REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/cl10202510061350
Felipe Menezes de Miranda Santos
RESUMO
O presente trabalho tem como objetivo analisar as vantagens e desvantagens econômicas dos contratos Built to Suit, evidenciando, à luz da legislação e da doutrina especializada, as transformações que essa nova modalidade contratual trouxe ao direito brasileiro. Busca-se demonstrar as principais mudanças às quais se submetem as partes contratantes, ressaltando os reflexos jurídicos e econômicos do instituto.
Palavras-chave: Locação. Built to Suit. Mudanças. Vantagens. Desvantagens.
1. INTRODUÇÃO
A difusão dos contratos Built to Suit no Brasil revela sua crescente relevância prática, embora ainda pouco conhecida por parte da sociedade. Os contratos constituem a base das relações obrigacionais e, quanto maior o conhecimento do cidadão a respeito deles, maiores serão as vantagens obtidas e menores as chances de litígios.
A relevância jurídica do tema decorre do fato de que essa modalidade contratual envolve obrigações diferenciadas, demandando atenção especial na sua elaboração e execução. A tipificação legal do contrato Built to Suit pela Lei nº 12.744/2012 trouxe maior segurança jurídica às partes, conferindo-lhe um tratamento específico no ordenamento e ampliando a previsibilidade de seus efeitos.
A pertinência social também é evidente: o cidadão está diariamente exposto a contratos que podem se revelar excessivamente onerosos, sobretudo diante de empresas detentoras de maior poder econômico. Nesse cenário, conhecer modalidades contratuais mais equilibradas, com potenciais benefícios mútuos, mostra-se fundamental.
Este artigo estrutura-se em quatro partes: o resumo, que sintetiza a pesquisa; a introdução, que apresenta tema, objetivos e relevância; o referencial teórico, que compreende a análise histórica, conceitual e doutrinária do contrato Built to Suit; as considerações finais, que apresentam as conclusões; e, por fim, as referências bibliográficas que sustentam o estudo.
2. NOÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE “BUILT TO SUIT”
2.1 Histórico: dos contratos de locação ao Built to Suit
O art. 565 do Código Civil conceitua a locação como o contrato em que “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível mediante certa retribuição”. Como observa Diniz (2006, p. 301), trata-se de um contrato oneroso que transfere apenas a posse do bem, e não sua propriedade.
Ulhoa Coelho (2012, p. 354-355) reforça que somente quem possui o direito de usar e fruir determinado bem pode cedê-lo validamente em locação, em regra, o próprio proprietário. Além do Código Civil, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula locações urbanas e foi por meio dela que, em 2012, se tipificou o contrato Built to Suit.
Segundo Marcondes (2013), até a edição da Lei nº 12.744/2012, o Built to Suit era considerado atípico, embora já praticado no mercado. De origem norte-americana, como explica Furtado (2009), esse contrato caracteriza-se pela adaptação do imóvel às necessidades do locatário, o que lhe confere peculiaridades próprias. Gasparetto (2009, p. 28) define-o como “um arranjo pelo qual o dono de uma propriedade se oferece para construir em sua terra um edifício especificado por um potencial inquilino e então locar terreno e edifício ao inquilino”.
2.2 Conceito e peculiaridades
Marcondes (2013) define o contrato Built to Suit como “um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, realizar a obra”.
Valença (2005, p. 330) destaca a longa duração desses contratos, geralmente entre 6 e 10 anos, característica que, como observa Furtado (2009), é estratégica em mercados dinâmicos. A empreitada constitui a primeira fase do contrato, de modo que o investimento inicial do imóvel é incorporado ao valor dos alugueis futuros. Conforme o art. 611 do Código Civil, os riscos da obra recaem sobre o empreiteiro, normalmente o locador. Isso impacta no valor dos alugueis, no prazo da locação e nas cláusulas penais contratuais.
3. APROFUNDANDO O TEMA
3.1 Características e vantagens do contrato de “Built to Suit”
Como visto nos capítulos anteriores, os contratos de “Built to Suit” surgiram como uma inovação no campo dos contratos de locação.
Antes do implemento do novo tipo de contrato, o locatário tinha que, como um ônus, realizar todo e qualquer tipo de alteração no local onde se estabeleceria para realizar as atividades que tinha em mente, e após o término do contrato deveria devolver o imóvel nas mesmas condições em que lhe foi entregue. Isto gerava grande transtorno ao locatário bem como gastos econômicos litígios com o locador.
