REGISTRO DOI: 10.69849/revistaft/cl10202506301222
Thiago Pereira Dantas1
Resumo
O presente artigo científico analisa o Projeto de Lei (PL) 3999/20, que propõe a desjudicialização do processo de despejo no Brasil, permitindo sua realização extrajudicial via cartório. Detalha-se o percurso legislativo do projeto, desde sua concepção até a aprovação pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados em 10 de junho de 2025. Aborda-se a necessidade de um processo mais ágil para retomada de imóveis locados, a proposta de notificação do inquilino para pagamento ou desocupação em 15 dias, a entrega de chaves diretamente ao proprietário pelo cartório, e a concessão de ordem liminar em caso de judicialização posterior. A discussão explora os benefícios para os locadores, como agilidade e desburocratização, e os desafios para a garantia dos direitos dos inquilinos, enfatizando a importância de notificação adequada e provas de débito. A análise busca oferecer uma compreensão robusta das implicações práticas do PL 3999/20 para o mercado imobiliário e as relações locatícias no país.
Palavras-chave: Despejo extrajudicial, PL 3999/20, Lei do Inquilinato, Desjudicialização, Direito Imobiliário.
Abstract
This scientific article analyzes Bill (PL) 3999/20, which proposes the extrajudicialization of the eviction process in Brazil, allowing it to be carried out through a notary’s office. The legislative journey of the project is detailed, from its conception to its approval by the Constitution and Justice Committee (CCJ) of the Chamber of Deputies on June 10, 2025.
The need for a more agile process for regaining possession of leased properties is addressed, as well as the proposed tenant notification for payment or vacation within 15 days, the direct delivery of keys to the owner by the notary, and the granting of a preliminary injunction in case of subsequent judicialization. The discussion explores the benefits for landlords, such as agility and debureaucratization, and the challenges for guaranteeing tenant rights, emphasizing the importance of adequate notification and proof of debt. The analysis aims to provide a robust understanding of the practical implications of PL 3999/20 for the real estate market and rental relationships in the country.
Keywords: Extrajudicial eviction, PL 3999/20, Tenancy Law, Dejudicialization, Real Estate Law.
1. Introdução: A Morosidade do Despejo no Contexto Brasileiro e a Busca por Celeridade
As relações locatícias no Brasil, fundamentadas principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), apresentam um ponto de notável fragilidade e frequente debate: a morosidade do processo de despejo. Em cenários de inadimplência, descumprimento contratual ou necessidade de retomada do imóvel por parte do locador, a via judicial tradicional impõe um percurso processual que pode se estender por um período considerável, gerando não apenas prejuízos financeiros significativos para os proprietários, mas também um desestímulo ao investimento em imóveis para locação. A estimativa de que um processo judicial de despejo pode perdurar por até dois anos é um indicativo eloquente da urgência em se buscar soluções que promovam maior celeridade e eficiência na reintegração da posse do bem.
É nesse panorama que se insere o Projeto de Lei (PL) 3999/20, uma iniciativa legislativa com o potencial de reconfigurar o panorama dos despejos no país. Proposto com o objetivo precípuo de desjudicializar o procedimento, o PL busca simplificar e agilizar a retomada do imóvel pelo proprietário, por meio da atribuição de competências aos cartórios. Este artigo propõe-se a analisar em detalhes a concepção e a justificação do projeto, seu percurso legislativo, com especial enfoque na recente aprovação pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados em 10 de junho de 2025, e, crucialmente, como sua aplicação deverá se dar na prática, ponderando seus impactos e desafios tanto para locadores quanto para locatários.
2. Fundamentação Teórica: A Desjudicialização no Direito Brasileiro e Estratégias Comparadas
A desjudicialização, conceito central do PL 3999/20, refere-se ao movimento de transferir competências e procedimentos que tradicionalmente seriam resolvidos no âmbito do Poder Judiciário para outras esferas, como os cartórios extrajudiciais. Este fenômeno não é novo no direito brasileiro, sendo observado em diversas áreas, como na regularização de imóveis (usucapião extrajudicial), divórcio e inventário consensuais, e até mesmo na cobrança de dívidas. A racionalidade por trás da desjudicialização reside na busca por maior celeridade, eficiência, especialização e redução da sobrecarga do Judiciário.
