REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/th102411211403
Ana Luiza Gusmão Carvalho Santana [1]
Joalisson de Oliveira Evangelista [2]
Prof. Orientador:Bianca Silva Oliveira [3]
RESUMO
No contexto do mercado imobiliário brasileiro, a ausência de escritura pública na aquisição de imóveis representa um problema de grande relevância, estima-se que aproximadamente 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil não possuem escritura, gerando incertezas legais para os vendedores e, especialmente para os compradores, que correm o risco de terem suas propriedades reivindicadas por terceiros. A falta de formalização adequada impede o registro do imóvel, tornando-o vulnerável. Essa situação impacta negativamente a segurança jurídica das transações imobiliárias, bem como compromete na arrecadação de tributos. O presente trabalho tem como objetivo geral analisar os recursos legais disponíveis para mitigar a falta de escritura pública, propondo soluções jurídicas e medidas que fortaleçam a proteção dos direitos dos envolvidos. A pesquisa utilizará a metodologia de revisão bibliográfica para explorar as implicações da ausência de formalização, suas consequências, e os mecanismos legais disponíveis para garantir maior segurança jurídica nas transações, buscando fornecer uma visão abrangente das irregularidades imobiliárias no Brasil e contribuir para a discussão sobre a eficácia das normas vigentes.
Palavras-chave: escritura pública; irregularidade imobiliária; aquisição de imóveis; recursos legais; transações imobiliárias; segurança jurídica.
ABSTRACT
In the context of the Brazilian real estate market, the lack of public deeds in the acquisition of properties represents a problem of great relevance. It is estimated that approximately 30 million urban households in Brazil do not have deeds, generating legal uncertainties for sellers and, especially for buyers, who run the risk of having their properties claimed by third parties. The lack of adequate formalization prevents the registration of the property, making it vulnerable. This situation negatively impacts the legal security of real estate transactions, as well as compromising tax collection. The general objective of this work is to analyze the legal resources available to mitigate the lack of public deeds, proposing legal solutions and measures that strengthen the protection of the rights of those involved. The research will use the literature review methodology to explore the implications of the lack of formalization, its consequences, and the legal mechanisms available to ensure greater legal security in transactions, seeking to provide a comprehensive overview of real estate irregularities in Brazil and contribute to the discussion on the effectiveness of current regulations.
Keywords: public deed; real estate irregularity; property acquisition; legal resources; real estate transactions; legal security.
1 INTRODUÇÃO
A ausência de escritura pública na aquisição de imóveis no Brasil representa uma questão crucial que gera incerteza legal tanto para os vendedores quanto para os compradores. Sem o registro adequado, os novos proprietários correm o risco de que suas propriedades sejam reivindicadas por terceiros. Comprometendo a legitimidade e a proteção dos direitos envolvidos.
Este trabalho tem como objetivo analisar as irregularidades imobiliárias no Brasil, com ênfase na importância da escritura pública como documento essencial na compra de imóveis. Serão explorados os recursos legais disponíveis para mitigar os riscos associados à falta de formalização adequada.
A pesquisa busca contribuir para o debate sobre a eficácia das medidas legais existentes e propor soluções que aprimorem a segurança jurídica e a proteção dos direitos dos cidadãos em transações imobiliárias. Em um contexto onde a falta de formalização pode resultar em graves consequências legais e financeiras, a análise das irregularidades imobiliárias se torna ainda mais relevante.
Além disso, a ausência de escritura pública não é apenas uma questão individual, mas um desafio que afeta a estabilidade e a confiança no setor imobiliário como um todo. Essa problemática gera prejuízos financeiros e contribui para a segurança jurídica, comprometendo a eficiência do mercado.
Diante dessa situação, é necessário realizar a análise detalhada dos recursos legais disponíveis para resolver a falta de escritura pública na aquisição de imóveis no Brasil. A complexidade do sistema jurídico e a falta de clareza nos procedimentos legais dificultam a resolução desses conflitos, tornando vital a proposição de estratégias eficazes para proteger os direitos dos proprietários e garantir a integridade do mercado imobiliário.
Assim, a pesquisa se propõe a investiga quais são os recursos legais disponíveis para lidar com a ausência de escritura pública, oferecendo uma análise abrangente e buscando soluções eficazes. A importância de regulamentar essa situação é evidente, especialmente para evitar problemas futuros com o fisco e com o judiciário.
