ANALYSIS OF THE VALUATION OF URBAN PROPERTY BY THE DIRECT COMPARATIVE METHOD OF MARKET DATA IN THE CITY OF JARU, RONDÔNIA IN THE LIGHT OF NBR 14653-2:2011
REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/th1024102421221
Weuler Silva de Souza[1]
Cleberton Silva Soares[2]
Fernanda Silva Moreira[3]
Resumo
As empresas do setor imobiliário, independentemente da localização geográfica, engajam-se na seleção de um lote para o desenvolvimento de seus projetos. As características que distinguem os lotes ideais para a construção de empreendimentos são suas variáveis intrínsecas, que são específicas para cada propriedade e têm um impacto direto no valor de sua avaliação. A avaliação imobiliária emerge como um método de precificação baseado em diretrizes que conduzem a um resultado fundamentado no histórico do mercado, ao invés de se basear em desejos do proprietário. Nesse contexto, a utilização do método comparativo de dados surge como a principal ferramenta, conforme estipulado pela norma NBR 14653-2. Nos casos em que esse método não é aplicável, outros métodos estabelecidos pela norma são empregados como substitutos. Assim, o propósito deste estudo é determinar o valor de venda com base em pesquisas realizadas no mercado imobiliário da região geoeconômica de um terreno situado na cidade de Jaru/RO.
Palavras-chave: Avaliação de imóveis. Método comparativo. NBR 14653-2.
Abstract
Companies in the real estate sector, regardless of geographical location, engage in the selection of a lot for the development of their projects. The characteristics that distinguish the ideal lots for the construction of developments are their intrinsic variables, which are specific to each property and have a direct impact on the value of their appraisal. Real estate valuation emerges as a pricing method based on guidelines that lead to a result based on market history, rather than based on the owner’s wishes. In this context, the use of the comparative data method emerges as the main tool, as stipulated by the NBR 14653-2 standard. In cases where this method is not applicable, other methods established by the standard are employed as substitutes. Thus, the purpose of this study is to determine the sale value based on research carried out in the real estate market of the geoeconomic region of a land located in the city of Jaru/RO.
KEYWORDS: Real estate valuation. Comparative method. NBR 14653-2.
1 INTRODUÇÃO
Ao longo do tempo, tem-se observado um crescimento exponencial da população, o que tem impulsionado o desenvolvimento do setor da construção civil e exercido um impacto significativo na economia nacional. Esse crescimento tem estimulado a proliferação de numerosas esferas de atividades, incluindo o setor imobiliário, que desempenha um papel fundamental na avaliação de propriedades, determinando seus valores de mercado (Lima, Rabelo, 2019).
No entanto, é relevante salientar que a engenharia de avaliação é um campo relativamente novo. Embora as primeiras diretrizes tenham sido estabelecidas na década de 1950, foi somente durante o período de expansão urbana da década de 1960 que a avaliação de imóveis começou a ser desenvolvida de maneira mais ampla. A primeira Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) específica para esse fim foi a NBR 5676 (NB – 502) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), promulgada em 1977, a qual balizou os parâmetros para a avaliação de imóveis. Desde então, essa área de estudo evoluiu consideravelmente, culminando na ABNT NBR 14653:2011 (Ramos, 2021).
Nesse contexto, a NBR 14653-2:2011 apresenta as especificações para avaliações de imóveis, a qual está intrinsecamente relacionada ao empenho do engenheiro de avaliações, ao contexto do mercado e às informações disponíveis. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do nível de fundamentação desejado visa determinar o esforço na avaliação, embora isso não assegure a obtenção de níveis elevados de fundamentação. Quanto à precisão, esta depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada (ABNT, 2011).
Na avaliação de imóveis urbanos, as variáveis independentes utilizadas para explicar o comportamento da variável dependente, neste caso, o valor dos imóveis, geralmente incluem variáveis quantitativas e qualitativas. De acordo com a ABNT NBR 14.653, as variáveis quantitativas são aquelas que podem ser mensuradas ou contadas, enquanto as variáveis qualitativas são aquelas que não podem ser mensuradas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas de acordo com atributos inerentes ao bem (GONÇALVES, 2021).