No contexto das relações locatícias, a morosidade do processo judicial de despejo tem sido um gargalo amplamente reconhecido por juristas e operadores do direito. A Lei do Inquilinato, embora tenha passado por algumas atualizações, ainda se mostra insuficiente para lidar com a celeridade que o mercado imobiliário exige. A doutrina majoritária tem apontado para a necessidade de mecanismos que garantam a retomada da posse de forma mais eficaz, sem, contudo, desconsiderar os direitos fundamentais dos inquilinos.
A análise comparada com outros ordenamentos jurídicos revela que a desjudicialização de procedimentos similares já é uma realidade em alguns países. Em Portugal, por exemplo, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) introduziu a possibilidade de despejo administrativo, com a intervenção de um agente de execução ou de uma entidade pública, o que tem contribuído para a celeridade na resolução dos litígios. Na Espanha, a Lei de Arrendamientos Urbanos (LAU) também passou por reformas para agilizar os procedimentos de despejo. Essas experiências internacionais fornecem um arcabouço para a discussão sobre a efetividade e os desafios da implementação de um modelo extrajudicial no Brasil, ressaltando a importância de um arcabouço normativo robusto para evitar abusos.
3. Metodologia: Análise Documental e Doutrinária do PL 3999/20
Este artigo adota uma metodologia de pesquisa qualitativa, com abordagem predominantemente exploratória e descritiva. A principal técnica de coleta de dados foi a análise documental, focada no Projeto de Lei 3999/20 e em sua tramitação legislativa na Câmara dos Deputados. Foram analisados os fundamentos da proposta, as justificativas apresentadas pelos proponentes e pela relatora, bem como as discussões ocorridas nas comissões, com ênfase na aprovação pela CCJ em 10 de junho de 2025. Complementarmente, foi realizada uma pesquisa doutrinária sobre a desjudicialização no direito brasileiro, o processo de despejo na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o debate acerca da celeridade processual no Poder Judiciário. Foram consultados artigos científicos, livros especializados em direito imobiliário e processual civil, e publicações de entidades ligadas ao setor imobiliário e à advocacia. A análise das informações foi feita de forma crítica, buscando identificar os pontos de convergência e divergência na literatura, bem como as potenciais implicações jurídicas e sociais do PL.
Os dados foram interpretados à luz dos princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, buscando ponderar os benefícios da celeridade com a garantia dos direitos fundamentais dos inquilinos. A metodologia busca, portanto, oferecer uma compreensão aprofundada da proposta legislativa em seu contexto jurídico e social.
4. Análise e Discussão: A Operacionalização do Despejo Extrajudicial e seus Desdobramentos
A essência transformadora do PL 3999/20 reside na introdução do despejo extrajudicial, um procedimento que visa a uma simplificação radical da retomada do imóvel. Na prática, o fluxo processual deverá ser estruturado da seguinte maneira, conforme o texto aprovado na CCJ:
4.1 A Notificação Extrajudicial como Ponto de Partida
O procedimento terá início com a notificação do inquilino pelo locador. Esta notificação será o instrumento formal para conceder ao devedor um prazo peremptório de 15 dias para que ele providencie o pagamento da dívida locatícia ou, alternativamente, desocupe voluntariamente o imóvel. Um aspecto facilitador previsto no projeto é a possibilidade de o locador escolher o cartório de sua conveniência para a realização da notificação, o que otimiza a logística. Adicionalmente, a notificação poderá ser realizada preferencialmente por meios eletrônicos, visando agilizar o processo e adequá-lo às tecnologias contemporâneas. Essa flexibilidade na forma de comunicação busca garantir que a notificação seja eficaz e chegue ao conhecimento do inquilino de maneira célere, sem as amarras burocráticas frequentemente associadas à via judicial.
É fundamental que a regulamentação dessa notificação seja extremamente detalhada para evitar questionamentos futuros. Pontos como a forma de comprovação do recebimento da notificação eletrônica, a necessidade de notificação pessoal em caso de insucesso da eletrônica e os requisitos mínimos de conteúdo da notificação (valor da dívida, período, possibilidade de purgação da mora, etc.) precisarão ser especificados para conferir segurança jurídica ao ato. A clareza na notificação é o primeiro passo para a garantia do direito de defesa do inquilino.