A metodologia adotada será uma pesquisa bibliográfica, importante para compreender as irregularidades imobiliárias e os recursos legais cabíveis. Essa abordagem permitirá ao pesquisador integrar o conhecimento existente e sistematizar as informações relevantes sobre o tema.
2. NOÇÕES HISTÓRICAS DO INSTITUTO DA POSSE
Com origens remotas e influência marcante do Direito Romano, a posse é um instituto jurídico essencial que envolve a relação de detenção e uso de bens. Essa relação não apenas reflete a realidade prática das interações sociais, mas também molda a estrutura do direito ao longo da história. As teorias que exploram a posse são fundamentais para entender sua aplicação contemporânea. Entre as mais significativas estão a teoria subjetiva de Friedrich Carl von Savigny e a objetiva de Rudolf von Ihering, ambas cruciais que moldaram o direito moderno. (BORGES, 2021)
Ao longo do tempo, a posse foi sendo aprimorada por influências do Direito Canônico e Germânico, passando também pelo Direito Lusitano e chegando ao Brasil por meio das Ordenações Filipinas. No entanto, essas ordenações não apresentavam uma regulamentação detalhada sobre a posse, o que levou o Brasil, no período pré-codificado, a adotar a técnica Romana para suprir as lacunas legislativas, utilizando seus princípios e terminologias. (BORGES, 2021)
A posse permite o exercício do direito de propriedade e, por isso, é protegida pelo ordenamento jurídico. O ius possidendi refere-se ao direito de posse baseado na propriedade ou em outro título, enquanto o ius possessionis dis respeito ao simples fato de exercer a posse, ainda que sem título. Assim, a proteção à posse garante segurança e estabilidade para quem exerce o controle do bem, sem prejudicar o direito de propriedade. (VENOSA, 2022)
O Direito das coisas está regulado pela parte especial do Código Civil, trata principalmente da propriedade e dos direitos reais. Sendo que o Art. 1.225 do Código Civil enumera os direitos reais, incluindo a propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, entre outros. O Direito de Propriedade é considerada o principal direito real que determina que uma coisa fica submetida à vontade de uma pessoa. A propriedade envolve o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem imóvel, ou seja, se uma pessoa tiver todos estes atributos, terá a propriedade plena. Trata-se, portanto, de um direito fundamental, conforme o Art. 5, XXII da CF, que pode ser oponível contra todos os membros da sociedade. (BORGES, 2021)
Dado o papel central da posse na estruturação dos direitos reais e de propriedade, é fundamental observar que a segurança jurídica em negócios imobiliários também depende de instrumentos formais, como a escritura pública. Esse dispositivo formaliza a intenção das partes e confere validade e transparência ao ato jurídico, promovendo a estabilidade necessária para garantir os direitos das partes envolvidas.
3. Uma análise estrutural da escritura pública
A escritura pública é um dispositivo que consolida a vontade das partes sobre o negócio jurídico e expõe fatos relevantes sobre o imóvel. Neste ato, consta as informações pessoais das partes envolvidas, além de constar também o tipo de escritura, podendo ser condicional a compra e venda, doação, inventário, entre outros.
Esta ferramenta é feita em cartório de notas, mediante solicitação das partes, que deverão portar os documentos necessários e explicar qual o tipo de escritura preterível. Após a entrega dos documentos, será programada uma data para a leitura do termo e coleta de assinaturas.
Levando em consideração o aspecto formal da escritura pública, a dimensão de sua importância durante a aquisição de imóveis é fundamental, pois a segurança jurídica transmitida evita consequências negativas para as partes do negócio jurídico.
3.1 Importância da Escritura pública na aquisição de imóveis
O registro de imóveis, regulamentado pela Lei n° 6.015/1973, é essencial para individualizar propriedades e garantir segurança jurídica nos negócios imobiliários. Ele assegura a publicidade dos atos que afetam os direitos reais, tornando-os oponíveis a terceiros. A aquisição de imóveis só é eficaz com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e a transferência de imóveis acima de 30 salários mínios requer escritura pública. (TAPAI, 2022)
Através desse instrumento, é possível formalizar de maneira clara e transparente os termos e condições da compra e venda do imóvel, estabelecendo direitos e obrigações para ambas as partes. A escritura pública confere autenticidade ao ato, evitando possíveis questionamentos futuros sobre a validade da transação. Dessa forma, a presença desse documento serve para assegurar a proteção dos interesses dos compradores e vendedores, bem como para evitar litígios decorrentes de eventuais irregularidades ou fraudes (OLIVEIRA, 2024).
