REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.7102988
Autoras:
Dandara Ashely Silva Silva1
Vera Mônica Queiroz Fernandes Aguiar2
RESUMO
O respectivo artigo tem por objetivo uma simplificada análise a respeito das modalidades existentes quanto ao contrato de locação vigentes no ordenamento jurídico brasileiro, sendo que no âmbito dos negócios o acordo de locação é um dos mais utilizados e de maior importância, no qual dispõe de elementos cuja sua necessidade é essencial como o valor, o objeto de interesse, consentimento e entre outros em que serão retratados no desenrolar do presente trabalho. O contrato é então uma espécie de negócio no qual depende da manifestação da vontade de ambas as partes, onde possui suas características especificas como, por exemplo, a onerosidade, consensualidade e entre outros, acham-se inúmeras classes para cada tipo de acordo de locação. A legislação brasileira versa as mais variadas formas de contrato, com maior ênfase no de locação e logo em seguida o de compra e venda, seja no meio empresarial ou residencial, sob a visão do Código Civil, bem como da Lei n°8.245/91 – Lei do Inquilinato.
Palavras-chave: Contrato de Locação. Modalidade Contrato. Direito Civil.
ABSTRACT
The respective article aims at a simplified analysis regarding the existing modalities regarding the lease agreement in force in the Brazilian legal system, and in the business scope the lease agreement is one of the most used and of greatest importance, in which it has elements whose need is essential as the value, the object of interest, consent and among others in which they will be portrayed in the course of this work. The contract is then a kind of business in which it depends on the manifestation of the will of both parties, where it has its specific characteristics such as, for example, onerousness, consensual and among others, there are numerous classes for each type of lease agreement. . Brazilian legislation deals with the most varied forms of contract, with greater emphasis on leasing and then the purchase and sale, whether in the business or residential environment, under the view of the Civil Code, as well as Law n°8.245/91 – Tenancy Act.
Keywords: Lease Agreement. Contract Mode. Civil right.
1. INTRODUÇÃO
Soares3 enfatiza que o contrato é uma espécie do gênero negócio jurídico que advém de mútua concordância, ou seja, da manifestação de vontades entre as partes contratante e por liberalidade. A etimologia da palavra surge do latim, “contractu”, que significa “tratar com”. O contrato é um acordo de vontades com o fim de proteger, transformar ou extinguir direitos. Define-se ainda o contrato como sendo um negócio jurídico, que passa a sujeitar as partes no que tange à observância de comportamento conveniente à satisfação dos interesses que regulam o instrumento contratual.
O contrato é, pois, um instrumento jurídico que tem por finalidade estatuir uma relação de interesse entre as partes, sendo a junção dos interesses de uma ou mais pessoas quanto a uma determinada coisa peculiarmente, é visto como um acordo entre partes no qual podem criar, modificar ou por fim a um direito em si. O contrato é um negócio jurídico que necessita da presença de, ao menos, duas partes.
Para a doutrinadora Maria Helena Diniz (2002)4, contrato resume-se a um negócio jurídico de natureza bilateral ou plurilateral, que depende, para sua formação, do encontro de vontade das partes.
Sendo, portanto, o contrato classificado como bilateral ou plurilateral. O instrumento bilateral é o modo em que há duas pessoas na relação, já o plurilateral consiste na existência de duas ou mais pessoas pactuando.
Os modelos de contratos como o de locação, são compostos por pressupostos de fundamental importância para a relação contratual, existindo assim nesta relação o princípio da irretratabilidade ou o princípio da obrigação, que no latim é chamado por pacta sunt servanda, contemplado no art. 421 do Código Civil Brasileiro – CCB5, gerado pela função social e manifestação do querer entre as partes, onde não se caracteriza licito o arrependimento depois da formação do acordo.