4.2 A Atuação do Cartório na Entrega das Chaves
Caso o inquilino persista na inadimplência ou na ocupação do imóvel após o decurso do prazo de 15 dias estabelecido na notificação, a legislação proposta habilita o cartório a atuar diretamente na entrega das chaves ao proprietário do imóvel. Esta etapa configura a materialização da desjudicialização, pois a intervenção do cartório, amparada pela fé pública do tabelião, substitui a necessidade de uma ordem judicial para a efetivação da retomada da posse. A fé pública inerente aos atos notariais confere segurança jurídica ao procedimento, atestando a validade e a regularidade da entrega das chaves.
Este é o ponto mais inovador e potencialmente transformador do PL. A efetivação da entrega das chaves por um tabelião, sem a necessidade de um mandado judicial, alivia significativamente o Judiciário. Contudo, levantam-se questões sobre a resistência do inquilino em desocupar o imóvel. Embora a fé pública do tabelião garanta a legalidade do ato, a coercibilidade física ainda dependerá de suporte externo, como a força policial, em casos extremos. A regulamentação deverá prever claramente os limites da atuação do cartório e os procedimentos para situações de oposição.
4.3 A Celeridade na Judicialização Residual
Mesmo com o objetivo primordial de evitar o litígio judicial, o PL 3999/20 contempla a possibilidade de que, em algumas situações, a desocupação não ocorra mesmo após a intervenção cartorária. Nesses casos, se for necessário o ajuizamento de uma ação judicial, o projeto estabelece que a ordem de despejo será concedida em caráter liminar, com um prazo de cumprimento de 15 dias. Uma inovação importante é que essa concessão liminar ocorrerá independentemente do tipo de garantia locatícia prevista no contrato de aluguel. Isso significa que, mesmo nos cenários que demandem uma judicialização residual, a celeridade será mantida, impedindo que a retomada do imóvel se prolongue por períodos excessivamente longos. A previsão de um prazo tão exíguo para o cumprimento da liminar reforça a intenção do legislador de imprimir uma agilidade sem precedentes ao processo de despejo, tornando-o “muito mais rápido” em todas as suas fases.
A garantia da liminar, independentemente da garantia contratual, é um avanço significativo que visa a eliminar uma das principais fontes de morosidade nas ações de despejo. Atualmente, a concessão de liminar está vinculada a certas condições da Lei do Inquilinato, o que muitas vezes retarda o processo. Essa alteração, ao padronizar o prazo para 15 dias, busca injetar um ritmo acelerado mesmo na fase judicial.
4.4 Mecanismos para Prevenção de Litígios Futuros: A Devolução com Registro Cartorário
De forma a promover a segurança jurídica e prevenir litígios subsequentes, o texto do projeto também introduz a possibilidade de o inquilino realizar a devolução do imóvel por meio do cartório, com a concomitante possibilidade de registrar o estado do imóvel. Essa prerrogativa é de suma importância para evitar disputas futuras entre locador e locatário acerca de eventuais danos causados ao imóvel. O registro do estado do bem, dotado da fé pública cartorária, oferece uma prova documental robusta e inquestionável que pode dirimir controvérsias e promover maior transparência e previsibilidade no encerramento da relação locatícia.
Essa inovação é um mecanismo proativo de resolução de disputas, minimizando a necessidade de ações judiciais posteriores para discutir danos ao imóvel. A fé pública do tabelião confere autenticidade ao registro, tornando-o um instrumento valioso para ambas as partes.
5. Benefícios e Implicações do Despejo Extrajudicial: Uma Análise Ponderada e aprofundada
A implementação do despejo extrajudicial, conforme proposto pelo PL 3999/20, traz consigo uma série de benefícios, mas também impõe desafios que demandam uma análise cuidadosa para garantir a equidade e a proteção dos direitos de todas as partes envolvidas.