Com o advento do contrato de “Built to Suit” a situação se mostra diferente, pois, enquanto que, no contrato de locação convencional, o locatário tem o ônus supracitado ao mesmo tempo que paga o aluguel do imóvel, na nova modalidade o locador é que tem o ônus da aquisição, construção e ou reforma do imóvel a que se destina locar, e que posteriormente será revertida em contraprestação. Este processo é chamado de construção “sob medida”, sendo esta uma importante característica ou mesmo a característica chave para diferenciar um contrato convencional de locação de um contrato “Built to Suit”. Nas palavras de Gasparetto (2009, p. 58):
[…] O usuário, e futuro locatário, busca no mercado imobiliário empreendedores, possíveis locadores, que tenham interesse em formatar e implantar um empreendimento com características específicas. Basicamente, o empreendedor escolhido adquire um terreno e constrói uma edificação no imóvel de acordo com as especificações contratadas pelo futuro usuário-locatário. […]
Outra característica importante que vale ressaltar neste tipo de contrato é que ele se rege, integralmente, por aquilo que foi pactuado entre as partes sendo poucas as obrigações impostas por lei. Desta forma aspectos que existem no contrato de locação convencional, que o tornam um pouco mais seguro, não existem nos contratos de “Built to Suit”. Um grande exemplo do que acaba de ser dito é o direito de preferência previsto no artigo 27 da lei de locações que diz que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de preço e condições. No dispositivo que regula os contratos de “Built to Suit” (Art. 54-A da lei de inquilinato) não há previsão quanto a este direito.
Outro aspecto que é acordado livremente entre as partes é o que diz respeito ao prazo da locação. Como já dito anteriormente o locatário específica como deseja o imóvel a ser locado e o locador adquire ou constrói ou reforma substancialmente aquele determinado local. Desta forma o locatário se beneficia, pois não terá mais o ônus da construção, entretanto aquele que construiu ou reformou e posteriormente locou também se beneficia, pois normalmente o prazo de locação nos contratos de “Built to Suit”, no Brasil, é de 5 (cinco) a 20 (anos).
A renovação do contrato de locação “Built to Suit” é discutível, entretanto, depois de exaurido o prazo estipulado para a locação o contrato pode ser renovado através da ação renovatória, entretanto são exigidos alguns requisitos tais como: o contrato deve ter um tempo de término para que possa haver a sua renovação; deve ter sido realizada a mesma atividade no imóvel durante um período mínimo superior a três anos; o locatário deve estar em dia com suas obrigações para com o locador. Seguindo esses requisitos, o contrato poderá ser renovado.
Há certos impedimentos existentes no que diz respeito a renovação do contrato de BTS que estão prevista no artigo 52 da lei de inquilinato que diz:
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Ainda há muito conflito quanto a renovação do contrato de “Built to Suit”, segundo a advogada Sabrina Berardocco Carbone (2013), quando se trata de renovação “as partes, comumente, entram em choque porque os interesses, que antes eram convergentes, passam a ser divergentes, buscando o locador aumentar o valor do aluguel e o locatário em reduzi-lo”.
A rescisão do contrato de “Built to Suit” é possível, entretanto para que se possa rescindir tal contrato de locação é preciso pagar uma multa equivalente a todas as parcelas que ainda não venceram. É um tanto que oneroso, mas, não com o intuito de punir o locatário que não deseja mais o prosseguimento do contrato ou mesmo coagi-lo a continuar realizando suas atividades no imóvel, mas sim com o objetivo de ressarcir o locador dos gastos decorrentes da aquisição ou construção ou reforma substancial do local ou imóvel.
Quanto à restituição da posse do imóvel, por parte do locador, este continua impedido de reaver o imóvel locado até que termine o prazo pactuado entre as partes para o fim do contrato e desde que não haja ação renovatória requerendo a renovação do contrato.
Por fim há de se falar do valor da locação que é peculiar nos contratos de “Built to Suit”. Enquanto que no contrato de locação convencional a contraprestação é feita pelo uso do imóvel, na nova modalidade o valor a ser pago ao locador é calculado com base em todo o valor investido na aquisição ou construção ou reforma substancial do imóvel que está sendo objeto do contrato.