Segundo Monteiro (2023, p. 45), “o registro no cartório é indispensável para conferir eficácia erga omnes ao ato, ou seja, torná-lo oponível a todos perante a lei. Dessa forma, a formalização da escritura pública e seu posterior registro são etapas essenciais para garantir a regularidade e legalidade da transação imobiliária”.
A ausência de escritura pública na aquisição de imóveis pode acarretar diversas consequências negativas para as partes envolvidas no negócio. Uma das principais consequências é a possibilidade de questionamentos futuros sobre a propriedade do bem adquirido, uma vez que a falta desse documento pode gerar dúvidas quanto à validade da transação. Além disso, sem a escritura pública, os compradores ficam desprotegidos legalmente em caso de eventuais problemas relacionados à propriedade do imóvel, como disputas judiciais ou contestações por parte de terceiros. A presença da escritura pública é importante para evitar incertezas e garantir a segurança jurídica dos envolvidos na transação. (PORTO, 2022)
Os riscos envolvidos na realização de transações imobiliárias sem a formalização através de escritura pública são significativos e devem ser levados em consideração pelos interessados em adquirir um imóvel. A falta desse documento pode resultar em prejuízos financeiros e jurídicos para os compradores, que ficam expostos à possibilidade de fraudes ou irregularidades na transação. Além disso, sem a escritura pública como respaldo legal, os compradores podem enfrentar dificuldades para comprovar sua titularidade sobre o imóvel perante terceiros ou órgãos públicos competentes. É imprescindível que as partes envolvidas na compra e venda de imóveis estejam cientes dos riscos associados à ausência da escritura pública e busquem sempre formalizar o negócio adequadamente. (PEREIRA, 2018)
As diferenças entre escritura pública e contrato particular na compra e venda de imóveis são relevantes no contexto das transações imobiliárias. Enquanto o contrato particular é um instrumento menos formal e menos seguro em termos legais, a escritura pública possui caráter público e autenticidade reconhecida perante as autoridades competentes. A principal vantagem da escritura pública em relação ao contrato particular está relacionada à sua força probatória e eficácia jurídica, uma vez que esse documento confere maior segurança às partes envolvidas no negócio. Dessa forma, optar pela formalização através de escritura pública é uma escolha mais segura e recomendável para aqueles que desejam realizar uma transação imobiliária com tranquilidade e segurança jurídica. (COSTA, 2022)
Dada a importância da regularização imobiliária para garantir segurança jurídica, é fundamental compreender o arcabouço legislativo que ampara esse processo no Brasil. A seguir, exploraremos a legislação brasileira vigente que estabelece diretrizes para a regularização de imóveis, buscando assegurar direitos e formalizar propriedades em todo o território nacional.
3.2 Legislação brasileira sobre a regularização de imóveis
A Lei nº 13.465/2017 representa um marco importante na regularização fundiária rural e urbana no Brasil, estabelecendo diretrizes e procedimentos para a regularização de imóveis em situação irregular. Entre seus principais pontos, destacam-se a simplificação dos processos de regularização, a possibilidade de titulação de ocupantes de áreas públicas e a criação do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), que visa facilitar o acesso à informação sobre as propriedades rurais. Essa legislação impacta diretamente na regularização de imóveis no país, contribuindo para a solução das irregularidades imobiliárias decorrentes da ausência de escritura pública. (LOURENÇO, 2022)
A Lei nº 6.766/1979 é essencial para a regularização de imóveis adquiridos sem escritura pública, uma vez que estabelece normas gerais de ordenação do uso do solo urbano e do parcelamento do solo urbano. Essa legislação define os requisitos necessários para o parcelamento do solo urbano, como infraestrutura básica, zoneamento e destinação das áreas públicas, garantindo a segurança jurídica das transações imobiliárias. Dessa forma, a Lei nº 6.766/1979 atua na regularização fundiária em áreas urbanas, proporcionando mecanismos legais para resolver as irregularidades decorrentes da falta de escritura pública. (PEREIRA, 2018)
O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001, também é relevante para a regularização de imóveis em áreas urbanas no Brasil, especialmente em casos de ausência de escritura pública. Essa legislação estabelece diretrizes para o desenvolvimento urbano sustentável, promovendo a função social da propriedade e o acesso à moradia digna. O Estatuto da Cidade prevê instrumentos urbanísticos que podem ser utilizados para regularizar ocupações ilegais e resolver conflitos fundiários nas cidades brasileiras, contribuindo para a redução das irregularidades imobiliárias no País (SILVEIRA, 2017).