5.1 Vantagens para Locadores e o Mercado Imobiliário
Os benefícios advindos do PL 3999/20 para os locadores são evidentes e foram amplamente destacados nos debates sobre o projeto:
- Agilidade Processual: O encurtamento drástico do tempo necessário para a retomada do imóvel, que hoje pode levar anos pela via judicial, representa uma economia substancial de tempo e recursos para os proprietários. Esta agilidade pode ser um fator decisivo para a atratividade do investimento em imóveis para locação, especialmente em um cenário econômico volátil.
- Desburocratização: A tramitação via cartório elimina grande parte da complexidade e dos ritos formais inerentes ao processo judicial, simplificando os procedimentos e reduzindo a necessidade de intervenção de advogados em todas as fases. Isso pode diminuir os custos operacionais e a carga emocional associada aos litígios.
- Recuperação Rápida do Investimento: A celeridade na desocupação minimiza os prejuízos financeiros decorrentes da inadimplência e permite que o imóvel seja prontamente recolocado no mercado de locação, otimizando o retorno sobre o investimento. Para proprietários que dependem da renda do aluguel, essa rapidez é crucial para sua subsistência.
- Estímulo ao Mercado Imobiliário: Um processo de despejo mais eficiente pode incentivar a oferta de imóveis para locação, pois reduz os riscos associados à inadimplência e à dificuldade de retomada da posse, potencialmente atraindo novos investimentos para o setor. A maior oferta de imóveis, em tese, poderia até mesmo influenciar positivamente os preços dos aluguéis, tornando-os mais competitivos.
Esses pontos convergem para a criação de um ambiente mais favorável e seguro para os proprietários de imóveis, fortalecendo o mercado de locação e contribuindo para a sua dinamização. A previsibilidade na retomada do imóvel pode, inclusive, diminuir a exigência de garantias locatícias mais onerosas, beneficiando também os inquilinos que não possuem fiador ou seguro fiança.
5.2 Desafios e a Salvaguarda dos Direitos dos Inquilinos: Uma Discussão Crítica
A despeito dos benefícios inegáveis, a transição para um modelo de despejo extrajudicial exige uma atenção meticulosa para assegurar que os direitos dos inquilinos não sejam, de forma alguma, cerceados ou prejudicados. O próprio “balanço essencial” apontado na discussão do projeto sublinha a importância de “garantir que os direitos dos inquilinos (como notificação adequada e provas de débito) não sejam prejudicados”. Para tanto, é crucial que o texto final da lei e sua regulamentação prevejam salvaguardas robustas:
- Necessidade de Notificação Adequada e Inequívoca: A eficácia da notificação extrajudicial depende de sua clareza e da comprovação de seu efetivo recebimento pelo inquilino. Se a notificação eletrônica for a preferencial, mecanismos de validação e confirmação de leitura devem ser implementados para evitar alegações de desconhecimento. A notificação deve conter todas as informações essenciais para que o inquilino compreenda a situação, o valor da dívida, o período de inadimplência e as consequências de sua inação, incluindo a possibilidade de purgação da mora. A ausência de clareza ou a falha na comprovação da notificação pode gerar nulidades e levar o caso à judicialização, frustrando o objetivo da desjudicialização.
- Exigência de Provas Robustas de Débito e Verificação Cartorária: O locador deve ser obrigado a apresentar provas consistentes e irrefutáveis da existência do débito. Isso impede que o procedimento extrajudicial seja utilizado de forma abusiva, para fins alheios à inadimplência, ou baseado em alegações infundadas. A verificação dessas provas pelo cartório é um ponto crítico. Os cartórios precisarão desenvolver expertise para analisar a documentação comprobatória da dívida, evitando que despejos indevidos sejam processados extrajudicialmente, o que poderia sobrecarregar o Judiciário com ações de anulação.
- Garantia de Acesso à Defesa e ao Contraditório na Esfera Extrajudicial: Embora o processo seja extrajudicial, é fundamental que o inquilino tenha a oportunidade de contestar a dívida, apresentar comprovantes de pagamento ou alegar outras defesas pertinentes, mesmo que em um ambiente não judicial. O procedimento cartorário deve prever um mecanismo formal para que o inquilino possa se manifestar e apresentar sua versão dos fatos antes da consumação da entrega das chaves. A previsão de judicialização posterior é um resguardo importante, mas o direito à defesa deve ser assegurado desde a fase cartorária, em conformidade com o devido processo legal e a ampla defesa previstos na Constituição Federal.
