intenção de ocupar uma grande área vazia, visto que há uma necessidade de conter áreas amplas e livres, para uso social interno. No geral, podem possuir algumas formas de tipologias arquitetônicas, dentre as principais estão casas ou prédios, ambas cumprindo a função residencial. Além disso, de acordo com a classe social abrangente, essas estruturas ganham ou perdem equipamentos de lazer e de convivência social dentro do próprio condomínio (RAPOSO, 2010).
Caldeira (2011) debruça sobre um conceito denominado de “enclaves fortificados”, para a autora:
Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as transformações recentes estão gerando espaços nos quais os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos, mas estão separados por muros e tecnologias de segurança, e tendem a não circular ou interagir em áreas comuns. O principal instrumento desse novo padrão de segregação espacial é o que chamo de “enclaves fortificados”. Trata-se de espaços privatizados, fechados e monitorizados para residência, consumo, lazer e trabalho. A sua principal justificativa é o medo do crime violento. Esses novos espaços atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública tradicional das ruas para os pobres, os ‘marginalizados’ e os sem-teto (CALDEIRA, 2011, p. 211).
Em grandes metrópoles são mais comuns os condomínios de uso predial, inseridos dentro do perímetro urbano e que sigam todo o roteiro de uma moradia privativa, como muros, entrada e saída de veículos, pessoas controladas, monitoramento e taxas mensais. Nas cidades médias, nota-se o crescimento dos condomínios horizontais: um aglomerado de casas (o padrão arquitetônico torna-se variante de acordo com a classe presente no condomínio), que no geral possui lotes com uma maior área de ocupação. Em sua maioria, seus moradores foram seduzidos pela ideia de morar com mais segurança e privacidade. Possui um sistema próprio de controle de entrada e saída de moradores e visitas, monitoramento 24 horas e barreiras visuais cunhadas através de grandes muros de concreto (MEDEIROS, 2006).
Em todos os condomínios de caráter privado, a primeira barreira de contato se dá através da portaria: espaço onde um ou mais funcionários controlam o fluxo de entrada e saída de pessoas as quais essas se identificam e são filmadas. Assim, pode-se dizer que essa ideia de proteção potencializa o sentimento de segregação social em detrimento de um “policiamento arquitetônico” como elucidado por (DAVIS, 1990, apud RAPOSO 2010). Além disso, possuem espaços de lazer como mais um dos seus atrativos, contando com área gourmet, quadras, piscina, playgrounds. Caldeira (2000) aponta que essas áreas, na maioria das vezes, são subtilizadas pelos moradores, representando mais um estigma de status do que um fator agregador para a qualidade de vida cotidiana.
Toda a estrutura dos condomínios parte de um pressuposto de padronização estrutural e segurança, sendo esta última seu principal fator atrativo: afinal está associada à ideia de liberdade ao morar (CALDEIRA, 2000). Contudo, esses isolamentos sustentados por alvenaria possuem divergências quanto à segurança. Segundo Almada (2006), os muros surgem através das construções militares e ao mesmo tempo em que facilitam a defesa e o isolamento, dificultam a visibilidade. Dessa forma, a ideia de isolamento estimula a sensação de insegurança de caráter segregacionista, visto que, criam-se barreiras para separar os pedestres através dos muros, negando a função de interação social da rua, de modo que, a necessidade de ocupar a cidade passa a ser cada vez mais pautada no individualismo e menos no senso de comunidade (SABOYA, 2009).
2.4 OS MUROS COMO BARREIRA DE ACESSO
Caldeira (2011) acentua que, em sua concepção, os enclaves fortificados deturpam a ideia de espaço público aberto e igualitário através da dificuldade gerada na acessibilidade e mobilidade urbana. Desse modo, empregam nesses a ideia de insegurança, isolando-os através de muros aos detentores do status de privilégios dos considerados diferentes. Assim, acentuam-se as diferenças de classes, normalizando as diferenças sociais.
Almada (2006) acrescenta que é necessário mapear uma estratégia para vender a ideia de segurança através da arquitetura. Por isso, engenheiros conceberam a ideia de criar uma supervisão visual que separasse o entorno através de uma alvenaria sólida. Com isso, surgiram os condomínios cercados por muros.
Infere-se, assim, que ao optar por morar em condomínios fechados, a fim de garantir a segurança, o futuro morador estará tratando a causa e não o sintoma, pois reapresenta uma fuga e não um enfrentamento da situação. O autor reitera que a longo prazo pode fortalecer uma visão “anti-cidade” de que não se pode mais viver em integração social com civilidade (LOPES apud SANTOS, 2009).