Ante o exposto, o presente estudo visa determinar o preço por metro quadrado e o valor total de uma residência situada no município de Jaru, Rondônia, utilizando as recomendações contidas ABNT NBR 14.653:2011. Como objetivos específicos almejam-se fortalecer tanto o setor imobiliário local, demonstrando a importância de utilizar métodos balizados por normas para estabelecer o valor de imóveis, uma vez que os stakeholders envolvidos na compra e venda de propriedades necessitam de informações confiáveis para embasar suas decisões. Além disso, fita-se a determinação do valor de venda de um determinado imóvel, com base em análises do mercado imobiliário da região geoeconômica onde o referido está localizado.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
A engenharia evoluiu ao longo dos anos para resolver uma multiplicidade de desafios enfrentados pela sociedade, dando origem a diversos campos de atuação. Uma dessas áreas de atuação é a Engenharia de Avaliações.
A avaliação conduzida por um engenheiro especializado nessa área difere da avaliação realizada por conhecimento empírico sem respaldo normativo porque emprega técnicas estabelecidas pela NBR 14563 (ABNT, 2011). O objetivo não se limita a determinar o preço de compra e venda de um imóvel, mas também a posicionar o valor do imóvel no mercado, utilizando dados e estatísticas, e não apenas fatores subjetivos (ABNT, 2011).
Conforme observado por Dantas (2005), a engenharia de avaliações é uma especialidade da engenharia que integra uma vasta gama de conhecimentos em engenharia, arquitetura e outras áreas das ciências sociais, exatas e naturais, com o propósito de determinar tecnicamente o valor de um bem, seus direitos, frutos e custos de produção.
Uma avaliação inadequada de um imóvel pode acarretar diversas consequências negativas para o proprietário. Se o imóvel for vendido abaixo de seu valor justo, o proprietário sofre prejuízos, perdendo a oportunidade de obter um retorno financeiro adequado para o bem. Por outro lado, se o imóvel for superavaliado, pode permanecer por longos períodos sem ser vendido ou alugado, acarretando custos de manutenção elevados. Portanto, é crucial seguir todos os protocolos estabelecidos nas normas, visando realizar a avaliação com precisão, minimizando assim os erros e possíveis danos decorrentes.
Conforme estipulado pela ABNT NBR 14653-1 (2019), a conceituação de bem é referente a qualquer entidade que possua valor, seja suscetível de utilização ou possa ser objeto de direito, integrando assim um patrimônio. Esses bens podem ser classificados em duas categorias distintas: os bens tangíveis, que são identificáveis materialmente, e os intangíveis, que não possuem identificação material. Ambos, ao apresentarem valor, estão sujeitos a avaliação, sendo crucial uma avaliação precisa para determinar sua viabilidade econômica para aquisição ou manutenção.
De acordo com a definição da NBR 14653-1(2019, p. 10) o valor de mercado é definido como: “a quantia mais provável pela qual se negociado voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Além disso, segundo o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP, o valor de mercado é definido como a expressão monetária teórica e mais provável de um bem, em uma data de referência, em uma situação em que as partes, conscientes das possibilidades de uso do bem e envolvidas na transação, não estão compelidas a negociar, no mercado vigente naquela data.
Conforme estipulado pela NBR 14653-1 (ABNT, 2019), o preço é a quantia pela qual uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele é realizada ou proposta. O conceito de preço desempenha um papel central na microeconomia, pois é uma das variáveis mais significativas na alocação de recursos, especialmente quando o preço de mercado atual é menor do que o valor intrínseco de um bem.
O conceito geral de custo, conforme definido pela NBR 14653-1, abrange todos os gastos diretos e indiretos necessários para a produção, manutenção ou aquisição de um bem, em uma determinada data e situação. O custo pode ser subdividido em várias categorias, incluindo o custo direto de produção, o custo indireto de produção, o custo de reedição, o custo de reprodução e o custo de substituição.
Em termos clássicos, o mercado é definido como o ambiente propício para a troca de bens ou serviços, onde ofertantes e demandantes estabelecem relações comerciais a fim de realizar transações. Oferta e demanda são duas forças que garantem o funcionamento adequado do mercado, determinando os preços e quantidades de produtos a serem oferecidos. Na economia, a relação entre oferta e demanda é representada por um gráfico onde as curvas de preço e quantidades se interceptam, formando o ponto de equilíbrio.