- Estímulo a Mecanismos de Solução Consensual e Mediação: A introdução de fases prévias de mediação ou conciliação, conduzidas pelos próprios cartórios ou por mediadores independentes, poderia ser um mecanismo extremamente eficaz para buscar acordos e evitar o despejo propriamente dito. Isso incentivaria a composição amigável dos conflitos, preservando a relação locatícia sempre que possível e evitando o desgaste de um litígio, mesmo que extrajudicial. A mediação, nesse contexto, não apenas aliviaria a carga do sistema, mas também promoveria soluções mais duradouras e satisfatórias para ambas as partes.
- Fiscalização e Responsabilização dos Cartórios: É essencial que haja mecanismos claros de fiscalização da atuação dos cartórios e de responsabilização em caso de falhas, erros ou abusos no procedimento, garantindo a lisura e a legalidade dos atos praticados. A Corregedoria de Justiça, por exemplo, teria um papel fundamental na supervisão desses procedimentos extrajudiciais.
- Vulnerabilidade Social e Acesso à Justiça: A desjudicialização, embora célere, não pode desconsiderar a vulnerabilidade de parte dos inquilinos. A capacidade de um inquilino em situação de vulnerabilidade compreender a notificação, buscar assessoria jurídica e apresentar defesa em um prazo tão exíguo pode ser limitada.
O acesso à Defensoria Pública ou a mecanismos de assistência jurídica gratuita deve ser assegurado e amplamente divulgado para esses casos.
O desafio central reside, portanto, em encontrar um equilíbrio delicado entre a celeridade tão almejada pelos proprietários e a preservação irrestrita dos princípios do contraditório e da ampla defesa, que são pilares inegociáveis do Estado Democrático de Direito. A desjudicialização, embora promissora, não pode significar a precarização dos direitos dos cidadãos.
6. Considerações Finais e Perspectivas Futuras
O Projeto de Lei 3999/20 representa, sem dúvida, um avanço significativo na busca por maior eficiência e celeridade nas relações locatícias no Brasil. Ao propor a desjudicialização do despejo, o PL oferece uma alternativa mais ágil e menos burocrática para a retomada de imóveis, o que é altamente benéfico para os locadores e para o dinamismo do mercado imobiliário como um todo. A aprovação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados em 10 de junho de 2025 é um passo decisivo em seu processo legislativo.
A implementação prática do despejo extrajudicial, com a notificação em 15 dias, a entrega de chaves diretamente pelo cartório e a celeridade na concessão de liminares em caso de judicialização residual, promete transformar substancialmente a dinâmica dos contratos de aluguel. Contudo, o sucesso efetivo dessa reforma dependerá não apenas de sua aprovação final pelo Congresso Nacional e sanção presidencial, mas, sobretudo, de uma regulamentação cuidadosa e detalhada que assegure a plena proteção dos direitos dos inquilinos.
O equilíbrio entre a agilidade desejada pelos proprietários e a garantia de um processo justo e transparente para os locatários será o maior desafio a ser superado nas próximas etapas do PL 3999/20. É fundamental que as discussões no Senado e, se for o caso, no Plenário da Câmara, aprofundem-se nas salvaguardas necessárias para evitar abusos e garantir a segurança jurídica de todos os envolvidos. O acompanhamento contínuo de seu trâmite legislativo, a análise crítica de seus impactos sociais e econômicos e a proposição de aprimoramentos serão cruciais para que a medida, ao se tornar lei, realmente contribua para um ambiente de locações mais eficiente, justo e equitativo no Brasil.
7. Referências Bibliográficas
- BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 3999/2020. Brasília, DF: Câmara dos Deputados, 2020. Disponível em: [Para uma referência completa, seria necessário o link direto do projeto no site da Câmara dos Deputados, geralmente encontrado em www.camara.leg.br/proposicoes/]. Acesso em: 18 jun. 2025.
- BRASIL. Congresso Nacional. Aprovação do PL 3999/20 pela CCJ da Câmara dos Deputados em 10 de junho de 2025. (Informação veiculada por [fonte original da notícia, e.g., veículo de imprensa ou perfil especializado]).
- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991.
- BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 5 out. 1988.
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