Fiuza (2002)6ressalta a relevância da vontade dos contratantes e aduz que os contratos serão considerados negócios bilaterais se a vontade emitida pelos pactuantes for antagônica, como por exemplo no contrato de compra e venda, em que o comprador quer adquirir o bem e o vendedor quer então vender. Serão então negócios plurilaterais se a vontade das partes envolvidas não for antagônica, direcionando-se, ao revés, lado a lado, como no contrato de sociedade, pois os sócios possuem os mesmos interesses: realizar o objeto da sociedade para que venha progredir.
Pode-se alegar que o princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do Código Civil Brasileiro – CCB, deverá prevalecer, existindo total lealdade e respeito entre as partes do negócio, pois serão cumpridos todos os efeitos em que se deseja nesta relação entre o locador e o locatário.
Os efeitos do contrato irão se proliferar com exclusividade entre as pessoas envolvidas no contrato de locação, caso não ocasione benefícios ou nem mesmo gere desvantagens a terceiros, a existência desta relação contratual é um fator que não deverá ser negado por outras pessoas, contudo, os seus efeitos serão restritos somente às partes.
O contrato, por ser um negócio com caráter jurídico que estará exposto a diversos requisitos para sua nítida validade, caso venha a ocorrer sua inobservância, poderá ocasionar uma ineficácia do mesmo, conforme arts. 421 a 435 do CCB, referidos pressupostos são todas aquelas condições em que deve existir, no momento em que o contrato se realiza, tornando então possível uma válida e eficaz formação do contrato.
Os doutrinadores Donizetti et al (2013)7, estudando os contratos aduzem que quanto ao conceito de contrato há uma distinção do negócio jurídico de direito privado, analisado, do direito público, pelo fato de o contrato administrativo ter ganhado contornos específicos que o afastam do contrato ora analisado.
Assim, todo contrato, para Nakamori8, conterá como pressuposto a legitima capacidade das partes envolvidas, como também a conduta idônea e a legitimação do objeto, de acordo com o art. 104 do CCB, para assim ser pactuado, aludidos parâmetros devem estar presentes durante toda a existência da relação contratual para que haja a validade do contrato.
Para Nogueira (2017)9 os elementos dos contratos consistem nas características pertinentes ao ato e são: o objeto do contrato, o preço convencionado e o acordo das partes. Para que o instrumento seja formalizado e executado, torna- se mister que haja um objeto, como uma obrigação de dar ou de fazer ou não fazer, com uma contraprestação nos contratos onerosos, que será decidida após as partes dialogarem sobre os seus interesses.
2. CONTRATO DE LOCAÇÃO
O Código Civil de 200210, em seu art. 565, conceitua de forma clara e objetiva a locação de coisas, descrevendo da seguinte maneira:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 199111, conhecida como sendo a Lei do Inquilinato, é de suma relevância em nosso ordenamento Pátrio, pois veio dispor sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas relacionados.
Para Gonçalves (2018)12, a locação de coisas se reporta à uma modalidade contratual em que uma das partes da relação jurídica, denominada locador ou senhorio, passa a comprometer e a se obrigar, com a outra parte, denominada de locatária ou inquilina, permitindo-se aquele que usufrua e goze de uma coisa não fungível, por tempo determinado e por intermédio de contraprestação pecuniária, sempre de caráter oneroso.
A natureza real jurídica do contrato de locação trata-se de uma norma geral dos contratos, com as suas origens no Direito Romano. Assim, desde os primórdios, os instrumentos já continham determinada classificação e importância nas relações privadas, daí porque a contar da existência dessas possibilidades, os contratos passaram a serem desmembrados. Os contratos de locação encontram-se inseridos nos contratos consensuais, posto que depende de forma exclusiva de um acordo de vontades, independentemente de qualquer tipo de formalidade.
Amora (2001)13 ao se referir ao contrato de locação, diz que o mesmo possui o significado de alugar ou de arrendar um determinado objeto.