3 METODOLOGIA
Este estudo tem como objetivo determinar o preço por metro quadrado e o valor total de uma residência unifamiliar situada no município de Jaru, Rondônia, no bairro Setor Industrial.
Além da avaliação de preço, busca-se investigar o impacto da proximidade com o centro e os valores dos imóveis da área. Para tal, foram utilizados 15 dados de imóveis semelhantes, todos localizados no mesmo bairro, empregando o método comparativo direto de dados de mercado.
Segundo a NBR 14653-2 (2011, p. 13) “Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1: 2001.” De acordo com o descrito na seção 8.1.1 deste estudo. O método adotado para a condução deste estudo foi o método comparativo direto de dados de mercado, o qual visa determinar o valor de um imóvel por meio da comparação com dados de mercado semelhantes em termos de características intrínsecas e extrínsecas. Optou-se por esse método porque ele é consagrado pela literatura como o principal para a determinação do valor unitário básico de um imóvel.
Conforme estabelecido pela Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) 14653-2 (ABNT, 2011), após a coleta de dados, é necessário realizar um tratamento estatístico para ajustar a amostragem, excluindo pontos atípicos e, assim, tornando os dados mais representativos da realidade. Em seguida, procede-se à homogeneização dos valores por meio dos fatores comparativos coletados, a fim de determinar o valor da propriedade em análise. Por fim, é calculado o intervalo de confiança para estabelecer uma faixa de preço provável para o imóvel em questão.
Os fatores de homogeneização são empregados com o propósito de tornar mais uniforme a amostra em análise. Dado que diferentes imóveis possuem distintas características, é necessário estabelecer uma equivalência para possibilitar uma comparação precisa e, consequentemente, uma avaliação mais precisa. Em cada variável, é aplicado um fator de transformação na tentativa de normalizar o valor do imóvel.
Por exemplo, se um imóvel em análise possui quatro suítes, enquanto outro imóvel das amostras possui apenas duas, um coeficiente maior do que um deve ser aplicado para corrigir o valor da amostra, que naturalmente seria inferior, permitindo assim uma comparação justa entre dois imóveis distintos. A determinação do coeficiente é realizada de forma subjetiva, sendo assim, a qualidade da avaliação de imóveis está intrinsecamente ligada à habilidade e experiência do avaliador. Após a homogeneização, os valores obtidos devem ser aproximados, o que indica que os coeficientes e a metodologia utilizada foram apropriados para a análise em questão.
As variáveis selecionadas para este estudo incluem o número de quartos, o número de banheiros, o número de vagas de estacionamento, o padrão construtivo e o número de suítes. Após a coleta dos dados, foram aplicados procedimentos de tratamento, incluindo a exclusão de amostras discrepantes, a homogeneização dos dados por meio de fatores de normalização e o cálculo do intervalo de confiança. O fator de normalização utilizado foi de 10%, e o intervalo de confiança estabelecido foi de 80%. O intervalo de confiança deve ser utilizado quando o objetivo for estimar o valor de mercado (NBR 14653-2, 2011.)
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO
4.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO EM ESTUDO
A presente pesquisa foi conduzida no aglomerado urbano de Jaru, posicionado no vale do rio Jaru, o qual teve sua gênese em torno de um estabelecimento telegráfico estabelecido no ano de 1912 pela Comissão da Linha Telegráfica Estratégica Mato Grosso/Amazonas, sob a direção do então Coronel Cândido Mariano da Silva Rondon (IBGE, 2024). A Figura 01 apresenta a localização do município em pauta, em relação ao estado de Rondônia.
Figura 01 – Localização do município de Jaru/RO
Fonte: (IBGE, 2024).
Em relação às condições sanitárias, 3,3% dos domicílios possuem esgotamento sanitário adequado, 37,3% dos domicílios urbanos em vias públicas contam com arborização, e 3,7% dos domicílios urbanos em vias públicas apresentam urbanização adequada (com presença de bueiros, calçadas, pavimentação e meio-fio). Em comparação com os demais municípios do estado, Jaru se posiciona na 35ª, 18ª e 14ª posição, respectivamente. Quando comparado com outras cidades do Brasil, suas posições são 5016ª, 4628ª e 3719ª, respectivamente (IBGE, 2024).