De uma maneira geral, o contrato de “Built to Suit”, em relação se ao contrato de locação convencional se mostra mais vantajoso para o locador que um investimento com o lucro assegurado, tendo em vista que o contrato é de longa duração e que a multa, no caso de rescisão, cobre todas as futuras prestações. A nova modalidade contratual de locação também se mostra vantajosa para o locatário, uma vez que permite que este foque seus investimentos no negócio principal da empresa, fica isento de responsabilidade de gestão patrimonial do imóvel e recebe um imóvel que se adequa perfeitamente às suas reais necessidades.
Segundo Josiclér Vieira Beckert Marcondes (2013), o locador possui diversas vantagens nesse contrato, a exemplo do retorno do valor da locação além do capital investido, assegurando que terá o retorno do investimento e a segurança de ter um contrato oneroso por um tempo considerável. Contudo, mesmo com o reconhecimento desse tipo de contrato e o grande avanço que isso foi dado na segurança jurídica das partes, por ser algo ainda muito novo, é um contrato ainda muito duvidoso, que só será mais desvendado com doutrina e jurisprudência futuras. Segundo Fábio Ulhoa Coelho (2012, p. 360), os imóveis são vistos pelos cidadãos brasileiros como investimentos relativamente seguros, utilizados muitas vezes para complementar a aposentadoria. Portanto, ao aparecerem novas modalidades de contratos imobiliários que tragam mais segurança ainda, melhor para a população brasileira.
3.2 Renúncia à revisão do valor da remuneração mensal
A lei de inquilinato dispõe em seus artigos 18 e 19 que:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel bem como inserir ou modificar cláusula de reajustes.
Art. 19 Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
É clara a previsão de que pode haver reajustes no valor do aluguel do imóvel, entretanto, como já visto anteriormente, no contrato de “Built to Suit” o valor do aluguel é peculiar no sentido de que em vez de somente se ter a contraprestação pelo uso do imóvel neste se tem a contraprestação pela aquisição ou construção ou reforma substancial feita no imóvel.
Dessa forma é senso comum pensar que seria desvantajosa para uma das partes a revisão do preço de aluguel do imóvel, sendo que se o valor fosse reajustado para menor iria prejudicar o locador e acarretaria prejuízos econômicos em relação aos seus gastos com o imóvel, e se para maior iria interferir nos interesses do locatário e não existiria mais a vantagem do mesmo se concentrar seus investimentos no negócio principal da empresa.
Segundo o advogado Thiago D’Aurea Cioffi Santoro Biazotti (2008) em seu artigo, havia grande discussão na doutrina e na jurisprudência sobre o assunto no período anterior a previsão legal do contrato de “Built to Suit”, entretanto com o advento da lei que regularizou tal modalidade a situação é outra, há a possibilidade da renunciar a cláusula de revisão do valor da remuneração mensal, uma vez que, citando novamente o referido advogado:
[…] tal revisão nesta modalidade contratual iria ferir o princípio da boa-fé objetiva, uma vez que a remuneração não diz respeito apenas ao valor de mercado do imóvel e da realidade locatícia da região, mas também está atrelada à aquisição do terreno, à contratação da construtora e à remuneração do capital investido e todos seus consectários […]
3.3 Securitização Imobiliária, um atalho para a Construção do Imóvel a ser Locado
Com o advento da lei que regularizou os contratos de “Built to Suit” as possibilidades financeiras foram ampliadas e com isso surge a figura da securitização imobiliária como um modo de proteção do investimento para dar maior segurança ao empreendedor locador.
A advogada, especialista em direito imobiliário, Adriana Navarro de Oliveira (2008) explica com clareza em seu artigo como funciona tal processo, ensinando que:
[…] podemos dizer que se trata de uma operação onde o empreendedor cede seus créditos imobiliários, como fluxo de pagamentos de contraprestações de aquisição de imóveis ou de aluguéis, a uma companhia autorizada (Companhia Securitizadora), a qual, por sua vez, emite títulos (CRIs) no mercado, lastreados nos referidos créditos imobiliários. Toda essa operação é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).[…]
Destarte fica clara as vantagens que tal método proporciona, tendo em vista que o empreendimento de “Built to Suit” é um projeto de grande porte e muitas vezes as empresas precisam de um crédito extra para que o mesmo possa ser realizado.