Caldeira (2000) aponta que, aproximadamente dez antes da violência ganhar maiores proporções na cidade de São Paulo, a ideia de insegurança já estava sendo construída pela indústria imobiliária a fim de justificar essa ideia de morar dentro de estruturas muradas como maneira de se privar desta.
Becker (2005) afirma que, pelo fato dos condomínios serem rodeados de muros (barreiras físicas) e possuir uma homogeneidade econômica e social, a sensação de segurança e proteção é legítima e esse é o principal fator de satisfação que envolve a propagação dessas moradias.
3 RESULTADOS E DISCUSSÃO
3.1 CAPÍTULO 1: GENTRIFICAÇÃO: A RELAÇÃO DO ESPAÇO NA PERSPECTIVA DO CAPITAL
Nos últimos tempos, muito se fala sobre o termo gentrificação. Tal fenômeno engloba um processo social entre o capital e o território, que perpassa pela mudança ou até remoção de frequentadores de determinada região para intervenções de enobrecimento da localidade. Desse modo, reproduzem várias contradições, entre os agentes financeiros que almejam que o ambiente urbano seja o aglutinador do capital e os percalços que essa dinâmica causa na sociedade. Em resumo, gentrificação, nesse caso, é resultado da forma em que o capital imobiliário de organiza para o desenvolvimento urbano, não só pela necessidade de manutenção financeira e conquista de novos territórios de mercado, mas também como via de enobrecimento de determinadas áreas na cidade. Logo, a gentrificação se perpetua através do processo de produção com a apropriação do espaço sob a condição de acúmulo, portanto, elitização.
De acordo com a prefeitura de Vitória da Conquista, a cidade possui 24 bairros subdivididos em 75 loteamentos (PMVC, 2006), advindos de uma urbanização crescente que foi responsável também por alguns fenômenos espaciais como: periferização, espraiamento, difusão urbana, segregação, valorização de áreas novas e proliferação dos condomínios fechados tudo isso tem relação direta com essas transformações.
Em Vitória da Conquista é perceptível essa lógica, devido ao espraiamento de grande parte do seu tecido urbano. A principal influencia se dá pela dispersão dos terrenos, ficando mais claro quando se observam as implantações de loteamentos (figura 2), dado que em sua maioria têm sido destinados para a construção de condomínios fechados. Essa lógica se deu em razão ao modelo de moradia estar em voga no Brasil, fato que contribuiu para que o espraiamento ocorresse.
No presente momento, o bairro Boa Vista pode ser considerado um eixo comercial, apesar de sua tipologia urbana ser pautada no uso residencial, sobretudo, na existência de condomínios fechados. Devido ao intenso crescimento e valorização, voltados ao bairro fez-se necessário tomar algumas medidas em relação à sua acessibilidade e segurança. Concomitantemente, o poder público age em conluio às empresas que investem no parcelamento dessas áreas, através de incentivos para que haja, em curto prazo, a valorização da zona. Um grande exemplo dessa atitude foi à construção de Av. José Pedral Sampaio (Perimetral), que conecta, através de uma extensa avenida, os bairros mais valorizados da cidade: Candeias e Boa Vista. Avenida. Essa avenida, por outro lado, é rodeada por condomínios fechados em ambos os lados da via.
Figura 2- Complexo de condomínios na Av. José Pedral
Fonte: Google Earth.
Elaboração e organização: João Novaes, 2023.
Não se pode desassociar o crescimento urbano e a sua relação direta com o desenvolvimento econômico do município. Sob essa ótica, Vitória da Conquista se apropria da mudança do seu tecido urbano para as franjas da cidade e integra estruturas impertinentes que transformam as dinâmicas de crescimento da cidade e constroem, no inconsciente coletivo, uma nova ideia de morar com segurança.
Ainda assim, o centro convencional não deixa de movimentar o comércio e a demanda por serviços gerais, que são fundamentais para a reprodução do sistema econômico. A abertura de novos espaços nas periferias próxima das zonas rurais, além de influenciar diretamente a expansão urbana, também promove esse desenvolvimento através dos equipamentos do setor mobiliário. Afinal, essas regiões precisam dos meios de produção e serviço presentes nas regiões de maior adensamento demográfico, o que gera a construção de fixos para atrair uma quantidade de fluxos.
A ideia de estudar os condomínios fechados no bairro Boa Vista veio através do olhar para esse processo de desenvolvimento crescente no espaço e a sua valorização do ponto de vista imobiliário, que, através da existência dos condomínios, tem causado um notório vazio urbano em larga escala. A despeito disso, acabam por gerar a desvalorização e segregação de certos espaços públicos influenciados pela movimentação da parte abastada da população para adensamentos mais distantes do centro urbano. Com isso, pode-se afirmar que a inserção desses residenciais acentuou a dicotomia de periferia e área nobre em Vitória da Conquista.