No que compete ao bairro no qual a edificação estudada se encontra, o imóvel está localizado no bairro Setor Industrial (Figura 11).
Figura 11: Mapa de localização do bairro Setor Industrial
Fonte: Os autores (2024)
Para a avaliação de um imóvel, é de suma importância conhecer as características do bairro em que o mesmo está inserido, pois fatores como a proximidade com escolas, hospitais, supermercado, disponibilidade de saneamento básico, tendem a valorizar as propriedades que existem. Para tal, procedeu-se uma inspeção in loco para mapear os pontos de valorização comercial que o bairro apresenta. Tais informações são apresentadas na Tabela 01.
Tabela 01 – Compilado das informações coletadas da inspeção in loco do bairro Setor Industrial
Fonte: Os autores (2024).
O Bairro Setor Industrial está experimentando um período de expansão significativa, demonstrando um índice de crescimento substancialmente superior em relação a outros bairros residenciais. Uma ampla gama de atividades comerciais está emergindo neste local, oferecendo uma variedade de serviços de alta qualidade, incluindo bares, restaurantes, supermercados, entre outros (Tabela 01). Consequentemente, os valores imobiliários na região têm acompanhado esse crescimento devido à considerável demanda por propriedades de qualidade no bairro.
4.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ANALISADO
O imóvel em pauta está localizado na Rua Minas Gerais, número 986, Setor Industrial, no município de Jaru/RO. A unidade estudada tem 236 m² e é apresentada em detalhes na Figura 01.
Figura 01 – Visão geral do imóvel estudado.
Fonte: https://jaruimoveis.com.br/vende-se-imovel-localizado-na-rua-minas-gerais-em-jaru-ro/ (2024)
Situada nas imediações do centro comercial da cidade de Jaru, encontra-se o imóvel apresentado na Figura 01. É importante ressaltar que a distribuição espacial dos ambientes da residência em estudo configura-se como um importante ponto forte da propriedade. Por exemplo, a lavanderia, estrategicamente localizada, proporciona praticidade nas atividades domésticas, enquanto a extensa área externa oferece um espaço perfeito para relaxamento e desfrute dos dias ensolarados.
4.2 TRATAMENTO DOS DADOS – CRITÉRIO DE CHAUVENET
Para aplicar o critério de Chauvenet em uma avaliação imobiliária, primeiro, é necessário calcular a média e o desvio padrão dos valores da amostra, que podem ser os preços de venda de propriedades similares na mesma área. Para o presente estudo, os dados coletados, considerando a similaridade de imóveis na mesma região estudada, são apresentados na Tabela 17.
Tabela 17 – Dados das amostras coletadas
Fonte: Os autores (2024).
Tomando como base os dados expostos na Tabela 17, conclui-se que a média de valor das residências com o mesmo padrão construtivo, na mesma região, está em torno de R$ 576.333,33, o que representa um valor de R$ 2.734,90 por metro quadrado construído.
No que concerne às variáveis coletadas dos imóveis da amostragem, bem como as quantidades encontradas, desenhou-se a Tabela 18.
Tabela 18: Variáveis coletadas de cada amostra
Fonte: Os autores (2024).
É digno de nota que as variáveis apresentadas na Tabela 18 foram escolhidas por estarem presentes em todas as amostras analisadas, além de serem consideradas os diferenciais de mercado do imóvel padrão estudado.
Na sequência, seguiu-se para a classificação dos fatores de homogeneização para cada variável utilizada nas amostras (Tabela 19).
Tabela 19: Fatores de homogeneização para cada variável
Fonte: Os autores (2024).
O fator resultante e os valores da unidade por metro quadrado homogeneizado após a aplicação dos fatores sumarizados nas Tabelas 18 e 19 são expostos na Tabela 20.
Tabela 20: Valores após homogeneização
Fonte: Os autores (2024).
Ante o exposto, considerando a média do valor homologado como R$2.998,44 e desvio padrão de R$2.291,08, desenvolveu-se o cálculo estatístico para o intervalo de confiança de 80%, conforme Figura x.
Figura x – Aplicação do cálculo de intervalo de confiança (método Chauvenet)
Fonte: Os autores (2024).
Ademais, sabendo que o imóvel em estudo possui 236 m², calculou-se os limites inferiores e superiores após o tratamento, cujos dados são dispostos na Tabela 21.