Para a doutrina professora Diniz (2011)14, ao mencionar Clóvis Beviláqua, a locação consiste no contrato pelo qual uma das partes contratantes, mediante remuneração paga à outra, comprometendo-se a lhe ofertar, por um certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço considerável de forma econômica ou então a execução de alguma obra determinada.
O aluguel de certas coisas poderá recair sobre os bens móveis ou bens imóveis, vale salientar que o contrato de locação para coisa móvel deverá ser infungível como, por exemplo, automóveis, livros, vestuários, filmes cinematográficos, aparelhagem de sons, celulares e outros bens de interesse do ser humano. Para as coisas fungíveis, como por exemplo milho, feijão, café e arroz, deverá ser aplicado o contrato de mútuo, excetuando-se, admite-se a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso seja para os meios de ornamentação, como por exemplo, a cesta de frutas ou até mesmo decorações de eventos.
O montante do aluguel ou a quantia é vital e deverá ser quitado pelo locatário do bem, portanto, quando não houver a existência de uma cobrança de um valor, não será classificado como um acordo de locação, terá então a classificação de comodato, tendo em vista que este irá dispor do uso ou gozo da coisa de maneira não onerosa.
O contrato de locação para Ricarte (2005)15 é um dos mais relevantes e também um dos mais adotados na esfera contratual. Quiçá por isso passe a despertar tanta celeuma e mereça, portanto, a atenção de inúmeros estudiosos do Direito, como também atenção especial do legislador, que instituiu uma lei especial para essa modalidade de contrato.
Os preços dos aluguéis, na maioria das vezes, são devidamente fixados pelas partes contratantes ou definidos por ato governamental, como também por arbitramento, devendo este importe ser real e jamais simbólico, sendo ainda determinado ou determinável. O pagamento, normalmente, é efetuado em dinheiro em espécie, pois a locação detém regulamentação por lei própria e ao fixar uma quantia não poderá ter pertinência com a moeda de outros países, tampouco atrelada ao salário mínimo.
3. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Vieira (2016)16 observa que a palavra “locar” tem por significado alugar ou arrendar um determinado objeto. Sendo relevante observar que o objeto a ser locado não pode ser exaurido com o uso e o gozo que é possibilitado ao locatário, devendo ser um objeto infungível.
No que tange às características do contrato, tem-se que podem ser bilateral ou sinalagmático, cumulativo, oneroso, consensual, de execução continuada, informal e impessoal.
O contrato bilateral ou sinalagmático, engloba prestações recíprocas entre as partes, locador e locatário, razão pela qual o referido contrato produz efeitos aos envolvidos no instrumento.
O contrato cumutativo será sempre cumutativo, visto que as obrigações que revestem a relação negocial são previamente conhecidas, sendo negociadas, pelos contratantes no momento da conclusão do negócio.
Já o contrato oneroso sempre importará em vantagem e sacrifício a ambas as partes, o locador, ao ceder o uso do bem ao locatário, recebe um valor a título de contraprestação, denominado aluguel. Se o uso e gozo da coisa fossem concedidos gratuitamente, estaríamos diante de um comodato.
O contrato consensual é, na maior parte das vezes, consensual, porque se concretiza pela vontade das partes, independente da entrega da coisa, haja vista que a tradição do bem não é algo essencial ao negócio.
Na execução continuada, a relação negocial perdura pelo prazo estipulado no contrato, razão pela qual é imprescindível a previsão sobre o decurso de prazo da locação, seja este determinado ou não.
Quanto ao contrato informal, a legislação não faz exigência para que o contrato seja exclusivamente de modo especial, onde irá ter serventia caso seja celebrado de forma escrita ou verbal. Menciona-se aqui uma exceção a esta regra, para o caso em que se convencione fiança no contrato de locação, que deverá ser obrigatoriamente formalizado por intermédio de contrato escrito.
Na modalidade de contrato impessoal, há que se dizer que essa espécie de contrato não possui caráter personalíssimo para as partes, motivo pelo qual se admite a cessão ou sublocação para terceiros. O instrumento é, de fato, impessoal, até mesmo porque, o contrato de locação não se extingue, obrigatoriamente, com a morte das partes contratantes.