A Lei nº 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida com o objetivo de facilitar a regularização fundiária em áreas urbanas informais e promover o acesso à moradia digna para famílias de baixa renda. Essa legislação trouxe medidas específicas para agilizar os processos de regularização fundiária, como a concessão de títulos definitivos aos beneficiários do programa. O Programa Minha Casa Minha Vida tem sido uma importante ferramenta para solucionar as irregularidades imobiliárias no País, garantindo segurança jurídica aos ocupantes dessas áreas (TEIXEIRA, 2023).
A Medida Provisória nº 759/2016 alterou diversas legislações relacionadas à regularização fundiária no Brasil e trouxe novas possibilidades para resolver questões de falta de escritura pública na aquisição de imóveis. Entre as principais mudanças promovidas por essa medida provisória estão a simplificação dos procedimentos administrativos para regularização fundiária e a ampliação dos prazos para adesão aos programas habitacionais do governo federal. A MP 759/2016 tem contribuído significativamente para acelerar os processos de regularização fundiária no país e reduzir as irregularidades imobiliárias decorrentes da ausência de escritura pública (MONTEIRO, 2023).
Além da legislação vigente no território nacional, há ainda recursos legais para mitigar a ausência da escritura pública. Estes recursos, amparados pelo ordenamento jurídico, promovem uma solução eficaz diante do desafio que os órgãos públicos enfrentam em regularizar a grande massa de propriedades irregulares no Brasil.
4. Recursos legais para solucionar a ausência de escritura pública
A escritura pública proporciona segurança jurídica aos envolvidos no negócio. Através desse documento, é possível comprovar a propriedade do imóvel de forma clara e transparente, evitando possíveis conflitos e litígios futuros. A escritura pública garante a validade e eficácia do contrato de compra e venda, conferindo maior credibilidade às transações imobiliárias (GANHADEIRO; MONSORES, 2024).
No Brasil, as principais irregularidades imobiliárias estão relacionadas à falta de escritura pública, o que pode acarretar sérias consequências para os compradores e vendedores. A ausência desse documento pode gerar insegurança jurídica, impedindo a regularização da propriedade e dificultando a realização de futuras transações. A falta de escritura pública pode resultar em problemas como disputas judiciais, perda do imóvel e prejuízos financeiros para as partes envolvidas (SILVEIRA, 2017).
Conforme Pereira (2018, p. 78),
“enquanto a escritura pública é lavrada por um tabelião de notas e possui fé pública, o contrato particular é um acordo privado entre as partes. Embora o contrato particular seja uma opção mais rápida e econômica, ele não oferece a mesma segurança jurídica que a escritura pública, podendo gerar problemas no futuro”.
Para solucionar a ausência de escritura pública na aquisição de imóveis, existem diversos recursos legais disponíveis no ordenamento jurídico brasileiro. Dentre eles, destacam-se a usucapião, que permite ao ocupante adquirir a propriedade do imóvel através da posse prolongada e ininterrupta; ação de adjudicação compulsória, que visa compelir o vendedor a outorgar a escritura definitiva; e retificação de registro, que possibilita corrigir eventuais erros ou omissões no registro do imóvel (LOURENÇO, MANIGLIA, 2022).
As irregularidades imobiliárias têm impactos significativos no mercado imobiliário brasileiro, contribuindo para a desvalorização dos imóveis e o aumento da insegurança jurídica. A falta de regularização fundiária prejudica não apenas os proprietários dos imóveis irregulares, mas também toda a cadeia produtiva do setor imobiliário, afetando investidores, construtoras e consumidores (PORTO, 2022).