Botelho (2008) aponta que a questão da localização determina diretamente onde estará inserida a implantação do produto imobiliário. Desse modo, alguns espaços irão ganhar certos destaques, seja atrelado pelos seus atrativos físicos ou financeiros.
A questão da especulação imobiliária e os incentivos do poder público estão totalmente conectados à área onde esses condomínios estarão inseridos, ou seja, será escolhido o lugar que for mais econômico para o investimento, retornando um maior lucro. Nesse sentido, as maiorias dos condomínios fechados em Vitória da Conquista estão distante dos bairros do centro como Recreio e Candeias por questão dos valores elevados dos terrenos nessa localidade, optando por construí-los próximos ao anel viário. Além do mais, um dos discursos mais empregados pelo marketing desses condomínios é sobre a busca de tranquilidade através do distanciamento do caos urbano encontrado no centro. Por fim, o fato de estar próximos às grandes vias de circulação também é um ponto defendido, visto que, a maioria, se não todos os moradores, possui carros e por isso trafega nesses locais.
Por isso, no bairro Boa Vista se concentra o maior adensamento de equipamentos imobiliários, tornando-se uma das áreas mais valorizadas da cidade, visto que a expansão desses condomínios trouxe também outros empreendimentos modernos para o seu entorno e o tornou eixo de expansão urbana na cidade.
3.2 CAPÍTULO 2: LEGISLAÇÃO
A construção de condomínios fechados em Vitória da Conquista se constitui ainda com lacunas nos âmbitos do urbanismo devido ao Código de Obras não se estender tanto em relação a essas novas dinâmicas socioespaciais. Esse documento tem como fim garantir o desenvolvimento da malha urbana de forma a classificar as funções de habitar, circular e compor a cidade.
Para facilitar a compreensão desses usos do solo, divide-se a cidade em zonas e o Plano Diretor prevê os tipos de usos e ocupações devidas. Porém, com a rápida dinâmica do mercado imobiliário, sobretudo voltado para os condomínios, essas legislações precisam se atualizar de forma constante. A falta dessas atualizações pode causar muitos danos devido à fragilidade dos regulamentos.
Os três condomínios (Green Ville, Villa Constanza e Parque dos Ipês II) estão localizados no bairro Boa Vista I e segundo o zoneamento e uso do solo de Vitória da Conquista, estão inseridos na Zona Residencial 5, especificado na Tabela 1.
Tabela 1 – Critérios e restrições aplicáveis às Zonas e Corredores de Uso
Fonte: Lei Complementar 2.043 – 2015 (PMVC).
Elaboração e organização: João Novaes, 2023.
Contudo, a efetivação desses critérios ainda é principiante no que se atribui aos direcionamentos do solo urbano. Isso mostra que, apesar de existirem meios legais de regular o uso do espaço, ainda são rasos no que tange a preservação do solo e a solução para os problemas estruturais da cidade.
Na esfera federal, o dimensionamento urbano é retratado através da Lei n° 10.257/2001, que discute sobre o Estatuto da Cidade, que por sua vez teve o interesse de versar sobre a democratização do espaço urbano e da participação do coletivo no seu processo de desenvolvimento, com a intenção de promover um movimento de luta pelo direito à moradia para todos, que difere totalmente do plano traçado pelo mercado imobiliário atual.
Com base na Figura 3, a cidade ficou dividida em três macrozoneamentos relativos ao movimento de expansão da cidade. Eles são: Expansão Urbana Condicionada, Expansão Urbana Preferencial I e Expansão Urbana Preferencial II. O local de estudo deste artigo se encontra na segunda determinação, referente ao vetor de expansão Sul/Sudeste, nas áreas próximas à mancha urbana, em sua totalidade ainda em processo de ocupação. Ou seja, suas principais características ainda são a existência de grandes vazios urbanos e, por esse motivo, é o alvo prioritário dos olhares dos agentes imobiliários, devido ao seu potencial de valorização.
Figura 3- Plano Diretor Urbano de Vitória da Conquista
O Plano Diretor Urbano prevê as áreas permissivas à expansão. No entanto, pode-se perceber que ela se dá através dos interesses dos agentes envolvidos no processo de reprodução dos seus bens nesses espaços.