4. TIPOS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Vieira (2016)17 enfatiza-nos que de início é relevante definir o contrato de locação, que seria o instrumento em que alguém cede a outro o uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível mediante o pagamento de remuneração, por prazo determinado ou indeterminado.
O Código Civil Brasileiro tem previsão legal quanto aos contratos, a partir do art. 565, sendo que, em todo o seu contexto, trata de inúmeros assuntos atinentes às relações contratuais, ao pólo passivo e ao pólo ativo, ao locador, ao locatário, dentre outros.
Nos dias atuais o contrato de locação está subdivido em diversas modalidades, desde uma simples locação residencial até mesmo uma locação maior e também referente a um espaço em Shopping Center ou local empresarial.
Será dado início à espécie de locação residencial, que se trata de uma modalidade de locação subdividida em três modalidades: a primeira por contrato de forma escrita com uma vigência de prazo igual ou superior a exatos 30 meses, nos moldes do art. 46 da Lei de Inquilinato; a segunda, na hipótese em que for firmado um prazo inferior ao preconizado no art. 46, em que só poderá ser reincidida por fatos que ensejem tal quebra de contrato nos moldes do art. 47 da mesma lei; e por último, a terceira que trata da locação que, ao fim do contrato, caso o locador não apresente vontade de retomada, será de forma automática prorrogado por prazo indeterminado no final dos 30 meses do contrato.
Quanto à locação especial tem-se que a locação é vista de forma diferente, aqui se fala das locações de imóveis para a utilização por unidades de saúde, unidades sanitárias oficiais, entidades religiosas, asilos, estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público. Ressalte-se que as escolas e cursos regulares autorizados e fiscalizados também gozarão das benesses destas locações, consideradas especiais, não estando então amparados os estabelecimentos que ministrem cursos por iniciativa privada.
Relativamente à locação comercial empresarial ou não residencial, o locatário está de forma contratual autorizado a explorar a atividade econômica no espaço do imóvel locado. A locação empresarial ou comercial goza de algumas características diferentes dos contratos de locação residencial, uma das mais notáveis é o direito da renovação obrigatória, obstando que o locador se valha de livre arbítrio para ocasionar prejuízos a outros.
No que diz respeito à locação em Shopping, prática bastante comum nos dias de hoje, e com ampla vantagem sobre as outras modalidades de comércio, obtendo, portanto, uma grande vantagem diante das sociedades empresárias e pessoas que exercem atividade civil, sozinhas, sendo que, em um único e grande espaço existe uma concentração de estabelecimentos com conforto e segurança aos seus consumidores.
Ainda há a modalidade de locação de temporada, sendo que este modelo de aluguel possui destinação a uma espécie de residência por prazo determinado do locatário, podendo ser utilizado para lazer, ministração de cursos, áreas para tratamentos de saúde, reparo de seu real imóvel, outros imprevistos que surjam, porém por um pequeno e determinado prazo.
Já a sublocação consiste em um contrato que se efetivará entre a relação do locatário de um bem e de um terceiro sublocatário, que precisa de uma previa autorização do locador proprietário da primeira relação jurídica, contendo na sua relação jurídica o mesmo objeto a ser locado. A Lei do Inquilinato trata da sublocação como sendo uma relação que detém inúmeras ramificações, submetendo-se à autorização do locador original.
5. GARANTIAS DE LOCAÇÃO
Nos dias atuais, é difícil obter um fiador para assinar o contrato de locação, pois, na verdade, sempre se procurou valer do pai, da mãe, dos irmãos e dos familiares do locatário, contudo o locador não tem se fixado apenas nesta forma de garantia, posto que poderá não chegar a locar o imóvel, preocupado com o pagamento do valor mensal e quais pessoas atuará como garantidor da obrigação, caso o locatário não venha cumpri-las.