Diante desse cenário, é essencial que os compradores adotem medidas preventivas para evitar problemas relacionados à ausência de escritura pública na compra de um imóvel. Uma due diligence completa antes da transação pode identificar possíveis irregularidades e garantir maior segurança jurídica aos envolvidos. Deve-se buscar orientação jurídica especializada para auxiliar na regularização do imóvel (COSTA, 2022).
Os órgãos públicos enfrentam diversos desafios na regularização fundiária urbana, sendo necessária a implementação de políticas públicas eficientes para resolver as irregularidades imobiliárias no país. A falta de estrutura administrativa adequada, aliada à burocracia excessiva e à morosidade dos processos judiciais, dificulta a regularização dos imóveis irregulares e perpetua o problema da informalidade no mercado imobiliário brasileiro. Nesse sentido, é imprescindível promover uma atuação integrada entre os poderes públicos municipais, estaduais e federais para garantir o direito à moradia digna para todos os cidadãos (TEIXEIRA, 2023).
4.1. Usucapião
A usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um bem pela posse contínua e pacífica ao longo do tempo, sem oposição do proprietário e com a intenção de dono (animus domini). É uma aquisição originária, pois não depende de transmissão por terceiros. A usucapião promove a função social da propriedade, beneficiando quem utiliza o bem de maneira produtiva. (TAPAI, 2022)
Para pleitear a usucapião de um imóvel, é necessário preencher alguns requisitos estabelecidos pela legislação brasileira, tais como a posse mansa e pacífica do bem pelo período exigido, o exercício contínuo da posse e a inexistência de oposição por parte do proprietário legítimo. É preciso comprovar que o ocupante agiu de boa-fé ao adquirir a posse do imóvel, ou seja, não tinha conhecimento da irregularidade no momento da ocupação (DINIZ, 2018).
A legislação brasileira prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos e prazos diferenciados. Dentre as modalidades mais comuns estão a usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural. Cada tipo de usucapião possui suas particularidades e variações em relação aos requisitos necessários para sua concessão (SILVA, 2023).
Os prazos estabelecidos para cada tipo de usucapião podem variar conforme a situação do imóvel e as circunstâncias envolvidas no caso concreto. Em geral, os prazos podem variar de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião escolhida e das características do imóvel em questão. É importante ressaltar que o cumprimento dos prazos é essencial para o sucesso do pedido de usucapião (MONTEIRO, 2023).
O instituto da usucapião auxilia na regularização de imóveis adquiridos sem escritura pública, proporcionando uma solução legal para a aquisição de propriedades que não foram formalizadas de acordo com as normas estabelecidas. A usucapião permite que indivíduos que ocupam e utilizam um imóvel de forma contínua e pacífica por um determinado período de tempo possam adquirir a propriedade do mesmo, mesmo sem a existência de um título formal de propriedade (TEIXEIRA, 2023).
4.2 Ação reivindicatória
A reintegração de posse é um recurso legal de grande importância para solucionar irregularidades imobiliárias no Brasil. Através desse instrumento jurídico, o proprietário de um imóvel pode reaver a posse do seu bem que foi ilegalmente ocupado por terceiros. A reintegração de posse visa restabelecer a ordem e a segurança jurídica, garantindo o direito de propriedade e evitando conflitos prolongados entre as partes envolvidas (SILVA, 2023).
Para solicitar a reintegração de posse de um imóvel, é necessário seguir os procedimentos legais estabelecidos pela legislação brasileira. O proprietário deve ingressar com uma ação judicial específica, comprovando a sua titularidade sobre o imóvel e demonstrando que houve esbulho possessório por parte do ocupante irregular. Deve-se apresentar provas documentais e testemunhais que evidenciem a ilegalidade da ocupação (RIBEIRO NETO, EKLUND, CENDRETE, 2023).
Diversos fatores podem levar à necessidade de reintegração de posse em casos de ausência de escritura pública na aquisição de imóveis. Entre as principais causas estão a invasão de terras, ocupações irregulares em áreas urbanas e rurais, e disputas familiares pela posse de um imóvel sem regularização documental adequada. A falta de escritura pública torna mais complexo o processo de reintegração, exigindo uma análise minuciosa dos fatos e das provas apresentadas (MURRER; PAIVA, 2021).
