Points to Consider in a Direct Comparative Market Value Appraisal of a House Keywords: Real Estate Market, Market Value, Direct Comparative Market Method
REGISTRO DOI: 10.5281/zenodo.7388162
Gabriel Pereira dos Santos
Resumo: O mercado imobiliário é visto com bons olhos por muitos brasileiros, e suas propriedades têm um valor sentimental que às vezes os fazem pensar ter um valor maior do que de fato ele tem, o valorizando perante o mercado de forma tendenciosa, mas isso também ocorre com o comprador ao negociar uma casa, que busca sempre ofertas vantajosas depreciando o imóvel de outrem, porém uma edificação pode ter seu valor avaliado, no caso de uma casa há pontos a serem considerados como tipologia, padrão, estado de conservação, idade aparente, vida útil e caracterização da região. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), editou a NBR 14653-2, uma das normas que comumente objetivam padronizar processos para elaboração de serviços e produtos. Essa em específico propõe os procedimentos para uma avaliação de qualidade de imóveis urbanos, e indica o Método Comparativo Direto de Mercado como primeira metodologia a ser considerada, para que o profissional avaliador possa se basear e abdicar o máximo possível de subjetividade, buscando veracidade nos indicadores de preços, tendo o mercado local de imóveis como parâmetro para suas avaliações de valores.
Palavras-chave: Mercado Imobiliário, Valor de Mercado, Método Comparativo Direto de Mercado.
Abstract: The real estate market is seen with good eyes by many Brazilians, and their properties have a sentimental value that sometimes makes them think they have a greater value than they actually have, valuing them before the market in a biased way, but this also happens with the buyer when negotiating a house, who always seeks advantageous offers by depreciating someone else’s property, but a building can have its value appraised, in the case of a house there are points to be considered such as typology, standard, state of conservation, apparent age, useful life and characterization of the region. The Brazilian Association of Technical Standards (ABNT) edited NBR 14653-2, one of the standards that commonly aim to standardize processes for the elaboration of services and products. This one in particular proposes the procedures for evaluating the quality of urban properties and indicates the Direct Market Comparative Method as the first methodology to be considered, so that the professional appraiser can base himself and abdicate as much subjectivity as possible, seeking veracity in the indicators of prices, having the local real estate market as a parameter for their valuations.
Keywords: Real Estate Market, Market Value, Direct Market Comparative Method.
- Introdução
Este estudo restringe-se a identificação dos principais aspectos que implicam na determinação do valor de uma casa inserida no mercado imobiliário, por meio de uma Avaliação de Valor de Mercado realizada por comparação com outras casas ofertadas na região semelhantes ao avaliando, estes elementos, neste caso casas semelhantes encontradas, terão fatores ligados a suas características, que atrelado aos fatores do avaliando irão definir como cada elemento contribui para o valor final de venda de mercado do objeto em análise.
A princípio é necessário conhecer o imóvel, para isso será necessário demonstrar quais são estas informações referentes ao objeto que serão primordiais para determinação da sua posição perante o mercado, sendo necessário uma análise de documentação, vistoria e pesquisa de mercado e tratamento por fatores. As características precisam ser tratadas com fatores, parte deles vão fazer uma espécie de conversão nas diferenças que ainda restam entre os imóveis ofertados, criando um valor homogeneizado.
1.1. Justificativa
A falta de critérios ao realizar um processo de compra e venda de um imóvel, pode influenciar em seu valor o colocando fora do valor de mercado imobiliário local. Isso significa que não se atribui valor para um imóvel, existe uma ciência por trás dele. O mercado é de certa forma livre e por isso muitas vezes não existe a avaliação feita por um profissional capacitado, implicando em uma valorização excessiva ou desvalorização excessiva de imóveis quanto ao mercado imobiliário local, prejudicando os envolvidos financeiramente.
1.2. Objetivo
Demonstrar os pontos que giram em torno da determinação do valor de mercado de uma casa através de uma avaliação imobiliária por método comparativo direto tratada por fatores. Apresentando o método e seus processos, além de definições da área de engenharia de avaliações, seu mercado e função.
- Revisão Bibliográfica
A principal base para elaboração da avaliação imobiliária de uma casa, e o que à permeia se encontra na NBR 14653, que se divide em sete partes que são: procedimentos gerais; imóveis urbanos; imóveis rurais; empreendimentos; máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; recursos naturais e ambientais; patrimônios históricos. Para este estudo, vamos nos deter na segunda parte desta referida norma, que trata da avaliação de imóveis urbanos. Para a avaliação do imóvel urbano será necessário atenção para a parte dois da norma, que engloba tal objeto, dentre outros.