Venosa (2016)18, preconiza que as garantias são bastante importantes para o contrato de locação e que incomuns serão os contratos que se apresentam sem garantias. Ressalta que as garantias locatícias representam itens importantes para garantir direitos às partes que contratam, daí porque, existem espécies de garantias locatícias em nosso ordenamento jurídico.
Há anos atrás a exigência de fiadores parecia ser um empecilho, posto que a pessoa interessada por determinada coisa deveria indicar um fiador que tivesse no mínimo dois imóveis, na maioria das vezes era muito difícil obter isto, ademais, o imóvel do fiador deveria estar localizado na comarca do imóvel a ser locado, pois dificultaria para o locador ingressar com uma ação em uma cidade diferente.
Nos dias atuais o fiador não é mais a única forma de garantir a locação, existindo outros meios, como por exemplo: seguro-fiança, título de capitalização, caução em dinheiro, carta de fiança bancaria. Cada uma delas à sua aludida maneira, permitindo-se que o inquilino possa vir locar o seu imóvel de uma forma mais fácil, sem ter que conseguir um bom fiador para validar o seu contrato de locação.
Relembra-se que estas condições de modalidades de garantia objetivam dar mais amparo ao proprietário dos imóveis, caso surjam inadimplências por parte do locador. Nestes acordos de locação compete exclusivamente ao locador exigir ou não exigir do locatário uma das garantias preconizadas no art. 37 da Lei do Inquilinato.
5.1 Fiança
A fiança única e exclusiva que não precisa de uma quantia no ato do pagamento da locação, tornando-se gratuita, sendo que uma pessoa garante que assumirá as obrigações do devedor caso o mesmo não venha cumpri-las de forma idônea, esta modalidade abrangerá todos os acessórios da principal dívida, inserindo-se assim as despesas judiciais, desde até mesmo a citação do fiador. A fiança vem disciplinada no inc. II do art. 37 da Lei do Inquilinato.
O Código Civil, art. 818, faz referência à fiança para a hipótese em que o credor proprietário do imóvel não é obrigado a aceitar situações de que o fiador não se mostre ser uma pessoa com boas intenções e de boa índole para referida circunstância de assumir a dívida que possa aparecer, caso o fiador não possua moradia onde há de prestar a fiança e até mesmo não possua patrimônio o bastante para dar cumprimento à obrigação. A maior vantagem da fiança é que se refere a uma modalidade que se dá de uma maneira mais eficiente e célere, contudo se torna um imenso incômodo pedir a um terceiro diversos documentos, tanto pessoais como dos imóveis para que atue como fiador.
5.2 Seguro de fiança locatícia
O seguro de fiança locatícia possui sua fundamentação legal no art. 37, inc. III, da Lei do Inquilinato, nos casos em que o seguro de fiança locatícia substitui o fiador nos negócios e garante o pagamento correto do aluguel e as demais quantias do locatário em eventuais problemas que possam surgir uma inadimplência.
A maior vantagem é que depende exclusivamente da boa vontade do locador e da rápida análise de crédito do locatário, sendo uma modalidade que possui ampla liberdade para quem está procurando imóvel de seus sonhos, oferecendo alguns benefícios com assistência gratuita para possíveis eventualidades, como por exemplo, um chaveiro, reparos hidráulicos e entre outros serviços que dependem do pagamento de uma taxa anual simbólica. Uma das desvantagens é que possui uma renovação anual sendo necessário o investimento de um novo montante.
5.3 Caução
A modalidade de caução, prevista no art. 37, inc. I, da Lei do Inquilinato pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis. No caso dos bens móveis a caução deve ser devidamente registrada em cartório de títulos e documentos. Para os bens imóveis, a caução deverá ser averbada à margem da aludida matricula, sendo então necessário registrar o bem vinculado ao contrato de locação. Esta modalidade é de grande proveito durante toda a vigência do contrato. Nas situações em que a caução for paga com dinheiro, o valor ao final do contrato irá retornar com os rendimentos que ocasionar. Um problema encontrado na caução é que por inúmeras vezes no momento da locação a pessoa não tenha o importe então exigido.