Em Vitória da Conquista fica nítido que, apesar do seu crescimento estar inserido nas áreas previstas no PDU, consequentemente, disponíveis para tal, elas se baseiam nas tendências e estratégias do mercado imobiliário. Desse modo, nota-se que independente do crescimento da cidade estar situado nas áreas de Expansão Preferencial I e II, isso se dá pelo fato dessas regiões já possuírem características estruturais existentes, que são interessantes para as empresas e pelo poder público de ter fixos e fluxos gerados com os seus empreendimentos.
Como consequências, podem ser citadas a falta de preservação ambiental e a invalidação do espaço urbano, segregação e aumento das taxas de violência, fatores que podem ser percebidos através das áreas onde predominam a existência de condomínios.
É mister frisar que a intensificação do processo de expansão urbano visa a modificação do solo para o uso de novas dinâmicas. Isso se torna evidente ao ser analisadas as paisagens das cidades através do espraiamento dos seus tecidos, característica notória das áreas que utilizam desses métodos de modificação e uso do solo. É importante destacar que esse processo, em sua maioria, acontece através da transformação do solo antes rural para urbano, trazendo novas funções e logísticas de produção ditadas pelo meio citadino.
O crescimento e expansão urbana em Vitória da Conquista que se estabelecem com base nessa lógica. Os bairros evidenciam esses processos, haja vista, que por estarem localizados onde anteriormente era zona rural ainda mantém algumas características campestres. Inclusive no bairro de estudo deste artigo, o Boa Vista, que apesar de estar dentro da cidade possuem algumas características rurais, chácaras e regiões em iminência de asfalto (Figura 4).
Figura 4- Terreno com características rural situado próximo aos condomínios analisados no bairro Boa Vista, Vitória da Conquista, 2023.
Além das leis municipais, existem também leis e normas que regulam os condomínios, que são: o Novo Código Civil Brasileiro (Lei Federal n° 10.406/2002), a Lei do Condomínio (Lei Federal n° 4.591/1964) e também os regimentos internos particulares de cada condomínio.
Dentro das Leis Federais, os condomínios são classificados como uma propriedade privada exclusiva. Internamente possuem áreas e regimentos de uso comum, não podendo ser alienados e excludentes (válido somente dentro do condomínio). O regimento interno trata de normas de convivência e convenções determinadas pela diretoria em coaduno aos moradores através de assembleia. Além disso, possuem também um código de obras interno para padronizar o desenvolvimento das construções.
Becker (2005) aponta que existem poucas leis vigentes que regulam os condomínios fechados, sendo que essas olham apenas para a questão da sua dimensão, uso comum e porcentagem de área construída, deixando em aberto fatores importantes como a expansão desordenada desses empreendimentos no perímetro urbano.
3.3 CAPÍTULO 3: DIFERENCIANDO OS ESPAÇOS PÚBLICOS E DOS ESPAÇOS COLETIVOS
Para que o espaço urbano funcione é preciso que haja uma dinâmica formada por ambientes coletivos e individuais. Todavia, com o crescimento da violência e as mazelas das gestões públicas o que se nota é a derrocada dos espaços públicos e a ascensão dos espaços privados. Essa tendência se acentua devido à falta de vitalidade dos espaços coletivos, ou seja, falta de pertencimento e ocupação por parte da população.
O ideal da cidade é o convívio com as diferenças: afinal é nessa diversidade que se constrói culturalmente forte. Contudo, com o crescimento urbano, nota-se a falta dessa heterogeneidade integrada devido à segregação dos espaços que seguem em si a lógica dos “iguais conviverem com os iguais”. Essa contradição se acentua ainda mais com a chegada dos condomínios fechados, onde a experiência de convivência coletiva se torna ainda mais privativa.
Nesse ponto, fica evidente a importância de analisar os espaços públicos de forma crítica, a fim de entender as novas dinâmicas socioespaciais que estão sendo implantadas nas cidades. Também, como os espaços públicos têm sido transformados por novas tipologias urbanas, como é o caso dos condomínios fechados, que se enquadram nesses novos empreendimentos que surgem para mudar as formas de se ocupar a cidade.
Os condomínios ofertam para os seus moradores uma série de equipamentos de uso coletivo, porém, de forma exclusiva para estes. Nota-se que os equipamentos se tornam um grande atrativo para os que optam morar nesses enclaves e, até, se tornam fundamentais no seu cotidiano.
De acordo com Lopes (2008) os condomínios buscam ressignificar o espaço público, reproduzindo-o em um ambiente controlado para que seja a todo o momento seguro, agradável e limpo. Entretanto, o que é reproduzido nesses ambientes não é público e sim, no máximo coletivo. Afinal está em um cerco privado cuja população, em geral, é cerceada de acessos, e apenas os moradores podem ser detentores desses direitos.