Esta fase visa orientar e agregar conhecimento baseado em teorias desenvolvidas referente a avaliação de imóveis e demais temas para complemento de conteúdo.
2.1. Engenharia de avaliações
A engenharia de avaliações é um ramo profissional que se for analisado, é um novo trabalho no mercado comparado a outros tipos de serviços. Como um fato histórico, em 1918 foram publicados os primeiros artigos referentes à avaliação de imóveis. O profissional do ramo é responsável por realizar avaliações de imóveis trazendo soluções precisas para tais problemas elencados, sendo necessário a formação em Engenharia para que seja exercida a função.
A área vem crescendo cada vez mais nesses últimos anos, as demandas ampliam e o serviço obtém uma procura intensa, os profissionais precisam investir tempo de estudo, buscando métodos confiáveis para exercer a função de engenharia de avaliações, certamente com o passar do tempo, diversos conteúdos foram escritos e publicados para o melhor entendimento e adicionam propostas que auxiliam nessa área, para que o sucesso seja atingido em situações recorrentes.
Um dos engenheiros renomados referentes a área de avaliação de imóveis chama-se Luiz Berrini, realizou publicações de livros conceituando de forma básica a avaliação a partir de 1941, sendo registrados em primeira mão para quem estava à procura de informações deste setor. Em 1952, foram editadas as primeiras normas, mas ainda de forma abreviada, já em 1977 foi difundida a primeira norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) em específico a NBR 5676, referente ao conteúdo que buscou suprir o entendimento de forma técnica a avaliações de bens.
A engenharia de avaliações segundo a NBR 14653-1 (2019, p.3) é definida como: “Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.”
2.2. Avaliação Imobiliária
É cabível destacar que há diversos profissionais atuando em diferentes setores dentro da avaliação de imóveis, sendo capacitados para exercerem suas funções de forma precisa. O engenheiro ou arquiteto, possui em sua formação o conhecimento técnico para esse trabalho, proporcionando de forma estratégica a avaliação através de métodos, e tende a afirmar com mais precisão o valor final do bem estudado.
A realização da avaliação de imóveis demanda uma profissão específica conforme indica na NBR-14653-1 (2019, p.4):
3.19 engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA.
Esses profissionais supracitados são responsáveis pela avaliação de imóveis que se definem, de modo geral, a aplicar de maneira técnica o valor a um bem ou o direito sobre ele. (FIKER, 1985). Sobre isso, González (1997, p. 31) salienta que:
A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.
Segundo Nadal, Juliano e Ratton, (2003, p. 244) o objetivo da avaliação de imóveis é:
A avaliação de imóveis é utilizada na grande maioria dos negócios, discussões e pendências interpessoais e sociais e m nossas comunidades, tais como na compra ou na venda de casas, lojas comerciais, instalações industriais, aluguéis, na reavaliação de ativos de empresas, em atendimento à legislação vigente, na partilha oriunda d e heranças, meações o u divórcios, no lançamento de impostos, nas hipotecas imobiliárias, nas divergências que originam ações demarcatórias, possessórias, nas indenizações, das desapropriações e servidões, enfim, em um número expressivo de ações oriundas de problemas inerentes aos relacionamentos humanos, onde o valor de um bem assume importância fundamental.
2.3. Mercado imobiliário
Antes de seguir ao desenvolvimento dessa temática, é interessante ressaltar seu significado real. O mercado imobiliário é a partida de negociação de um bem, ou seja, é o poder de compra, venda ou até mesmo o aluguel de alguma edificação.
Segundo o Moscovitch, (1997 apud GAZOLA, 2002, p.21): “O mercado imobiliário é a instância de determinação dos preços de imóveis urbanos que, como quaisquer outras mercadorias, passa pelo crivo da oferta e da demanda.”
Além disso Silva et al (2012, p.6) diz:
O mercado imobiliário é o centro das atividades relacionadas à construção civil, pois ele é responsável pelas atividades de loteamento, compra, venda, locação, entre outras atividades que norteiam o processo da construção. A combinação destas atividades tem como objetivo comum a construção de um bem imóvel, que é o produto comercializado no mercado imobiliário.