Entretanto vale destacar que uma vez fornecendo tal crédito a companhia securitizadora assume riscos em relação ao empreendedor, que no caso terá de provar e demonstrar que tem o potencial necessário para a concretização de tal empreendimento.
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Portanto, os contratos de locação estão presentes na sociedade brasileira há bastante tempo, sendo tipificados em diversas regiões do Código Civil. Esse contrato foi conceituado e suas características foram explicitadas. Acerca de posse e propriedade, é visto que esse contrato apresenta algumas peculiaridades acerca da possibilidade ou não de o fazê-lo. No Brasil, mais especificamente no setor imobiliário, este gênero de contrato só vem crescendo e ficando cada vez mais recorrente, fazendo com que surjam diversas modalidades dele.
Uma dessas modalidades, é o contrato de “Built to Suit”, sendo uma espécie extremamente nova e ainda não muito abordada pela doutrina, mas já trazendo uma diversidade de diferenças ao direito contratual, merecendo atenção pelas suas características.
O “Built to Suit” surge para a legislação brasileira em um contexto onde ele já era bastante conhecido por empresas e órgãos do gênero, mas pouco conhecido pela sociedade. Pelas suas peculiaridades, ele pode se tornar melhor ou pior para a relação contratual, a depender do que o locador e o locatário desejam na relação.
Com isso, são vistas uma série de possíveis vantagens e desvantagens desse tipo de contrato, demonstrando a possibilidade de fazer muita diferença no mercado brasileiro de locação e podendo modificar a maneira como os contratos são geridos, além de poder trazer mais segurança para ambas as partes, o que seria o grande foco da sociedade brasileira atual. Os objetivos específicos estipulados foram alcançados, tendo em vista que analisou-se os contratos de locação como um todo, além de serem demonstradas juridicamente as obrigações impostas pelos contratos “Built to Suit”, bem como também foi relatada a maneira como os contratos “Built to Suit” podem modificar a relação entre locador e locatário.
REFERÊNCIAS
BIAZOTTI, Thiago D’Aurea Cioffi Santoro. A não incidência da revisional de aluguel em contratos de “built-to-suit”. Teresina, 4 nov. 2008. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/11928>. Acesso em: 02/10/2025 às 15:31:32
BRASIL. Código Civil. 17 ed. São Paulo: Rideel, 2013
CARBONE, Sabrina Bernadocco. O valor do aluguel na ação renovatória envolvendo o contrato built to suit. Disponivel em:< http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI184950,101048-O+valor+do+aluguel+na+acao+renovatoria+envolvendo+o+contrato+built+to >. Acesso em 02/10/2025 às 15:32:50
COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 3. 5 ed.
FURTADO, M. O Contrato Built to Suit na Legislação Brasileira: um exemplo da tipificação social dos contratos. 2009. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Direito) – Faculdade de Direito, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2009. Disponível em: <https://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/91051/000911965.pdf?sequence=1> Acesso em: 02/10/2025 às 15:33:40
GODOY, Claudio Luiz Bueno de; LOUREIRO, Francisco Eduardo; BDINE JR., Hamid Charaf; AMORIM, José Roberto Neves; BARBOSA, Marcelo Fortes Filho; ANTONINI, Mauro; CARVALHO, Milton Paulo Filho; ROSENVALD, Nelson; DUARTE, Nestor. Código Civil Comentado. São Paulo: Saraiva, 2014. 8ª ed.
GASPARETTO, Rodrigo Ruete. Contratos de Built to Suit. 1ª ed. São Paulo: SCORTECCI EDITORA, 2009.
MARCONDES, Josiclér Viera Beckert. Contrato de locação built to suit: vantagens e dúvidas. In: GAZETA DO POVO, 2013.
OLIVEIRA, Adriana Navarro de. O contrato de built to suit como forma de investimento para o mercado imobiliário. São Paulo, 30 julho, 2008. Disponível em <http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI65828,101048O+contrato+de+built+to+suit+com o+forma+de+investimento+para+o+mercado>. Acesso em: 02/10/2025 às 15:22:20
VALENÇA, Marcelo José Lomba: Built to Suit – Operação de crédito imobiliário estruturada. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais. São Paulo: v.27, p. 328-343, 2005.