Tabela 21: Limites inferiores (LI) e superiores (LS) após o tratamento
Fonte: Os autores (2024).
Portanto, conclui-se que o valor do imóvel em análise está entre R$644.655,24 e R$1.134.393,00 com um intervalo de confiança de 80%.
Ante o exposto, constata-se que o valor do imóvel é transcendente em relação aos pares em razão da sua localização e um alto volume de bens e serviços que o contorna. Restaurantes, supermercados, Drogarias, praças dentre outros, valorizam a região, elevando o valor do imóvel.
Além disso, é de grande importância observar as fortes correlações entre os dados coletados, seguindo um padrão bem definido. O padrão é diretamente proporcional ao valor, quando padrão é alto, maior a valorização do Custo Unitário Básico (CUB) m², assim como também em relação ao número de suítes, quartos e banheiros.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao longo deste trabalho destaca-se a importância da evolução normativa na engenharia de avaliação imobiliária, essencial no contexto de crescimento urbano e econômico nacional. O avanço de normas, como a NBR 14653-2, reflete a crescente precisão na determinação de valores de mercado, fundamental para decisões informadas no setor imobiliário. O estudo sublinha a relevância de pesquisas científicas para aprimorar métodos avaliativos, fortalecendo tanto o setor acadêmico quanto o mercado imobiliário, assegurando práticas confiáveis e sustentáveis no ambiente construído.
Por fim, foi realizado cálculo do valor do imóvel em pauta com êxito. Constata-se que o valor do imóvel está diretamente relacionado em razão da sua localização e pontos de valorização. Restaurantes, supermercados, Drogarias, praças dentre outros, valorizam a região, elevando o valor do imóvel.
Além disso, é de grande importância observar as fortes correlações entre os dados coletados seguindo um padrão bem definido. O padrão é diretamente proporcional ao valor, quando padrão e alto mais caro o Custo Unitário Básico (CUB) m², assim como também em relação ao número de suítes, banheiros e quartos.
Portanto, o trabalho realizado revelou-se muita eficácia na determinação do valor de mercado, preços observados dos imóveis analisados. Semelhante a propriedades próximas.
6 REFERÊNCIAS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 14.653-1: Avaliação
de bens: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 14653-2: avaliações de bens parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 2005.
DA SILVA, Narciso. Probabilidade e Estatística. 2020. 29 Slides. Disponível em: http://paginapessoal.utfpr.edu.br/ngsilva/publicacoes/probabilidade-e-estatistica- ma65a/IntervaloConfianca.pdf. Acesso em: 26 de Abril de 2024.
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GUJARATI, D. N. Econometria básica. 3o ed. São Paulo: Makron books, 2000.
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JARU IMÓVEIS. Vende-se imóvel localizado na Rua Minas Gerais em Jaru-RO. Disponível em: https://jaruimoveis.com.br/vende-se-imovel-localizado-na-rua-minas-gerais-em-jaru-ro/. Acesso em: 27/04/2024.
LIMA, D. M.; RABELO, P. M. Aplicação do método comparativo de dados de mercado para determinar o preço de um imóvel no município de Caratinga-MG. Caratinga: Faculdade Doctum de Caratinga, 2019.
MOREIRA, A. L. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 1994.
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RAMOS, J. F. S. Avaliação de imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado: estudo de caso. Fortaleza: UFC, 2021.
1 Maior Titulação:
Ensino superior incompleto
Afiliação Institucional: FIMCA – UNICENTRO
E-mail:Weuller00736@gmail.com
Link currículo Lattes:
https://lattes.cnpq.br/4629972422293742
Contato telefônico (WhatsApp): 69 9 92241938
Nome do Autor Correspondente:
2 Maior Titulação:Graduado em Matemática (UNITINS)
Afiliação Institucional:FIMCA – UNICENTRO
E-mail:clebertonssoares@gmail.com
Link currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/8270227544008320
Contato telefônico (WhatsApp):
69 9 92666636
Orientador
3 Maior Titulação: Mestre
Afiliação Institucional: Professora FIMCA – UNICENTRO
E-mail:fernanda.moreira@unicentro.edu.br
Link currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/0625538916155505
ID Lattes: 0625538916155505
Contato telefônico (WhatsApp):
55 8598429806