O que se fala sobre os preços referente ao mercado imobiliário, Silva et al. (2012) afirma também que para que ocorra a precificação dos valores no mercado imobiliário, é preciso inserir a interferência de fatores específicos, e dependendo dessa ação fatorial, resultará em preços diferentes para os bens que possuem características similares.
- Metodologia
Este tópico será destinado a conceitos e aprofundamento do Método Comparativo Direto de Mercado por Tratamento de Fatores e os processos de uma avaliação imobiliária que o acompanham.
3.1. Método Comparativo Direto de Mercado por Tratamento de Fatores
O método abordado neste artigo não é o único apresentado pelas normas nacionais, para nível de conhecimento de forma simplificada Santos (2010, p.29) sintetiza com que base cada um trabalha:
- comparativo de dados de mercado: utilizado quando há dados de mercado que possam ser comparados ao imóvel que se quer avaliar. Ele utiliza dados de imóveis que se assemelham ao imóvel a ser avaliado, observando as características e atributos dos dados que exerçam influência no valor;
- de custo de reprodução: utilizado em construções onde não se encontram dados necessários para a comparação direta. Este consiste em reproduzir o custo de execução do imóvel. Hospitais e escolas são exemplos que se encaixam neste método de avaliação;
- de renda: é utilizado quando o método comparativo não pode ser utilizado, devido ao fato de não haver no mercado imóveis para devida comparação, e, quando o método de custo também não se torna apropriado. O valor procurado por este depende essencialmente da capacidade de gerar renda. São exemplos de imóveis que se enquadram nesta classe hotéis e cinemas.
De acordo com os procedimentos gerais da NBR 14653-2 (2011), para identificação do valor de mercado de um imóvel, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado deve ser priorizado. É importante destacar que não há melhor método, e sim aquele que se adequa a natureza de cada avaliação, objetivo, finalidade e dados de mercado cabíveis ao objeto. Para este estudo o foco é a metodologia preferível pela associação.
O método é voltado para a comparação do imóvel avaliando com propriedades similares existentes no mercado local. Estas propriedades similares devem de fato representar a população, ou seja, este conjunto terá máximo de semelhanças possíveis e para isso a pesquisa de mercado se torna deveras necessária. Para Dantas (1998, p.5), o método comparativo direto é definido como:
[..] o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É a condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra deste mercado. Isto é, por este método, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa do mesmo.
Mesmo com uma ótima pesquisa de dados de mercado, cada imóvel tem suas particularidades. No caso do método comparativo por tratamento de fatores, se faz necessário transformar de forma ponderada, que é a homogeneização, a amostra coletada. Isso porque com variedades de tamanho, localização, estado de conservação, idade aparente, os fatores terão a função de tornar as variáveis dos elementos mais parecidas com o imóvel a ser avaliado. Cabe ao avaliador o senso de decidir de quais variáveis necessitam de tratamento, sobre a variedade de possibilidades González (1997, p. 65) comenta:
[…] não se pode afirmar que o comportamento do mercado de uma região se repita em outras regiões, de características distintas. Ao contrário, tudo leva a crer que existem modificações substanciais de um local para outro, inclusive pela diversidade socioeconômico cultural das diferentes populações. [..] Portanto, a interferência do avaliador é fundamental para obter-se o valor, tendo seus critérios e considerações muita influência no resultado final, que é subjetivo, por conseguinte.
3.2. Processos de uma avaliação
A Avaliação não consiste somente em pesquisa de mercado nem tão quanto a vistoria imobiliária. Se trata de um conjunto de coisas, dentre elas destaca-se, análise de documentação, vistoria e a pesquisa de mercado. Sendo que estas são dependentes entre si, não podendo haver a falta de nenhuma delas, ou seja, pesquisa precisa de dados de campo, mas não se vistoria sem antes ter conhecimento da situação do imóvel, e não se avalia somente com documentos e vistorias.
3.2.1. Análise de documentação
O avaliador deve ter em mãos a documentação do imóvel a ser avaliado. Para uma casa, é recomendável que receba do proprietário no mínimo a matrícula, IPTU e planta baixa do imóvel. Assim pode prospectar possíveis limitações atrelados ao imóvel, ou divergências ao comparar tais documentos.
A informação de área é inegociável quando se trata de avaliação imobiliária, e essa é obtida através da documentação. Isso porque será através do valor do metro quadrado, também conhecido como valor unitário, que será definido o valor total do imóvel, portanto a atualização das documentações é importante para validação das informações expressas no laudo.