5.4 Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Os interessados em locar um bem e que não possuir um fiador à sua disposição encontra na cessão fiduciária, art. 37, inc. IV, da Lei do Inquilinato, a adequação necessária para a sua locação. Observa-se que o inquilino interessado poderá ofertar ao proprietário um fundo de investimento, com negociação ou não em bolsa de valores, como forma de sua garantia. Aqui, o aludido locador deverá então notificar o locatário para que este pague a dívida no prazo de 10 dias, sob a penalidade de tomar para si as cotas. E caso o débito em aberto não seja quitado, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o importe que seja suficiente para saldar a dívida existente. De acordo com a lei quem deverá ceder as cotas poderá não ser o locatário, mas sim um terceiro, desde que este assine o instrumento de locação com o garantidor.
Lembrando que uma das maiores vantagens deste modelo de garantia é que, em casos em que o locatário já tenha fundo de investimento e o mesmo for aceito como garantia, não envolverá maiores custos, inexistindo ocorrências de inadimplência o valor retornará com os rendimentos que ocasionar. Os gastos é que ao iniciar o título de capitalização será necessário o desembolso de um valor significativo em torno do importe do aluguel, investimento este que finda se tornando alto, além de conter taxas de administração que podem comprometer os rendimentos do investimento.
6. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
O contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral que representa um acordo (pacto) de duas ou mais vontades, cujos interesses se contrapõem já que uma das partes contratantes que a prestação e a outra a contraprestação.
O contrato de locação de um imóvel de caráter residencial detém inúmeras formas para ser elaborado, nele deverá constar dados a respeito do locador e do locatário, o nome completo de ambos, a nacionalidade, estado civil, profissão, número de RG e do CPF. Quanto aos fiadores do contrato deverá conter os dados pessoais, além dos seus respectivos endereços.
Conforme os arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato, é sabido que um contrato de locação residencial contém inúmeras cláusulas, por exemplo o objeto do contrato e onde este imóvel está localizado, o prazo da locação, o dia em que o mesmo se inicia e quando termina. O instrumento irá determinar a data de pagamento, os deveres e as obrigações do locatário sobre o imóvel, como as despesas ordinárias de condomínio e todas aquelas que recaírem sobre o mencionado imóvel, devendo o inquilino zelar pelo imóvel, mantendo o mesmo em perfeito estado de conservação e de funcionamento, de acordo coma vistoria no início de sua locação, devendo, portanto, ser utilizado para fins de moradia sua e de sua família, não devendo este jamais sublocar. Quando existir qualquer tipo de sinistro, seja parcial ou total do prédio, impossibilitando a habitação do imóvel locado, será então o contrato rescindido. Outras cláusulas poderão ser inseridas no contrato de locação para que se possa zelar por uma boa relação entre o locador e o locatário, evitando-se futuros constrangimentos e celeumas que surjam no período da relação entre as partes.
7. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Segundo Sanchez et al (2022)19, a lei de locações acompanha as normas gerais do Código Civil no que tange às hipóteses para o término das relações contratuais. Referida extinção pode ocorrer de alguns modos, quais sejam, por meio da rescisão contratual, da resolução contratual ou da resilição contratual. A resolução representa a extinção do vínculo contratual por fato não imputável ao devedor. A rescisão se dá com a extinção do vínculo contratual por falta imputável ao devedor, como exemplo, no caso de inadimplemento contratual. A resilição consiste na extinção do instrumento por vontade das partes, seja de forma bilateral, como é o caso do distrato ou de maneira unilateral, a exemplo da denúncia. O Código Civil Brasileiro contempla os meios de cessação dos acordos existentes nos arts. 472 a 480. Assim, quando existir um instrumento por prazo indeterminado, o locatário poderá extinguir o contrato a qualquer tempo desde que com mera notificação e de forma antecipada, sob a penalidade de ser responsabilizado pelas despesas do período.