Durante o processo de reintegração de posse, tanto o proprietário quanto o ocupante possuem direitos e deveres que devem ser respeitados. O proprietário tem o direito à tutela jurisdicional para reaver a posse do seu imóvel, enquanto o ocupante tem o dever de desocupar o bem voluntariamente ou mediante ordem judicial. Ambas as partes ajam com boa-fé e respeitem as decisões judiciais para evitar conflitos desnecessários (CORRÉA, 2023).
As consequências legais para quem descumpre uma ordem judicial de reintegração de posse podem ser severas. O ocupante que se recusa a desocupar o imóvel após decisão judicial pode ser responsabilizado civil e criminalmente pelos danos causados ao proprietário. Além disso, ele pode ser obrigado a pagar multas diárias até cumprir integralmente a ordem judicial, podendo até mesmo responder por crime de desobediência (PEREIRA, 2018).
Cabe aos juízes analisar as provas apresentadas pelas partes, ouvir testemunhas e peritos, e proferir decisões justas e equilibradas que garantam os direitos das partes envolvidas. A atuação do Judiciário é essencial para assegurar a efetividade da reintegração de posse e evitar abusos por parte das partes litigantes (XIMENES, 2023).
Além da reintegração de posse, existem outras alternativas para resolver conflitos relacionados à posse irregular de imóveis sem escritura pública. A regularização fundiária é uma opção viável para legalizar áreas ocupadas irregularmente, garantindo segurança jurídica aos moradores e promovendo o desenvolvimento urbano sustentável. A mediação de conflitos também pode ser uma alternativa eficaz para resolver disputas entre proprietários e ocupantes sem recorrer ao litígio judicial (COSTA, 2022).
A reintegração de posse é um importante recurso legal para solucionar irregularidades imobiliárias no Brasil, garantindo o direito à propriedade e restabelecendo a ordem jurídica em casos de esbulho possessório. Os procedimentos necessários para solicitar esse tipo de medida devem ser seguidos rigorosamente, respeitando os direitos das partes envolvidas e buscando uma solução justa e equilibrada para os conflitos decorrentes da ausência de escritura pública na aquisição de imóveis (MATTOS, BOITEUX, 2019).
4.3Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é um importante recurso legal utilizado para regularizar a situação de imóveis adquiridos sem escritura pública, garantindo aos proprietários a segurança jurídica necessária. Através desse instituto, é possível obter a transferência da propriedade do imóvel para o adquirente, mesmo na ausência de documentação formal. Dessa forma, a adjudicação compulsória se apresenta como uma alternativa viável para resolver questões relacionadas à falta de regularização dos imóveis no Brasil (SILVA, 2023).
Para que seja concedida a adjudicação compulsória, é preciso que o requerente comprove a posse mansa e pacífica do imóvel por determinado período de tempo, conforme estabelecido pela legislação vigente. É importante demonstrar que houve o pagamento integral do preço acordado entre as partes e que não houve qualquer tipo de contestação por parte do antigo proprietário. Esses requisitos são essenciais para garantir a legitimidade do processo de adjudicação compulsória e evitar possíveis questionamentos futuros (OLIVEIRA, 2024).
É importante ressaltar as diferenças entre a usucapião e a adjudicação compulsória, uma vez que ambos os institutos jurídicos têm finalidades distintas. Enquanto a usucapião se baseia na posse prolongada e ininterrupta do imóvel, a adjudicação compulsória está relacionada à regularização da propriedade em casos específicos de falta de documentação formal. É essencial compreender as particularidades de cada um desses mecanismos legais para utilizar o mais adequado em cada situação (COSTA, 2022).
Os proprietários de imóveis irregulares enfrentam diversos desafios ao buscar a adjudicação compulsória como forma de regularização. Entre os principais obstáculos estão a burocracia excessiva, os altos custos envolvidos no processo e a morosidade do Poder Judiciário. A falta de informações claras sobre os procedimentos necessários para obter a adjudicação compulsória pode dificultar ainda mais a resolução das irregularidades imobiliárias (SILVEIRA, 2017).
A falta de regularização dos imóveis no Brasil tem impactos significativos tanto do ponto de vista social quanto econômico, especialmente nas áreas urbanas mais carentes. A ausência de escritura pública dificulta o acesso ao crédito imobiliário, impede investimentos em infraestrutura urbana e contribui para o aumento da informalidade no mercado imobiliário. É essencial buscar soluções eficazes para resolver essa questão e promover o desenvolvimento sustentável das cidades brasileiras (SILVA, 2023).