3.2.2. Vistoria
A vistoria é o momento em que se conhece o imóvel, é inviável querer pesquisar no mercado elementos semelhantes sem antes conhecer o objeto que se está avaliando. A importância se deve ao fato de que será em vistoria que o avaliador comprovar as informações coletadas na análise documental.
Esse é o momento de analisar as caracterizações do imóvel, ou seja, comprovar seu uso, tipologia e padrão. Este último pode não ser nítido em documentações recebidas, mas in loco que se tomará nota do máximo de características possíveis. Para isso é importante fotografar os ambientes, assim como fachada via de acesso e outros detalhes que possam afetar diretamente a idade aparente do imóvel, para após, elaborar um relatório fotográfico onde possa fundamentar as informações aferidas. A NBR 14653-2 (2011, p.11)
7.3.1 Caracterização da região
— Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
— Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais; localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;
— Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos;
— Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
— Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
— Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer
A região também deverá ser explorada, para uma residência o acesso a transporte público assim como mercados e hospital podem valorizar o imóvel quanto a seu valor de mercado. A localização segundo González (1997, p.21):
A maior parte das variações de preços é explicada pela localização (qualidade da vizinhança e distância aos pontos de interesse), para qualquer tipo de imóvel. Sem dúvidas, este é o principal elemento, em geral responsável por grande parte das variações de preços unitários entre diferentes propriedades. Não há como obter boas estimativas de valor sem analisar detidamente a localização. Lamentavelmente, é justamente neste atributo que existem maiores dificuldades de medição, pois ele não é diretamente mensurável, e depende de medidas aproximadas e julgamentos pessoais.
3.2.3 Pesquisa de mercado e tratamento de dados de mercado
A pesquisa sempre deve buscar imóveis semelhantes, para o uso mínimo do tratamento de fatores, que através de fatores visa estabelecer um elo comparativo entre imóveis que possuem características distintas, ou seja, no mercado imobiliário, existem diferentes padrões de casas, exemplificando, existem casas que possuem um padrão econômico, e se difere do padrão simples, porém, se necessário, é preciso buscar um meio para que ocorra a comparação direta desses imóveis, ajustando os coeficientes para igualá-los e certamente, atingir o objetivo central que se refere a homogeneização da amostra.
Considerando uma casa, como o tema do artigo propõe, podem ser considerados como mais usuais os coeficientes de:
- Oferta: especula o sobrepreço dos anúncios de venda;
- Padrão construtivo: simula a diferença de preço entre os padrões construtivos;
- Localização: para tratar imóveis de diferentes localizações, em diferentes vias, por exemplo.
- Estado de conservação: simula a diferença de um imóvel novo e usado, por exemplo.
- Coeficiente de depreciação: relaciona a idade do imóvel com seu valor de mercado
3.3. Caracterização do Imóvel
Cada aspecto do imóvel deve ser analisado, mas existem aqueles que possuem maior influência no valor de mercado no momento da avaliação, conforme enfatizado nesta etapa do trabalho.
3.3.1. Classe
Saber identificar a classe do imóvel em estudo é um passo importante para dar início ao projeto de avaliação, é necessário analisar o uso pertencente ao bem para que ocorra o processo correto diante das condições explícitas para precificação. No IBAPE SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) determina a classificação dos imóveis para essa organização, como Residencial, Comercial, Serviço e Industrial e Especial.
A definição da classe é algo básico para um bom avaliador. Neste trabalho, destaca-se a classificação Residencial como o tema proposto.
Figura 1 – Classes de imóveis
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (2017)
3.3.2.Tipologia
As tipologias pertencentes da classificação Residencial pontuada anteriormente, são: barraco, casa e apartamento. O responsável pela avaliação deve observar a região em que o imóvel se encontra, já que existe a possibilidade de estes dividirem o mesmo espaço, e para isto, é necessário atenção na definição do tipo de residência para o objeto e seus elementos de amostra de mercado. Para fins de estudo será abordada a tipologia casa seguindo o tema proposto e visando enfrentar situações recorrentes a essa tipologia em destaque:
Figura 1 – Tipologias Residenciais
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (2017)
3.3.3. Padrão
A padronização não é apenas um protótipo importante a ser seguido, mas como também, um caminho que determina qual resultado a avaliação obterá. Certamente, é necessário o avaliador aceder à casa para o padrão que melhor se encaixe na tipologia.