Seguindo a lógica de fixos e fluxos, pode-se notar que cada vez mais os espaços públicos estão reduzidos à passagem do que à permanência, e as causas possíveis disso estão interligadas à privatização dos usos coletivos. Essa privatização, por sua vez, cria uma ideia de que somente nesses espaços controlados é possível haver segurança e cuidado, e isso faz com que a população se distancie cada vez mais dos espaços públicos.
A reprodução de empreendimentos, como os analisados neste artigo, perpétua a crise sob a forma de enxergar a cidade, apagando a sua função social de integração e excluindo sua representação tradicional de um verdadeiro espaço coletivo: uma comunidade. Afinal, no momento em que o espaço coletivo se torna uma propriedade privada deixa, automaticamente, de ser comum a todos.
3.4 CAPÍTULO 4: ANÁLISE MORFOLÓGICA DOS CONDOMÍNIOS
Nesta parte da pesquisa, os pontos apresentados visam trazer algumas interpretações acerca das dinâmicas dos condomínios estudadas até aqui, como por exemplo: segregação, deslocamento dos centros urbanos, homogeneidade, ocupação de áreas extensas e os seus corredores murados. Para isso, foi realizada uma pesquisa de campo no mês de outubro de 2023, com o intuito de observar três condomínios do bairro Boa Vista: Green Ville, Villa Constanza e Parque dos Ipês II.
Após o mapeamento dos condomínios da cidade, através do Google Maps, foi identificado no bairro Boa Vista a maior incidência de condomínios horizontais fechados. Foram escolhidos os três com o maior número de características estudadas neste artigo, descritos a seguir:
3.5 GREEN VILLE:
Localizado na Av. José Fernandes Pedral Sampaio, via que liga a Av. Juracy Magalhães à Av. Olívia Flores, e por sua vez corta o bairro Boa Vista, o condomínio Green Ville teve seu processo de aprovação no ano de 2006. Portanto, é o condomínio horizontal fechado mais antigo do bairro Boa Vista com uma área de aproximadamente 155.240,10 m².
Todo o seu segmento é delimitado por muros e conta com uma portaria de alto padrão e segurança. Sua fachada frontal está voltada para a avenida principal e as outras estão voltadas ao Condomínio Villa Constanza e outra fazendo fronteira a um grande loteamento vazio.
A divisão do Condomínio Green Ville, se dá, em primeiro plano por quadras e, consequentemente, subdivide-se em lotes e terrenos (Figura 5). As casas se organizam lado a lado com uma distância prevista de quatro metros entre elas, equivalentes aos seus recuos obrigatórios de dois metros em cada fachada do terreno. De acordo com o seu Regimento Interno, o Condomínio Green Ville é equipado com um sistema viário totalmente asfaltado, porém está desassociada a malha urbana. Por se tratar de um condomínio padrão, as regras internas estão estabelecidas com base nas leis e normas Federais: A lei de condomínio (Lei Federal N° 4.591/1964) e o Novo Código Civil Brasileiro (Lei Federal N° 10.406/2002), como já foram citados anteriormente. Na parte interna do Green Ville, as calçadas devem medir 1,20 metros de largura, sendo o material da calçada padronizado para todas as edificações. O valor exigido de passeio está seguindo o valor exigido pelo Código de Obras.
Em sua área de lazer comum, o condomínio conta com uma piscina para adultos e uma piscina infantil, salão de festas climatizado e de porte médio, academia equipada, sala de pilates, sauna, quiosques para churrasco, quadra poliesportiva, quadra de areia, campo society, quadra de tênis, pomar com mais de 800 árvores frutíferas e uma ciclovia com 1,80 km. Conta também um sistema padrão de monitoramento e segurança, portaria 24 horas, câmeras, identificação inteligente e funcionários de segurança dentro do condomínio.
As residências construídas possuem terrenos que variam de 360,00 m² a 400,00 m², com projetos arquitetônicos livres, quanto à estética. Apenas devem seguir algumas regras construtivas previstas nas normas internas que regulam os recursos de aproveitamento e utilização do terreno, a fim de padronizar e garantir a equidade com a construção vizinha. Dentro das determinações exigidas estão os recuos laterais e frontais, gabarito de altura da edificação e a altura do muro, que fica a critério do morador dependendo da sua necessidade.
O momento concedido para os moradores manifestarem os seus desejos, direitos e insatisfações fica por conta das assembleias de moradores, nas quais, a diretoria do condomínio, em conjunto à administração, expõe as novas decisões para melhoria do condomínio e também tornam públicas certas contas a serem prestadas. Os moradores julgam necessário esse tipo de transparência para que continuem gozando de conquistas onde residem: afinal, é um processo que precisa ser feito em conjunto às partes envolvidas.