Em alguns casos, a adjudicação compulsória pode ser negada pelo Poder Judiciário por diferentes motivos, como a má-fé do requerente ou a ausência de documentos comprobatórios da posse mansa e pacífica do imóvel. Nesses casos, é fundamental contar com o apoio de profissionais especializados em direito imobiliário para orientar adequadamente o requerente e evitar possíveis entraves legais durante o processo judicial. A transparência e honestidade são fundamentais para garantir o sucesso da solicitação de adjudicação compulsória (DINIZ, 2018).
Além da adjudicação compulsória, existem outras soluções alternativas para regularizar imóveis sem escritura pública no Brasil. A regularização fundiária e o parcelamento do solo urbano são exemplos de medidas que podem ser adotadas pelos proprietários interessados em legalizar sua situação patrimonial. Essas alternativas oferecem uma abordagem mais abrangente e integrada para resolver as irregularidades imobiliárias, contribuindo para reduzir os impactos negativos da falta de regularização dos imóveis no país (MURRER; PAIVA, 2021).
A adjudicação compulsória se apresenta como um instrumento jurídico relevante para solucionar as irregularidades imobiliárias decorrentes da ausência de escritura pública na aquisição de imóveis no Brasil. É importante observar os requisitos necessários para sua concessão, bem como estar ciente dos desafios enfrentados pelos proprietários nesse processo. Buscar soluções alternativas e contar com profissionais especializados são estratégias importantes para garantir o sucesso na regularização dos imóveis irregulares no país (LOURENÇO, MANIGLIA, 2022).
4.4 Procedimentos judiciais
Através da atuação do Poder Judiciário, é possível garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias e proteger os direitos dos envolvidos, promovendo a regularização das situações irregulares (DINIZ, 2018).
As etapas que envolvem os procedimentos judiciais relacionados à ausência de escritura pública na compra de imóveis incluem a apresentação da demanda judicial, a instrução processual, a produção de provas, as audiências de conciliação e instrução, e A prolação da sentença pelo juiz. Cada uma dessas fases requer diligência e acompanhamento jurídico especializado para garantir o sucesso do processo e a efetiva resolução da irregularidade imobiliária em questão (PEREIRA, 2018).
As principais leis e normas que regem os procedimentos judiciais em casos de irregularidades imobiliárias são o Código Civil Brasileiro, o Código de Processo Civil, a Lei de Registros Públicos e outras legislações específicas relacionadas ao direito imobiliário. É essencial conhecer e aplicar corretamente essas normas durante o trâmite processual para assegurar a validade das decisões judiciais e evitar futuras contestações (PORTO, 2022).
Os prazos e custos envolvidos nos procedimentos judiciais para solucionar a falta de escritura pública na compra de imóveis variam conforme a complexidade do caso e as particularidades da demanda. É importante estar ciente dos prazos prescricionais estabelecidos pela legislação para não perder o direito de buscar a regularização da situação, bem como considerar os custos com honorários advocatícios, custas processuais e demais despesas relacionadas ao processo judicial (SILVA, 2023).
As possíveis decisões judiciais que podem ser tomadas em casos de irregularidades imobiliárias incluem a anulação do negócio jurídico viciado, a determinação da regularização da situação mediante retificação ou complementação documental, ou até mesmo a condenação do responsável pela irregularidade ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais. Cada caso deve ser analisado individualmente pelo juiz competente, levando em consideração as circunstâncias específicas apresentadas pelas partes (MURRER; PAIVA, 2021).
A necessidade de acompanhamento jurídico especializado durante os procedimentos judiciais relacionados às irregularidades imobiliárias é importante para garantir uma representação eficaz dos interesses do cliente perante o Poder Judiciário. Advogados especializados em direito imobiliário possuem o conhecimento técnico necessário para orientar seus clientes adequadamente ao longo do processo judicial, contribuindo para uma resolução satisfatória da questão em disputa (MALHEIROS, 2019).