Nesse sentido, dando destaque na tabela do IBAPE SP, sobressai os níveis das casas, conforme demonstra a seguir:
Figura 2 – Padrões de casas
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (2017)
Baseado na listagem acima apresentada, enfatiza-se três exemplos discrepantes, cujo avaliador não deve considerar compará-las de forma direta como, padrão rústico, simples e luxo.
3.3.3.1. Padrão Rústico
A casa com padrão rústico, é simples e em grande parte dos casos, construída improvisadamente para suprir a necessidade de algumas pessoas com situações de baixa renda, são edificações não planejadas, sem a apresentação de uma planta para condicionar dimensionamentos e cálculos estruturais, mas são executadas de maneira rápida e sem mão de obra qualificada ou acompanhadas por um especialista. Suas características construtivas se evidenciam baseadas em materiais expostos sem acabamento, telhas de fibrocimento ondulado, laje pré-moldada, cimento rústico no chão ou, em alguns casos, terra batida.
Figura 3 – Casa Padrão Rústico
Fonte: A casa na parcela: a construção do lugar da família nos assentamentos da Zona da Mata de Pernambuco
Figura 4 – Padrão Rústico
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos p. 27
3.3.3.2. Padrão Simples
Referente às edificações com padrões simples, geralmente as casas são térreas ou sobradas, em grande parte dos casos, sendo geminadas dos dois lados vizinhos, essas construções são acrescidas com um ou mais dormitórios, sala de estar, cozinha, banheiro e garagem. Sua composição estrutural contém blocos de cimento ou baiano, proporcionando simplicidade em sua fachada, podendo ser pintada ou revestida com algum tipo de cerâmica específica, no caso das áreas internas há acabamento com revestimentos da preferência do morador.
Geralmente, essas casas com padrões simples são projetadas com plantas comuns para obter melhores resultados em sua execução, estruturalmente, são compostas por concreto sendo resolvidos de forma simples e prática.
Figura 5 – Casa Padrão Simples
Fonte: Casa Geminada: o que é, vantagens, desvantagens e fotos
Figura 6 – Casa Padrão Rústico
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (2017, p. 32)
3.3.3.3. Padrão Luxo
As casas de luxo são caracterizadas por sua beleza arquitetônica e por sua imensidão, o terreno que comporta essas edificações tem proporções maiores para que sustente a quantidade de ambientes inseridos. A casa de padrão luxo é bem planejada e os ambientes internos possuem amplitude e são integrados. Essas casas possuem de quatro ou mais suítes, sendo uma master, banheiros principais e lavabos, sala de cinema, sala de home theater, biblioteca, lareira, copa, sala de almoço, cozinha, adega, despensa, escritórios, quartos para empregadas, garagem que comporta quatro ou mais carros, há também, áreas livres, espaço gourmet, piscina, quadras de esporte e entre outros ambientes.
As fachadas são luxuosas e resgatam o estilo aplicado por toda extensão da casa, a cobertura é estruturada por lajes maciças com proteção térmica ou outro tipo de material que cumpra a função. É relevante destacar, que todos os ambientes não só internos, mas externos também, são desenhados com exatidão para obter um resultado de sucesso.
Figura 7 – Casa Padrão Luxo
Fonte: RPP Construtora – Casa Aqua
3.3.4. Síntese da caracterização do imóvel
A figura a seguir, mostra de forma unificada os elementos abordados acima, essa tabela (Figura 6) é necessária e importante para que ocorra a análise de forma clara. Sequencialmente, avista-se na primeira coluna a posição referente a classe, onde se divide o imóvel a ser estudado, é cabível reforçar que para esse documento apresentado, está sendo abordado a classe Residencial, conforme destacado, posteriormente, observa-se as tipologias responsáveis por definir o modelo da edificação. Dando seguimento, analisa-se o padrão das casas, alternando entre o padrão rústico, que são casas com baixo custo até o padrão luxo, que se refere às construções de alto valor. Em seguida há dois elementos que são essenciais para consulta do desenvolvimento da vistoria imobiliária, que são a idade referencial (IR) em anos e o valor residual (R) em % conforme mostra a figura abaixo retirada do IBAPE SP:
Figura 8 – Características
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE SP
3.3.5. Estado de Conservação:
O estado de conservação é a condição atual em que uma determinada edificação se apresenta, ou seja, suas características físicas atuais, que sucede por diversos motivos recorrentes, sendo causadas pelo tempo de uso ou propriamente danificada/reformada pelo homem.