Planta baixa
Figura 5- Condomínio Green Ville
Elaboração e organização: João Novaes, 2023.
Áreas de Lazer
As áreas destinadas para o lazer, no condomínio Green Ville localizam-se ao lado oposto em relação a entrada principal. Na lateral direita se localizam a piscina, playground, sala de academia, sauna, espaço gourmet e quadra poliesportiva. e mais distante ficam locados o salão de festas e a quadra de Tênis, ambas as partes se localizam próximas a área de reserva ambiental onde o seu entorno é aproveitado para caminhadas com a presença também de ciclofaixas. Também possui, ainda, uma espécie de praça com gramados, bancos e postes de iluminação.
Todos os equipamentos presentes nessas áreas são de domínio exclusivo dos moradores, e em sua maioria, podem ser utilizados sem hora marcada, com exceção de alguns como o salão de festas.
Tipologias
Com relação às tipologias das habitações, o Green Ville não possui tipologias específicas: apenas pode ser determinado que seja de médio ou alto padrão. Em maior número possuem residências com uma arquitetura menos pretensiosas do que se pode observar nos dias atuais: casas com cobertura de duas ou mais águas e materiais que não são considerados contemporâneos. Algumas moradias são apenas térreas, com poucos volumes e sem presença massiva de vidros na fachada. Ainda assim, existem residências que seguem um modelo mais contemporâneo de edificação com uso de platibandas, pórticos, pé direito duplo, estruturas metálicas e vidro. O número de pessoas e veículos pode variar de acordo à necessidade dos moradores. Em sua maioria possui, em média, dois carros por edificação, porem algumas residências dispõe de garagens com espaços que comportam até quatro carros.
3.6 VILLA CONSTANZA:
O Villa Constanza é um dos condomínios quem compõem à paisagem da Av. Av. José Fernandes Pedral Sampaio e o ano da sua implantação foi em 2010, quatro anos depois do vizinho Green Ville. O projeto é da mesma empresa responsável pelo Green Ville, portanto, podem-se notar algumas semelhanças, quanto a sua extensão é notória a diferença entre um e outro.
Considerado um condomínio de luxo, impõe um alto padrão, assim como o primeiro a ser implantado na localização. Com uma área total de aproximadamente 237 785,11 m², o seu espaço é inteiramente delimitado por muro e cercas de segurança. O condomínio disponibilizou em sua inauguração X lotes distribuídos na extensão de sua área, atualmente, grande parte dos lotes já estão construídos.
Os dois condomínios englobam grande parte da reserva ambiental do bairro Boa Vista e são dos mesmos responsáveis, o que os divide é apenas um muro em comum (Figura 6). Nesses casos, existe uma prática recorrente dos agentes imobiliários responsáveis, que conscientes do impacto perceptível, que causaria de um único empreendimento ocupando o local, a malha urbana, dividem o espaço disponível, para assim, implantar dois condomínios geralmente com propostas diferentes.
De fato, o impacto causado é o mesmo. Porém, a ideia que fica é que são terrenos distintos e, por isso, possuem tamanhos justificáveis para preservação do meio ambiente. Tudo isso deve estar em consonância ao Plano Diretor Urbano, em juízo do poder público que deve fiscalizar e desse modo, decidir aceitar ou rejeitar a proposta apresentada pela empresa.
Planta baixa
Figura 6- Condomínio Villa Constanza
Elaboração e organização: João Novaes, 2023.
Áreas de Lazer
As áreas de lazer são, de modo geral, de uso exclusivo dos condôminos e a possibilidade de interdependência dos equipamentos é ofertada aos moradores na ocasião de abertura para convidados: desde o salão de festas até piscina e quadras.
A parte social e de lazer do Villa Constanza conta com ciclovia, salão de jogos com equipamentos, sala de ginástica para pilates e musculação com 436,15 m², parque infantil equipado, quadra de areia, sala de banho (saunas) com 168,92 m², salão de festas equipado e com área coberta de 761,51 m², churrasqueira em espaço coberto de 100,00 m², campo de futebol society (gramado), quadra poliesportiva e área extra com ampliações dos equipamentos de lazer infanto-juvenil.