Os desafios enfrentados pelos órgãos judiciários ao lidar com processos envolvendo a falta de escritura pública na aquisição de imóveis são diversos e exigem uma atuação diligente por parte dos magistrados e servidores públicos responsáveis pela condução dos casos. A complexidade das questões jurídicas envolvidas, aliada à sobrecarga do sistema judiciário brasileiro, pode dificultar o andamento dos processos e impactar diretamente na efetividade das decisões proferidas pelos tribunais (GANHADEIRO; MONSORES, 2024).
A correta aplicação das leis e normas vigentes, aliada ao acompanhamento jurídico especializado e à atuação diligente dos órgãos judiciários competentes, são fundamentais para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias e proteger os direitos dos cidadãos envolvidos nessas situações (TEIXEIRA, 2023).
5 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – REURB
A Lei 13.465/2017, publicada em 12 de julho de 2017, instituiu a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), regulamentada pelo Decreto 9.310/2018. A Reurb abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar núcleos urbanos informas ao ordenamento territorial e garantir a titulação de seus ocupantes. Seus objetivos incluem promover a função social da propriedade, a efeicência no uso do solo e o direito à moradia. A Lei estabelece instrumentos como a legitimação fundiária e da posse para conferir direitos reais aos ocupantes, contribuindo para a regularização fundiário no Brasil (JUNIOR, 2019) .
A formalização das ocupações permite que os imóveis sejam registrados oficialmente, aumentando o patrimônio imobiliário do país e a arrecadação de tributos. Além disso, com a regularização, os proprietários dos imóveis passam a ter títulos legais que podem ser utilizados como garantia para obtenção de crédito, possibilitando a captação de recursos para investimentos. Isso dinamiza a economia, pois esses imóveis, antes informais e fora do mercado, agora podem ser comercializados, financiados e utilizados em operações econômicas legais, gerando mais oportunidades para o desenvolvimento local e nacional. (CHIARELLO e PIRES, 2019)
A regularização fundiária é dividida em duas modalidades, sendo que a REURB- S de interesse social, é destinada aos núcleos urbanos informais ocupados pela população de baixa renda, cuja caracterização é determinada pelo Poder Executivo Munincipal. Nessa modalidade, os registros e a constituição de direitos reais podem ser realizados em um único ato, sem necessidade de apresentação de títulos individuais. Os primeiros atos registrais e certidões são gratuitas, não havendo incidência de tributos. (JUNIOR, 2019)
Outra modalidade de regularização é a REURB-E, destinada a núcleos urbanos informais ocupados por pessoas não classificadas como de baixa renda. Pode ser promovida em áreas públicas, desde que o ocupante pague um valor justo pelo solo, desconsiderando benfeitorias realizadas. Em caso de litígio sobre a titularidade, a regularização pode ser feita por acordo judicial ou extrajudicial homologado pelo Juiz O projeto de regularização é custeado pelos beneficiários. (JUNIOR, 2019)
6.CONSIDERAÇÕES FINAIS
Durante este estudo foi destacado a importância da escritura pública como um elemento fundamental para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias. A ausência desse documento não só compromete a titularidade dos imóveis, mas também expõe as partes envolvidas a riscos legais e financeiros significativos, além de contribuir para a informalidade no setor.
A análise dos recursos legais disponíveis revelou a necessidade de maior clareza e eficiência nas propriedades, a fim de mitigar os problemas causados pela falta de formalização. O aprimoramento das normas e práticas no mercado imobiliário, além de estratégias que incentivem a formalização das transações, são essenciais para assegurar a proteção dos direitos dos proprietários e a estabilidade do setor como um todo.
Portanto, este trabalho contribuiu para uma discussão sobre as irregularidades imobiliárias no Brasil, reforçando a necessidade de medidas que fortaleçam a transparência, a segurança jurídica e o cumprimento das obrigações fiscais. A formalização adequada, por meio da escritura pública, emerge como um caminho mais eficiente para a preservação da integridade dos negócios imobiliários, evitando conflitos e promovendo maior confiança no mercado.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Regulamenta dispositivos da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 15 mar. 2018.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 jul. 2001.
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[1] Graduanda em Direito pela Faculdade Independente do Nordeste.
[2] Graduando em Direito pela Faculdade Independente do Nordeste.
[3] Mestra em direito pela Universidade Federal da Bahia, docente do curso de direito da FAINOR (Faculdade Independente do Nordeste) e da UNEB (Universidade do Estado da Bahia).