Também poderá romper o instrumento, valendo-se de uma denúncia cheia, inexistindo embargo de posteriores casos de perdas e danos atinentes ao acordo pactuado. Nos contratos por prazo determinado, o locatário poderá acessar o contrato naturalmente ao fim do tempo determinado em alguma clausula do acordo, poderá se retirar do imóvel, desde que venha notificar o locador. Serão analisadas a seguir as formas de extinção do contrato.
A extinção normal do contrato ocorre de forma natural, quando todas as obrigações consubstanciadas nas cláusulas do aludido contrato forem obedecidas, no prazo determinado ou quando preconizado um prazo para o contrato chegar ao término.
Ricarte (2005)20 enfatiza que a Lei do Inquilinato surgiu para materializar e também inovar a teoria dos contratos. Teve por finalidade balancear as bases dos contratos, igualando as partes contratantes e harmonizando a relação ex locatio.
Relativamente à extinção do negócio jurídico se dá nos casos em que ocorre o desvio no instrumento, levando à sua nulidade, ou seja, a invalidade real do negócio jurídico, de modo em que este negócio não estava em devida conexão e consonância com a lei. Os arts. 166, 167 e 171 do CCB contemplam as questões que tratam devidamente dos fatores que levam à nulidade ou à anulabilidade de um contrato.
Nos moldes dos arts. 6ª ao 13 da Lei do Inquilinato, a extinção do contrato se dará por várias formas, mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriação, nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei, falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou fideicomisso.
O arrependimento deve constar expressamente no contrato, ocorre apenas por vontade de uma das partes, o acordo será rompido porque contém incertezas quanto ao acordo jurídico entabulado.
Quanto à clausula resolutiva deve constar do contrato, pois representará uma condição, ou seja, um evento futuro e incerto, que pode culminar com que o contrato chegue ao seu término. Necessariamente deverá conter um item expresso no contrato. Dá-se, tanto de forma expressa como de forma tácita.
Rescisão contratual é possível ao aparecer dois fatores que são subdivisões da rescisão contratual: a resolução contratual, quando o acordo chega ao final, por descumprimento das obrigações ali estabelecidas; a resilição contratual, quando ambas ou uma das partes, almeja que termine, encontrando amparo em lei, de forma expressa ou implícita, por consistirem um direito protestativo.
Na extinção por morte o contrato chegará ao seu término pela morte de uma das partes, envolvendo obrigações personalíssimas a serem adimplidas, denominando-se cessão contratual.
A desmoderada onerosidade consiste no desenrolar de um instrumento e poderá surgir eventos considerados imprevisíveis e extraordinários, que possam afetar de forma direta ou indireta as obrigações das partes contratantes, em outros termos, o adimplemento das obrigações segue de maneira normal, até que um fato venha surgir para que aludidas obrigações se tornem impossíveis de serem adimplidas, deixando um dos contratantes em um desequilíbrio ou em desvantagem.
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Constatou-se que o Código Civil Brasileiro possui uma grande relevância para as relações contratuais. Claras as diversas dificuldades no dia a dia envolvendo a aquisição de um imóvel, pois vários requisitos são exigidos, além de ser bastante oneroso, daí porque enquanto não se adquire ou se compra um imóvel, a parte interessada procura então locá-lo, quando então as relações serão fulcradas na Lei de Locação Brasileira.
A Lei do Inquilinato contempla dispositivos para cada uma das modalidades de contrato, estipulando condições para firmá-los, tratando dos direitos e deveres das partes contratantes, enfim é uma lei bem estruturada, servindo como orientação para locador e locatário e outras modalidades instituídas para serem adotadas. Daí, porque, por meio deste artigo, fez-se um estudo com o propósito peculiar de analisar o contrato de locação de coisas.