Tipologias
O tamanho do terreno subdividido nos lotes tem uma área total padronizada de 1.125 m² e as casas possuem no geral entre 400,00 m² a 430,00 m². O condomínio é equipado com um pórtico de entrada imponente e extenso com 299,55 m² voltado para a avenida principal. O acesso é setorizado para moradores, visitantes e cargas. Conta com tecnologia de reconhecimento para identificação, portaria blindada entre outros equipamentos de segurança reforçados. Além disso, a portaria possui tecnologia de reconhecimento para identificação, portaria blindada entre outros equipamentos de segurança reforçados. As residências existentes nesse condomínio dispõem de um padrão mais contemporâneo e luxuoso do ponto de vista estético. Não possui um padrão tipológico determinado, apenas construtivo seguindo algumas normas presentes no regimento interno do condomínio. Em geral, no Villa Constanza nota-se muitas semelhanças construtivas com o Green Ville, apesar dos muitos fatores em comum, a diferença entre os anos de aprovação entre eles ficam mais claras se analisar as residencias no ponto de vista estético. Todos os condomínios existentes nessa região são todos de alto padrão, portanto, trata-se de verdadeiras mansões com um alto valor percebido. Garagens e vãos amplos, espaços privativos de lazer, lareira, sauna, piscina entre outros itens que podem ser vistos em grande parte das edificações existentes.
3.7 PARQUE DOS IPÊS II:
O condomínio Parque dos Ipês II inaugurado no ano de 2018, também se localiza às margens da Av. José Pedral, e é o condomínio mais novo dos três analisados. Além disso, foi projetado pelo arquiteto Robson Leite e sua área total é de aproximadamente 186 260,88 m², totalmente murada voltada para a avenida principal.
Os acessos no Parque dos Ipês são todos pelo mesmo portão, sejam moradores, funcionários ou carga e descarga. Todos os funcionários precisam estar cadastrados para obter acesso ao condomínio.
Todas as calçadas e vias são pavimentadas, possui rede de agua e esgoto, além de central de gás distribuído para todos os lotes. Ao total foram distribuídas onze quadras, um total de 321 lotes padrões de 360,00 m² a 420,00 m² (Figura 7).
O principal destaque fica por conta do paisagismo interno que foi arborizado com diferentes espécies de Ipês, para fazer jus ao nome do condomínio. Antes do condomínio, a área era coberta por uma densa vegetação, que como em toda região, foi devastada para construção do empreendimento. Por isso, para além da estética, a arborização complementa o percentual de área verde exigido.
Planta baixa
Figura 7- Condomínio Parque dos Ipês II
Elaboração e organização: João Novaes, 2023.
Áreas de Lazer
A infraestrutura do condomínio é de alto padrão construtivo, possui amplos espaços e a sua área de lazer conta com:, brinquedoteca, sauna, sala de ginástica, sala de pilates, espaço gourmet equipado com duas churrasqueiras, quadra de futebol society (gramado), duas quadras poliesportivas e uma quadra de tênis, dois salões de festas (um principal e outro auxiliar), playground, ciclovia na extensão do muro do condomínio. Os equipamentos oferecem a possibilidade de haver usos dos visitantes sob convite dos moradores, possuindo algumas regras e horários de funcionamento. Todos se encontram em um ótimo estado de conservação, pintura e manutenção em dia. Encontram-se localizados próximo a portaria, de forma estratégica para poder facilitar a interação social entre os moradores.
Tipologias
As casas, no geral, são bem modernas e arrojadas. O condomínio em si, arquitetonicamente, imprime bastante luxo e suas residências seguem essa perspectiva. Com projetos assinados por arquitetos da cidade e de fora, a visão de construção de alto padrão é bem clara. Muitas casas térreas, espaçosas e com pés direito duplos, apesar dos lotes terem tamanhos padronizados, onde o índice de aproveitamento e uso do solo é notório. Apesar dos equipamentos de lazer presente dentro do condomínio, todas as casas possuem alguns de forma privativa, como: playground, área gourmet, sauna e piscina. As garagens, no geral, tem um padrão de quatro vagas por terreno, sendo duas cobertas e duas descobertas.
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este artigo buscou analisar os condomínios fechados sob o olhar socioespacial e morfológico urbano, haja vista que eles representam à ideia de moradia mais desejada pela população mundial. Entretanto, essa forma de habitar está intrinsecamente ligada à segregação e a descaracterização da cidade, o que, por conseguinte configura a impertinência dessas estruturas.
O uso dos muros para promover a ideia de segurança é uma solução imediatista e individual, ou seja, não é a solução ideal para a cidade e sim para os detentores desse privilégio. Apesar dos condomínios buscarem prover qualidade de vida e segurança para os seus moradores, por sua vez, cria apenas uma concepção ilusória para quem opta por morar nestes, assim, distanciam-se da realidade.