A classificação para determinar os níveis atingíveis de uma edificação referente à avaliação de conservação estima suas condições de maneira minuciosa. De acordo com Manual de Avaliação de Imóveis do Patrimônio da União de Setembro (2018), que identifica a posição valorativa de uma determinada construção, onde foi utilizado o critério de HEIDECKE, que possui nove categorias, conforme tabelas abaixo:
3.3.4.1. Critério de Heidecke
Figura 9 – Estado de Conservação das Edificações
Fonte: Manual de avaliação de imóveis . 70
Figura 10 – Descrição dos Estados de Conservação
Fonte: Manual de avaliação de imóveis . 71
Conforme mostrado nas categorias estabelecidas nas tabelas acima, enfatiza-se três exemplos referente a casas classificadas como novas, reparo simples e sem valor.
Figura 3 – Casa Nova (a)
Fonte: DF Casa Imóveis (2022)
Reparo de Conservação: Novo (a)
Justificativa: Na casa acima está em um ótimo estado de conservação, sendo incluída na categoria nova (a), baseado na tabela de Critério de Heidecke.
Figura 4 – Reparo Simples (e)
Fonte: DF Casa Imóveis (2022)
Reparo de Conservação: Reparo simples (e)
Justificativa: No exemplo, na fachada da casa há algumas patologias que precisam de alguns reparos, como por exemplo fissuras e o descascamento da pintura na fachada, dessa forma, há algumas necessidades essenciais sendo pintura e o preenchimento com massa.
Figura 5 – Sem valor (i)
Fonte: DF Casa Imóveis (2022)
Reparo de Conservação: Sem valor (i)
Justificativa: Apresenta uma série de avarias que necessitam de correções intensas e reforçam reformas para restauro efetivo, não há presença de cobertura, deixando os ambientes internos expostos, e suas esquadrias foram removidas
- Resultados e Discussão
De fato, há uma diversidade de fatores que giram em torno da avaliação imobiliária. A engenharia de avaliações tem muito a desenvolver neste mercado que ainda está cheio de subjetividade. Uma área complexa que tangencia a economia, tem nuances em contabilidade, mas é engenharia. Uma missão nobre, e difícil, de valor.
As etapas descritas neste artigo são base para elaboração de um laudo técnico, e este pode ser usado para tomadas de decisões que podem ser boas ou ruins, dependendo do serviço prestado pelo avaliador ou até mercado imobiliário. De acordo com as pesquisas apresentadas, investindo tempo em conhecer o imóvel através de seus documentos, realizando uma vistoria de qualidade com olhos atentos ao que gera valor ao imóvel, como seu estado de conservação, idade aparente, metragem, assim como a localização que ele se encontra, certamente isso ajudaria em uma pesquisa de mercado, que neste caso, sempre imóveis com mesmo uso se possível mesmo padrão e região de localização. Isso juntamente com a determinação de fatores que se adequem a amostra colhida potencialmente traria resultados de acordo com o mercado imobiliário local.
- Considerações Finais
Foi demonstrado a variedade de possibilidades de caracterizar um imóvel dentro de apenas um dos métodos mencionados pela norma brasileira. Contudo, é justo afirmar que há um direcionamento baseado em normas que ainda tendem a se desenvolver com o tempo, mas que trazem uma certa segurança ao mercado, que composto por profissionais sérios e cada vez mais capacitados tenderá a crescer cada vez mais.
Os aspectos de um imóvel e os fatores que garantem à uma avaliação a homogeneidade necessária para expressão de valor condizente com o mercado imobiliário, devem ser atentadas. É nítido que o uso de fatores de forma incorreta pode tornar uma amostra tendenciosa, e, portanto, longe do objetivo de uma avaliação baseada em técnicas que tendem a buscar os mais altos graus de fundamentação.
- Referências Bibliográficas
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FREEPIK As ruínas de uma velha casa destruída em um campo contra o céu azul. Disponível em: https://br.freepik.com/fotos-premium/as-ruinas-de-uma-velha-casa-destruida-em-um-campo-contra-o-ceu-azul_26865370.htm Acesso em 27 nov. 2022
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EMPÓRIO DOS QUADOS BLOG Casa Geminada: o que é, vantagens, desvantagens e fotos Disponível em: https://blog.emporiodosquadros.com.br/casa-geminada-o-que-e/
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