Foi possível trabalhar todo o ciclo do contrato de locação, apresentando-o desde o seu surgimento até a sua extinção, abordando conceitos, características, modalidades, tipos e formas de extinção, bem como requisitos gerais e específicos para a sua formalização.
Denota-se que os contratos de locação consistem em negócios jurídicos firmados entre locador e locatário, surgindo do acordo de vontades e produzindo os efeitos que lhes são peculiares. Trata-se, portanto, de um tipo de negócio completamente presente na vida da sociedade brasileira, posto que, estipula-se um instrumento contratual até mesmo quando se utiliza de um transporte coletivo, sendo de grande importância para o desenvolvimento social, ademais as locações passam a aquecer a economia em nosso país.
3 SOARES. Claudenir Morais. A função social do contrato. Monografia (Graduação) – Curso de Direito, Universidade Federal d Maranhão, São Luís, 2018.
4 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. V. 3. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 23.
5 BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 11 de ago. de 2022.
6 FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 6ª ed. 3 tir. Rev., atual. e ampl. de acordo com o Código Civil de 2002. Belo Horizonte: Del Rey, 2002. p. 293.
7 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso didático de direito civil. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2013. p. 446.
8 NAKAMORI. Stephany Akie. Os Elementos dos Contratos e os Requisitos de sua Validade. Disponível em https://stephanyakie.jusbrasil.com.br/artigos/557989484/os-elementos-dos-contratos-e- os-requisitos-de-sua-validade#_ftn2. Acesso em 10 de ago. de 2022.
9 NOGUEIRA, Ledjane. Elementos dos Contratos e seus Requisitos de Validade. Disponível em https://ledjanenogueira.jusbrasil.com.br/artigos/520405487/elementos-dos-contratos-e-seus- requisitos-de-validade. Acesso em 02 de ago. de 2022.
10 BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 11 de ago. de 2022.
11 BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em 11 de ago. de 2022.
12 GOLÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 3. 15ª ed. São Paulo: Saraiva, 2018.
13 AMORA, Soares. Minidicionário de língua portuguesa. 9ª ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
14 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. Volume III. 27ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo, 2011.
15 RICARTE, Olívia. O contrato de locação em vista da lei do inquilinato. Breve explanação acerca do contrato de locação, com ênfase na espécie “locação de coisas”. Acesso em: https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2374/O-contrato-de-locacao-em-vista-da-lei-do-inquilinato. Disponível em 05 de set. de 2022.
16 VIEIRA, Hugo Amoedo. Breves apontamentos sobre contratos de locação. Acesso em https://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-contratos- de-locacao. Disponível em 17 de set. de 2022.
17 VIEIRA, Hugo Amoeda. Breves apontamentos sobre contratos de locação. Acesso em https://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-contratos- de-locacao. Disponível em 17 de set. de 2022.
18 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 16 edª. V. III, São Paulo: Atlas, 2016.
19 SANCHEZ, Rodrigo Elian; SILVA, Vitória Pedroso. O Direito Processual Civil na extinção dos contratos de locação. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2022-jul-08/sanchez-silva-direito-civil-extincao-contratos-locacao#author. Acesso em 10 de set. de 2022.
20 RICARTE, Olivia. O contrato de locação em vista da lei do inquilinato. Breve explanação acerca do contrato de locação, com ênfase na espécie “locação de coisas”. Disponível em: https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2374/O-contrato-de-locacao-em-vista-da-lei-do-inquilinato. Acesso em 02 de set. de 2022.
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1Acadêmica de Direito. E-mail: dandara.ashely@gmail.com
2Profª. Orientadora. Doutora. Professora de Direito. E-mail: vera.aguiar@uniron.edu.br
Artigo apresentado à Faculdade Interamericana de Porto Velho-UNIRON, como requisito para obtenção do título de Bacharel em Direito Porto Velho, 2022.