Outro fator característico desses enclaves é a sua implantação longe dos centros urbanos que, segundo os agentes imobiliários, é responsável pela promulgação da vida pacífica por estar afastados. Contudo, a realidade é que esses territórios são escolhidos através do engendramento dos agentes do poder público e privado, que visam o lucro através da ocupação de áreas de baixo valor e de grande extensão territorial, o que leva a cidade a crescer nas franjas dos tecidos urbanos.
O município de Vitória da Conquista tem apresentado um crescimento expressivo com relação aos números de condomínios fechados erguidos em sua malha urbana, sobretudo no bairro Boa Vista. Esse processo tem intensificado a densidade da sua rede urbana, seus fluxos e a relação espaço-sociedade.
O termo estrutura impertinente está ligado diretamente à relação da formação de “guetos” causados por esses condomínios, que criam verdadeiras muralhas sociais para tornar a ideia de segurança urbana algo privado. Portanto, dado o crescimento desapropriado, com o passar dos anos, Vitória da Conquista adota um processo de urbanização baseado no incentivo imobiliário voltado para a classe de maior poder aquisitivo, no qual as projeções de novos padrões de habitar conferem a impertinência dessas estruturas. Com base nisso, é preciso que exista um diálogo entre o espaço público e as redes privadas para que haja uma integração em um espaço de convivência diverso e seguro, acolhendo a população no processo de ocupar a cidade. Portanto, se faz necessário promover estruturas arquitetônicas desenvolvidas para que possibilitem reaproximar a relação socioespacial desse lugar, pois, é através da integração que se extingue a desigualdade.
Através da pesquisa de campo percebe-se que os pontos atrativos dos condomínios horizontais estão ligados ao status, seja através dos equipamentos de lazer presentes no seu interior, à segurança promovida ou ao ecossistema glamourizado que envolve morar em um condomínio. Por outro lado, os pontos negativos estão atrelados à sua relação com o espaço urbano, ou melhor, com a falta dessa relação. Isso, se dá devido às modificações na estrutura da cidade e, por conseguinte, seus processos de afastamento do espaço público.
Ainda na seara do processo urbano, a mobilidade é um fator indispensável para apontar inadequações socioespaciais. Devido a localização dos condomínios estarem nas franjas da cidade, portanto, longe do centro urbano o uso de automóvel torna-se indispensável. Assim, exclui ainda mais o índice de pedestres presentes nesses espaços, tornando-o um local perigoso para quem se aventura passear na região, muitas vezes, até inviável.
As leis municipais, no que tange as normas de desenvolvimento da estrutura urbana, o Plano Diretor Urbano, já regulam as áreas determinadas para esses condomínios. Porém, ainda se fazem necessários indicativos mais detalhados e claros quanto a sua implantação, a fim de preservar a estrutura urbana, de forma mais controlada, assegurar o ambiente, a paisagem e mobilidade na cidade.
Por isso, conclui-se através das analises realizadas, que os condomínios fechados promovem um índice de satisfação pensado para o agrupamento de pessoas que irão habitá-lo, oferecendo segurança e lazer. Em contrapartida, os privilégios limitam-se a vida privada. Em relação ao impacto estético causado por esses condomínios, afeta diretamente a paisagem da cidade, deixando-a monótona devido à inexistência de elementos e volumes arquitetônicos que gerem interação com o tecido urbano: funciona apenas como barreira física e visual, apesar de cumprir o seu papel de desassocia-lo da integração com a cidade.
Desse modo, o resultado da pesquisa de campo aponta para a seguinte questão: Visto que, pensar um espaço voltado para a moradia e segurança pode promover o bem-estar social, por que afasta-lo da ideia de se integrar a cidade?
Diante disso, espera-se que os resultados obtidos neste artigo amplifiquem a discussão acerca da dinâmica desses empreendimentos com o espaço urbano, no sentido de proporcionar uma melhor relação socioespacial. Além disso, pensar como reduzir os impactos causados na malha urbana, através de uma legislação mais rígida e objetiva. A segurança está presente no direito de participação cívica, através da permeabilidade no ambiente urbano, ou seja, na integração e não na segregação. Na cidade de Vitória da Conquista, por sua vez, no bairro Boa Vista a paisagem está fadada a ser consumida por extensos muros acinzentados, o que destina esse bairro apenas como um lugar de passagem sem inclusão social e perigoso ao pedestre.
Novas pesquisas precisam ser desenvolvidas no sentido de propor uma estruturação urbana com as estratégias positivas encontrada nos condomínios fechados, contudo integrando-os a cidade como fator atuante nessa dinâmica. Para compreender melhor até que ponto essas interações de forma aberta podem mudar as práticas socioespaciais nos espaços públicos, a fim de devolver a importância de uma cidade integrada.
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